后勤維護(hù)管理方案

1、行政宿舍樓物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修與維護(hù)服務(wù)項(xiàng)目：行政宿舍樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理維護(hù)與管理服務(wù) 項(xiàng)目單位: 承包單位:物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修與維護(hù)管理方案1.0 目的在目前設(shè)備設(shè)施使用及運(yùn)行的基礎(chǔ)上，為了使其所具有的功能能 夠 100%的發(fā)揮出來(lái)而實(shí)施專(zhuān)門(mén)的服務(wù)及管理，避免因設(shè)備性能下降 或設(shè)施老化腐蝕而影響正常運(yùn)行和使用， 由此對(duì)其進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的、 安全 的、經(jīng)濟(jì)的維護(hù)和管理，提供優(yōu)質(zhì)的后勤服務(wù)保障，達(dá)到雙方共贏的 目的。2.0 服務(wù)范圍 行政宿舍樓區(qū)域：2.1 非生產(chǎn)區(qū)域地面與道路：包括消防安全通道、露天停車(chē)場(chǎng)、路石 路牙、花壇和臺(tái)階大理石以及安全通道標(biāo)識(shí)劃線。2.2 室內(nèi)外供排水系統(tǒng)：包括生活用水管道閥門(mén)

2、、熱水循環(huán)系統(tǒng)管道 閥門(mén)；污水井、排水溝道、化糞池以及衛(wèi)生間衛(wèi)生潔具。2.3 暖通系統(tǒng)：包括中央空調(diào)機(jī)組、板式換熱器、新風(fēng)機(jī)組、室內(nèi)軸 流風(fēng)機(jī)、循環(huán)水泵、管道閥門(mén)以及中央空調(diào)遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。2.4 低壓強(qiáng)電系統(tǒng)：包括配電室、配電柜、配電盤(pán)、照明燈具、動(dòng)力 設(shè)備等電氣設(shè)施。2.5 建筑物設(shè)施：包括室內(nèi)外墻地面、天花板、屋面防水、防火門(mén)、 進(jìn)戶門(mén)以及各類(lèi)窗戶。2.6 廚房設(shè)備： 包括油煙脫排系統(tǒng)、 爐臺(tái)、冷庫(kù)、冰箱、各類(lèi)操作臺(tái)、 烤箱、發(fā)酵箱、蒸箱、壓面機(jī)、和面機(jī)、洗碗機(jī)、消毒柜等。備注：消防系統(tǒng)、電梯設(shè)備、弱電系統(tǒng)待雙方協(xié)商后另議。3.0服務(wù)內(nèi)容 3.1上述范圍內(nèi)的建構(gòu)物本體（內(nèi)外墻地面、屋面、道

3、路）、門(mén)窗、辦公家具、自來(lái)水系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)施的日常維護(hù)及保養(yǎng)。3.2上述范圍的中央空調(diào)運(yùn)行,單體空調(diào)、電風(fēng)扇、冰箱、飲水機(jī)水器、熱水循環(huán)系統(tǒng)、廚房設(shè)備、消毒設(shè)施等設(shè)備的日常維護(hù)、維修及保養(yǎng)。3.3上述范圍內(nèi)的圍墻、大門(mén)、地下管網(wǎng)設(shè)施、低壓電纜、低壓電氣配電設(shè)備、照明設(shè)施的日常維護(hù)及維修。3.4上述范圍內(nèi)的衛(wèi)生間、盥洗室等附屬設(shè)施的綜合維修。3.5上述范圍內(nèi)所有雨水溝道、污水井、沉淀池等排水設(shè)施的維護(hù)。3.6上述范圍內(nèi)各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施單項(xiàng)維修費(fèi)用超過(guò)2000元或因甲方 原因進(jìn)行技術(shù)改造、更新的全部由甲方承擔(dān)，乙方全面做好相關(guān)配合 工作。3.7上述范圍所有物品的調(diào)整、移位、搬遷（甲方可以適時(shí)提出調(diào)整方

4、案，雙方商定后，乙方具體實(shí)施）4.0服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4.1整,有損壞要及時(shí)更換、維修。建筑物本體不漏水以及門(mén)、窗、家具等相關(guān)設(shè)施的五金配件要完4.2自來(lái)水、污水管道做到無(wú)滲漏、管路暢通無(wú)阻。所有沉積池、雨水溝道、污水井、沉淀池等排水設(shè)施及時(shí)定期清淤、疏通。4.3辦公設(shè)施、會(huì)議室、家具、桌椅完好無(wú)損環(huán)、五金配件齊全。4.4分體空調(diào)設(shè)施能正常使用，有故障必須及時(shí)維修、除空調(diào)本體外對(duì)損壞的零部件要及時(shí)更換。4.5 中央空調(diào)系統(tǒng)保證冷氣和暖氣正常供應(yīng)， 同時(shí)做好日常保養(yǎng)維護(hù) 工作，制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。機(jī)組年度大小檢修由甲方承擔(dān)，乙方做 好配合工作。4.6 加強(qiáng)對(duì)上述范圍及周?chē)追剿茌牐﹫?chǎng)所的防火、防盜管理工

5、 作，做到物品不丟失、不被盜，確保安全第一。4.7 以上所管維護(hù)資產(chǎn)的所有權(quán)屬甲方， 乙方無(wú)權(quán)擅自報(bào)廢， 如需更 換或大修須以書(shū)面的形式通知甲方，由甲方處理。5.0 維護(hù)維修與管理服務(wù) 5.1 設(shè)備設(shè)施管理 1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新根據(jù)設(shè)施 的實(shí)際使用年限，定期檢查使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的， 及時(shí)組織修復(fù)； 屬于開(kāi)發(fā)商保修范圍的， 按保修工作流程及時(shí)向業(yè)主 提出報(bào)告與建議并協(xié)助維修。2、編織合理的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的 運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3、建筑等設(shè)施合理使用，不任意拆動(dòng)原結(jié)構(gòu)，不任意改變?cè)O(shè)施的 用途，各類(lèi)設(shè)備設(shè)施

6、信息記錄清晰明確 , 建立健全相關(guān)臺(tái)帳， 有計(jì)劃、 有措施的及時(shí)安排保養(yǎng)維修任務(wù)，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好。4、完善設(shè)施管理、維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度；完善日常管 理、巡回檢查、缺陷處理等相關(guān)考核制度。5、建立和貫徹各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)維修保養(yǎng)計(jì)劃管理科學(xué)安排維修、維護(hù)施工進(jìn)度。5.2 土建維修工 1、按房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程與房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度） 維修計(jì)劃表的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)。2、每月一次按房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求對(duì)該區(qū)域房屋 建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查。3、將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果以及設(shè)施修繕工作做好詳細(xì)記錄。設(shè)施發(fā) 生異常，及時(shí)報(bào)告并組織人員排除異常。4、負(fù)

7、責(zé)日常建筑物、道路等墻地面的維修工作。5.3 維修電工 1、每日一次巡視配電房設(shè)備，并做好記錄。配電房每周打掃一次， 配電柜每月清潔一次。雙電源柜 （ 箱）“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢 查一次，并做好相關(guān)記錄。2、負(fù)責(zé)編制年度、季度、月度的周期檢查、保養(yǎng)、維修計(jì)劃表，按 照工作計(jì)劃落實(shí)周期檢查、保養(yǎng)，并做好記錄。3、供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告，并及時(shí)組織人員進(jìn)行排除 異常和故障。4、負(fù)責(zé)日常缺陷排查和修理任務(wù)。5.4 供排水管道維修工 1、每日不定時(shí)巡查，及時(shí)處理缺陷。2、編制維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，做好各類(lèi)管道、閥門(mén)的防寒防凍措施。3、按照季節(jié)定期清理疏通各排水溝道、沉淀池、化糞池。4、負(fù)責(zé)設(shè)備

8、的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件, 材料計(jì)劃的編制。5、組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，做好檢查巡視 記錄、交接班記錄。5.5空調(diào)維修工 1、負(fù)責(zé)中央空調(diào)機(jī)組正常運(yùn)行，確保冷、暖氣的正常供應(yīng)。2、編制年度維護(hù)、保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，并組織實(shí)施確保運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備處于 良好狀態(tài)。3、負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)及單體空調(diào)的日常缺陷排查和維修。4、建立健全設(shè)備運(yùn)行、檢修、保養(yǎng)臺(tái)賬，并做好相關(guān)記錄。6.0維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃管理 6.1樓層設(shè)施管理 1、各樓層、大廳的門(mén)窗每周一次進(jìn)行巡檢養(yǎng)護(hù)。確保開(kāi)啟靈活無(wú)阻 滯現(xiàn)象，玻璃無(wú)破碎，本體表面平整無(wú)明顯劃痕，五金配件齊全，安 裝牢固。2、對(duì)大樓門(mén)廳照明、樓道照

9、明、應(yīng)急照明等公共區(qū)域燈具每周一次 進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開(kāi)關(guān)完整無(wú)損，燈具飾品無(wú)殘缺。3、對(duì)樓道、扶梯每月一次進(jìn)行巡查。保證扶梯扶手無(wú)斷裂，表面光 滑平整，無(wú)松動(dòng)；樓梯臺(tái)階、踏步平整無(wú)塌口，不絆腳，無(wú)開(kāi)裂；樓 道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無(wú)破損，起殼等現(xiàn)象.樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無(wú)斷裂、 殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。4、對(duì)樓面每季一次進(jìn)行巡查。內(nèi)墻表面粉刷層無(wú)剝落，墻面磚平整 不起殼、不遺缺， 凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)致，窗戶玻璃、五金配件完好；各類(lèi)標(biāo)牌齊全，標(biāo)識(shí)清晰，油漆無(wú) 剝落、破損現(xiàn)象。6.2 雨污水總管及屋面外墻

10、管理 1、對(duì)屋面雨水總管，污水總管每季一次進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總 管網(wǎng)罩無(wú)脫落。2、對(duì)污水總管出墻管每季一次進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無(wú)堵塞。3、對(duì)屋面每年二次進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板或防水層鋪墊平整， 無(wú)破損，屋面排污溝無(wú)堵塞、開(kāi)裂現(xiàn)象，排水暢通。4、對(duì)屋面女兒墻每年二次勘查，墻面無(wú)裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。6.3 道路、側(cè)石、圍墻管理 1、對(duì)該區(qū)域內(nèi)路面，側(cè)石每月一次進(jìn)行巡檢。2、該區(qū)域內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合要求，路面平整， 不絆腳，排水暢通，修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密，無(wú)積水、泛水現(xiàn)象；混凝土 路面不起砂，無(wú)脫皮、斷裂，明溝不斷裂；路邊側(cè)石平直，保持高低致無(wú)缺損。3、對(duì)圍墻柵欄每年二次檢查

11、保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄 表面無(wú)嚴(yán)重，鐵柵欄油漆每年一次。6.4 雨污水井、下水道管理 1、對(duì)該區(qū)域區(qū)內(nèi)雨、污水管每季二次進(jìn)行檢查、清撈。2、每年一次對(duì)雨污水井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色） 。3、每季二次疏通該區(qū)域內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時(shí)檢查 下水道出墻橫管有無(wú)變形、下沉及倒泛水。4、汛期前組織維護(hù)人員對(duì)下水道進(jìn)行疏通，清撈各排水溝道、沉淀 池、污水井、雨水井內(nèi)的淤積物。6.5 路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈管理 1、每日一次夜間對(duì)小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡 視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無(wú)剝落，燈罩完好，無(wú)破 損現(xiàn)象。 2 、每年一次

12、檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。3、每周一次檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能是否正常。6.6 宿舍、淋浴房、洗衣房管理 1、宿舍內(nèi)桌椅等家具，空調(diào)機(jī)家用電器每月檢查巡視一次，確保使 用良好，家具無(wú)損壞、 松動(dòng)現(xiàn)象，五金配件齊全， 各類(lèi)電器工作正常， 無(wú)短路。2、每天一次對(duì)室內(nèi)照明燈具、電源插座、開(kāi)關(guān)完好。3、每天一次對(duì)衛(wèi)生間淋浴噴頭、水龍頭、快開(kāi)閥完好，無(wú)跑冒滴漏 現(xiàn)象。下水接口、地漏無(wú)脫落堵塞，衛(wèi)生潔具完好。4、各樓層洗衣房設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，水池等配套設(shè)施完好。6.7 辦公室、會(huì)議室、閱覽室管理 1、每周一次對(duì)各辦公室、會(huì)議室、閱覽室桌椅等辦公家具、照明等 電氣設(shè)施進(jìn)行檢查， 對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷及時(shí)組織

13、維修人員進(jìn)行處理， 保證 設(shè)備設(shè)施完好。6.8 廚房、餐廳管理1、每月一次對(duì)各類(lèi)廚房設(shè)備進(jìn)行檢查。2、每年兩次對(duì)廚房油煙托排設(shè)備進(jìn)行檢查，定期對(duì)軸流風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)部 位注油養(yǎng)護(hù)，電氣控制系統(tǒng)每半年檢測(cè)一次。3、每日一次對(duì)餐廳桌椅的等配套設(shè)施進(jìn)行檢查。6.9 中央空調(diào)系統(tǒng)及單體空調(diào)管理 1、冷、暖氣供應(yīng)期間每日 24小時(shí)值班運(yùn)行。2、每一個(gè)制冷周期對(duì)機(jī)組盤(pán)管進(jìn)行高壓清洗，以及室內(nèi)盤(pán)管風(fēng)機(jī)濾 網(wǎng)及空調(diào)進(jìn)出風(fēng)口清洗消毒。3、每月一次對(duì)循環(huán)水泵軸承等轉(zhuǎn)動(dòng)部位注油保養(yǎng)。4、每半年一次對(duì)各類(lèi)控制閥門(mén)維護(hù)保養(yǎng)。5、每年一次對(duì)機(jī)組系統(tǒng)進(jìn)行小保養(yǎng)（協(xié)助） 。6、每三年一次對(duì)機(jī)組系統(tǒng)進(jìn)行解體檢修（協(xié)助） 。6.10 娛

14、樂(lè)健身設(shè)施管理 1、每月一次對(duì)娛樂(lè)健身設(shè)施檢查保養(yǎng)，注潤(rùn)滑油，緊固螺栓等連接 件，保持設(shè)施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢修。2、每年一次對(duì)設(shè)施油漆作防銹或打蠟保養(yǎng)。7.0 組織機(jī)構(gòu) 7.1 人員配置項(xiàng)目部經(jīng)理 1 人；全面負(fù)責(zé)工程維護(hù)管理。水暖維修工 2 人； 負(fù)責(zé)日常綜合維修。運(yùn)行工（電、暖）3 人；負(fù)責(zé)配電室、中央空調(diào)運(yùn)行。維修電工 2 人；負(fù)責(zé)電氣設(shè)備設(shè)施的日常維修。空調(diào)/制冷維修工1人；負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)及制冷設(shè)備的日常維修。土建綜合維修工1人；負(fù)責(zé)墻地面等建構(gòu)物的維修。7.2管理組織結(jié)構(gòu)圖江蘇.蘇州太倉(cāng)公司工程項(xiàng)目部經(jīng)理8.0維護(hù)費(fèi)用概算報(bào)價(jià) 8.1人工費(fèi)科目基本 工資技能 工資勞保/ 福利通勤

15、 費(fèi)餐費(fèi)過(guò)節(jié) 費(fèi)保險(xiǎn) 費(fèi)合計(jì)備注項(xiàng)目經(jīng)理空調(diào)維修工水電維修工土建綜合工運(yùn)行工管理費(fèi)稅金合計(jì)8.2維護(hù)、維修材料費(fèi)用45.28萬(wàn)元/年（37732元*12月）名稱(chēng)/科目工程量損耗率（月）單價(jià)（元）月合計(jì)（元）備注塑鋼門(mén)92樘2%8001472閉門(mén)器等五金配件木質(zhì)門(mén)109樘1%700763閉門(mén)器等五金配件防火門(mén)118樘0.5%18001062閉門(mén)器等五金配件單雙開(kāi)固定窗361樘0.5%500902紗窗、五金配件照明燈具設(shè)施9294 rf1.614870燈罩、燈管、燈泡、 開(kāi)關(guān)、插座、室內(nèi)線 路、鎮(zhèn)流器等配件供排水設(shè)施9294 rf0.43717衛(wèi)生潔具、管道閥門(mén)墻面/天花板9294 rf0.32788乳膠漆修補(bǔ)地磚/地板/地毯9294 rf0.21858廚房設(shè)備1項(xiàng)15001500各類(lèi)配件更換辦公及宿舍家具及電器設(shè)備1項(xiàng)20002000五金配件更換配電設(shè)施1項(xiàng)15001500各類(lèi)標(biāo)識(shí)標(biāo)簽1項(xiàng)500500空調(diào)系統(tǒng)1項(xiàng)25002500日常保養(yǎng)、氟利昂、機(jī)組添加藥劑、清