如何評估承租土地使用權價

1、如何評估承租土地使用 權價摘要本文對代征地的歷史成因及其對現(xiàn)實政策的影響進行了討論，對不同代征地比 例.多種代征地狀態(tài).不同的代征地規(guī)劃用途.多種代征地的取得方式等因素的組合對代 征地費用的影響進行了分析，并對代征地費用和建設項目的不同用途.不同容積率之間的 關系進行了分析，運用公式推導得出一個比較直觀的綜合公式，將復雜問題進行簡單化處 理，對地價評估和地價管理具有一定的參考價值。、背景目前城市建設發(fā)展較快，舊城改造和市政建設任務加重，新建項目不同程度上具有一定面積的代征地，開發(fā)商.建設項目原用地單位.規(guī)劃部門.土地管理部門.計 劃部門及其他部門和單位對代征地問題也各執(zhí)一詞，意見不統(tǒng)一，鑒于此

2、，本文拋磚引玉, 對代征地費用評估進行了探討和分析。二、代征地的相關分析1. 代征地的概念根據(jù)北京市城市規(guī)劃條例第三十一條規(guī)定，代征地是指城市建設工程沿道路.鐵 路.河道.綠化帶等公共用地安排建設的，建設單位按照北京市有關法規(guī).規(guī)章的規(guī)定代 征的公共用地。代征地中的“代征”兩個字是廣義上的“代征”，不僅包含著“代征用”， 而且還包含著“代拆遷”，指的是代征用.代拆遷等。2. 代征地的由來在計劃經(jīng)濟體制下，企業(yè)提出用地申請，國家根據(jù)項目需要無償劃撥, 企業(yè)取得國有土地使用權是無償?shù)?。企業(yè)在取得土地使用權時由于往往有公共用地也同時 需要征用，政府多采取以項目代征用的方式把這部分費用分攤在建設項目上

3、，這在當時經(jīng) 濟體制下具有一定的合理性，因為企業(yè)是國有企業(yè)，國有企業(yè)的資產(chǎn)是國家的，國家拿國 家的錢代征城市公共用地，企業(yè)無可厚非。但是在目前市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)投資主體發(fā) 生了較大的變化，非國有經(jīng)濟投資主體大量出現(xiàn)，特別是國家實行國有土地使用權有償使 用制度后，若仍沿襲計劃經(jīng)濟體制下的規(guī)定不變，由項目建設單位承擔代征地費用，已暴 露出較多問題，弓I發(fā)了人們對代征地問題的極大關注。3. 對代征地問題的討論1）各個建設項目的代征地比例不一，代征地的費用差別較大，代征地的規(guī)劃用途不同，對建設項目的影響也不一樣。如果對代征地問題不做區(qū)別地對待，對建設單位顯然 是不公平的。尤其是目前中國已成功地加入世

4、貿(mào)組織，各項政策規(guī)定也逐步與國際接軌， 如果仍單純地依據(jù)過去計劃經(jīng)濟體制形成的慣例指導管理現(xiàn)在市場經(jīng)濟條件下的建設項 目，勢必會減弱準備前來投資的外國企業(yè)和個人的信心，不利于北京市經(jīng)濟發(fā)展和形成有 序的市場競爭。2）從純粹的市場角度講，如果項目在規(guī)劃用途已經(jīng)確定的情況下，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，那么這表明代征地作為項目取得的一個條件，開發(fā)企業(yè)在決定接受該項目時，就已經(jīng)接受 了該代征地；另外，項目在前期策劃或可研階段征求規(guī)劃意見時，代征地已經(jīng)明確，開發(fā) 企業(yè)決定繼續(xù)開發(fā)該項目，說明項目有規(guī)劃代征地，開發(fā)企業(yè)也能夠接受。換句話說，開 發(fā)企業(yè)看好該項目的未來開發(fā)收益，它能夠承受代征地費用作為取得項目土地使用權時

5、這 一額外的費用。3）在城市建設快速發(fā)展和舊城改造任務不斷加大的情況下，政府也面臨比較尷尬的局面，一方面建設項目好，容易吸引投資商；另一方面，代征地費用負擔過重會加大開 發(fā)企業(yè)的壓力，阻礙或影響開發(fā)企業(yè)投資的積極性，從而影響舊城改造的進程。有人認為 政府在代征地所需要的費用一分不拿，而在建設項目用地上的土地收益一分沒少。在土地 資源稀缺，市場供小于求的情況下，這樣做對土地市場具有一定的調(diào)節(jié)作用，但在房地產(chǎn) 開發(fā)資金緊缺，土地市場供大于求的情況下，這樣做不僅不會引導和調(diào)節(jié)市場，反而會導 致土地市場的混亂無序，不利于政府的宏觀管理和市場調(diào)節(jié)?？傊?，代征地費用的分攤或 承擔，受到了土地市場的供求關系

6、影響。4）從地價款定義可看出，政府從建設項目中收取的毛地價（土地出讓金 ） 僅是建設用地范圍內(nèi)的基礎設施費和土地出讓金，不包括代征地范圍內(nèi)的基礎設施費和土地出讓金。而代征地取得費用指的是為取得土地使用權而支付給原用地單位的費用，是對原用地單位 的一種補償，并不是支付給土地所有者（國家）的費用。理論上二者存在如下一種等式關 系：建設項目用地熟地價=政府收取的建設用地地價款+建設用地征地拆遷費用+代征地 征地拆遷費用。如果把代征地作為取得新建設項目的一個條件，從成本取得角度和政府立場出發(fā)，代 征地費用僅是使得該項目的土地取得費用增加。從市場角度和新項目建設單位立場出發(fā)，在該地區(qū)熟地價水平保持不變的

7、前提下，該項費用使得取得土地使用權部分政府應收繳的 地價款減少。這里面涉及到三方的利益，原用地者政府開發(fā)企業(yè)。這里的原用地者指 的是廣義上的原用地者，包括建設項目上的原用地者，和代征地上的原用地者。給建設項 目上的原用地者的征地拆遷和給政府的費用由開發(fā)企業(yè)來承擔；代征地上政府收益免交， 給原用地者的征地拆遷費用由政府和開發(fā)企業(yè)共同負擔。5）從代征地的概念和上述規(guī)定來看，代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地，則應該按照“誰收益，誰投資”的原則，合理分攤代征地土地取得費用。代征地費用 的直接受益方為沿道路河道綠化帶等分布的建設項目以及政府，因此代征地費用亦應 由這些直接受益各方來合理分擔，其中

8、政府應分攤部分代征地費用。代征地費用中政府應 負擔的部分，一種思路是通過財政稅收來解決，即執(zhí)行收支兩條線的政策。另一種思路是 從建設項目收取的毛地價中分攤一部分代征地費用。三、征地取得費用的分析和確定1. 征地土地使用權性質(zhì)在郊區(qū)代征地一般為集體土地。在城區(qū)代征地土地使用權性質(zhì) 則可能為劃撥土地使用權以出讓方式取得的土地使用權和以其他有償方式取得的土地使 用權。由于目前大多數(shù)代征地為劃撥用地，故本文的代征地土地使用權性質(zhì)如不做特別說 明，為城區(qū)劃撥土地使用權。2. 代征地項目來源代征地的項目來源主要有城市舊城區(qū)改造和征用集體土地。其中城 市舊城改造又分為：危舊房改造污染擾民企業(yè)搬遷轉(zhuǎn)讓存量土地

9、轉(zhuǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓等。3. 代征地費用確定方式代征地費用的確定按建筑面積和土地面積計算有如下幾種方式* 依據(jù)代征地地塊現(xiàn)狀建筑面積計算* 依據(jù)代征地土地面積計算* 依據(jù)整個建設項目征地拆遷費用按現(xiàn)狀建筑面積來分攤* 依據(jù)整個建設項目征地拆遷和按代征地比例來分攤這里的代征地比例 =代征地占地面積 ?建設用地面積此外可考慮依據(jù)項目地上建筑物面積按代征地比例來分攤，這樣做對開發(fā)企業(yè)來講， 往往不太公平，因為多數(shù)情況下，代征地上的費用比建設用地的費用要高。本文最終依據(jù)代征地土地上現(xiàn)狀建筑面積確定代征地費用，如果建筑紅線正好分割某 被拆（征） 單位，則按該地塊分割的土地面積來分攤該地塊代征地費用。此種方法雖

10、不好操 作但和實際費用接近，相對合理。4. 代征地費用確定代征地費用確定有兩種方法，一種是參考基準地價評估，根據(jù)新的 基準地價體系中的熟地價和毛地價水平，經(jīng)過修正可得出征地費用，一種是根據(jù)代征地上 的房屋現(xiàn)狀按照征地拆遷政策進行評估。本文根據(jù)拆遷征地政策進行試算，參照住宅用途 和非住宅用途房屋拆遷的有關法規(guī)，代征地費用可表達如下：1）代征用城區(qū)范圍內(nèi)非住宅用地現(xiàn)狀代征地樓面費用=區(qū)位價格現(xiàn)狀容積率調(diào)整系數(shù)房屋現(xiàn)狀用途調(diào)整系數(shù)位置臨 路修正系數(shù)地上物補償價格該公式主要參照非住宅拆遷補償辦法（2）代征用城區(qū)范圍內(nèi)住宅用地現(xiàn)狀代征地樓面費用=（基準地價k+基準房價）建筑 面積地上物補償價格該公式參照

11、住宅房屋補償款公式確定。 K 值為容積率調(diào)整系數(shù)，基準地價基準房價 以及 k 值根據(jù)項目的具體情況確定。地上物的補償，參考多數(shù)項目的拆遷水平確定。需要說明的是，以上費用均為計算費用，非為實際發(fā)生費用，除上述費用外，還包括 各種補助相關管理費和服務費等。通過計算可得到現(xiàn)狀代征地總費用，最終結(jié)果應以發(fā) 生的客觀合理部分為準。四、建設項目分攤代征地費用分攤基數(shù)規(guī)劃建設項目分攤的樓面代征地費用根據(jù)建設 項目建筑面積和代征地土地面積之間的關系以及公式：代征地比例=代征地占地面積？建設用地面積可推導出：規(guī)劃樓面分攤代征地費用=代征地總費用?建設項目建筑面積=代征地總費用?（建設項目建設用地面積規(guī)劃容積率）

12、=代征地總費用?（代征地占地面積 ?代征地比例 ）?規(guī)劃容積率=代征地總費用?代征地占地面積代征地比例？規(guī)劃容積率=現(xiàn)狀地面分攤代征地費用代征地比例 ？規(guī)劃容積率即：規(guī)劃樓面分攤代征地費用=現(xiàn)狀地面分攤代征地費用代征地比例？規(guī)劃容積率根據(jù)上述公式可看出，若建設項目代征地比例為50%，現(xiàn)狀容積率為 0.7 ，規(guī)劃容積14%，為現(xiàn)狀地面分攤代率為 2.5 ，則規(guī)劃樓面分攤代征地費用為現(xiàn)狀代征地樓面費用的 征地費用的 20%.五、代征地費用的分攤根據(jù)上述分析，項目代征地費用按照“誰受益，誰投資”的原 則，政府應分攤一部分費用，該部分費用可根據(jù)項目的規(guī)劃容積率代征地的比例和代征 地的規(guī)劃用途來計算，公

13、式為：政府分攤費用（樓面）=規(guī)劃樓面分攤代征地費用代征地比例修正系數(shù)規(guī)劃用途修正系數(shù)=現(xiàn)狀地面分攤代征地費用代征地比例 ？規(guī)劃容積率代征地比例修正系數(shù)規(guī)劃用途 修正系數(shù)其中規(guī)劃用途修正系數(shù)，主要考慮到代征地規(guī)劃用途對建設項目，可能會產(chǎn)生正面影 響，也可能會產(chǎn)生負面影響，修正時根據(jù)代征地規(guī)劃用途對建設項目的影響程度分別進行。代征地比例修正系數(shù)，是在確定了建設項目建筑面積分攤的代征地費用后，對該部分 費用根據(jù)代征地的受益方的受益程度來進行分攤，即對建設項目和政府確定合理的分攤比 例。地價款的管理為政府行為，哪些代征地的費用應分攤以及何時分攤本文不發(fā)表評論, 本文僅在假設代征地費用要分攤的前提下進行

14、探討。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府 土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃，由 承租人取得承租土地使用權，并按規(guī)定支付土地租金及完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管 部門同意或根據(jù)租賃合同的約定，可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但必須依法登記。承租人在租 期內(nèi)有優(yōu)先受讓權，可以在辦理土地使用權出讓手續(xù)后，終止租賃關系，轉(zhuǎn)變成出讓土地 使用權。涉及承租土地使用權的各種經(jīng)濟活動，尤其是轉(zhuǎn)讓、抵押、出資等，需要對其進 行估價。承租土地使用權的估價尚在探索之中。估價思路承租土地使用權的價格實際上是土地租賃權益的價格。土地租賃權益是在承

15、租期內(nèi)，承租人占有和使用承租土地所獲得的收益現(xiàn)值高于合同土地租金現(xiàn)值的部分。從 價格構(gòu)成上看，包括已付土地費用和合同權益兩部分。因此，估價的基本思路，首要的就 是求取承租期內(nèi)土地純收益扣除合同土地租金后的余額的現(xiàn)值，相應的估價方法為收益法;其次，當承租人在承租土地之前已支付有關土地費用時，亦可從成本途徑進行估價；再次, 因為承租土地可補交使用權出讓金轉(zhuǎn)變成出讓土地，可以以出讓后地價減去應補交的出讓 金作為承租土地使用權的價格。因其取得前提不同，權益內(nèi)涵各異，可比性不大，市場交 易資料極少，目前還難于應用市場法估價。估價方法租金差額還原法。租金差額還原法是 從土地市場租金與合同租金的差額出發(fā)，求

16、取未來租期內(nèi)租金差額現(xiàn)值的一種方法。具體 可根據(jù)市場租金和合同租金各自的變化規(guī)律，以一定的數(shù)學模型加以擬合，選用適當?shù)臄?shù) 學模型計算出市場租金和合同租金各自的現(xiàn)值。兩者之差就是承租土地使用權的價格。承 租土地殘余法。承租土地殘余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并將其出租，把租 賃總費用和建筑物純收益從不動產(chǎn)總收益中扣除，得到屬于承租土地的土地純收益，以適 當?shù)耐恋刭Y本化率將該土地純收益進行還原，得到承租土地使用權的價格。出讓金扣除法。出讓金扣除法是以承租土地假定辦理出讓手續(xù)后的出讓土地使用權價格扣除應補交的土地 使用權出讓金后的余額作為承租土地使用權的價格。出讓金扣除法以承租土地在租期內(nèi)可

17、 優(yōu)先辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋剡@一規(guī)定為出發(fā)點。承租土地成本法。承租土地成本法 是以承租人取得并開發(fā)土地所耗費的費用之和為依據(jù)，再加計適當?shù)睦?、利潤以及可?分享的土地增值，估算承租土地使用權的價格。承租土地成本法相似于土地估價中常用的 成本逼近法，要對發(fā)生的土地取得和土地開發(fā)費用，以估價期日的客觀費用標準進行重置。中華人民共和國土地管理法實施條例 ) 第二十九條規(guī)定：國有土地有償使用的方式包括： 國有土地使用權出讓；國有土地租賃；國有土地使用權作價出資或者入股。國土資源部規(guī)范國有土地租賃若干意見第三條規(guī)定：國有土地租賃的租金標準應 與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其他土地費

18、用的，租金標準應按全額 地價折算；承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除 有關費用后的地價余額折算。合理估算市場租金。市場租金應為客觀租金，而非估價對象的實際租金。要通過市場 調(diào)查，在對大量相似交易實例進行比較、修正的基礎上確定。在難于通過市場比較途徑得 到市場租金的情況下，可用土地經(jīng)濟租金代替市場租金。土地經(jīng)濟租金是指土地租賃的正 常租金回報。其公式為：土地經(jīng)濟租金 =期待土地年純收益 +有關稅費。期待土地年純收益 是指一定土地資產(chǎn)期望得到的年投資收益額，在實踐中，可用出讓土地的價格乘以租價比 得到。有關稅費主要包括有關的土地稅、必要的土地維護費及管理費等。正確

19、估算補交出讓金的數(shù)額。各地補交出讓金的方式不同，要根據(jù)當?shù)氐挠嘘P規(guī)定， 正確估算應補交出讓金的數(shù)額。特別應注意補交出讓金后的出讓地價的內(nèi)涵，與應補交出 讓金的內(nèi)涵的一致性。例如，補交出讓金后的出讓地價中包含了城市配套費等費用，則應 補交出讓金的數(shù)額內(nèi)就應當包括城市配套費等費用。應注意結(jié)合估價目的進行分析判斷。例如，在抵押估價時，考慮到實現(xiàn)抵押權時以拍賣方式處置抵押物，此時補交出讓金的數(shù) 額可能取高限。注意估價技術的特殊性。承租土地殘余法的估價思路與通常的土地殘余法相似，兩種 方法的主要區(qū)別在于：第一，承租土地殘余法的總費用中多了一項內(nèi)容，即承租人需支付 的合同租金；第二，承租土地殘余法中的收益年期、資本化率等主要參數(shù)的確定，必須綜 合考慮租賃合同以及有關土地管理法規(guī)、政策對承租土地的權利、義務的配置。承租土地成本法與通常的成本逼近法的主要區(qū)別在于它不能全額計算土地增值收益， 因為土地增值收益一般被視為土地所有者權益。但承租人有可能分享土地增值收益，其數(shù) 額由承租土地使用權價格與土地成本價之差決定。慎重對待資本化率和收益年期。由于承租人須按期支付租金才能繼