考察報告(北海地產投資) - 縮減

1、北海投資環(huán)境考察報告 王宏運北海概況北海環(huán)境資源北海城市發(fā)展規(guī)劃北海房地產市場現(xiàn)狀北海代表樓盤北海地產前景分析北海篇一、地理位置及特點一、地理位置及特點 北海市位于廣西南部，地處東經北海市位于廣西南部，地處東經1085010947，北緯，北緯20262155之間，全市南北長之間，全市南北長11公里，東西寬公里，東西寬20公里。境內有欽北鐵路、公里。境內有欽北鐵路、209、325國國道經過，高速公路可直達南寧、湛江等地，把北海與桂林、道經過，高速公路可直達南寧、湛江等地，把北海與桂林、重慶、成都、廣州等重要城市連接起來，構筑了中國西南重慶、成都、廣州等重要城市連接起來，構筑了中國西南地區(qū)便捷的公

2、路出海通道。市政府所在地為海城區(qū)，距離地區(qū)便捷的公路出海通道。市政府所在地為海城區(qū)，距離自治區(qū)首府自治區(qū)首府220公里。北海是中國古代公里。北海是中國古代“海上絲綢之路海上絲綢之路”始發(fā)港，是中國西部地區(qū)唯一的沿海開放城市，是中國西始發(fā)港，是中國西部地區(qū)唯一的沿海開放城市，是中國西部唯一具備空港、海港、高速公路和鐵路的城市，是享譽部唯一具備空港、海港、高速公路和鐵路的城市，是享譽海內外的旅游休閑度假勝地。海內外的旅游休閑度假勝地。北海概況二、土地二、土地 氣候氣候 全市土地面積全市土地面積3337平方公里，森林平方公里，森林面積面積11.5萬公頃，森林覆蓋率達萬公頃，森林覆蓋率達28.6%。氣

3、候屬亞熱帶海洋性季風氣候，年平均氣氣候屬亞熱帶海洋性季風氣候，年平均氣溫溫22.9。北海三面環(huán)海，每立方厘米空。北海三面環(huán)海，每立方厘米空氣中的負離子含量高達氣中的負離子含量高達2500至至5000個，個，比一般城市高出比一般城市高出50至至100倍，被譽為中國倍，被譽為中國最大的城市最大的城市“氧吧氧吧”。2005年入選中國十年入選中國十大宜居城市，榮獲全國人居城市生態(tài)環(huán)境大宜居城市，榮獲全國人居城市生態(tài)環(huán)境范例獎。范例獎。北海概況三、行政區(qū)劃三、行政區(qū)劃 人口人口 現(xiàn)轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦現(xiàn)轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣。據(jù)公安局統(tǒng)計，縣。據(jù)公安局統(tǒng)計，2010年年末總人口年

4、年末總人口144.71萬人，其中農業(yè)人口萬人，其中農業(yè)人口111.04萬人，萬人，有壯族、瑤族、苗族等少數(shù)民族，人口自有壯族、瑤族、苗族等少數(shù)民族，人口自然增長率然增長率12.5。北海概況 2010年，四項主要經濟指標：規(guī)模以上年，四項主要經濟指標：規(guī)模以上工業(yè)增加值工業(yè)增加值115.2億元，同比增長億元，同比增長42.08%；全社會固定資產投資完成；全社會固定資產投資完成485.26億元，同比增長億元，同比增長50.8%；全市外；全市外貿進出口總額貿進出口總額13.億美元，同比增長億美元，同比增長72.7%；一般預算收入一般預算收入27.1億元，億元， 同比增長同比增長59.3%。 北海累計

5、實現(xiàn)財政收入北海累計實現(xiàn)財政收入47.1億元；實現(xiàn)億元；實現(xiàn)地區(qū)生產總值地區(qū)生產總值397.6億元。城鎮(zhèn)居民人均億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入可支配收入16798元，增長元，增長10.99%；農；農民人均純收入民人均純收入5426元，增長元，增長15.5% 北海概況北海的大陸和海島沿岸有眾多天然優(yōu)良海北海的大陸和海島沿岸有眾多天然優(yōu)良海灘，海水溫凈碧透，浪軟如毯，自凈力強。灘，海水溫凈碧透，浪軟如毯，自凈力強。水質為國家一級標準。擁有水質為國家一級標準。擁有“濱海、風光、濱海、風光、人文、古跡人文、古跡”四大類旅游資源和四大類旅游資源和“海水、海海水、海灘、海島、海鮮、海珍、海底珊瑚、海洋灘、海

6、島、海鮮、海珍、海底珊瑚、海洋動物、海上森林、海上航線、海洋文化動物、海上森林、海上航線、海洋文化”十十大海洋旅游特色，集大海洋旅游特色，集“海、灘、島、湖、山、海、灘、島、湖、山、林林”于一體，以濱海自然風光和以南珠文化于一體，以濱海自然風光和以南珠文化為代表的人文景觀兼?zhèn)?。為代表的人文景觀兼?zhèn)洹?北海環(huán)境資源目前，北海市擁有北海銀灘國家旅游度假目前，北海市擁有北海銀灘國家旅游度假區(qū)和星島湖省級旅游度假區(qū)、冠頭嶺國家區(qū)和星島湖省級旅游度假區(qū)、冠頭嶺國家森林公園、山口國家紅樹林自然保護區(qū)、森林公園、山口國家紅樹林自然保護區(qū)、儒艮（美人魚）國家自然保護區(qū)、潿州島儒艮（美人魚）國家自然保護區(qū)、潿州

7、島國家地質公園、潿州島候鳥保護區(qū)、海底國家地質公園、潿州島候鳥保護區(qū)、海底世界、海洋之窗等一批旅游景點（區(qū)）。世界、海洋之窗等一批旅游景點（區(qū)）。 北海環(huán)境資源銀灘-國家級旅游度假區(qū) 北海環(huán)境資源銀灘-國家級旅游度假區(qū) 北海環(huán)境資源潿洲島-中國最大、最年輕火山島北海環(huán)境資源潿洲島-中國最大、最年輕火山島北海環(huán)境資源紅樹林生態(tài)自然保護區(qū)北海環(huán)境資源北海城市發(fā)展規(guī)劃北海市城市北海市城市2008-2025年總體規(guī)劃年總體規(guī)劃北海城市發(fā)展規(guī)劃北海市城市北海市城市2008-2025年總體規(guī)劃年總體規(guī)劃北海城市發(fā)展規(guī)劃北海市城市北海市城市2008-2025年總體規(guī)劃年總體規(guī)劃規(guī)劃范圍：規(guī)劃范圍： 北海市全

8、市轄三區(qū)一縣，即海城區(qū)、銀海北海市全市轄三區(qū)一縣，即海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)、合浦縣，國土面積為區(qū)、鐵山港區(qū)、合浦縣，國土面積為3337平方公里。平方公里。 在本次城市總體規(guī)劃中，劃定城市規(guī)劃區(qū)在本次城市總體規(guī)劃中，劃定城市規(guī)劃區(qū)范圍是以現(xiàn)行政區(qū)域為界，涵蓋市轄三區(qū)：范圍是以現(xiàn)行政區(qū)域為界，涵蓋市轄三區(qū)：海城區(qū)、銀海區(qū)和鐵山港區(qū)，總面積為海城區(qū)、銀海區(qū)和鐵山港區(qū)，總面積為957平方公里。規(guī)劃中心城建設用地范圍平方公里。規(guī)劃中心城建設用地范圍包括主城區(qū)和鐵山港區(qū)。包括主城區(qū)和鐵山港區(qū)。北海城市發(fā)展規(guī)劃北海發(fā)展定位：北海發(fā)展定位：建設國際北海、海洋北海、休閑北海、宜建設國際北海、海洋北海、休閑北海

9、、宜居北海，成為國際城市網(wǎng)絡的重要節(jié)點、居北海，成為國際城市網(wǎng)絡的重要節(jié)點、面向東盟的合作開放示范區(qū)、服務三南面向東盟的合作開放示范區(qū)、服務三南（西南、華南和中南）的經濟社會繁榮區(qū)（西南、華南和中南）的經濟社會繁榮區(qū)和國際海韻灣區(qū)。和國際海韻灣區(qū)。北海城市發(fā)展規(guī)劃空間發(fā)展模式：空間發(fā)展模式： 依托濱海形成北部灣濱海發(fā)展帶、鐵山港依托濱海形成北部灣濱海發(fā)展帶、鐵山港灣、廉州灣的灣、廉州灣的“一帶兩灣一帶兩灣”城市發(fā)展新格局。城市發(fā)展新格局。 以海景大道為依托，在沿線地帶建設幾個以海景大道為依托，在沿線地帶建設幾個特色產業(yè)區(qū)，形成多節(jié)點的濱海經濟發(fā)展特色產業(yè)區(qū)，形成多節(jié)點的濱海經濟發(fā)展帶；以鐵山港

10、灣為依托，發(fā)展大港口、大帶；以鐵山港灣為依托，發(fā)展大港口、大工業(yè)、大物流，打造成為連結兩廣沿海的工業(yè)、大物流，打造成為連結兩廣沿海的區(qū)域性臨海工業(yè)基地、物流商貿中心和區(qū)區(qū)域性臨海工業(yè)基地、物流商貿中心和區(qū)域合作平臺；以廉州灣為依托，打造以高域合作平臺；以廉州灣為依托，打造以高科技產業(yè)為重點的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和美麗宜科技產業(yè)為重點的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和美麗宜人的人的“北部灣國際新城北部灣國際新城”。北海城市發(fā)展規(guī)劃在中心城用地規(guī)模方面在中心城用地規(guī)模方面規(guī)劃近期（規(guī)劃近期（2015年），中心城建設用地為年），中心城建設用地為137.334平平方公里（其中，主城區(qū)的建設用地為方公里（其中，主城區(qū)的建設用地為

11、105.489平方公里，平方公里，鐵山港區(qū)不含填海及鎮(zhèn)區(qū)的建設用地為鐵山港區(qū)不含填海及鎮(zhèn)區(qū)的建設用地為31.845平方公平方公里），人均建設用地為里），人均建設用地為130.8平方米。城市總建設用地規(guī)平方米。城市總建設用地規(guī)模為模為158.242平方公里（含填海用地和規(guī)劃建成區(qū)內鎮(zhèn)平方公里（含填海用地和規(guī)劃建成區(qū)內鎮(zhèn)區(qū)用地，其中，填海用地規(guī)模為區(qū)用地，其中，填海用地規(guī)模為18.097平方公里，規(guī)劃平方公里，規(guī)劃建成區(qū)內鎮(zhèn)區(qū)用地為建成區(qū)內鎮(zhèn)區(qū)用地為2.811平方公里）。平方公里）。規(guī)劃遠期（規(guī)劃遠期（2025年），中心城建設用為年），中心城建設用為209.845平方平方公里（其中，主城區(qū)的建設用

12、地為公里（其中，主城區(qū)的建設用地為160.368平方公里，平方公里，鐵山港區(qū)不含填海及鎮(zhèn)區(qū)的建設用地為鐵山港區(qū)不含填海及鎮(zhèn)區(qū)的建設用地為49.477平方公平方公里），人均建設用地為里），人均建設用地為119.9平方米。城市總建設用地規(guī)平方米。城市總建設用地規(guī)模為模為282.937平方公里（含填海用地和規(guī)劃建成區(qū)內鎮(zhèn)平方公里（含填海用地和規(guī)劃建成區(qū)內鎮(zhèn)區(qū)用地，其中，填海用地規(guī)模為區(qū)用地，其中，填海用地規(guī)模為49.805平方公里，規(guī)劃平方公里，規(guī)劃建成區(qū)內鎮(zhèn)區(qū)用地為建成區(qū)內鎮(zhèn)區(qū)用地為23.287平方公里）。平方公里）。北海城市發(fā)展規(guī)劃北海房地產市場現(xiàn)狀北海土地市場北海房地產市場北海房地產市場現(xiàn)狀區(qū)

13、位面積（平方米）價格（萬元）土地用途土地用途供地方式供地方式成交時間北海市海北海市海城區(qū)吉林城區(qū)吉林路交臺灣路交臺灣路西南角路西南角376973970（70萬/畝）城鎮(zhèn)住宅用地；協(xié)議出讓2011年4月25日北海市上北海市上海路交銀海路交銀灘大道西灘大道西北北130524 12531 （63.9萬/畝）城鎮(zhèn)住宅城鎮(zhèn)住宅用地；掛用地；掛牌出讓牌出讓2011年年4月月25日日北海最近成交大宗土地價格北海房地產市場現(xiàn)狀區(qū)位面積（平方米）價格（萬元）土地用途土地用途供地方式供地方式成交時間縣城西門縣城西門江濱江路江濱江路東側處東側處5055211100（146.24萬/畝）城鎮(zhèn)住宅用地；拍拍賣轉讓賣轉讓

14、2011年2月9日廣東路東廣東路東側、銀灘側、銀灘大道以北大道以北約約110米米416878740 （139.63萬/畝）城鎮(zhèn)住宅城鎮(zhèn)住宅用地；拍用地；拍賣轉讓賣轉讓2010年年12月月31日日北海最近成交大宗土地價格北海房地產市場現(xiàn)狀區(qū)位面積（平方米）價格（萬元）土地用途土地用途供地方式供地方式成交時間南京路西南京路西側、江蘇側、江蘇路以南路以南121095511（303萬/畝）城鎮(zhèn)住宅用地；拍拍賣轉讓賣轉讓2010年12月30日上海路交上海路交金海岸大金海岸大道東南道東南108055 41455（255.5萬/畝）城鎮(zhèn)住宅用地；拍拍賣轉讓賣轉讓2010年年12月月21日日北海最近成交大宗土

15、地價格北海房地產市場現(xiàn)狀區(qū)位面積（平方米）價格（萬元）土地用途土地用途供地方式供地方式成交時間吉林路以吉林路以西、香港西、香港路北路北7041712282（116萬/畝）城鎮(zhèn)住宅用地；拍拍賣轉讓賣轉讓2010年12月7日四川路東四川路東側、浙江側、浙江路以北路以北4044213721.7（226萬/畝）城鎮(zhèn)住宅用地；拍拍賣轉讓賣轉讓2010年年11月月8日日北海最近成交大宗土地價格土地市場分析：土地市場分析： 從北海最近幾宗土地成交價格來看，土地從北海最近幾宗土地成交價格來看，土地成交量從成交量從2010年底逐漸萎縮，價格也快年底逐漸萎縮，價格也快速下降，土地市場供需均不旺盛。速下降，土地市場

16、供需均不旺盛。供取從目前往前推最大的幾宗土地交易數(shù)供取從目前往前推最大的幾宗土地交易數(shù)據(jù)，價格分別為：據(jù)，價格分別為： （70萬/畝）； （63.9萬/畝）；（146.24萬/畝）；（139.63萬/畝）； （303萬/畝）； （255.5萬/畝）； （116萬/畝）； （226萬/畝）北海房地產市場現(xiàn)狀北海房市供應充足，成交低迷，價格有回北海房市供應充足，成交低迷，價格有回落趨勢落趨勢 2009年，在國家刺激經濟政策的影響下，年，在國家刺激經濟政策的影響下，北海市場成交量成幾何倍數(shù)增長，平均每北海市場成交量成幾何倍數(shù)增長，平均每月成交量在月成交量在15萬平方米左右，價格更是從萬平方米左右，價

17、格更是從原來的原來的2800元元/平方米上升到平方米上升到4500元元/平方米平方米進入進入2011年，北海房地產受國家調控年，北海房地產受國家調控政策風向的影響，市場觀望情緒漸濃，成政策風向的影響，市場觀望情緒漸濃，成交量不斷萎縮交量不斷萎縮 。北海房地產市場現(xiàn)狀商品房銷售面積大幅下降。商品房銷售面積大幅下降。2011年年1-3月，北海商品房銷售面積月，北海商品房銷售面積22.65萬萬平方米，同比下降平方米，同比下降50.1%。市轄各縣區(qū)增幅表現(xiàn)。市轄各縣區(qū)增幅表現(xiàn)不一，其中，銀海區(qū)同比增長不一，其中，銀海區(qū)同比增長2.9%，基本持平；，基本持平；合浦縣受政策影響不明顯，銷售面積同比增長合浦

18、縣受政策影響不明顯，銷售面積同比增長85.4%；海城區(qū)因地處市中心，商品房銷售市場；海城區(qū)因地處市中心，商品房銷售市場主要是外地人購房，且多為第二套或二套以上購主要是外地人購房，且多為第二套或二套以上購房者，受房地產新政嚴格控制，無法辦理銀行按房者，受房地產新政嚴格控制，無法辦理銀行按揭或按揭首付過高而放棄購房，因而商品房銷售揭或按揭首付過高而放棄購房，因而商品房銷售面積受到了很大的沖擊，同比下降了面積受到了很大的沖擊，同比下降了76.6%，銷，銷售面積占全市的比重也由上年同期的售面積占全市的比重也由上年同期的75.5%調整調整為為35.5%，致使全市銷售面積總體呈下降趨勢。，致使全市銷售面積

19、總體呈下降趨勢。北海房地產市場現(xiàn)狀商品房平均售價總體下降商品房平均售價總體下降7%。一季度，北海商品房平均售價為一季度，北海商品房平均售價為4064元元/平方米，同比平方米，同比下降下降7%。市轄各縣區(qū)也呈現(xiàn)出不同發(fā)展趨勢，其中海城。市轄各縣區(qū)也呈現(xiàn)出不同發(fā)展趨勢，其中海城區(qū)雖然受商品房銷售面積下降的影響，但商品房銷售價格區(qū)雖然受商品房銷售面積下降的影響，但商品房銷售價格相對穩(wěn)定，銷售均價保持在相對穩(wěn)定，銷售均價保持在4622元元/平方米，同比增長平方米，同比增長3.1%，呈量降價不降的局面；銀海區(qū)則由于部分優(yōu)質房，呈量降價不降的局面；銀海區(qū)則由于部分優(yōu)質房地產項目去年同期銷售情況良好，且價位

20、較高，致使今年地產項目去年同期銷售情況良好，且價位較高，致使今年商品房銷售均價隨著銷售面積回穩(wěn)逐步下降，目前銀海區(qū)商品房銷售均價隨著銷售面積回穩(wěn)逐步下降，目前銀海區(qū)商品房銷售均價為商品房銷售均價為4891元元/平方米，同比下降平方米，同比下降5.2%；合；合浦縣方由于由于地屬縣城，且周邊不少樓盤地段的基礎配浦縣方由于由于地屬縣城，且周邊不少樓盤地段的基礎配套設施完善，銷售情況紅火，致使商品房銷售均價有所上套設施完善，銷售情況紅火，致使商品房銷售均價有所上揚，目前合浦縣商品房平均售價為揚，目前合浦縣商品房平均售價為2583元元/平方米，同平方米，同比增長比增長37.5%。北海房地產市場現(xiàn)狀天隆三

21、千海位于北海市銀灘西區(qū)，西面為北海市主干道北海大道，北接濱海大道，南臨美景路。項目占據(jù)濱海大道以南、美景路以北、北海大道以西約3000畝海濱廣域，不僅收藏北海最精華的數(shù)公里銀灘與一線海景；還邀請世界級高爾夫設計大師尼克勞斯二世主筆，精心打造18洞國際標準高爾夫球場；此外更精心配置五星級酒店、游艇會所、冠頭嶺國家森林公園等奢享級配套。天隆三千海融居住度假、民族風情、濱海旅游、高端商業(yè)等形態(tài)于一身，將構筑建筑面積約170萬平方米、容積率約1.70、建筑密度約18%、綠地率約35%的頂級濱海歐式生活社區(qū)。天隆三千海北海代表樓盤物業(yè)類型：住宅、公寓 建筑類型：板樓 多層 小高層 高層開發(fā)商：北海天隆房

22、地產開發(fā)有限公司 容積率：1.70 物業(yè)公司：戴德梁行 綠化率：35% 物業(yè)管理費：3.00元/平方米月 均價：14000元/平方米 物業(yè)地址：銀海銀灘西區(qū)美景路88號（大墩海東） 北海代表樓盤天隆三千海北海代表樓盤天隆三千海北海代表樓盤天隆三千海外景北海代表樓盤天隆三千海會所北海代表樓盤天隆三千海樣板間北海代表樓盤天隆三千海樣板間北部灣一號項目位于廣西海景第一路北海海景大道南側,北臨海景大道、南至茶亭路、東西在湖北路與上海路之間，毗鄰國家A4級景點“北海海底世界公園”、海濱公園及五星級香格里拉大飯店、富麗華大酒店，區(qū)域內交通便利，景觀優(yōu)美，環(huán)境幽雅。該項目擁有700多米長的海岸線，是北海市規(guī)劃建設中北部海岸的高檔商住區(qū)，被譽為“皇冠上璀璨的明珠”，在這里可以盡享一覽無余的海景，親身感受溫暖的陽光、