同安路XXX新型室內綜合農(nóng)貿(mào)市場建設可行性報告

1、同安路新型室內綜合農(nóng)貿(mào)市場建設可 行 性 研 究 報 告青島惠悅農(nóng)業(yè)投資有限公司二。一四年十二月第一章 總論1.1 、 項 目提出的背景1.2 、項目建設的必要性1.3 、編制可研報告的依據(jù)和范圍第二章 市場預測和擬建規(guī)模2.1 、市場預測2.2 、建設規(guī)模第三章 建設條件3.1、 、場址的地理位置3.2、 場址的基本概況3.3、 場址的內部條件3.4、 場址的外部協(xié)作條件第四章 建設方案及建設要求4.1 、建設方案4.2 、建設要求第五章 設計方案5.1、 、項目構成5.2、 立面造型5.3、 建設消防要求5.4、 建設質量要求5.5、 排水系統(tǒng)5.6、 電氣要求5.7、 裝飾要求第六章組織

2、機構6.1、 、組織機構建設第七章投資估算與資金籌措6.2、 、投資估算6.3、 資金籌措第八章 財務測算與評價8.1、 、財務測算說明8.2、 經(jīng)營利潤測算8.3、 現(xiàn)金流量測算8.4、 不確定性分析8.5、 主要技術經(jīng)濟指標8.6、 社會效益分析第九章 結論與建議9.1、 、結論9.2、 建議第一章 總論1.1、 、 項目提出的背景為全面貫徹落實黨的十八大和十八屆三中全會精神，以及國家、省、市“菜籃子”民生保障工作部署，切實滿足廣大群眾日益增長的“菜籃子”工作消費需求，加快我市宜居幸?，F(xiàn)代化國際城市建設，根據(jù)市政府關于按照國際標準提升我市菜籃子工程建設保障水平的實施意見，市菜籃子辦制定了2

3、014 年全市“菜籃子”工作意見（青菜籃子2014 1 號） 。意見提出：根據(jù)“世界眼光、國際標準、本土優(yōu)勢”工作要求和“外貿(mào)標準辦內貿(mào)”的工作思路，按照“安全第一、保障供應、穩(wěn)定價格、惠民便民”的工作目標，圍繞保證“菜籃子”市場數(shù)量、質量雙安全這一核心任務，啟動實施按照國際標準提升“菜籃子”工程建設保障水平工作計劃，大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)，完善市場服務體系，促進現(xiàn)代產(chǎn)銷流通，加快從農(nóng)田到餐桌全程可追溯的“菜籃子”供應鏈體系建設，不斷推動我市“菜籃子”建設保障工程邁上新臺階。推進公益性農(nóng)產(chǎn)品市場建設，出臺 青島市市區(qū)農(nóng)貿(mào)市場公建配套實施辦法，對新建居住區(qū)按總建筑面積10% 比例，配套農(nóng)貿(mào)市場等商業(yè)

4、服務設施。加快國有產(chǎn)權公益性農(nóng)貿(mào)市場建設，年內各區(qū)公建配套建設或回租回購1-2 處公益性農(nóng)貿(mào)市場或菜店。繼續(xù)推進15 處新改擴農(nóng)貿(mào)市場以參資入股形式進行公益性改革。為加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品城市供應保障體系和長效機制建設，創(chuàng)新 “農(nóng)超對接”服務管理機制，進一步推動“農(nóng)超對接”工作機制化、平臺化發(fā)展，市菜籃子辦又制定關于全市“農(nóng)超對接”公共服務平臺建設實施意見（青菜籃子2014 7 號） 。1.2、 項目建設的必要性（一）搞活流通，方便群眾。深圳路以東、遼陽東路以南、同安路以 北區(qū)域，聚集了康城、桃源山色、溪谷美寓、龍庭景園、懿品御府、 百仕凱旋城、鴻泰雅園、青島國際名都、青建尚東區(qū)、北海佳苑、 東方美景

5、等眾多居民小區(qū)，住房容量達12530戶,人口約37600人，目前尚無一處中等以上規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場， 不能滿足該區(qū)域居民的 農(nóng)產(chǎn)品購物需求。在該區(qū)域建設一處中等規(guī)模的新型室內綜合農(nóng)貿(mào)市 場，盡快解決居民“買菜難”、“買菜貴”的民生問題，切實滿足廣大 群眾日益增長的“菜籃子”工作消費需求，非常必要。（二）該區(qū)域新型室內綜合農(nóng)貿(mào)市場建設，對于完善市場服務體系， 促進現(xiàn)代產(chǎn)銷流通，加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品城市供應保障體系和長效機制建 設，實現(xiàn)“安全第一、保障供應、穩(wěn)定價格、惠民便民”的工作目標， 非常必要。（三）該區(qū)域新型室內綜合農(nóng)貿(mào)市場建設，對整治長期擾民、占路經(jīng) 營、阻礙交通、影響市容，優(yōu)化市場環(huán)境、提高文明

6、城市管理總體水 平，加快我市宜居幸?，F(xiàn)代化國際城市建設，非常必要。（四）新型室內綜合農(nóng)貿(mào)市場建設，對于加快從農(nóng)田到餐桌全程可追 溯的“菜籃子”供應鏈體系建設，同時為政府相關部門提供準確及時 的“菜籃子”商品來源、流量、價格等信息，提高分析預警水平，非 常必要。（五）該區(qū)域新型室內綜合農(nóng)貿(mào)市場建設， 對于加快嶗山區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，保證社會穩(wěn)定，亦非常必要。1.3、 編制可研報告的依據(jù)和范圍（一）依據(jù)（1）公司與青島市嶗山區(qū)土地交易有限公司簽訂的合作意向書。（2）青島市市區(qū)農(nóng)貿(mào)市場建設專業(yè)規(guī)劃（2011-2020 年）、市商 務局、市財政局關于做好2014年農(nóng)貿(mào)市場標準化建設和升級改造 工

7、作的通知。（二）范圍本可研僅對規(guī)劃范圍內建設項目， 按照青島市農(nóng)副產(chǎn)品零售市場建 設與管理規(guī)范、標準化菜市場設置與管理規(guī)范和關于全市“農(nóng) 超對接”公共服務平臺建設實施意見要求進行分析研究。本項目規(guī)劃建設面積：2800平方。第二章市場預測和擬建規(guī)模2.1、 市場預測深圳路以東、遼陽東路以南、同安路以北區(qū)域，聚集了康城、桃源山 色、溪谷美寓、龍庭景園、懿品御府、百仕凱旋城、鴻泰雅園、青島 國際名都、青建尚東區(qū)、北海佳苑、東方美景等眾多居民小區(qū)，住房容量約達12530戶、人口約37600人。參照市南區(qū)日用品消費 調查數(shù)據(jù)：則該區(qū)域平均每人每日消耗的蔬果、蛋、鮮肉、水產(chǎn)品、 肉制品、豆制品、食品、飲料

8、等農(nóng)副產(chǎn)品不下于30元，共計日需求（按金額計）超過112.8萬元。2.2、 建設規(guī)模根據(jù)預測，該項目建設規(guī)模如下：（1 ）場內使用面積：2200平方；（2） 場地建設面積：2800平方；（3） 功能分區(qū)情況：蔬菜、水果、糧、油、蛋、禽、鮮肉、水產(chǎn)品、豆制品、熟食、調味品等農(nóng)副產(chǎn)品功能區(qū)占地55% ，日用百貨超市占地36% ，辦公場所占地9%。第三章 建設條件及建設方案3.1、 、場址的地理位置擬建農(nóng)貿(mào)市場位于同安路908-1 號 ， 康城片區(qū)小區(qū)商業(yè)配套項目一層。3.2、 場址的基本概況該場址位于嶗山區(qū)深圳路以東、遼陽東路以南的康城片區(qū)，建筑面積為 20306.05 平方米， 容積率為1.27

9、。 規(guī)劃用地性質為公共服務設施用地， 建設內容為商業(yè)服務設施，是嶗山區(qū)目前唯一一處純商業(yè)網(wǎng)點項目。其中規(guī)劃有2000 平方米社區(qū)服務中心用房、1600 平方米衛(wèi)生站用房和5448.95 平方米車庫。系青島市嶗山區(qū)土地交易有限公司開發(fā)建設，并取得中華人民共和國房地產(chǎn)權證（編號：青房地權市字第 201147449 號） 、建設工程用地規(guī)劃許可證（編號：地字第370200201115003 ） 、 建 設 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 （ 編 號 ： 建 字 第370200201215012 號） 、建筑工程施工許可證（編號：青嶗建施字12016 ）和預售許可證（編號：青房注字嶗2013 第 012

10、號） 。3.3、 場址的內部條件層高 6 米，上下水、強弱電、煤暖氣、消防等設施都嚴格按照國家標準配備齊全且通過驗收，設有 4 個寬闊的出入門庭，可做到人貨分流，已做簡裝，只需做裝修改造和增加設備即可使用。3.4、 場址的外部協(xié)作條件（1） 場址周邊概況該場址屬深圳路以東、遼陽東路以南、同安路以北區(qū)域，聚集了康城、桃源山色、溪谷美寓、龍庭景園、懿品御府、百仕凱旋城、鴻泰雅園、青島國際名都、青建尚東區(qū)、北海佳苑、東方美景等眾多居民小區(qū)。（2） 交通運輸條件北臨遼陽東路，東靠同安路，距離青銀高速不足兩公里，交通便利。（3） 場址公共配套條件該場址的規(guī)劃用地性質為公共服務設施用地，建設內容為商業(yè)服務

11、設施，是嶗山區(qū)目前唯一一處純商業(yè)網(wǎng)點項目。其中規(guī)劃有2000 平方米社區(qū)服務中心用房、1600 平方米衛(wèi)生站用房和5448.95 平方米車庫，水電到位，消防、公共配套設施齊全；外設600 余平方米的露天停車場，建有寬敞的人行道。第四章 建設方案及建設要求3.1 、建設方案（一）經(jīng)營范圍：蔬菜、水果、糧、油、蛋、禽、鮮肉、水產(chǎn)品、豆制品、熟食、調味品等農(nóng)副產(chǎn)品和日用百貨。（二）規(guī)劃面積：規(guī)劃營業(yè)面積2200 平方米，其中農(nóng)副產(chǎn)品功能區(qū)55% ，日用百貨超市占地36% ，辦公場所占地9%（三）商業(yè)配套：合理利用原項目公共配套設施及服務。（四）建設周期：預計8 個月。3.2 、建設要求（一）按照商場

12、化、超市化標準進行設計建設。對市場的經(jīng)營設施、場內環(huán)境、市場功能、停車場地等進行科學規(guī)劃，注重設施統(tǒng)一、衛(wèi)生達標、質量放心、經(jīng)營有序、消防安全等問題。（二）規(guī)范市場的設計施工建設。在商務局主管部門指導下，做好農(nóng)貿(mào)市場工程方案的設計和施工建設。聘請專業(yè)公司，參考農(nóng)貿(mào)市場建設改造標準圖集，結合市場實際，完成建設改造方案的設計，并經(jīng)區(qū)、市商務主管部門評審通過后，再行施工建設，并把好建設進度關。（三）嚴格標準質量。嚴格按照商務部財政部標準化菜市場設置與管理規(guī)范、 青島市農(nóng)副產(chǎn)品零售市場建設與管理規(guī)范和有關消防安全管理規(guī)定進行施工建設。（4） 成立獨立法人的農(nóng)貿(mào)市場管理有限責任公司，專門負責農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)

13、營管理。（五）實現(xiàn)短鏈供應，減少流通環(huán)節(jié)，降低中間損耗，保證果蔬的新鮮和價格低廉；并按照政府要求，適時投放平價蔬菜。（六）利用“采、進、銷、存”可追溯管理系統(tǒng)，進行科學統(tǒng)籌和質量安全管理，并實現(xiàn)政府監(jiān)督、數(shù)據(jù)采集分析和公共查詢等功能。（七）建立市場自有網(wǎng)站，為種植、養(yǎng)殖戶和市場商戶提供具有供、購信息發(fā)布及網(wǎng)上咨詢、訂單等功能的“農(nóng)超對接”公共服務平臺第五章設計方案4.1 項目構成規(guī)劃面積2200平方米，其中農(nóng)副產(chǎn)品功能區(qū)占地55% ,日用百貨超市占地36%,辦公場所占地9%。項目構成表同安路序號功能名稱建設面積新型室1農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)1210 m2內綜合2日用白貨區(qū)792 m2農(nóng)貿(mào)巾場3辦公區(qū)198

14、 m24.2 立面造型（一）簡潔明快的立面裝修處理手法，具有時代氣息。墻面主題色彩為桔黃色，三色瓷磚。（二）立面基本為對稱形式凸顯出入口。與現(xiàn)有寬闊的門庭相呼應，在裝修風格上，形成視覺上的對稱效果。4.3 建設消防要求消防安全按照建筑內部裝修設計防火規(guī)范（GB 50022-95 ,2001年版）中要求進行設計布局。4.4 建設質量要求室內建設裝修按照建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范(GB50210-2001 )和室內裝飾裝修材料內墻涂料中有害物質限量 (GB18582-2001 )中要求進行設計施工。4.5 排水系統(tǒng)食品加工區(qū)域采用明溝單獨排出至外污水檢查井。4.6 電氣要求農(nóng)貿(mào)市場總需要安裝容量

15、小于 200千伏安，屬三類用電負荷，現(xiàn)有 建筑設計可滿足要求。4.7 裝飾要求(一)外裝飾要求樸實、大方、統(tǒng)一，品牌要素鮮明。(二)地面鋪設防滑瓷磚，既便于清理，又防意外摔倒。第六章組織機構6.1、組織機構青島惠悅農(nóng)業(yè)投資有限公司提供電子信息技術與建設資金， 青島市嶗 山區(qū)土地交易有限公司提供場地，由股東合資成立市場管理公司，負 責市場建設及運營管理。組織機構示意圖董事會總經(jīng)理市場管理部行政辦公室工程技術部計劃財務部市場營銷部董事會依據(jù)公司章程組成，總經(jīng)理由董事會決定。各部門經(jīng)理由總經(jīng)理推薦，報董事會審批及備案。其余人員采用公開招聘擇優(yōu)錄取的形 式。第七章投資估算與資金籌措7.1、 投資估算（

16、一）前期工作費：設計費每平米 12元約計2.6萬元，開辦費30萬元。（二）改造裝修費：按室內面積每平米 200元估算，合計44萬元。（三）設備及技術投資：包括采進銷存系統(tǒng)及電子信息平臺搭建，共計220萬元。（四）不可預見費：按以上各種費用總和的5%估算，約計4.8萬元。7.2、 資金籌措公司自籌。第八章財務測算與評價投資項目：同安路新型室內綜合農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟效益計算分析期（年）單位：萬元出租率2014 年2015 年2016 年2017 年20%100%100%一、現(xiàn)金流入077.418387.09387.09（一）租金流入59.552297.76297.76（二）管理費流入17.86689.3

17、389.33（三）固定資產(chǎn)回收（四）流動資金回收二、現(xiàn)金流出301.44.34116.99116.99（一）設備及技術投資220（二）設抽2.6（三）改造裝修費44（四）經(jīng)營成本300.0050.0050.00（五）其他4.8（六）營業(yè)稅金及附加稅金4.3421.6821.68（七）所得稅45.3145.31三、全部投資凈現(xiàn)金流量-301.473.08270.10270.10四、累計增量凈現(xiàn)金流量-301.4-228.3241.79311.89五、財務凈現(xiàn)值¥153六、財務內部收益率37%七、投資回收期1.85八、投資利潤率34.51%8.1、 財務測算說明該項目建設期為8個月，項目

18、經(jīng)營計算期3年，投資回收期所得稅 后1.85年，根據(jù)全部投資測算，財務凈現(xiàn)值153萬元，財務內部收 益率37%,營業(yè)收入合計852萬元，財務效益測算以上述方案為主 體，對項目的整體經(jīng)營情況進行分析。8.2、 經(jīng)營利潤測算項目整體面積2200 平米，除去辦公場所占地9%（ 198 平米）外，其中農(nóng)副產(chǎn)品功能區(qū)1210 平米，扣除公共面積10% 外，可余1089平米做為攤位出租收取攤位費及管理費用，則攤位租金收入及管理費收入合計約為每年207 萬元。另外日用百貨超市占地36% （ 792 平米） ，每年可收取租金收入及管理費用225 萬元。 2015 年按 20% 的出租率測算，則三年的營業(yè)收入為

19、852 萬元。稅金及附加包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、地方水利建設基金。項目正常營業(yè)稅金及附加為48 萬元。 其他經(jīng)營成本為130 萬元， 則測算經(jīng)營利潤為年平均134 萬元。所得稅稅率20% ，年平均所得稅額 45 萬元。8.3、 現(xiàn)金流量測算2015 年年初投資總額301 萬元，凈現(xiàn)金流量為-301 萬元。 2015 年年末現(xiàn)金流入77 萬元，現(xiàn)金流出4 萬元，凈現(xiàn)金流量73 萬元，累計現(xiàn)金流量-228 萬元。 2016 年年末現(xiàn)金流入387 萬元，現(xiàn)金流出117 萬元，凈現(xiàn)金流量270 萬元，累計現(xiàn)金流量42 萬元。 2017 年年末現(xiàn)金流入流入387 萬元，現(xiàn)金流出117 萬元，凈現(xiàn)金流量270萬元，累計現(xiàn)金流量312 萬元。8.4、 不確定性分析在計算期內可能發(fā)生變化的因素為營業(yè)收入、經(jīng)營成本及建設期的延長。 但從計算結果可看出，營業(yè)收入是影響財務內部收益率的最敏感因素，其次是建設期的延長，經(jīng)營成本的增加。由測算數(shù)據(jù)可看出，本項目具有一定的抗風險能力。8.5、 主要技術經(jīng)濟指標財務