中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查報(bào)告

1、中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查報(bào)告2008年1季度 本調(diào)查由中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)雜志社聯(lián)合全國(guó)各地合作伙伴共同完成。以下調(diào)查價(jià)格為2008年1季度最新市場(chǎng)價(jià)格（以綜合平均和市場(chǎng)實(shí)際操作價(jià)格為主，不計(jì)入官方定價(jià)）。非常感謝為本調(diào)查提供數(shù)據(jù)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人。1、 北京（租金單位：元/天/m2）標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金通州0.450.81.220.8萬(wàn)元/畝0150.45順義0.60.90.28朝陽(yáng)0.40.80.81.82300元/m20.30.6大興0.20.50.50.70.30.6海淀0.40.60.40.80.40.9亦莊1.31.51.41.580萬(wàn)元/畝市場(chǎng)特點(diǎn)： 工業(yè)物業(yè)價(jià)格

2、持續(xù)上升，尤其是高科技園區(qū)和物流園區(qū)。 北京地區(qū)各開(kāi)發(fā)區(qū)的土地儲(chǔ)備良非常有限，但企業(yè)的需求并未有冷卻現(xiàn)象。如目前北京亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)東擴(kuò)取、南擴(kuò)區(qū)新增土地所剩無(wú)幾。優(yōu)質(zhì)廠房的租金方面，新增廠房供應(yīng)不足，導(dǎo)致租金上升。亦莊及其附近地區(qū)的價(jià)格在2007年平均增長(zhǎng)人民幣0.1至0.15元每天每平米，預(yù)計(jì)2008年將繼續(xù)增長(zhǎng)。 隨著奧運(yùn)的臨近，倉(cāng)儲(chǔ)、物流物業(yè)的租金將不斷升溫度。數(shù)據(jù)提供：聯(lián)東集團(tuán)招商部（部分?jǐn)?shù)據(jù)由亦莊王偉彬提供）2、 天津(租金單位：元/月/m2)標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金靜海開(kāi)發(fā)區(qū)1013.6萬(wàn)元/畝西青開(kāi)發(fā)區(qū)16182530萬(wàn)元/畝915津南開(kāi)發(fā)區(qū)121522.4

3、萬(wàn)元/畝310薊縣開(kāi)發(fā)區(qū)15.3萬(wàn)元/畝塘沽臨港開(kāi)發(fā)區(qū)42萬(wàn)元/畝1215武清高新開(kāi)發(fā)區(qū)81812萬(wàn)元/畝市場(chǎng)特點(diǎn)： 自2007年開(kāi)始，天津市行政區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地統(tǒng)一招拍掛，這種出讓方式在保證土地公開(kāi)、公平交易的同時(shí)，也使天津工業(yè)用地價(jià)格逐步提升。下面是2007年天津市中心城區(qū)工業(yè)用地價(jià)格變化情況：季度中心城區(qū)工業(yè)地價(jià)季度環(huán)比增幅2006年同比增幅2007年第一季度595元/平米2.05%8.17%2007年第二季度602元/平米1.16%2.36%2007年第三季度617元/平米2.43%6.19%2007年第四季度630元/平米2.24%8.17% 2008年，隨著京津城市圈相互融合的速度加

4、快，天津?qū)⒅饾u確實(shí)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈工業(yè)中心的經(jīng)濟(jì)地位。北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一步調(diào)整，部分工業(yè)項(xiàng)目將裝向天津的濱海新區(qū)。大量工業(yè)企業(yè)、物流企業(yè)及高科技企業(yè)進(jìn)入天津，強(qiáng)勁的新增需求將帶動(dòng)天津廠房、研發(fā)基地、物流倉(cāng)儲(chǔ)等工業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)熱潮。 在天津，工業(yè)物業(yè)的選擇主要體現(xiàn)為三種形式：標(biāo)準(zhǔn)廠房出租、簡(jiǎn)易廠房出租、工業(yè)區(qū)內(nèi)購(gòu)置土地自建廠房。由于建議廠房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，建設(shè)質(zhì)量良莠不齊，多樹(shù)項(xiàng)目土地權(quán)屬不清晰等因素，使的租賃企業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。天津簡(jiǎn)易廠房市場(chǎng)存在的不確定性將在很大成都上制約其發(fā)展。但由于廠房租金低廉，短期內(nèi)還是會(huì)吸引部分追求短期效益的中小企業(yè)進(jìn)駐。對(duì)于大多數(shù)工業(yè)企業(yè)來(lái)講，由于工

5、業(yè)土地的價(jià)格逐年上升和政府審批手續(xù)的日益嚴(yán)格，購(gòu)置土地自建廠房，可以為企業(yè)帶來(lái)很好的投資效益和財(cái)務(wù)利益。因此，選擇在具有良好發(fā)展?jié)摿Φ母咝麻_(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)置土地成為企業(yè)進(jìn)行工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的主要方向。數(shù)據(jù)提供：天津廣大地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)3、 大連(租金單位：元/月/m2)標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金平均122040萬(wàn)元/畝1015市場(chǎng)特點(diǎn)： 大連作為一個(gè)港口城市，目前市場(chǎng)的土地需求很大。工業(yè)物業(yè)租金在近幾年不斷上升，土地租金每年以10%左右的速度上漲，工業(yè)用地售價(jià)以每年30%左右的速度上升。 預(yù)計(jì)2008年大連的工業(yè)物業(yè)租金仍將持續(xù)上漲。 目前大連倉(cāng)庫(kù)需求比較大。廠房需求以標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，高

6、科技園區(qū)因?yàn)樽饨疠^高，企業(yè)相對(duì)租用較少。數(shù)據(jù)提供：大連市盟東農(nóng)村地產(chǎn)信息服務(wù)公司4、 沈陽(yáng)(租金單位：元/月/m2)標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金三環(huán)以?xún)?nèi)121513185080萬(wàn)元/畝12三環(huán)以外10121318810市場(chǎng)特點(diǎn)： 近幾年工業(yè)物業(yè)租金都是略微上升。 預(yù)計(jì)2008年沈陽(yáng)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)比較平穩(wěn)，變化不大。 相比之下，企業(yè)以租用標(biāo)準(zhǔn)廠房為主。數(shù)據(jù)提供：英達(dá)工業(yè)園5、 上海（租金單位：元/天/m2）標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金浦東區(qū)125050元/m21.81.9閔行區(qū)0.81.53350元/m21.21.3寶山區(qū)0.61.522900元/

7、m21.51.8嘉定區(qū)0.590.652980元/m20.651.6松江區(qū)0.550.82800元/m20.631.5南匯區(qū)0.590.82757元/m20.71.6 各種工業(yè)物業(yè)價(jià)格持續(xù)上升。2007年工業(yè)用地的市價(jià)達(dá)到每平方米人民幣3777元，比上年同期增長(zhǎng)6.9%。預(yù)計(jì)2008年，工業(yè)用地價(jià)格還將繼續(xù)上漲。工業(yè)區(qū)、廠房租金月平均增長(zhǎng)1.2%左右。 工業(yè)地產(chǎn)的毛收益率保持在8%-10%，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)仍具吸引力。 由于上?？偛拷?jīng)濟(jì)的發(fā)展，跨國(guó)企業(yè)將上海作為進(jìn)入中國(guó)的首選之地，導(dǎo)致上海高科技園區(qū)、商務(wù)園區(qū)需求強(qiáng)勁，物業(yè)租金持續(xù)上漲。 在工業(yè)地價(jià)以及倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金大幅上漲的背景下，外資頻頻在滬大手

8、筆增加工業(yè)地產(chǎn)投入。上海市在其未來(lái)規(guī)劃中將物流產(chǎn)業(yè)定位于重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)，因此諸多工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商加強(qiáng)了在物流設(shè)施方面的投入。數(shù)據(jù)提供：中國(guó)廠房網(wǎng)6、 蘇州(租金單位：元/月/m2)標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金高新區(qū)818具體價(jià)格視項(xiàng)目而定，可獲得一定政府補(bǔ)貼30萬(wàn)元/畝1218相城區(qū)61822.4萬(wàn)元/畝1218吳中區(qū)61822.4萬(wàn)元/畝1218工業(yè)園內(nèi)102435萬(wàn)元/畝1618市場(chǎng)特點(diǎn)： 租金價(jià)格呈上升趨勢(shì)。較往年比較，2006年8元/m2/月的廠房有城市交通改造、土地價(jià)格上漲等因素影響，目前價(jià)格均有20%以上的上升幅度。 08年以后，由于土地資源十分緊缺，而高科技園

9、區(qū)的招商方式及定價(jià)也有所改變，對(duì)使用于傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型企業(yè)的廠房需求會(huì)增加。 高科技園區(qū)的配套設(shè)施、行政服務(wù)較其他物業(yè)要好，但招商面較狹窄。標(biāo)準(zhǔn)廠房的征對(duì)性較強(qiáng)，價(jià)格適中，普遍受歡迎。簡(jiǎn)易廠房只適用于小的加工企業(yè)，需求量不大。數(shù)據(jù)提供：蘇州廠房網(wǎng)7、 溫州(租金單位：元/月/m2)標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金鹿城區(qū)111620253000元/m2915鷗海區(qū)1215151820004000元/m2815龍灣區(qū)14141500/m21115市場(chǎng)特點(diǎn)： 市場(chǎng)價(jià)格較平穩(wěn)，短期內(nèi)不會(huì)有太大上升 標(biāo)準(zhǔn)廠房及高科技園區(qū)較受歡迎數(shù)據(jù)提供：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)溫州區(qū)域華泰加盟店8、 廈門(mén)(租金單

10、位：元/月/m2)標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金恩明區(qū)1015151625萬(wàn)元/畝1020湖里區(qū)101515161020同安區(qū)681.3萬(wàn)元/畝516市區(qū)60市場(chǎng)特點(diǎn)： 市場(chǎng)有小幅上升。恩明區(qū)、湖里區(qū)工業(yè)物業(yè)租金價(jià)格較高，廠房未來(lái)向同安區(qū)轉(zhuǎn)移。 預(yù)計(jì)未來(lái)穩(wěn)步上升?，F(xiàn)在廈門(mén)市區(qū)的廠房已經(jīng)很少了，恩明、湖里的工業(yè)區(qū)逐步會(huì)向島外轉(zhuǎn)移。整體上標(biāo)準(zhǔn)廠房更受企業(yè)歡迎。數(shù)據(jù)提供：廈門(mén)廠房網(wǎng)9、 廣州(租金單位：元/月/m2)標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金番禺區(qū)10131520600800元/m2811白云區(qū)8111218600800元/m2711天河區(qū)11251630

11、1300元/m21218花都區(qū)7111318400700元/m2713增城市7101220350700元/m2713南沙區(qū)7101520380800元/m2815平均102318306001500元/m2815市場(chǎng)特點(diǎn)： 整體市場(chǎng)穩(wěn)中略降。 因?yàn)閺V州總部經(jīng)濟(jì)開(kāi)始發(fā)力，高科技園區(qū)、商務(wù)園區(qū)供不應(yīng)求。例如廣州高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)共吸引各類(lèi)科技企業(yè)2000多家，區(qū)內(nèi)物業(yè)十分緊俏。 廣州周遍地區(qū)例如番禺區(qū)，由于大量無(wú)證照簡(jiǎn)易廠房涌入市場(chǎng)，而珠三角地區(qū)整體制造業(yè)投資環(huán)境惡化，這些廠房已經(jīng)無(wú)法滿足本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，同時(shí)客戶(hù)租廠投資數(shù)量急劇下降，導(dǎo)致這些廠房難租，而且降格開(kāi)始下降。 預(yù)計(jì)2008年廠房?jī)r(jià)格不會(huì)有

12、上升，許多廠房業(yè)主迫于壓力會(huì)逐步降獎(jiǎng)，有可能導(dǎo)致廠房租賃價(jià)格整體下滑。數(shù)據(jù)提供：廣州昊信工業(yè)地產(chǎn)投資信息中心10、 深圳(租金單位：元/月/m2)標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金關(guān)內(nèi)153030004000元/m23050關(guān)外8152010003000元/m2825市場(chǎng)特點(diǎn)： 深圳關(guān)內(nèi)已基本無(wú)廠可租。深圳市近幾年已經(jīng)逐步對(duì)關(guān)內(nèi)的舊廠房、舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行了改造，工業(yè)企業(yè)大部分都搬至關(guān)外。 廠房等工業(yè)物業(yè)租金整體平穩(wěn)，預(yù)計(jì)2008年亦不會(huì)有多少變動(dòng)。 高科技元區(qū)、商務(wù)園區(qū)供不應(yīng)求，十分受歡迎。資料提供：中原地產(chǎn)、通泰地產(chǎn)11、 東莞(租金單位：元/月/m2)標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金

13、工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金常平鎮(zhèn)8.510486元/m21112龍崗鎮(zhèn)8109450元/m2810莞城101012450500元/m21011市場(chǎng)特點(diǎn)： 2008年一季度工業(yè)物業(yè)租金整體較平穩(wěn)。 由于東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的加速升級(jí)，對(duì)低端產(chǎn)業(yè)的逐步淘汰，未來(lái)一段時(shí)間東莞工業(yè)廠房，特別是一些簡(jiǎn)易、獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)廠房的租金會(huì)穩(wěn)中略有下降。 高科技、產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)物業(yè)依然受歡迎。數(shù)據(jù)提供：東莞市萊斯房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司12、 佛山(租金單位：元/月/m2)標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金禪城區(qū)810300元/m2512南海區(qū)812300350元/m2410三水區(qū)10121015280300元/m2

14、512高明區(qū)710280300元/m2610順德區(qū)712300400元/m2712市場(chǎng)特點(diǎn)： 工業(yè)廠房類(lèi)物業(yè)租金近期有上升的趨勢(shì)。佛山工業(yè)廠房租金每年以3%5%的速度遞增。 預(yù)計(jì)2008年佛山工業(yè)物業(yè)租金會(huì)緩慢上升。佛山舊廠房改造會(huì)導(dǎo)致廠房?jī)r(jià)格整體上升。數(shù)據(jù)提供：佛山高明滄江工業(yè)區(qū)13、 長(zhǎng)沙(租金單位：元/月/m2)標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金雨花區(qū)5678510芙蓉區(qū)5657租：0.50.6萬(wàn)元/畝/年57市區(qū)781230萬(wàn)/畝，租：1萬(wàn)/畝48市場(chǎng)特點(diǎn)： 長(zhǎng)沙近期工業(yè)廠房租金上升很快，年漲幅將近20%。 預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙2008年廠房租金將持續(xù)上漲。由于高科技園區(qū)租金高，相

15、對(duì)便宜的標(biāo)準(zhǔn)廠房或租地建廠更受企業(yè)歡迎。資料提供：湖南蒸蒸日上投資顧問(wèn)有限公司14、 武漢(租金單位：元/月/m2)標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金漢陽(yáng)81218205萬(wàn)元/畝812東湖區(qū)134萬(wàn)元/畝市場(chǎng)特點(diǎn)： 近年來(lái)一直保持上升的趨勢(shì) 由于武漢的地理位置，眾多高科技企業(yè)、跨國(guó)公司都將武漢作為中部的戰(zhàn)略基地，因此高科技總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)很受歡迎。 武漢的基礎(chǔ)加工制造業(yè)不發(fā)達(dá)，所以標(biāo)準(zhǔn)廠房市場(chǎng)尚未形成一定規(guī)模。但標(biāo)準(zhǔn)廠房目前很受企業(yè)歡迎，預(yù)計(jì)未來(lái)標(biāo)準(zhǔn)廠房的需求和市場(chǎng)供應(yīng)量都將增加。數(shù)據(jù)提供：武漢東正房地產(chǎn)15、 成都(租金單位：元/月/m2)標(biāo)準(zhǔn)廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價(jià)格物流倉(cāng)庫(kù)租金平均81015202030萬(wàn)元/畝812 成都工業(yè)廠房租金每年以3%5%的速度上升。 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)力，成都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及青羊工業(yè)園等高科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的物業(yè)供不應(yīng)求