土地登記依據

1、土地登記依據、程序、要件、時限、土地登記的依據我國登記的法律依據概括起來可以分為兩大類：實體法律依據和程序法律依 據。（一） 實體法律依據1中華人民共和國憲法對土地所有制、土地權屬的有關規(guī)定：第六條規(guī)定：中華人民共和國的社會主義經濟制度的基礎是生產資料的社會 主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。第九條規(guī)定：礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都 屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒 地、灘涂除外。2 中華人民共和國民法通則對土地權屬的規(guī)定：第七十四條規(guī)定：集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村農業(yè) 生產合作社等農業(yè)集體經濟組織

2、或者村民委員會經營、管理。已經屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有。第八十條規(guī)定：國家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以 依法確定由集體所有制單位使用，國家保護它的使用、收益的權利；使用單位有 管理、保護、合理利用的義務。第八十三條規(guī)定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結 互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰 關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。3.1 9 6 2年9月農村人民公社工作條例修正草案對生產隊集體土地 所有權的規(guī)定：第四章規(guī)定：生產隊范圍內的土地，都歸生產隊

3、所有。生產隊所有的土地， 包括社員的自留地、自留山、宅基地等等，一律不準出租 。生產隊所有的土 地，不經過縣級以上人民委員會的審查和批準， 任何單位和個人都不得占用。 集體所有的山林、水面和草原，凡是歸生產隊所有比較有利的，都歸生產隊所有。4、中華人民共和國土地管理法對確認土地權屬、開展土地登記工作的 規(guī)定：第二條規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和 勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行 使。第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除法 律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于 農民集

4、體所有。第九條規(guī)定：國有土地和農民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個人 使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。第十條規(guī)定：農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經 濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村經濟組織的 農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已經屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經濟組織經營管理。第十一條規(guī)定：農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書， 確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的， 由縣級人民政府登記 造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。單位和個人

5、依法使用的國有土地，由縣 級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。其中，中央國家機關使用的 國有土地的具體登記發(fā)證機關，由國務院確定。確認林地、草原的所有權或者使 用權，確認水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權，分別依照森林法、草原法和漁 業(yè)法的有關規(guī)定辦理。第十二條規(guī)定：依法改變土地的權屬和用途的，應當辦理土地權屬變更登記 手續(xù)。第十三條規(guī)定：依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和 個人不得侵犯。5 中華人民共和國城市房地產管理法第五章專門對房地產權屬登記管 理做出了規(guī)定：明確規(guī)定國家實行土地使用權登記發(fā)證制度，規(guī)定了土地登記與房屋登記的 關系，房地產抵押應當辦理登記，以及房產證與土地

6、證合一的條件（即經省、自 治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管 理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，）。6.中華人民共和國擔保法對土地抵押的范圍、抵押登記效力等的規(guī)定：第三十四條規(guī)定：下列財產可以抵押：（1）抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；（2）抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒 地的土地使用權；第三十五條規(guī)定：抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押。但 不得超出其余額部分。第三十六條規(guī)定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，

7、該房屋占用范圍 內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房 屋同時抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房 等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。第三十七條規(guī)定：下列財產不得抵押：(1) 土地所有權。(2) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第 三十四條第(5)項、第三十六條第三款規(guī)定的除外。第四十一條規(guī)定：當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產抵押的，應當辦理抵 押物登記，抵押合同自登記之日起生效。第四十二條規(guī)定：辦理抵押登記的部門如下：(1) 無地上定著物的土地使用權抵押的，為

8、核發(fā)土地使用權證書的土地管 理部門。(2) 以城市房地產或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級 以上地方人民政府規(guī)定的部門。7土地管理法實施條例第二章對土地的所有權、使用權及其登記作了 進一步的規(guī)定：第二條規(guī)定：下列土地屬于全民所有即國家所有：(1) 城市市區(qū)的土地；(2) 農村和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；(3) 國家依法征用的土地；(4) 依法不屬于集體所有的林地、草原、荒地、灘涂及其他土地；(5) 農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有 的土地；(6) 因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使 用的原屬于遷移集體所有

9、的土地。第三條規(guī)定：國家依法實行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。土地登記資料可以公開查詢。確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權，分別依照森林法、草原法和漁業(yè)法的有關規(guī)定辦理。第四條規(guī)定：農民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民 政府土地行政主管部門提出土地登記申請， 由縣級人民政府登記造冊， 核發(fā)集體 土地所有權證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農建設的，由土地使用者向土地所在的縣級 人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，

10、由縣級人民政府登記造冊， 核發(fā) 集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。設區(qū)的市人民政府可以對市轄區(qū)內農民集體所有的土地實行統(tǒng)一登記第五條規(guī)定：單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地 的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請， 由縣級以上人民政府 登記造冊，核發(fā)國在土地使用權證書，確認使用權。其中，中央國家機關使用的 國有土地的登記發(fā)證， 由國務院土地行政主管部門負責， 具體登記發(fā)證辦法由國 務院土地行政主管部門會同國務院機關事務管理局等有關部門制定。未確定使用權的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，負責保護管理第六條規(guī)定：依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地

11、上建筑物、構 筑物等附著物導致土地使用權轉移的， 必須向土地所在地的縣級以上人民政府土 地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有 權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土 地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。第七條規(guī)定：依照土地管理法 的有關規(guī)定 ,收回用地單位的土地使用權的 由原土地登記機關注銷土地登記。土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期未獲批準的，由原土地登記機關注銷土地登記。8城鎮(zhèn)國有土地使用

12、權出讓和轉讓暫行條件9.原國家土地管理局頒布的確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定(二)程序法律依據依據我國的有關法律規(guī)定，土地登記、確定土地權屬由各級人民政府土地管 理部門負責，國家土地行政主管部門負責管理全國土地登記、 土地確權工作， 直 接負有依法規(guī)范土地登記工作的責任。我國土地登記的程序法律依據主要有：(1) 原國家土地管理局土地登記規(guī)則。(2) 原國家土地管理局土地權屬爭議處理暫行辦法。二、土地登記的程序土地登記的程序可分為：土地登記申請 地籍調查 權屬審核 注冊 登記核發(fā)證書。( 1)土地登記申請：土地登記申請是土地權利人或土地權利變動當事人按照規(guī)定、向土地登記機 關申請其土地權利狀況

13、或權利變動事項， 請求在土地登記簿上予以注冊登記的過 程和行為。它是土地登記程序的第一步。申請方式有兩種：權利人直接到登記機關提出申請；權利人可以委托代 理人代理申請。( 2)地籍調查：地籍調查是土地登記的前期基礎性工作，是土地登記法律行為的重要程序。 其目的是依照有關法律程序和技術規(guī)程，查清每一宗土地的位置、界限、面積、 權屬、用途以及等級等基本情況， 以滿足土地登記的需要。 地籍調查成果經登記 后具有法律效力， 是調處土地權屬糾紛、 查處違法占地、 保護土地權利人合法權 益的重要法律依據。地籍調查包括權屬調查和地籍勘丈。權屬調查主要是查清宗地權屬、界址位 置、用途等。地籍勘丈是測量宗地界址

14、點的平面位置、宗地形狀、面積等。( 3)權屬審核：權屬審核是土地登記機關對申請人提交的證明文件資料和地籍調查結果進行 審核，再由縣級以上人民政府根據土地登記機關的審核意見， 決定對申請登記的 土地權利和權利變動事項， 是否準予登記的法律程序。 權屬審核是土地登記的核 心環(huán)節(jié)。4)注冊登記：注冊登記是指土地登記機關對批準土地登記的土地所有權、使用權或他項權 利進行登卡、裝簿、造冊的工作程序。它既是一種行政行為，又是一種十分嚴肅 的法律行為。一經注冊登記，土地權利即產生法律效力。（5）核發(fā)證書：土地證書是土地使用者、所有者和土地他項權利者持有的法律憑證。目前我 國的土地證書主要有四種：國有土地使用

15、證、集體土地所有證、集體 土地使用證、 土地他項權利證明書。土地證書以每宗地為單位填寫。兩個 以上土地使用者共同使用一宗土地的， 應當分別填寫土地使用證。 土地他項權 利證明書 以土地他項權利人為單位填寫， 同一土地他項權利人擁有不同宗地上 的土地他項權利， 或者在同一宗地上擁有兩個以上不同類型土地他項權利的， 應 分別填寫土地他項權利證明書。三、土地登記應提交的要件申請人向土地登記機關申請土地登記，應當提交下列要件：1）土地登記申請書；2）申請人身份證明；3） 土地權屬來源證明；4）地上附著物權屬證明。其中申請人是法人的，提交單位法人證明（機關法人 不需提交）， 土地登記法定代表人身份證明書，法定代表人的個人身份證或 戶籍簿； 申請人是自然人的， 提交個人身份證或戶籍證明， 個體工商戶也視為自 然人對待。 土地登記申請人凡是委托他人代理申請的， 均須同時提交 土地登記 委托書和委托代理人個人身份證。四、土地登記的辦理期限（1）土地登記機關應當在受理土地使用權、 所有權設定登記， 土地使用權、所有權變更登記，名稱、地址和土地用途變更申