城房地產(chǎn)管理法律制度

1、第五章城市房地產(chǎn)管理法律制 度作者: 日期:第五章城市房地產(chǎn)管理法律制度下面我們講第五章城市房地產(chǎn)管理法律制度，這個法呢應(yīng)該說在我們 國家是一個新興的法。隨著人們生活水平的提高，人們對于居住的條件， 小康條件里頭，居住條件是一個很重要的條件，安居才能樂業(yè)，所以， 城市房地產(chǎn)開發(fā)，當然我們說城市房地產(chǎn)開發(fā)，不光是居民住房了，它 還有商業(yè)的，包括工業(yè)的、旅游的、多方位的，但是居民的住房的開發(fā) 是它的一個很重要的內(nèi)容。同時呢，也是拉動內(nèi)需的一種很重要的投資。 因此，在房地產(chǎn)的立法方面，當然也促進房地產(chǎn)的開發(fā)，由于房地產(chǎn)的 開發(fā)所帶來的一系列的經(jīng)濟關(guān)系，需要一定的法律去加以管理。我們國 家乂制定了房地

2、產(chǎn)的管理法。這個法，它主要立足于管理的，跟我們國 家很長一段時間里頭，立法的宗旨都有一定的關(guān)系。它都立足于管理， 還是一個管理法。因為房地產(chǎn)它是一個很重要的市場，我們說市場不僅 僅是商品市場，還有人力市場、信息市場、證券市場，房地產(chǎn)也是一個 很重要的市場。因此，是對這個市場進行規(guī)范的一個法，當然我們說， 房地產(chǎn)主要是進行規(guī)制，它有一個規(guī)范行為、加強管理、加強監(jiān)督，同 時還有促進、培育市場，多方位的。所以，這個法起了很大的作用，但 也有很大的缺陷，它主要立足于管理。但我們就法講法，主要還是講法 的內(nèi)容。第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法律制度概述這里第一節(jié)呢，是城市房地產(chǎn)管理法律制度概述。我們這個法呢，它

3、還局限在地域范圉里頭，主要指的是城市房地產(chǎn)開發(fā)。首先笫一個是關(guān)于概述，概述里第一個我們先講到了城市房地產(chǎn)管理 法的概念。城市房地產(chǎn)管理法總稱。一.城市房地產(chǎn)管理法的概念城市房地產(chǎn)管理法,是調(diào)整城市房地產(chǎn)管理過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系 的法律規(guī)范的總稱。這種經(jīng)濟關(guān)系的范圍非常廣泛,具體而言,可以概 括為房地產(chǎn)開發(fā)用地管理關(guān)系土地使用權(quán)的岀讓啊等等這樣一些關(guān) 系房地產(chǎn)開發(fā)管理關(guān)系.房地產(chǎn)交易管理關(guān)系.房地產(chǎn)權(quán)屬登記管 理關(guān)系四類經(jīng)濟關(guān)系。我們講述的內(nèi)容也根據(jù)這四類各分為兒節(jié)加以詳 細的說明的。城市這個概念主要是在地域范圉上加以規(guī)定的。要說明的就是這部房 地產(chǎn)管理法它是局限于城市這個范圉的。所謂房地產(chǎn)所謂

4、房地產(chǎn),是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,在法律上一般又稱作不動產(chǎn) （相對于動產(chǎn)而言的A因為土地和房屋屬于不可移動或一經(jīng)移動就要喪 失其極大價值的物體。我們所指的地產(chǎn)主要是指土地及其上下一定的空 間,包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施.地面道路等;房產(chǎn)是指建筑在土地上的 各種房屋，包括住宅泯用的入廠房.倉庫丫企業(yè)丿和商業(yè).服務(wù).X 化.教育.衛(wèi)生.體育以及辦公用房等C&些都屬于不同的房產(chǎn)的用途九 關(guān)于房地產(chǎn)管理法的概念主要是厘清所調(diào)整的四類經(jīng)濟關(guān)系，以及 什么叫房產(chǎn)、什么叫地產(chǎn)。二城市房地產(chǎn)管理法的基本原則后面我們來看一下我們國家的城市房地產(chǎn)管理法的基本原則。這是根 據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，可以歸納出我們國

5、家的城市房地產(chǎn)在 進行管理過程中的三項原則。(-)國有土地有償.有限期使用原則它主要是從房地產(chǎn)的開發(fā)、土地的使用權(quán)的出讓、讓渡這個角度，概 括為國有土地有償、有限期使用原則。我們國家在土地使用權(quán)、權(quán)屬上 規(guī)定了，城市土地歸國家所有、郊區(qū)的土地國家法律規(guī)定歸國家所有的 以外，是歸集體所有。所以我們國家的土地是公有制，尤其是城市土地， 是歸國家所有。國家把國有的土地有償?shù)?、有限期的予以出讓，這個是 一個基本的原則。它的含義有三個要點：第一個是國有土地有償使用。 不是無償?shù)?。房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)一般的是通過土地使用權(quán)的出讓 的途徑來獲得的，也就是說國家把國有土地的使用權(quán)在一定的期限內(nèi)出 讓給土地的

6、使用者，山土地使用者向國家交付土地使用權(quán)的出讓金。第 二個含義，國有土地是有限期使用，除了有償以外，還是有限期使用。 那么，這個我們在后面可以看到國務(wù)院有一個規(guī)定，每一類土地的最高 使用期限。第三在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以采取無償、無限期的使用。 這種辦法呢是拔付的辦法，拔付是在一定范圍內(nèi)，我們在后面也有講到 具體規(guī)定，也可以說是國有土地有償、有限期使用的一種例外。主要有 以下四種情況，這一原則包含了以下三方面的含義1國有土地有償使用。2國有土地有限期使用。3在法律規(guī)定的范圍內(nèi),可以采取無償、無限期的土地使用權(quán)劃拔方 式供應(yīng)土地使用權(quán)。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了可以適用土地使用權(quán)劃拔的四種情形: (

7、1)國家機關(guān)用地和軍事用地心為它的開支本來就來自國家，所以這里 是采用劃拔的辦法);(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地(你比如鐵 路、機場、碼頭.道路、橋梁等等，這個要占用土地。你比如修建過江 大橋，它不僅是聳立在江上，它可能還有附橋會占用很多的土地)；(3) 國家重點扶持的能源.交通.水利等項目用地佗是公用事業(yè)，它的用 地不是有償使用的，而是劃拔的辦法力(4)法律.行政法規(guī)規(guī)定的其他 用地 魚是個兜底條款，除了上述三種情況下，根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，有 些特殊用途的也是劃拔使用(二經(jīng)濟.社會和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。從劃拔、從房地產(chǎn)開發(fā)的角度呢，主要是概括為經(jīng)濟、社會和環(huán)境效 益相統(tǒng)一的原則。這三

8、個效益相統(tǒng)一的原則是非常重要的，因為房地產(chǎn) 開發(fā)它所實現(xiàn)的經(jīng)濟效益是非常明顯的，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)有一段時間在我 們國家是如火如荼，紛紛擁起，很多投資者都在從事房地產(chǎn)的開發(fā)，這 個經(jīng)濟效益就可見一斑了。但是，我們說，房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的經(jīng)濟效 益，它也要在一定的市場經(jīng)濟秩序的條件之下。它應(yīng)該貫徹一個對社會 負責(zé)，不能夠過度開發(fā)，你比如住房的開發(fā)，首先應(yīng)該滿足廣大人民群 眾的住房要求，當然我們也滿足一部分經(jīng)濟條件較好的、不是溫飽型的， 改善生活條件.生活富裕，這樣的也要滿足，也有一部分是商業(yè)用的、 旅游用的，都要有一定的發(fā)展規(guī)劃，要和社會的發(fā)展水平相一致，要和 整體的人民生活水平相一致，要不然它的社會效

9、益是有問題的。另外一個要注意環(huán)境，這個環(huán)境不僅是它要形成一種城市的風(fēng)格，錯15落有致，美觀。它還要不要形成一種資源的浪費和環(huán)境的破壞。注意環(huán) 境的優(yōu)化，力求達到房地產(chǎn)開發(fā)與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)的一種狀態(tài)，不僅僅是 說外觀，當然外觀也很重要。但是對于空氣的質(zhì)量，以及對于氣候等等 的影響、以及整個城市資源的協(xié)調(diào)等等，都要全盤予以考慮。在實踐中，這三大效益應(yīng)該是一致的，但是肯定會產(chǎn)生矛盾。如果是 按照開發(fā)商的要求，房子蓋的越高，他的經(jīng)濟效益就越高。但是我們說， 房子蓋的越高，它帶的后果也極為嚴重。周圍的環(huán)境、綠化、甚至是一 些重要的、歷史悠久的一些文物、古代建筑都要加以保護。我們現(xiàn)在走 到一些大城市，發(fā)覺每

10、個城市面貌都是一樣，都是高樓大廈，它本來應(yīng) 該有一些風(fēng)貌，有一些城墻、人文環(huán)境，應(yīng)該保留下來。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當按照經(jīng)濟效益.社會效益.環(huán)境效益相統(tǒng)一的原 則,實行全面規(guī)劃.合理布局、綜合開發(fā).配套建設(shè)。經(jīng)濟效益是指在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域講求經(jīng)濟核算,強調(diào)投入產(chǎn)出的比 例,為投資者帶來可觀的經(jīng)濟效益。社會效益指的是房地產(chǎn)開發(fā)為整個社會帶來的正面影響以及產(chǎn)生的 積極效果。環(huán)境效益是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中.必須注重環(huán)境的優(yōu)化,力求達到 房地產(chǎn)項目與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)的最佳狀態(tài)。環(huán)境效益不僅包括自然環(huán)境. 還包括社會環(huán)境。在實踐中,三大效益之間可能存在矛盾,不大平衡,管理者的最大任 務(wù)就暹謀求三者結(jié)合的最佳點。根

11、據(jù)交易和管理過程中間所遵循的原則呢，概括為維護房地產(chǎn)權(quán)利人 合法權(quán)益的原則。維護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的原則。在我們國家，房地產(chǎn)權(quán)利人主要指的是對房地產(chǎn)享有某種權(quán)利的公民 和法人。為了保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，在城市房地產(chǎn)管理法 中間作了一系列的規(guī)定，使他們的權(quán)利不受侵犯。這個你像房地產(chǎn)權(quán)屬 的登記啊，出讓房屋的一些必須遵守的規(guī)定啊，以及房地產(chǎn)交易過程中 一些價格的控制啊，都是對權(quán)利人權(quán)益保護。為了保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益,城市房地產(chǎn)管理法作了一系 列重要的規(guī)定:一是規(guī)定房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護,任何單位和個人不得 侵犯;二是國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使

12、用年限屆滿前不收回;如遇特殊情況需要提前收回,應(yīng)予相應(yīng)的補償; 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿,可以申請續(xù)期;三是依法取得的土地使用權(quán)可以作入股,合資.合作開發(fā)經(jīng)營房地 產(chǎn);依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)均可設(shè) 定抵押權(quán);四是為了更好的保障商品房預(yù)購人的合法權(quán)益,規(guī)定了商品房預(yù)售應(yīng) 當真?zhèn)涞臈l件;五是國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度這些原則呢主要是在一個不同的階段、在一個特定的經(jīng)濟關(guān)系中間， 所貫徹的一個指導(dǎo)思想，這些原則也是相互滲透的。這個是關(guān)于基本原則的規(guī)定了，第三個問題是關(guān)于我國房地產(chǎn)法的立 法概況。三. 我國房地產(chǎn)法的立法概況這個大家看一下就行了，

13、Id前的最基本的法律就是我們國家的城市 房地產(chǎn)管理法。1988年的憲法修正案確立了 “土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn) 讓”的制度。在此基礎(chǔ)上,國家修改了土地管理法,頒布了城市 規(guī)劃法,國務(wù)院相繼頒布了中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出 讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例.外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法等一 系列與房地產(chǎn)相關(guān)的條例.規(guī)定。1994年7月5日,第八屆全國人大常委會第八次會議通過了中華人 民共和國城市房地產(chǎn)管理法,并于1995年1月1日起施行。這是我國 城市房地產(chǎn)管理的基本法,為我國城市房地產(chǎn)管理的規(guī)范化,奠定了法 制基礎(chǔ)。城市房地產(chǎn)管理法第2條明確指出了該法的適用范圍是:在中華 人民共和國城

14、市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地 產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開發(fā).房地產(chǎn)交易,實施房地產(chǎn) 管理,應(yīng)當遵守本法。四. 房地產(chǎn)管理部門在我們國家里在很長一段時間里頭，地產(chǎn)的管理部門和房產(chǎn)的管理部 門是分開的，現(xiàn)在有些城市盡力使它合一起來。但是總的來說，現(xiàn)在的 管理體制還有待于進一步完善。到底是什么樣的體制，大家看一下第四 個部分，房地產(chǎn)管理部門?，F(xiàn)在呢就是建設(shè)行政主管部門，就是建設(shè)部， 土地管理部門我們國家是國有資產(chǎn)部、國有土地管理部門，各司其職、 密切配合全國房地產(chǎn)管理工作。意思是各自履行自己的職責(zé)。這個體制 恐怕有待于進一步的完善，使它更好的協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來。城市房地產(chǎn)管

15、理法第6條第1款規(guī)定:“國務(wù)院建設(shè)行政主管部 門.土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分,各司其職、密切配合管 理全國房地產(chǎn)工作。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門指的是建設(shè)部,1998年3 月國務(wù)院機構(gòu)改革,繼續(xù)保留建設(shè)部,把它作為綜合管理全國建設(shè)事業(yè) 的政府部門。它的主要職能是:城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理.居民 住宅建設(shè)和管理等?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法將縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理 部六的機構(gòu)設(shè)置及職權(quán)劃分交由省級人民政府確定。這是笫一節(jié)的內(nèi)容，我想簡單主要是一些概況性的情況。其中兒個原 則比較重要，大家掌握一下。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地管理應(yīng)該說，這一節(jié)是比較重要的一節(jié)，講到房地產(chǎn)的開發(fā)使用。其中

16、， 最重要的第一步，關(guān)于國家是土地的唯一所有者，怎么樣把土地的使用 權(quán)出讓這樣的一個規(guī)定。r 土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓的概念和特點土地使用權(quán)的出讓，大家先看一下，是一個很重要的概念。這里請注 意，我們這里講的都是土地使用權(quán)，不是所有權(quán)。這是一個根據(jù)有償有 期限的規(guī)定，國家把土地的使用權(quán)，山受讓人支付一定的使用金這樣的 情況下，交給他使用的這樣的-個過程、-個行為。土地使用權(quán)出讓,是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用 權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使 用權(quán)出讓金的行為。它有它的法律特征，它的法律特征也是一個很重要的理論問題。大家 應(yīng)該掌握的。第一個就

17、是土地使用權(quán)岀讓法律關(guān)系的主體身份具有特定 性。它這個特定性主要就是出讓人是國有土地的唯在所有者就是國家。 當然國家不是自己，是通過土地管理部門和使用人也就是受讓人簽訂土 地使用權(quán)的出讓合同，明確權(quán)利和義務(wù)，來建立法律關(guān)系。這樣的一個 過程。受讓人的范圍當然比較廣了，根據(jù)法律的規(guī)定，公司、企業(yè)、其它組 織和個人。除了法律另有規(guī)定以外，都可以取得土地的使用權(quán)，進行土 地的開發(fā)、利用和經(jīng)營。所以，這里受讓人一般不受限制，但是出讓人 一方，他是非常特定的。國家是國有土地的所有權(quán)人，它是出讓的一方。第二個特征土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利和義務(wù)。這個也是有特殊 的規(guī)定的，土地使用者必須依照土地岀讓合同的

18、需要，來交付土地使用 權(quán)岀讓金，這是第一個義務(wù)了。你是有償?shù)氖褂茫允紫染鸵桓秾?讓金。沒有按照合同的約定，交付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門 有權(quán)解除合同，并且呢有權(quán)請求違約賠償，這是第一個義務(wù)。作為出讓 者，縣、市人民政府土地管理部門，必須按照出讓合同的約定提供出讓 使用的土地，如果沒有按照合同的約定，提供出讓土地的。土地使用者 可以解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金。土地使用者呢 還可以請求違約賠償。這個是對政府有關(guān)部門的規(guī)定，它如果違反了義 務(wù)，要承擔的責(zé)任。第三，土地使用權(quán)出讓的客體是一定年限的國有土地使用權(quán)。這個是 一個法律關(guān)系的特定的標的物，就是國有土地的出讓的使

19、用權(quán)了。請注 意的，特別強調(diào)的一個，土地使用權(quán)出讓的客體是國有土地使用權(quán)，而 不是所有權(quán)。這里講到了國家對城市土地擁有永久的所有權(quán)，但是土地 的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓，岀讓土地使用權(quán)的范圉，不包括出 讓土地的下面所可能蘊藏的自然資源，埋藏在地下的文物，或者是市政 的公用設(shè)施等等。第四個特征，土地使用權(quán)的出讓是一個要式法律行為。土地使用權(quán)的 出讓應(yīng)該簽訂出讓合同，這個是要式的一個含義了。同時呢，應(yīng)該向縣 級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，如果不簽訂土地使用權(quán)出 讓合同，或者沒有辦理土地使用權(quán)登記的手續(xù)的話，這個土地出讓的行 為是無效的。土地使用權(quán)出讓具有以下的法律特征:第一'

20、土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的主體身份具有特定性。第二土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利與義務(wù)。第三,土地使用權(quán)出讓的客體是一定年限的國有土地使用權(quán)。第四,土地使用權(quán)出讓是要式法律行為。（二）土地使用權(quán)出讓的年限因為它是一個有償、有限期的規(guī)定，因此呢都有一個最高年限的規(guī)定， 國務(wù)院都有規(guī)定。大家可以看一下對不同的用地的使用年限都是冇規(guī)定 的，當然我們說到一定年限可以再申請續(xù)期。另外簽訂合同，再繳納土 地使用的費用。出讓土地使用權(quán)的最高使用年限,就是法律規(guī)定的一次簽約出讓土地 使用權(quán)的最高年限。城市房地產(chǎn)管理法對土地使用權(quán)出讓最高年限 僅作了授權(quán)性的規(guī)定“土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定”。據(jù)此,中華人民

21、共和國國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12 條按照出讓土地的用途不同規(guī)定了各類用地使用權(quán)出讓的最高年限:(J) 居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;教育、科技、文化.衛(wèi)生、體育 用地50年;(4)商業(yè).旅游.娛樂用地40年;(5)綜合或者其他用地50 年。(三) 土地使用權(quán)的出讓方式土地使用權(quán)的出讓的方式有三種了，拍賣、招標和協(xié)議。規(guī)定了在具 備哪些條件的情況下是必須采用招標的，房地產(chǎn)管理法規(guī)定了商業(yè)、旅 游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣或招標方式。沒有條 件的、不能采用招標方式的，可以釆用雙方協(xié)議的方式。這個的確有條 件，這個條件是有人來參加招標沒有，有人來參加拍賣沒有，如果

22、根本 就沒有，當然還有其他一些條件。這個是硬性規(guī)定了必須釆取拍賣和招 標方式的，具體的規(guī)定有三種。我國土地使用權(quán)的出讓方式有三種:拍賣.招標和協(xié)議。拍賣出讓是什么，大家可以看一下。拍賣出讓拍賣出讓,是指在指定的時間.地點利用公開場合,由政府的代表者 主持拍賣土地使用權(quán),土地公開叫價競報,按“價高者得”的原則確定 土地使用權(quán)受讓人的一種方式。這種方式主要適用于投資環(huán)境好.盈利 尢競爭性強的商業(yè).金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地,特別是大中城市 的黃金地段。招標出讓也是保證招標者中間進行相互競標，是一種相互競爭的方 式，所以也是規(guī)范市場，讓市場交易者能夠平等的、無歧視的進入市場 的方法。所以應(yīng)該加以推廣

23、。2招標出讓招標出讓,是指在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者個人 讓方)根據(jù)出讓方提出的條件,以密封書面投標形式競報某地塊的使用 權(quán),由招標小組經(jīng)過開標.評標,最后擇優(yōu)確定中標者。招標出讓的方 式主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目。3協(xié)議出讓第三就是協(xié)議出讓，在這里為什么也把協(xié)議出讓作為一種出讓的方式 呢，就因為協(xié)議出讓不是一種單純的一種行政行為而是一種商業(yè)行為。 商業(yè)行為就是要通過出讓方和受讓方雙方的出于自己利益，當然作為出 讓方是出于對國有資產(chǎn)的資值保值的考慮，進行雙方的對價，通過邀約 和承諾的辦法，來規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。使得國有土地在出讓過程中 間的利益能夠?qū)崿F(xiàn)，同時也

24、保證受讓人的權(quán)利和義務(wù)這樣的一種辦法。 當然最好的使用辦法還是拍賣.招標這種辦法，是最公平的、最有效率 的，當然條件的具備也是非常重要的。這個是關(guān)于土地使用權(quán)的出讓方 式，下面再看看土地使用權(quán)的出讓合同。協(xié)議出讓,是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提 出有償使用土地的愿望,由國有土地的代表與有意受讓人進行談判和切 磋,協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè) 項目.市政公益事業(yè)項目.非盈利項目以及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu).實施 產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持.優(yōu)惠的項目。協(xié)議.招標.拍賣是法定的三種使用權(quán)的出讓方式。在具體實施土地 使用權(quán)出讓時,由國有土地代表根據(jù)法律規(guī)定，并根

25、據(jù)實際情況決定采 用哪種方式,一般對地理位置優(yōu)越.投資環(huán)境好.預(yù)計投資回報率高的 地塊,應(yīng)當采用招標或拍賣方式;反之,可適當采用協(xié)議方式。（四）土地使用權(quán)出讓合同合同這是一種規(guī)定了出讓方和受讓方的一系列的權(quán)利和義務(wù)，這個大 家看一下，關(guān)注一下就行。國有土地使用權(quán)出讓合同,是指市.縣人民政府土地管理部門代表國 家（出讓人）與土地使用者（受讓人）之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達 成的.明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。土地使用權(quán)出讓合同包括 以下幾方面的內(nèi)容。1. 出讓方的權(quán)利義務(wù)出讓方享有的權(quán)利主要有兩項 一是受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓 合同后,未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的,出讓方有權(quán)解

26、 除合同，并可請求違約賠償;二是受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定 的期限和條件開發(fā).利用土地的,土地管理部門有權(quán)予以糾正,并根據(jù) 情節(jié)輕重給予警告.罰款,直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。出讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有:第按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī) 定提供出讓的土地使用權(quán);x向受讓方提供的有關(guān)資料和使用該土 地的規(guī)定。2. 受讓方應(yīng)履行的義務(wù)受讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有以下三項:弟一，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓; 在支付全部土地使用權(quán)出讓金后,依規(guī)定辦理登記手續(xù),領(lǐng)取土地使用 證;第二,松土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地; 第三,需要改變土地使用

27、權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的,應(yīng)該征得出讓言同意 并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準,依照規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán) 出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金并辦理登記。在我國現(xiàn)有的土地使用權(quán)出讓實踐中,出讓合同一般包括下列主要內(nèi)容:1. 出讓土地的位置、面積.界線等土地自然狀況;2. 出讓金的數(shù)額、支付方式和支付期限;3. 土地使用期限;4建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件,也稱使用條件;5.定金及違約責(zé)任。（五）土地使用權(quán)的終止和續(xù)期第五個問題，關(guān)于土地使用權(quán)的終止和續(xù)期，終止主要有兒種原因， 在什么情況下，土地使用權(quán)終止。第一種土地使用權(quán)屆滿，規(guī)定了七十 年、五十年，土地使用權(quán)到了。第二根據(jù)社會公共利益的需要提前收回，

28、如果是特定情況下，特殊情況，可以在使用期限還沒屆滿的情況下提前 收回，但是要予以相應(yīng)的補償了。第三因為愈期開發(fā)而被無償收回，這 個法律規(guī)定了它必須在有限的期限內(nèi)開發(fā)，如果逾期沒有開發(fā)，要收回。 第四，土地滅失了。這往往是山于不可抗力的因素造成的，在這種情況 下，土地的使用權(quán)就終止了。1 土地使用權(quán)終止土地使用權(quán)終止,是指因法律規(guī)定的原因使受讓人喪失土地使用權(quán)。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了導(dǎo)致受讓人土地使用權(quán)終止的四種原因:（1）使用年限屆滿根據(jù)社會公共利益的需要而提前收回因逾期開發(fā)而被無償收回（4）土地滅失2土地使用權(quán)期滿后的續(xù)期第二個情況是續(xù)期，剛剛我們講了有最高期限的規(guī)定，但是有繼續(xù)使 用土地的

29、，可以在屆滿前一年申請續(xù)期，這個呢根據(jù)具體的條件、根據(jù) 法律的規(guī)定，予以批準。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使 用土地的,應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期。對于土地使用者的續(xù)期申 請,除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準 準予續(xù)期的,應(yīng)當重新簽讓土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使 用權(quán)出讓金。二土地使用權(quán)劃拔第二關(guān)于劃拔，劃拔的范圍關(guān)鍵是要掌握劃拔的范圍。在什么情況下 可以劃拔。（一）土地使用權(quán)劃拔的概念土地使用權(quán)劃拔,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者 繳納補償.安置等費用后將該幅土地交付使用,或者將國有土地使用權(quán) 無償交付土地使用者使

30、用的行為。以劃拔方式取得土地使用權(quán)的,除法 行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制。劃拔國有土地使用權(quán) 是國有土地?zé)o償.有限期使用制度的一種例外和補充。（二）土地使用權(quán)劃拔的范圍根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第23條的規(guī)定,下列建設(shè)用地的土地使 用權(quán)，確屬必須的,可以由縣級以上人民政府依法批準劃拔:1. 國家機關(guān)用地和軍事用地2. 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地3. 國家重點扶持的能源、交通.水利等項目用地4. 法律.行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第二節(jié)我想主要就講到這里，第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)管理。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)管理一.房地產(chǎn)開發(fā)的概念和原則（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā),是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上

31、進行基礎(chǔ)設(shè) 施.房屋建設(shè)的行為。因此,取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提, 而房地產(chǎn)開發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā),而是包括土 地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營活動。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的原則房地產(chǎn)開發(fā)的原則，剛才我們講到了要實現(xiàn)環(huán)境、社會效益和經(jīng)濟效 益的統(tǒng)一，這里呢根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的原則，對它的具體方針作了一個規(guī) 定。第一個就是房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，這個也是保證一個 城市整齊、美觀、環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展。第二個就是三個效益相統(tǒng)一的原 貝嘰第三，在開發(fā)過程中間協(xié)調(diào)配合也是非常重要的，統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、配 套特另I重要U城市房地產(chǎn)管理法第24條對房地產(chǎn)開發(fā)的原則、方針作了規(guī)定。1. 房地

32、產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃2. 房地產(chǎn)開發(fā)必須堅持經(jīng)濟效益.社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)必須實行全面規(guī)劃.合理3. 布局.綜合開發(fā)、配套建設(shè)二房地產(chǎn)開發(fā)的條件下面是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的條件，主要是有以下兒個條件。第一個就是 開發(fā)主體要合法，我們說受讓的主體范圉是很廣泛的，它的條件不是很 苛刻的，但法律也有規(guī)定。第二依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)，它 必須是簽訂了開發(fā)的受讓合同。第三個在規(guī)定的期限內(nèi)動工開發(fā)房地產(chǎn)。 因為它可以作為房地產(chǎn)開發(fā)，出讓土地的宗旨的一個原因，所以在限期 內(nèi)必須開發(fā)。作了這樣的一個規(guī)定。超過了出讓合同規(guī)定的開發(fā)日期， 一年沒有開工的，可以征收相當于土地岀讓金20%以下的

33、土地閑置費。 這個是對情節(jié)還不太嚴重，一年沒有開發(fā)的。先收閑置費。滿兩年沒有 開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。這個規(guī)定是很重要的，但是不可抗 力例外了。1開發(fā)主體合法2. 依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)3. 在規(guī)定的期限內(nèi)動工開發(fā)房地產(chǎn)三.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第三個就是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的主體。這里對于企業(yè)有一個資質(zhì)，它的 信譽怎么樣、服務(wù)保障怎么樣、它有一個資質(zhì)的評級是五個等級。對兼 營企業(yè)都有一些規(guī)定。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),是指以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企 業(yè)。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有三種:房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、兼 營企業(yè)和項目公司。房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)（通稱專營公司

34、）,是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的 企業(yè)。根據(jù)建設(shè)部于1993年H月16日頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管 理規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)按資質(zhì)劃分為五個等級。房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè),是指經(jīng)批準從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的其他 企業(yè),對兼營企業(yè)不定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)項目公司是以開發(fā)項目為 對象從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。其經(jīng)營對象只限于經(jīng)批準的項 目,項目開發(fā)經(jīng)營完畢后,應(yīng)向工商行政管理機關(guān)辦理注銷經(jīng)營范圍的登記。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立有一系列的條件規(guī)定，它和一般的企業(yè)因為 有一些特殊的要求，你比如名稱、組織機構(gòu)、場所、注冊資本規(guī)定都一 樣。但它注冊資本的數(shù)額和一般的有限責(zé)任公司，最

35、低注冊資本的數(shù)額 還不太一樣。是多少都是需要掌握的，另外還要有足夠的專業(yè)技術(shù)人員 等等。規(guī)定的很具體。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例的 規(guī)定,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立必須符合以下條件:1. 有自己的名稱和組織機構(gòu);2. 有固定的經(jīng)營場所;3. 有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;4. 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;5. 法律.行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序設(shè)立的程序主要有兩個了一個是申請登記，一個是發(fā)給營業(yè)執(zhí)照。1申請登記2 發(fā)給營業(yè)執(zhí)照3備案第四節(jié)房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)開發(fā)完了以后，主要進入市場來進行交易。所以，這個是對交 易的一個管理。這里首先要把握的是房地產(chǎn)交易的

36、概念。房地產(chǎn)交易過 程中間呢，我們講到對權(quán)利人權(quán)益的一個保障，在價格上要進行管理。 房地產(chǎn)交易的概述（-）房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易一詞,有廣義和狹義之分,從廣義上來說,房地產(chǎn)交易, 是指一切房地產(chǎn)權(quán)屬的流通。從狹義上來說,房地產(chǎn)交易僅指房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第2條的規(guī)定,我國的房地產(chǎn)交易包括 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓.房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。需要指出的是,在進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓.房地產(chǎn)抵押時,房屋的所有權(quán) 和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓.抵押。（二）房地產(chǎn)價格管理制度因為房地產(chǎn)價格是交易的一個核心問題了，所以要對它進行管理。那 么管理請注意。主要的管理辦法呢，一個是實行房地產(chǎn)價格評估制度， 雖

37、然這是個商業(yè)行為，大家可以根據(jù)供求市場的需要等等來協(xié)商價格。 但是呢，由于這是一種特殊的交易，對于信息的掌握，要給購房者很多 的保障，應(yīng)該會有一個公平合理的評估制度。另外還有房地產(chǎn)成交價格 申報制度，這是一種備案，以便于監(jiān)督。這里我們對價格的種類，規(guī)定了一個基準定價，這個和我國的價格法 的規(guī)定原則是一樣的，但是作了一個細致的規(guī)定，作了一個基準定價、 標定定價和各類房屋的重置價格，三類定價是什么含義，大家在學(xué)習(xí)過 程中要注意。評估制度是怎么來評估，貫徹的是什么原則。什么機構(gòu)來 進行評估。第三個就是關(guān)于申報制度，申報制度它有什么樣的程序，起到什么樣 的作用。大家在學(xué)習(xí)過程中間呢也是要注意的。房地產(chǎn)

38、價格是房地產(chǎn)交易的核心問題之一,城市房地產(chǎn)管理法為 此規(guī)定了房地產(chǎn)交易中的價格管理制度,規(guī)定基準定價.標定定價和各 類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定公布,并實行房地產(chǎn)價格評估制度和房 地產(chǎn)成交價格申報制度。1. 房地產(chǎn)價格的種類根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,需要實行價格管理的房地產(chǎn)價 格主要有三種,即基準定價.標定定價和各類房屋的重置價格。所謂基準定價,是指按照不同的土地級別.區(qū)域分別評估和測算的 商業(yè).工業(yè).住宅等各類用地的使用權(quán)的平均價格。所謂標定定價,是指對需要進行土地使用權(quán)出讓.轉(zhuǎn)讓.抵押的地 塊評定的具體價格,它是以基準地價為依據(jù),根據(jù)市場行情.地塊大小. 形狀.容積率、微觀區(qū)位和土地使用年限等條件評定的具體某一地塊在 某一時間的價格。所謂房屋的重置價格,是指按照當前的建筑技術(shù).工藝水平.建筑 材料價格、人工和運輸費用等條件,重新建造同類結(jié)構(gòu).式樣、質(zhì)量標 準的房屋價格。2房地產(chǎn)價格評估制度國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估,指的是房地產(chǎn)專 業(yè)估價人員,根據(jù)估價目的,遵循估價原則,采用科學(xué)的估計方法結(jié) 合估價經(jīng)驗和對彩響房地產(chǎn)價格因素的分析,對房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合 理價格所作出的推測和判斷。簡而言之,房地產(chǎn)價格評估就是