房地產(chǎn)管理房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)！-請鎖定=房屋驗(yàn)收辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)房后辦 手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字， 再發(fā)批準(zhǔn) 條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題， 申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后 辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤 不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚?室內(nèi)情況尚不清楚”或樓房狀況未明”等字樣。 凡竣工的工程，一般須做到 五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、 路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物， 以確保

2、進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。 室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理 干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。高層住 宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。需要 注意的是，北京地區(qū)的水質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)，有些小區(qū)生活用水全部是靠自 己打井取水，為了保險(xiǎn)起見，這樣的小區(qū)在驗(yàn)收房屋時(shí)，最好自己采 些水樣帶回去，送給有關(guān)部門檢驗(yàn)。如果水質(zhì)確實(shí)不符合生活用水標(biāo) 準(zhǔn)，就應(yīng)想辦法及早解決。高層住宅樓電梯，必須具有勞動(dòng)部門核發(fā) 安全運(yùn)行合格證。高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合 格。房屋應(yīng)按圖紙、文件要求達(dá)到設(shè)備齊全，功能可靠

3、，手續(xù)完備。 對所購商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)，第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象（一）檢查房屋有無裂縫1、仔細(xì)查看房屋地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量 問題，但基本不存在危險(xiǎn)，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題2、看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題3、看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該 房存在危險(xiǎn)隱患，對這類房屋，購買者一定不能報(bào)僥幸心理。（二）檢查房屋有無傾斜：雖然專業(yè)檢測房屋的傾斜

4、度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度， 遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測也能 基本上發(fā)現(xiàn)問題。有時(shí)，可在房頂上用細(xì)繩栓上一重物，貼墻放下至 墻腳，從四周檢查其傾斜程度。（三）檢查房屋有無滲漏購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻面 是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)察看廚 房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。（四）檢查墻面、地面1、對于已做過粗裝修交房的居室，檢查墻面是否平整，不能有很明 顯 的起伏，不知道從什么時(shí)候開始，看墻壁竟然成為房屋驗(yàn)收的首要問 題。其實(shí)即使是在20世紀(jì)80年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱 不禁風(fēng)。我看過最嚴(yán)重的一棟房子，

5、窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。 遇上臺(tái)風(fēng)來臨之時(shí)， 更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個(gè)區(qū)的國土局建 的，真可怕。所以，驗(yàn)收這個(gè)，最好是在房子交樓前，下過大雨的第 二天前往視察一下。這時(shí)候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻 壁除了滲水外，還有一個(gè)問題，就是墻壁是否裂紋。有一個(gè)朋友曾反 映過他的家有一個(gè)門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工 時(shí)留下的升降梯運(yùn)貨口，后來封補(bǔ)時(shí)，馬虎處理以致留后患。2、檢查墻面有無石灰 爆電”若石灰沒有經(jīng)過足夠的時(shí)間熟化或水 泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均，用鐵器敲打 爆點(diǎn)”時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)大 面積的疏松、脫落

6、等質(zhì)量問題4、地面應(yīng)光潔，不能起砂4、檢查廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不 能空鼓，必須砌實(shí)。（五）檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過找坡處理主要是為了自然排水（決不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)）， 看水是否能通暢無阻地排向出水口。（六）檢查門窗這里猶其以驗(yàn)收窗為主。驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽臺(tái)門的的密封 性。窗的密圭寸存性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是，只有在大雨天方能試出好壞。 但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來證實(shí)。陽臺(tái)門一般要看陽臺(tái)門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺(tái)的水平與 室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。門窗的密實(shí)度是否合

7、適，開啟關(guān)閉是否順暢。門框、窗框邊 緣等易受撞擊處是否密實(shí)，不應(yīng)有縫隙。（七）驗(yàn)層高如果你的合同有這一個(gè)條款。那么你是應(yīng)該測量一下樓宇的層高的。 方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量 （這是最方便放置長 尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。一般來說， 在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考 慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。1）減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。2）雖然在只減了 10公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開 發(fā)的住宅區(qū)。

8、3）在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。 第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù) 量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題； 第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題； 開工新建、改建和擴(kuò)建的房屋建筑工程在完工以后， 建設(shè)單位要自行 組織進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境檢測，驗(yàn)收合格以后才可以投入使用。7月1日以后開工的所有民用建筑工程在完工以后，都必須委托經(jīng)北京市建委考 核認(rèn)可的檢測機(jī)構(gòu)對室內(nèi)環(huán)境的狀況進(jìn)行檢測， 凡是不符和國家頒布的室內(nèi)環(huán)境檢測標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制性要求的，都不得交付使用，必須在 對室內(nèi)污染

9、源處理之后，經(jīng)再次檢驗(yàn)合格后方可投入使用。據(jù)了解，目前我國居民的室內(nèi)空氣質(zhì)量狀況不容樂觀。中國室內(nèi)環(huán)境 監(jiān)測中心廣州分中心的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在廣州大約九成以上的居民家 中受到了污染，并且絕大多數(shù)為甲醛污染，最嚴(yán)重的甚至超過國家標(biāo) 準(zhǔn)的十幾倍。另外有關(guān)資料還表明，室內(nèi)污染已經(jīng)成為引發(fā)我國兒童 各種疾病的重要原因。第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收 樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。索要兩書一表”向開發(fā)商索要住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，以便 日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)按約維修。住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而住宅使用說明書則是針

10、對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中 的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目 前我國的房地產(chǎn)業(yè)在住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書上已 形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是竣 工驗(yàn)收備案表。按照有關(guān)規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部 門備案。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表，同時(shí)一定 要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。竣工驗(yàn)收備案表對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。簽收房屋驗(yàn)收單在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收房屋驗(yàn)收單之前，您一定先簽訂物業(yè)管理公約，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚 以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)