鹽城房地產(chǎn)場調(diào)查報(bào)告

1、鹽城市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告一、鹽城國民經(jīng)濟(jì)狀況1、回顧和綜合評述鹽城市地處江淮平原東部、江蘇的北部，浦東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、長江三角洲輻射區(qū)內(nèi)，是江蘇沿海 中心城市之一。東臨黃海、南與江城南通市、泰州市毗鄰，西傍文化名城揚(yáng)州市和古城淮陰 市，北與山城連云港市接壤。下轄一區(qū)二市五縣,市區(qū)、東臺市、大豐市、響水縣、濱海縣、 阜寧縣、建湖縣、射陽縣。鹽城地形皆為平原,南北部地區(qū)分別由長江和黃河攜帶的泥沙，經(jīng)海潮、風(fēng)浪作用沉積而成, 地勢最髙處在灌溉總渠兩側(cè)、廢黃河兩岸高地和響坎河兩岸，海拔8-9米，最低處在大縱湖、 北龍港一線，真髙只有0.7-1米。鹽城境內(nèi)渠港灣四通八達(dá)，通榆運(yùn)河縱貫?zāi)媳保K北灌溉總渠、 串

2、場河、中山河、射陽河、新洋港、斗龍港等著名河流縱橫交錯(cuò)。鹽城上地而積14911平方公里。東部有海岸線582公里，占江蘇省海岸線總長度的56%o沿 海灘涂而積45.3萬多公頃，占全省沿海灘涂而積的75%o鹽城總?cè)丝?796.51萬人，其中非農(nóng) 業(yè)人口 269.62萬人，占總?cè)丝诘?3.9%,人口密度534人/每平方公里。鹽城處于亞熱帶向曖溫帶的過渡區(qū)，也是我國南北的連接區(qū)，年日照時(shí)數(shù)2252小時(shí)，年均氣溫 15.7攝氏度，年降水雖：840亳米左右，土地肥沃，水域廣闊.氣候溫和，四季分明，冷曖有常,雨量適 中，宜農(nóng)宜林，宜牧宜漁。鹽城市市區(qū)成立于1983年，全區(qū)總而積1696平方公里，人口 66.

3、34萬，下轄20個(gè)鎮(zhèn)，有305個(gè) 村民委員會和139個(gè)居民委員會，是鹽城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和對外開放的窗口。鹽城 市區(qū)由亭湖區(qū)和鹽都區(qū)構(gòu)成。亭湖區(qū)是鹽城成熟的商業(yè)、居住、生活區(qū);鹽都區(qū)是市區(qū)政治 經(jīng)濟(jì)科技文化中心。鹽城是江蘇重要新型的工商業(yè)城市，具備較好的工業(yè)、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，被國務(wù)院列為對外開放地區(qū)。 鹽城工業(yè)經(jīng)濟(jì)具有一泄規(guī)模和技術(shù)水平，全市現(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)4萬家左右。尤苴是汽車產(chǎn) 業(yè)成為鹽城的支柱產(chǎn)業(yè)，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近幾年，全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，到2003年國 內(nèi)生產(chǎn)總值髙達(dá)760億元，同比增長15.68%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)9542元，同比增長15.55%。 城市居民人均可支配收入為

4、8059元，冋比增長10.79%。鹽城市大部分為農(nóng)業(yè)人口(66%),外出 打工的較多，據(jù)有關(guān)數(shù)字顯示，至2000年底已有46.7萬人在市外打工,占當(dāng)時(shí)的農(nóng)業(yè)人口的 17%。他們從市外省外境外帶回的收入并沒有能有效地訃入當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計(jì)數(shù)字，所以實(shí)際人均 收入要髙于統(tǒng)汁數(shù)字。(搦有關(guān)資料顯示:截I匕2001年底,鹽城帀先后向38個(gè)國家或地區(qū)輸出 勞務(wù)人員達(dá)20589人，簽訂合同額5億多美金，完成營業(yè)額4億美元。以每人每年3萬元的收 入和平均每人在外工作2年計(jì)算，派出一個(gè)人的年收入相當(dāng)于農(nóng)村10個(gè)勞動力的年收入。這 幾年的海外勞務(wù)輸出共獲得了 12億元人民幣的外匯。)社會消費(fèi)品零售總額為224.88億元

5、, 同比增長636%0同時(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)方面，鹽城市的發(fā)展也相當(dāng)迅速，到2003年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為23.12 億元，同比增長幅度高達(dá)33.65%?？⒐し课荻e為134.08萬平方米增長&68%,商品房銷售面積達(dá)144.3萬平方米增幅驚人地 髙達(dá)49.05%o從圖中可以看到.03年前,鹽城的銷售面積一直小于竣工面積，供大于求，而03 年,巨大的需求導(dǎo)致了銷售而積超過竣工面積，求大于供。可以預(yù)見，鹽城的房地產(chǎn)開發(fā)市場存 在相當(dāng)?shù)臐摿Α＝?jīng)過多年的努力，鹽城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展，初步形成現(xiàn)代化城市的格局和 風(fēng)貌,人民生活在實(shí)現(xiàn)小康的基礎(chǔ)上更加寬裕。2、鹽城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望

6、A、鹽城一中國東部沿海岸唯一的“潛力股"鹽城是目前中國東部沿海岸地區(qū)唯一欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，預(yù)示著經(jīng)濟(jì)上揚(yáng)的巨大潛力。鹽城地區(qū) 北有渤海灣、膠東半島，南有蘇南、上海、浙江、福建和廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)。中國的東部 發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)海岸線，在鹽城地區(qū)似乎突然間落入一個(gè)“W型谷底。我們認(rèn)為這與過去鹽城所處 的交通條件有密切的關(guān)系?？v觀東部沿海地帶,東北、華北地區(qū)至連云港的交通體系較為完 善。連云港一伊斯坦布爾歐亞大陸橋鐵路下線帶動經(jīng)濟(jì)往西發(fā)展。而華東地區(qū)的長江黃金水 道同樣把經(jīng)濟(jì)騰飛的發(fā)展軸心扭轉(zhuǎn)為向四發(fā)展。鹽城地區(qū)成為中國沿海一長江這一宏觀經(jīng)濟(jì) “T“發(fā)達(dá)地區(qū)上唯一的斷點(diǎn)。隨著沿海大通道的貫通沖國“T

7、”型發(fā)達(dá)地區(qū)的唯一斷點(diǎn)也將同時(shí)被彌補(bǔ)。鹽城地區(qū)也將迅速 成為中國型地區(qū)工商發(fā)展成本最低的一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)。其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平將迅速趕上蘇南、 膠東半甜。展望鹽城的未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展,它可能繼續(xù)跟隨在蘇南等地區(qū)之后，但就其從“V"型谷 底回彈的發(fā)展空間潛力是巨大的。B、融入上海二小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈鹽城的地理位置屬于長江三角洲地區(qū)，而長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的梯度特征十分明顯。從傳統(tǒng) 的經(jīng)濟(jì)眼光來看,蘇北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量是蘇南的一半，而蘇南又是上海的一半。長三角的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展圈層呈現(xiàn)與上海非常強(qiáng)烈的相關(guān)關(guān)系。鹽城地區(qū)傳統(tǒng)上從屬于南京經(jīng)濟(jì)圈。南京在江蘇省的位置偏西，往西往南方便,往北往東不便 的道路體系造成南京的經(jīng)濟(jì)輻

8、射主要往南往西。鹽城地區(qū)成為“被遺忘的角落“。隨著沿海大 通的貫通,鹽城到南京的時(shí)間為3.5小時(shí)。而鹽城到上海的時(shí)間距離為2小時(shí)。南京對鹽城的 影響將逐步減少,而上海對鹽城的輻射將加強(qiáng)，故此鹽城將逐步融入到上海經(jīng)濟(jì)圈。C、交通區(qū)位的巨大改變中國沿海大通道對鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用顯而易見，除此之外,鹽城同時(shí)正在努力完善海、 陸、空全方位的交通基礎(chǔ)設(shè)施大豐五萬噸級的深水海港正在建設(shè)鐵路交通也已基本開通，更 為特殊的是鹽城擁有蘇北地區(qū)唯一的空港，而鹽城與蘇北其它地級市都有髙速公路連接,所以, 它將是整個(gè)蘇北地區(qū)陸運(yùn)、空運(yùn)的樞紐廿點(diǎn)。由于鹽城悅達(dá)與韓國大宇集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)合作。鹽 城空港開通了鹽城-漢城每周

9、一班的往返宜達(dá)航班。隨著悅達(dá)集團(tuán)三十萬輛生產(chǎn)線項(xiàng)目上馬, 鹽城-韓國的經(jīng)濟(jì)紐帶無疑將進(jìn)一步加強(qiáng)，而鹽城空港也必將從其他支線機(jī)場的格局中脫穎 而出，成為蘇北地區(qū)唯一的“國際空港“。D、制造業(yè)發(fā)展的強(qiáng)勁動力制造業(yè)的發(fā)展必然帶來大量人口的集聚、GDP的上升，是拉動一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè) 的強(qiáng)勁動力。近年來，鹽城工商業(yè)招商引資的形勢相當(dāng)良好,沿海地區(qū)制造業(yè)上海-蘇南-蘇北的梯度轉(zhuǎn)移模 式已初現(xiàn)端倪。而鹽城悅達(dá)集團(tuán)的存在更加凸顯這個(gè)發(fā)展中城市的與眾不同。目前悅達(dá)集團(tuán) 汽車生產(chǎn)線為年產(chǎn)十萬輛，主要零配件為進(jìn)口組裝，已經(jīng)成為鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱。而隨 著三十萬輛生產(chǎn)線的開通，零配件自主生產(chǎn)的比例必然加

10、大悅達(dá)也將真正成為鹽城地區(qū)無可 爭議的支柱產(chǎn)業(yè)龍頭，拉動與汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)騰飛。E、建城區(qū)的擴(kuò)展帶來人口聚集的效應(yīng)歷史上，鹽城作為地區(qū)行署所在地，它的建成區(qū)范用為20-30平方公里，與其下轄的建湖、濱海 等縣級市沒有太大的區(qū)別。農(nóng)業(yè)人口城市化的城市指向呈現(xiàn)隨機(jī)性強(qiáng)的態(tài)勢。隨著鹽城撤區(qū)建市,新一任領(lǐng)導(dǎo)班子的第一項(xiàng)城建工程就是拉大城市框架，把建成區(qū)擴(kuò)展為 50平方公里，體療館、展示館、博物館等文化設(shè)施不斷完善，再加上制造業(yè)發(fā)展帶來的大量就 業(yè)機(jī)會，使得鹽城明顯區(qū)別于其他縣級市。農(nóng)業(yè)人口的城市化指向?qū)⒀杆購碾S機(jī)性轉(zhuǎn)變?yōu)榧?聚性。城幣人口發(fā)展的“雪朋“期即將到來，鹽城任短時(shí)間內(nèi)將迅速發(fā)展為百萬人口的

11、都市型 城市。鹽城市的境外投資也有一左的規(guī)模，特別是韓國投資商占了很大的比例，約有6000名韓籍人 士在鹽城工作和生活。高消費(fèi)人群的增加可以繁榮鹽城市的商業(yè)市場。F、鹽城社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望的結(jié)論鹽城通過多年的發(fā)展，綜合實(shí)力得到了不斷提升，在今年11月初，在國家統(tǒng)汁局首次發(fā)布“中國 綜合實(shí)力百強(qiáng)城市"排行榜,在全國286個(gè)地級以上城市中,鹽城市排在第83位,躋身于全國百 強(qiáng)城市行列。這是我國首次對地級及以上城市的綜合實(shí)力進(jìn)行全方位的評估，涉及人口與勞 動力、經(jīng)濟(jì)、社會、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境等50多項(xiàng)綜合指標(biāo)。鹽城市能躋身百強(qiáng),是對其過去發(fā) 展的肯立，也是英未來發(fā)展的希望。在中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的基

12、礎(chǔ)上，鹽城市將有更好的前景, 也為鹽城市的商業(yè)仍至商業(yè)物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。3、總體社會環(huán)境因素結(jié)論本報(bào)告分析宋觀經(jīng)濟(jì)情況根本目的是要判斷今后一段時(shí)間房地產(chǎn)市場的走勢。簡而言之，只 要全國經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、穩(wěn)左和健康的發(fā)展。鹽城在上海經(jīng)濟(jì)及長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射下，房地 產(chǎn)市場包括商業(yè)物業(yè)市場就大有發(fā)展前景。在外部環(huán)境有利的情況下，本案的預(yù)期租金、售 價(jià)就有較大的上浮潛力。反之,本報(bào)告也需特別強(qiáng)調(diào):如果岀現(xiàn)突發(fā)的重大影響因素造成中國 或鹽城經(jīng)濟(jì)總量下降或GDP增長速度減緩達(dá)不應(yīng)達(dá)的目標(biāo),直接后果將是整體就業(yè)不足，就 業(yè)人口的收入停滯不上或有下降,間接的后果是居民整體購買力下降，消費(fèi)不足，需求疲軟，

13、那 么將對整體房地產(chǎn)業(yè)包括商業(yè)物業(yè)適成不可估量的影響。即在外部外境不利的情況下，本案 的預(yù)期價(jià)格就有較大的下跌壓力。但從目前的情況來看，此類不利影響發(fā)生的可能性較小。 只要處理好就業(yè)問題與農(nóng)業(yè)人口問題,擴(kuò)大消費(fèi)需求，中國經(jīng)濟(jì)總體形勢應(yīng)朝著長期趨好的方 向發(fā)展。二、土地市場分析1、土地成本翻倍鹽城現(xiàn)行土地的開發(fā)使用主要采取掛牌舶賣的方式，公開競標(biāo)取得。這樣以來,房產(chǎn)商取得上 地的方式就更為公平，“關(guān)系地“、“違規(guī)地“很大程度上得到遏制。上地作為政府惟一的大宗資 產(chǎn),集中進(jìn)行管理可以實(shí)現(xiàn)上地效益的最大化，也便于城市進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)訃，政府壟斷土 地是英經(jīng)營城市的表現(xiàn),對于改善城市環(huán)境和防止無序開發(fā)

14、有著很重要的意義。除經(jīng)營城市外，實(shí)際上是政府也想利用嚴(yán)把土地審批關(guān)，來遏制房產(chǎn)開發(fā)岀現(xiàn)無政府狀態(tài)，政 府一手壟斷上地，推行上地儲備制度，具體出讓操作時(shí)限量供給、公開招標(biāo)、競價(jià)批租,這樣一 來,誰岀的價(jià)格髙誰就能拿到丄地的使用權(quán);加之批出去的上地又控制在少數(shù)人手里,上地少 了，開發(fā)商的熱情并沒有因此而減弱，反而越燒越旺，土地出讓價(jià)格幾乎翻倍。2、賣房不如炒地一房價(jià)和地價(jià)的嚴(yán)重背離地價(jià)上漲就意味這開發(fā)成本上漲,房價(jià)勢必上漲銷售壓力增大，再加上市場瞬息萬變,樓盤的 開發(fā)周期很長，等到面市的時(shí)候?qū)懈蟮娘L(fēng)險(xiǎn)，給房產(chǎn)開發(fā)帶來的巨大的壓力和風(fēng)險(xiǎn);而 相較之“炒地皮“似乎實(shí)現(xiàn)“利潤“要快的多、保險(xiǎn)的多。

15、“賣房不如炒地”便由此而生,因此部 分開發(fā)商也紛紛加入到熱火朝天的炒地皮行列中。地價(jià)扶搖直上，到了實(shí)際開發(fā)時(shí)已經(jīng)被翻了幾番。這種炒來炒去致使地價(jià)飆升，房地產(chǎn)商只好 把這種“成本”轉(zhuǎn)嫁到購房者那里。土地價(jià)值的最大化是實(shí)現(xiàn)了，房產(chǎn)開發(fā)的勢頭卻沒有有效 遏止,反而愈演愈烈，俗話說“地價(jià)是房價(jià)漲跌的方向標(biāo)”，髙位房價(jià)自然而然地孕育而生，經(jīng)濟(jì) 適用房千呼萬喚仍然遭遇難產(chǎn)，高價(jià)房卻是不請自來遍地皆是，這樣導(dǎo)致了房價(jià)和地價(jià)的嚴(yán)重 背離。3、土地價(jià)值的時(shí)效性特征由于現(xiàn)階段鹽城市南進(jìn)西擴(kuò)的總體發(fā)展戰(zhàn)略，市政府由老成區(qū)遷往南側(cè)的世紀(jì)大道，市民對未 來的期許普遍看好處于城市版圖的南端新城區(qū)，使得城市的發(fā)展將沿著解放

16、南路這條城市中 軸線向南遷移。但南端新城區(qū)的城市建設(shè)由于底子薄，城市建設(shè)和生活配套的各方而還不十 分盡如人意,老百姓對新城區(qū)有個(gè)接受的過程。隨著鹽中、一小新校區(qū)的建設(shè)，市民體育公恫、 體育館的建成、新的行政大樓的投入使用，以及大疑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的落成，南端新城區(qū)的城 市化繁榮程度不斷加強(qiáng)，市民對城市的認(rèn)可將隨著不同的歷史時(shí)期沿著解放南路一個(gè)路口一 個(gè)路口的往南遷移，所以南端新城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的上地價(jià)值和項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值將隨著不同的歷 史時(shí)期而發(fā)生變化。4、土地的放量供應(yīng)預(yù)示著產(chǎn)品過剩的買方市場即將到來在政府和部分開發(fā)商熱情髙漲的樂觀主義情緒下，上地持續(xù)放量供應(yīng)，白熱化的價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)是 可預(yù)見的未來!我

17、們從近幾年的上地供應(yīng)量數(shù)據(jù)來看，由于丄地價(jià)格上升和上地供應(yīng)量急速 增大,在如此行情下，可以預(yù)見激烈的價(jià)格戰(zhàn)爭和市場戰(zhàn)爭已經(jīng)一觸即發(fā)，這必然使房地產(chǎn)開 發(fā)利益空間受到巨大的威脅，對開發(fā)企業(yè)來講也將是危機(jī)與高風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)，是企業(yè)生存和發(fā)展 所必經(jīng)之戰(zhàn)，也是一場必須贏的戰(zhàn)爭。三、房產(chǎn)市場分析1、板塊效應(yīng)初現(xiàn)端倪A、人民中路板I 一沒落貴族、戀土情節(jié)B、城東板塊市場追隨者市場特征以補(bǔ)缺型為主C、鹽都新區(qū)板I 一市場滲透者市場特征以外來投資者為主D、先鋒島-串場河板塊一商用不動產(chǎn)E、解放南路北板I 一異軍突起領(lǐng)跑市場已成為必然2、局部市場競爭激烈,演繹生與死較量之戰(zhàn)解放南路房地產(chǎn)板塊供求關(guān)系分析：關(guān)于供應(yīng)

18、量目前已完成批租手續(xù)可開發(fā)項(xiàng)目為：奧林匹克花園3萬平方米金色家園12萬平方米奧林匹克花園17萬平方米鑫都花園30萬平方米溫馨家園16萬平方米娛樂花園4萬平方米紫薇花園13萬平方米迎賓南路地塊 19萬平方米解放南路東側(cè)A區(qū)75萬平方米雙元路蘇通房地產(chǎn)3萬平方米廣電中心南側(cè)6萬平方米繽紛亞洲8萬平方米解放南路（原工行地塊）2萬平方米教院附中東側(cè)2萬平方米鹽中東側(cè)南通宏鵬22萬平方米總計(jì):232萬平方米關(guān)于需求量預(yù)計(jì)在今后幾年內(nèi).解放南路房地產(chǎn)板塊將占鹽城房地產(chǎn)份額的50%。鹽城房地產(chǎn)在一年之內(nèi)有突飛猛進(jìn)的發(fā)展，達(dá)到發(fā)達(dá)地區(qū)年人均消化1-1.5平方米的水平。在解放南路不再批租上地的前提下，該地區(qū)完全消化時(shí)間也將長達(dá)46年；如果繼續(xù)有批租上地的增量，完全消化時(shí)間可能為10年。四、開發(fā)商分析1、本上企業(yè)全而改制2、外地企業(yè)進(jìn)入鹽城從鹽城目前的樓市來看，來自經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)地產(chǎn)企業(yè)越來越多,無論從建筑、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，還是 操盤手法營銷策略都給鹽城帶來呢強(qiáng)烈沖擊，讓市民們感受到了一陣旋風(fēng)，比如“衡泰冠城'在 去年地鹽城樓市中就是一個(gè)亮點(diǎn),在同檔次地產(chǎn)品中極受關(guān)注