第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法

1、第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法n一、基本思路n用適當(dāng)?shù)倪€原利率將房地產(chǎn)的未來(lái)純收益折算為現(xiàn)值的估價(jià)方法，又稱(chēng)收入資本化法、投資法、收益還原法。適用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)算，如商店、飯店、寫(xiě)字樓及娛樂(lè)場(chǎng)所等。n前提：收益性房地產(chǎn)能夠在未來(lái)的時(shí)期內(nèi)形成不斷的收益，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者必須一次性支付一定的金額，補(bǔ)償房地產(chǎn)所有者失去的收益。二、理論依據(jù)n經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期收益原理，即某宗房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，為該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間從中所獲得的各年凈收益的現(xiàn)值之和。n房地產(chǎn)價(jià)格= 純收益/ 資本化率n假設(shè)：純收益每年不變；資本化率固定；收益為無(wú)限年限。n收益有限： P = A/r 1 1 n （1+

2、r）n n潛在毛收入n指假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入。n有效毛收入n由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得的收入。n運(yùn)營(yíng)費(fèi)用n指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。n凈收益n指由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。適用的條件和對(duì)象n適用于有收益的土地和建筑物，如租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)。n特點(diǎn)：n租金與售價(jià)同時(shí)受相同市場(chǎng)力的影響n(yōu)能使收益直接、輕易地還原為房地產(chǎn)價(jià)值n它的可信度取決于純收益和資本化率的確定根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，凈收益：n出租型房地產(chǎn)n根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收

3、入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。n商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)n根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。n生產(chǎn)型房地產(chǎn)n根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)等資料計(jì)算凈收益。n凈收益為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠(chǎng)商利潤(rùn)。n尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。計(jì)算公式n最簡(jiǎn)單的情形nV= a/rn假設(shè)前提：na每年不變；nr每年不變且大于零；n年期無(wú)限。例題n有一房地產(chǎn)正常情況下的年總收益40萬(wàn)元，每年所需

4、支出的總費(fèi)用32萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為： V= 40 32 = 80 (萬(wàn)元） 10%有限年限且其他因素不變n a 1 1n V= r (1+r) nn有一房地產(chǎn)正常情況下的年總收益40萬(wàn)元，每年所需支出的總費(fèi)用32萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率10%,由于該處房地產(chǎn)在政府有償出讓使用權(quán)的地塊上建造的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)已使用4年，則房地產(chǎn)的收益價(jià)格：V= 40 32 1 1 = 79 10% （1+10%）50-4純收益在若干年有變化的情形n無(wú)限年期：nV= ai + an (1+r)i r(1+r)tn有一房地產(chǎn)，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的純

5、收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，假設(shè)從第六年到未來(lái)無(wú)窮每年的純收益將穩(wěn)定在32萬(wàn)元左右，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8%，則該總房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：nV= 20 + 22 + 25 + 28 + 30 (1+8%) (1+8%)2 (1+8%)3 (1+8%)4 (1+8%)5 + 32 = 370.56(萬(wàn)元） 8%(1+8%)5n有限年期：nV= ai + a 1 1n (1+r)i r(1+r)t (1+r) n-t預(yù)知未來(lái)若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格情形nV= ai + Vt (1+r)i (1+r)tn若每年a相同：nV= a 1 1 + Vt r (1+r)t (1+

6、r)tn某處房地產(chǎn)近期的價(jià)格水平為2000元/m2,資本化率為10%，現(xiàn)得知該地區(qū)將興建一座大型國(guó)際機(jī)場(chǎng)，將在6年后建成投入使用。獲知在該地區(qū)現(xiàn)有國(guó)際機(jī)場(chǎng)的地區(qū)，該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格為8000元/ m2，據(jù)此預(yù)計(jì)該國(guó)際機(jī)場(chǎng)建成投入后，該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格水平至少達(dá)到8000元/ m2。試求其價(jià)格。 V= 2000 1 1 + 8000 = 5387 10% (1+10%)6 (1+10%)6 可見(jiàn)，在獲知興建國(guó)際機(jī)場(chǎng)后，價(jià)格由2000元/ m2漲到5387元/ m2。二、純收益的求取n（一）純收益的含義n除去各種費(fèi)用后的收益，是營(yíng)業(yè)凈收益，一般以年為單位。n實(shí)際純收益是在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的純收益，

7、通常不直接用于評(píng)估。n把實(shí)際純收益修正，剔除特殊、偶然的因素，取得正常市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)用于法律上允許最佳利用方向上的純收益值，同時(shí)要考慮收益和風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期，此時(shí)得到的收益稱(chēng)為客觀純收益，并作為評(píng)估的依據(jù)。n在估計(jì)被估房地產(chǎn)的純收益時(shí)，常依靠：（1）市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的收益狀況；（2）被估房地產(chǎn)的歷史收益狀況。用于收益房地產(chǎn)估價(jià)的營(yíng)業(yè)報(bào)表n（+）租金收入總額（GRR)n (+) 營(yíng)業(yè)外收益n潛在總收益潛在總收益(PGI)n （）閑置或拖欠租金的損失n有效總收益有效總收益(EGI)n (）固定費(fèi)用n 變動(dòng)費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用n 重置儲(chǔ)備金n凈營(yíng)業(yè)收益凈營(yíng)業(yè)收益 (NOI)潛在總收益（PGI)n指租金收入總

8、額與租金以外的收入總額之和。n1、租金收入總額(GRR)，假設(shè)房屋在一年中百分之百租出去的情況，主要依據(jù)資料：n待估房地產(chǎn)的記錄n可比房地產(chǎn)的記錄n市場(chǎng)趨勢(shì)的資料n一幢二層辦公樓，第一層四個(gè)單元按長(zhǎng)期合同出租，每月租金400元/單元。第二層的四個(gè)單元均以短期合同出租，其中兩個(gè)單元的租金標(biāo)準(zhǔn)400元/單元，另兩個(gè)單元為300元/單元，估價(jià)人員預(yù)期短期合同能延續(xù)二至三年。那么，被估房地產(chǎn)的潛在總收益為： 第一層： 4400 12=19200（元/年） 第二層： 2 400 12=9600 （元/年） 2 300 12=7200 （元/年） 租金總收益 GRR=36000（元/年）n2、營(yíng)業(yè)外收益。

9、具體情況具體分析。 若評(píng)估人員預(yù)計(jì)前例中的營(yíng)業(yè)外收益為：100元/月，則潛在總收益為： PGI=GRR+營(yíng)業(yè)外收益 = 36000+10012 = 37200 （元/年）有效總收益(EGI)n指潛在總收益減去房地產(chǎn)閑置損失和承租人拖欠租金所致?lián)p失之差。 有效總收益(EGI) =潛在總收益閑置和拖欠租金所致?lián)p失 通常情況，閑置率以GRR的百分率表示，一般為GRR的5%10%。營(yíng)業(yè)費(fèi)用n1、固定費(fèi)用。不隨房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)水平變化的費(fèi)用叫做固定費(fèi)用。如房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)。n2、變動(dòng)費(fèi)用。隨房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)水平變化而變化的費(fèi)用。n3、重置儲(chǔ)備金。為定期更置某些室內(nèi)的設(shè)備、家具，從房產(chǎn)的年?duì)I業(yè)收益中所預(yù)留的一

10、定金額的款項(xiàng)。凈營(yíng)業(yè)收益(NOI)n從有效總收益中扣除全部營(yíng)業(yè)費(fèi)用。n租金收入總額 36000n營(yíng)業(yè)外收益 （+） 1200n潛在總收益潛在總收益 37200n閑置或拖欠租金損失 （-） 1800n有效總收益有效總收益 35400n營(yíng)業(yè)費(fèi)用 房產(chǎn)稅 （-）3200n固定費(fèi)用 保險(xiǎn)費(fèi) （-）3000n變動(dòng)費(fèi)用 公用事業(yè)費(fèi) （-） 3600n 房屋保養(yǎng) （-）3000n 管理費(fèi) （-）1770 n重置儲(chǔ)備金 （-） 2055n凈營(yíng)業(yè)收益 18775 n以收益為目的而出租的房地產(chǎn)，其純收益是由該租賃收入（房租）扣除折舊費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃中介費(fèi)等后的余額。n自用房地產(chǎn)純收益的求取可采用間接

11、法，即以同一地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)中的類(lèi)似房地產(chǎn)的純收益，進(jìn)行各該區(qū)域因素及個(gè)別因素的比較，并進(jìn)行適當(dāng)修正，然后確定該房地產(chǎn)的純收益。n待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)純收益的求取，可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的方法，設(shè)想待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在最高最佳使用下可能取得的收益，然后扣除為獲取這一收益所需付出的必要費(fèi)用。n農(nóng)地純收益的計(jì)算，由農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)等。三、資本化率（還原利率）的確定n（一）資本化率的實(shí)質(zhì)n投資房地產(chǎn)的資本化率就是投資房地產(chǎn)的收益率，等同于與投資房地產(chǎn)具有相同風(fēng)險(xiǎn)水平的行業(yè)的資本收益率。n而收益率的大小與投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的大小直接相關(guān)。由于房地產(chǎn)具有位置固定等

12、特點(diǎn)，其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因不同地區(qū)而異，個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)則與房地產(chǎn)的類(lèi)型或用途等因素相關(guān)。n在房地產(chǎn)評(píng)估中不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的資本化率，如何確定資本化率？資本化率的種類(lèi)n綜合資本化率，求取房地價(jià)格時(shí)所應(yīng)使用的資本化率。所對(duì)應(yīng)的純收益也是復(fù)合房地產(chǎn)的年純收益。n建筑物資本化率，是求取單純建筑物的價(jià)格時(shí)所應(yīng)使用的資本化率。n土地資本化率，對(duì)應(yīng)的純收益，必須是所要評(píng)估的土地所產(chǎn)生的純收益。n三者之間的關(guān)系：nR0 = L*RL + B*RBnR0綜合資本化率（%），房地合一評(píng)估；nRL 土地資本化率（%），土地評(píng)估；nRB建筑物資本化率（%），建筑物評(píng)估；nL 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（%）；nB 建筑物價(jià)值占房地

13、價(jià)值的比率（%）nL + B = 100%n土地資本化率 綜合資本化率 建筑物資本化率n 有一房地，其土地價(jià)值占總價(jià)值的40%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60%，土地資本化率為10%，建筑物資本化率為13%，則綜合資本化率： R0 = 10%40% + 13% 60% = 11.8%（二）求取資本化率的一般方法n1、純收益與售價(jià)比率法（市場(chǎng)抽樣法）。通過(guò)選取若干個(gè)（4個(gè)以上）與待估房地產(chǎn)相同或類(lèi)似的房地產(chǎn)的年純收益與成交價(jià)格的比率作為依據(jù)，求其算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)，即可得到待估房地產(chǎn)的資本化率。n選取的6個(gè)可比實(shí)例及其相關(guān)資料（萬(wàn)元） 可比實(shí)例 純收益 （年） 價(jià)格 資本化率 1 14 122

14、 11.5 2 25 210 11.9 3 18 178 10.1 4 65 542 12.0 5 92 720 12.7 6 30 250 12.0 簡(jiǎn)單算術(shù)平均值為： （11.5+11.9+10.1+12+12.7+12）/6 = 11.7% n缺點(diǎn)：市場(chǎng)交易不發(fā)達(dá)、不公開(kāi)的情況下可比實(shí)例的年純收益的資料不易收集。n2、安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。n安全利率就是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。我國(guó)通常取一年期的居民定期儲(chǔ)蓄利率（美國(guó)取長(zhǎng)期國(guó)債利率）。n然后根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)程度（與收益成正比），確定一個(gè)調(diào)整值。n資本化率= 安全利率 + 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值n缺點(diǎn)：難以準(zhǔn)確判斷待

15、估房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)水平，即使確定風(fēng)險(xiǎn)水平，資本化率表現(xiàn)為一個(gè)區(qū)間，具有一定的彈性，影響精確度。n3、各種投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法（排序插入法）n通過(guò)收集市場(chǎng)上各種投資的收益率資料，然后按收益率大小排列，制成圖表： 收益率 投資類(lèi)型及其風(fēng)險(xiǎn)n收益率的一般排列順序?yàn)椋恒y行存款、貸款、國(guó)庫(kù)券、債券、股票、期貨。評(píng)估人員通過(guò)經(jīng)驗(yàn)判斷被估房地產(chǎn)的資本化率應(yīng)在哪個(gè)范圍內(nèi)，從而確定資本化率。n缺點(diǎn)：含有較多的主觀性，不能確切的表示出待估房地產(chǎn)的資本化率。隨著新興行業(yè)，新的投資類(lèi)型不斷增多，要準(zhǔn)確的收集其資本化率并非易事。n總結(jié)：無(wú)論何種方法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格都不可能精確無(wú)誤，往往需要豐富的知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，才能對(duì)

16、市場(chǎng)信息、資料作出準(zhǔn)確而合理的判斷。五、計(jì)算公式n（一）評(píng)估房地合一的房地產(chǎn)價(jià)格n房地產(chǎn)價(jià)格 n= 房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率n房地產(chǎn)純收益 n=房地產(chǎn)總收益 房地產(chǎn)總費(fèi)用n房地產(chǎn)總費(fèi)用（不包含折舊） = 管理費(fèi) + 維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金空房損失費(fèi)（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)格n、由土地收益評(píng)估土地價(jià)格（適用空地出租）。n土地價(jià)格土地純收益土地資本化率n土地純收益土地總收益土地總費(fèi)用n土地總費(fèi)用管理費(fèi) + 維護(hù)費(fèi)稅金n、由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)格（）土地價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值建筑物重置價(jià)年折舊已使用年數(shù)年折舊費(fèi)建筑物重置價(jià)殘值 耐用年限 建筑物重置價(jià)（殘值率） 耐用年限（）土地價(jià)格（房地產(chǎn)純

17、收益建筑物純收益） 土地資本化率建筑物純收益建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率殘余法n從房、地合為一體所產(chǎn)生的總純收益中，扣除屬于土地（或建筑物）的收益，剩余部分即為歸屬于建筑物（或土地）的純收益，再將此殘余的純收益進(jìn)行還原（除以資本化率），就可求得建筑物（或土地）的收益價(jià)格的評(píng)估方法。n實(shí)際上是收益法的一種形式，具體可分為建筑物殘余法和土地殘余法。土地殘余法 A0 VB * RBnVL= RLnA0房地合一總純收益（房租） VB 建筑物的價(jià)格（用其他方法，如成本法）n RB建筑物的資本化率nRL 土地資本化率殘余法適用條件n收益性房地產(chǎn)；n土地與建筑物合并產(chǎn)生收益；n單獨(dú)求取土地價(jià)格n有一住宅，樓板面

18、積200m2,建筑物價(jià)格為2000元/m2,月租金為1萬(wàn)元，建筑物的資本化率9%，耐用年限40年，土地資本化率10%，折舊率1/40，假定房租損失準(zhǔn)備費(fèi)、管理費(fèi)等經(jīng)費(fèi)支出2.6萬(wàn)元。n評(píng)估：土地價(jià)格n房地純收益：112- 2.6=9.4（萬(wàn)元）n建筑物純收益：2000 200 （0.09+1/40） = 4.6 （萬(wàn)元）n土地純收益：房地純收益-建筑物純收益n = 9.4 4.6 = 4.8 （萬(wàn)元）n土地價(jià)格：V=4.8/ 10% =48 （萬(wàn)元）建筑物殘余法 A0 VL * RLnVB= RB適用條件n收益性房地產(chǎn)n土地與建筑物合并產(chǎn)生收益n單獨(dú)求取建筑物價(jià)格應(yīng)用n一住宅，基地總面積200m2,建筑總面積120m2，將此房地出租每月租金2000元，土地價(jià)格800元/ m2 。假設(shè)土地資本化率8%，建筑物資本化率10%，（建筑物價(jià)格依成本法求得為：600元/ m2 120m2 =72000元）如用建筑物殘余法求取建筑物價(jià)格，則：