二手房房源搜集1

1、二手房房源收集及其相關(guān)交易所需 一、房源收集渠道 1 1二手房軟件抓取 使用帶有房源采集功能的管理軟件搜集房源（如易房大師等，可迅速抓取指 定網(wǎng)站所有房源） 2.2. 物業(yè)合作 通過物業(yè)了解小區(qū)（寫字樓）內(nèi)代租代售的房源（包括租約將要到期的房屋） 聯(lián)系房主為其代理。（如物業(yè)承諾提供一套一手房源給予 5 5 1010 獎勵政策，如果 房源最終成交，將再獎勵 50 50 100100 元現(xiàn)金，形成長時間互惠互利政策） 在小區(qū)（寫字樓）內(nèi)做宣傳欄、電梯廣告，向潛在賣房客戶宣傳公司， 3.3. 網(wǎng)絡(luò)搜集 通過眾多的二手房交易網(wǎng)絡(luò)平臺搜集可能的目標(biāo)房源 （主要為房主個人掛牌 的房源），進(jìn)一步聯(lián)系、核實，

2、爭取房源的代理權(quán)。 4 4二手門店合作 通過利潤分成、房源交換的方式與其他二手門店合作獲取目標(biāo)房源。 5.5. 電話待客 等待房主打電話信息發(fā)布，進(jìn)一步聯(lián)系、核實，爭取房源的代理權(quán)，同時上 門服務(wù)，確認(rèn)房和填寫房源信息收集表。 6.6. 網(wǎng)絡(luò)搜房 獲取客戶在公司外網(wǎng)上申請掛牌的房源（搜房網(wǎng)、新聞網(wǎng)、趕集網(wǎng)、安居 客、5858 同城等），同時上門服務(wù)，確認(rèn)房和填寫房源信息收集表。 7.7. 報紙找房 通過各大中介公司的刊登的房源， 判斷模糊地址所得到的信息， 有針對性地 鎖定目標(biāo)挖掘房源。其次就是以個人名義刊登的一些租售信息。 8.8. 打小區(qū)業(yè)主電話詢問 跟小區(qū)業(yè)主約談，上門進(jìn)行對房房屋信息審

3、核和登記。 9.9. 親朋好友和老帶新客戶 推銷自己， 讓自己的親朋好友都知道自己目前在做房產(chǎn)中介， 他們或他們的 朋友親人有房產(chǎn)需求時，可以在第一時間跟你聯(lián)系。 對于自己已經(jīng)成交的或以前未成交的客戶進(jìn)行回訪， 可能會有新的收獲。 可 能他們的朋友要買房呢。 從不同的側(cè)面引導(dǎo)老客戶盡可能多的透露小區(qū)里的信息。 10.10. 社區(qū)駐守（社區(qū)推廣） 挑選幾個重點小區(qū)，對于這些小區(qū)，每星期雙休日定期在小區(qū)中做宣傳活 動，發(fā)傳單等；還可以在小區(qū)中貼條等。還有疏通保安和物業(yè)（和保安聊天，盡 量表示對他們工作的配合）等方式。 另一種方式是在熱鬧的區(qū)域如路口， 超市門口， 小區(qū)門口等派發(fā)傳單。 還可 以在某

4、個剛開盤的小區(qū)售樓處駐守， 會有大量的購房者或是觀望準(zhǔn)備購房者出現(xiàn)， 這里會是一個產(chǎn)生客房資源的集中地， 或者某個剛交房的小區(qū)門口， 會有很多的 房東信息可以采集。 11. 11. 廣告招貼 開發(fā)一些招貼廣告宣傳的海報途徑，如：住宅小區(qū)的招貼欄、小區(qū)居委會、 小區(qū)健身場所、等等只要有機(jī)會，就得想方設(shè)法的滲透， 讓業(yè)主們有需求買賣時， 第一個就想到你 12. 12. 針對客戶需要找房子 是有針對性的根據(jù)客戶的要求去找房子， 如客戶就要指定的小區(qū)， 公司目前 沒有他合適的，就可以采取這種方式了，也就是貼條，但是要做的好點，不要做 的那么一點點，一看就是小公司所為。 二、收集房源注意事項 （1 1）

5、戶主基礎(chǔ)信息的收集 房源業(yè)主出售該房心態(tài)， 房源相關(guān)信息采集， 房源照片拍取， 并且在窗戶上 粘貼網(wǎng)站電話。 其如下： 1.1. 小區(qū)名稱和所在具體位置，周邊有哪些學(xué)校，醫(yī)院和超市等。 2.2. 小區(qū)周邊環(huán)境 -配套設(shè)施-物業(yè)管理（物業(yè)費(fèi)多少錢） - 小區(qū)綠化。 3.3. 所處樓座（是否靠路邊）房源樓層，幾單元幾樓，總多少層，邊戶還是中 間戶。 4.4. 房源面積和戶型。最好大概繪制一下戶型圖。 5.5.房型格局- 采光、通風(fēng)-朝向、景觀-樓間距-裝修。 6.6.房屋是否有草廈子，有沒有車位，有的話捆綁銷售，還是能否另買。 7.7.如贈送面積或家電家具，并記錄在備注里。 8.8.抵押狀況- 付

6、款方式-業(yè)主（共有人）確認(rèn) -委托確認(rèn)。 （2 2）看清建筑面積和房屋的使用面積是否和產(chǎn)權(quán)證上的一致，有無私搭亂 建、天花板漏水、墻壁脫皮等現(xiàn)象。 （3 3）詳細(xì)了解物業(yè)管理、保安裝備、小區(qū)環(huán)境、水電供給情況。 4 4）全面考察房屋周圍環(huán)境，如噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區(qū)衛(wèi) 生清潔等。 （5 5）房屋價格的初步商定 根據(jù)房屋情況，與戶主初步議定房屋的價格。 （想賣什么價格，是著急賣定 底價，還是不著急賣按中介費(fèi)用收?。?，房源價格分析（總價、單價）和發(fā)掘房 產(chǎn)的不足之處，必要時可與業(yè)主殺價；回來后，根據(jù)房屋的相關(guān)信息，對比網(wǎng)上 房源價格等一系列信息，重新評估房屋價值。 談價說辭： ? ?

7、房屋本身情況定價（樓層、邊戶、面積、周邊配套、年代、土地性質(zhì)、 裝修情況等） ? ?比較法?。ㄍ恍^(qū)、誰的房子才賣了多少錢） ? ?房主自身（為何賣房、是否著急、賣房好處） ? ?客戶情況?。蛻魞?yōu)勢、一次性付款、準(zhǔn)客戶） ? ?分析市場（小環(huán)境、大環(huán)境） （ 6 6 ）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證， 沒有房產(chǎn)證的房屋交易時 對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。 房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣， 即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后， 房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。 所以最好選擇有房產(chǎn)證 的房屋進(jìn)行交易。 （ 7 7 ）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個共有人， 如有繼承人共

8、有的、 有家庭共有的、 還有夫妻共 有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。 如果只是部分共有人擅 自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般 是無效的。 （3.3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時， 存在物上負(fù)擔(dān)， 即還被別人租賃。 如果買受人只看房 產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)， 而不注意是否存在租賃時， 買受人極有可能得到一個不 能及時入住的或使用的房產(chǎn)。 因為我國包括大部分國家均認(rèn)可 “買賣不破租賃”， 也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。 這一點在實際中被很多買 受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 （9 9）土地情

9、況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)， 看是劃撥還是出讓， 劃撥的土地一 般是無償使用， 政府可無償收回， 出讓是房主已繳納了土地出讓金， 買受人對房 屋享有較完整的權(quán)利； 還應(yīng)注意土地的使用年限， 如果一個房屋的土地使用權(quán)僅 有 40 40 年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán) 為 70 70 年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 （ 10 10 ）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在 5 5 到 10 10 年左右要面臨拆遷， 或 者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售， 作為買受人在購買時應(yīng)全面了解

10、詳細(xì)情況。 （11 11 ）福利房屋是否合法 房改房、 安居工程、 經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房， 在轉(zhuǎn)讓 時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、 房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定， 買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。 12 12 ）單位房屋是否侵權(quán) 一般單位的房屋有成本價的職工住房， 還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房， 二者土地性 質(zhì)均為劃撥， 轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。 再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有 部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時， 單位享有優(yōu)先購買權(quán)。 買受人如果沒有注意這些可能 會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。 （ 13 13 ）物管費(fèi)用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費(fèi)

11、，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤 氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所 有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。 （14 14 ）房屋鑰匙的留存 跟房主交流，網(wǎng)站留存房屋鑰匙，如果不能，可交由物業(yè)管理代管，需溝通 物業(yè)相關(guān)責(zé)任人的聯(lián)系方式。 附件： 一收集房源人員與房主交流話術(shù) 二二手房房源信息收集表 一收集房源人員與房主交流話術(shù) 一、我只聽過 xx,Xxx,XX X 房產(chǎn)公司，我怎么沒聽過你們公司，你們公司怎么樣？ 1 1 、 不去詆毀別的公司。 2 2 、 介紹我們公司的服務(wù)特色，我們的服務(wù)特色：強(qiáng)調(diào)交易安全，實行先產(chǎn) 權(quán)調(diào)查再簽訂交易合同， 確保產(chǎn)權(quán)真實性。 專業(yè)

12、性強(qiáng)， 我們有法律專員負(fù)責(zé)為雙 方擬定交易合同。我們的企業(yè)理念：安全、迅速、合理。收費(fèi)透明，收取固定比 例傭金，不賺差價。 3 3 、 介紹一下經(jīng)紀(jì)人自己的優(yōu)勢。 請您給我一個機(jī)會，感受一下我們的服務(wù)，我相信不會令您失望。 二、我愿意自己賣，方便又節(jié)省錢 自售的缺點： 1 1、無法讓買方產(chǎn)生競爭，出售價格比較低。 2 2、安全無法保障，房地產(chǎn)糾紛、官司不斷。 3 3、花太多時間在售屋上，會影響其他事。 4 4、無法主動與買方洽談。 5 5、廣告費(fèi)負(fù)擔(dān)重。 6 6、銷售管道與銷售手段太少。 7 7、無法過濾客戶，生活受打擾。 8 8 、女房東帶看存在危險。 9 9、比較不會推銷，介紹產(chǎn)品。 10

13、10 、定價策略、議價方法，收定方法不夠?qū)I(yè)。 1111 、買方防范心理較重，不利成交。 三、為什么要簽委托，會不會把我套進(jìn)去？ 1 1、客戶資料是公司機(jī)密，絕對保密。 2 2、需要你授權(quán)，不簽委托等于你沒有授權(quán)，我們沒有權(quán)利幫你賣房。 3 3、電腦輸入需要契據(jù)號，后續(xù)服務(wù)都以契據(jù)為起點。 4 4、不簽委托時，看房者多為中介，簽委托后都是真正買方。 5 5、委托合同對雙方是平等的，我們同樣會有約束 6 6、可避免一房二售的糾紛。 7 7、不簽的原因在哪里，顧慮的重點在哪里，解釋合同條款對你并無害處。 8 8、以前社會重視口頭承諾，現(xiàn)在社會重視法律承諾。 9 9、舉結(jié)婚為例，到頭來還是會選擇一個

14、。 四、當(dāng)房東詢問房價時如何回應(yīng) 1 1、你認(rèn)為可以賣多少？ 2 2、我們的專業(yè)告訴我們不能不負(fù)責(zé)任地隨便說說。 3 3、我必須先了解房屋的狀況，包括地段、小區(qū)環(huán)境、戶型、面積、樓層、 朝向、裝修以及市場等等情況。 4 4、房價的決定權(quán)在房東。 5 5 、此類房子開價應(yīng)該是在 XX XX 到 XX XX 上下比較合適。 6 6 、但不敢保證 XX XX 萬一定賣得掉或一定賣不掉。 7 7、我們做服務(wù)業(yè)的就是客戶想賣多少，我們盡量幫他賣到多少。 8 8、你問我就對了，以我三年的專業(yè)經(jīng)驗來看，我個人以為此類房產(chǎn)每平方 6200 6200 左右比較符合市場。（如果房東報價 6500 6500 ） 9

15、 9、 我希望是在 XXXX 到 XXXX 價位幫你賣掉最好，但是有時賣房講緣分，更要根 據(jù)市場和買方來定。 1010、 可以先試試 XX XX 這個價格，看看買方的反映再做調(diào)整，最后賣房決定人 一定是你。 五、委托期限太長了？ 1 1 、只有好處，沒有壞處！多申請廣告費(fèi)，集中促銷人力、財力 2 2、倘若不相信我們，即使只委托一天都算長。 3 3、我們大公司客戶很多，享受公司資源，即使沒有成交的買方還可以做朋 友，幫你建立人脈。 4 4、對你的案子有信心我們才敢接。 5 5、我并不是只做開發(fā)，我們開發(fā)沒獎金，目的是幫你銷售，責(zé)任在后頭。 6 6、需要好價錢，時間短有可能嗎？ 7 7、續(xù)約比較麻

16、煩，填更改副表，耽擱時機(jī)。 8 8、只要對你有好處我們都愿意，即使花再長時間，再多精力都無所謂。 10 10 、我的立場跟你相同。 11 11 、你覺得我希望何時幫你賣掉？ 1212 、只有三天就賣掉，你會不會后悔？ 1313、請問你是不是很著急要把房子賣掉，或者急需錢用？ 六、服務(wù)費(fèi)太高 1 1、安全保障，介紹法律協(xié)助的成本。 2 2、其實并不貴，比喻（五星與三星酒店）服務(wù)品質(zhì)不同，介紹公司資歷。 3 3、賣房子是大事，重點是保障安全。 4 4、同行收費(fèi)情況告知。 5 5、能夠收 2%2%的公司都不會說只收 1% 1% ，低價的公司大都有問題，我們不像 其他賺差價，利潤只有服務(wù)費(fèi)。 6 6、

17、服務(wù)費(fèi)少只會減低銷售意愿與動力。 7 7、服務(wù)內(nèi)容介紹與服務(wù)流程介紹。 8 8、舉例失敗及糾紛案件，因小失大。 9 9、成交之前不收取任何費(fèi)用，成交后繼續(xù)免費(fèi)服務(wù)，全程陪同，保障安全 及利益。 七、傭金支付期限 1 1、居間中介指撮合買賣雙方達(dá)成協(xié)議，至此中介義務(wù)完成，后面是我們免 費(fèi)服務(wù)。 2 2 、的確很抱歉，公司有規(guī)定什么時候收傭金。 3 3、我們大公司，有品牌，服務(wù)品質(zhì)有保證，不會收傭金之后不管。 八、我很忙，沒時間和你們談 1 1、就是因為你忙，所以沒時間關(guān)心買房的事，倒不如交給我們來處理。 2 2、自售花時間及精力，公事會受耽擱，反之，生意做的更好。 3 3、客戶看房時間不好協(xié)調(diào)，

18、更難出售。 4 4、認(rèn)同他很忙，忙是好事情，生意做得大，事業(yè)有成等贊美。 5 5、有誠意的買方會因為你很忙，退縮機(jī)會大。 九、有需要我會跟你聯(lián)系 1 1 、那我們?nèi)绾温?lián)絡(luò)，時間確定下來，直接約時間（選擇法） 。 2 2、這段時間我保證不會打擾你。 3 3、順道過來看看，只是跟你聊聊，絕對不會跟你談房子的事，如果有，你 馬上趕我走。 4 4、有需要是需要什么，我可以先幫你準(zhǔn)備，安全、迅速還是價格合理？ 5 5、這段時間我自己也很忙，某個時間恰好有空擋，到時再來拜訪。 6 6 、感謝信任，轉(zhuǎn)移話題。 十、獨(dú)家委托與一般委托優(yōu)勢比較 1 1、獨(dú)家賣的價格好，買方不會壓價。 2 2、獨(dú)家會是整個公司重點銷售案源，全體同事均會作為強(qiáng)案推薦。 3 3、爭取更多公司資源，廣告費(fèi)用申請多，機(jī)會一樣不會少。 4 4、獨(dú)家不會重復(fù)了解房屋狀況，有效客戶較多，成交一樣快速。 十一、有客戶就帶來，到時再簽委托 1 1、不可能，公司有制度，銷售才有效率。 2 2、同行會找假客戶來看房，我們不會這么做。 3 3、只有我一個經(jīng)紀(jì)人帶客戶來看，銷售幾乎不可能。 4 4、簽委托后上公司網(wǎng)絡(luò)，同事都會帶客戶來看房。 5 5、簽委托后法律做產(chǎn)調(diào)，買方比較放心，才會來看房。 6 6、舉例一房多賣官司慘