農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式及律師業(yè)務(wù)

1、，ASK中期f法律網(wǎng)免費法律管詢 就上中顧法律網(wǎng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式及律師業(yè)務(wù)內(nèi)容摘要：土地流轉(zhuǎn)模式是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，也是集中土地使用權(quán)，從而進行農(nóng)業(yè)規(guī)模化、科學化生產(chǎn)的有效途徑，對促進農(nóng)村土地利用效率，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，提高農(nóng)村經(jīng)濟效益起到了很好的推動作用。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)需要法律的保護和規(guī)范，以使土地能夠在合法的情況下高效便捷的流轉(zhuǎn)，律師在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中發(fā)揮著重大的作用，從土地使用權(quán)屬的確定，到土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式的選擇，流轉(zhuǎn)要件，流轉(zhuǎn)的法律后果，律師都可進行審查與指導，可以說土地流轉(zhuǎn)的每一個環(huán)節(jié)都離不開律師的服務(wù)。本文試圖對農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式進行探討，同時結(jié)合律師實務(wù)，淺述律師在土

2、地流轉(zhuǎn)中的業(yè)務(wù)操作空間，以期能夠更好發(fā)揮律師服務(wù)新農(nóng)村建設(shè)，服務(wù)社會的功能。關(guān)鍵詞：土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式律師業(yè)務(wù)空間農(nóng)村土地承包經(jīng)營是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的一項基本經(jīng)濟制度，是以集體經(jīng)濟組織內(nèi)部家庭承包經(jīng)營為主的一種經(jīng)營方式。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，一家一戶的小農(nóng)經(jīng)濟已難以應(yīng)對市場，農(nóng)民增收困難，普通的家庭承包經(jīng)營已經(jīng)不能滿足社會化大生產(chǎn)的需要，因此實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，相對集中農(nóng)村土地使用權(quán)，實現(xiàn)規(guī)?；N植已是農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。中共中央、國務(wù)院在關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見中指出：完善農(nóng)村土地承包法律法規(guī)和政策，加快制定具體辦法，確保農(nóng)村現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)

3、定并長久不變，繼續(xù)做好土地承包管理工作，全面落實承包地塊、面積、合同、證書“四到戶”，擴大農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點范圍。加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，健全流轉(zhuǎn)市場，在依法自愿有償流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。嚴格執(zhí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法，加快構(gòu)建農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁體系。為在實踐中把握好土地流轉(zhuǎn)政策，提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)，本文試圖對農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式進行探討，結(jié)合律師實務(wù)，淺述律師在土地規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為,流轉(zhuǎn)中的業(yè)務(wù)操作空間，以更好地發(fā)揮律師在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的服務(wù)功能,維護廣大農(nóng)民的合法權(quán)益。土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營者依法將土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租

4、、互換、轉(zhuǎn)讓、入股或者其他方式轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織的成員或者其他經(jīng)濟組織或個人的行為。在土地流轉(zhuǎn)過程中，律師在每一個環(huán)節(jié)都可以不同的身份介入。律師在其中不僅僅是以一個法律工作者的身份參與到流轉(zhuǎn)行為中實施民事代理行為，更起到為土地合法、高效流轉(zhuǎn)保駕護航。下面就以土地流轉(zhuǎn)模式為基礎(chǔ)，在探討土地流轉(zhuǎn)模式的同時對律師在土地流轉(zhuǎn)中的業(yè)務(wù)空間進行淺述。農(nóng)村土地承包法第三十二條規(guī)定“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”從該規(guī)定可以看出我國農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)模式主要有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)等方式。一、以轉(zhuǎn)包的方式流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)。所謂的轉(zhuǎn)包就是指在不

5、改變土地承包經(jīng)營者的承包權(quán)的情況下，承包者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶經(jīng)營，并依照轉(zhuǎn)包合同的約定取得收益的行為。根據(jù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第十一條規(guī)定：”承包方與受讓方達成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當及時向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請?！钡囊?guī)定，轉(zhuǎn)包達到的法律效果是土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，從承包人轉(zhuǎn)移給了轉(zhuǎn)包人，土地由轉(zhuǎn)包人使用、收益，但是并不改變土地承包權(quán)，原承包人仍然享有土地的承包經(jīng)營權(quán)。轉(zhuǎn)包在實踐中是最常用的一種土地流轉(zhuǎn)方式，其特點是期間短、利于操作、承包人與轉(zhuǎn)包人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，承包人可以轉(zhuǎn)包的方式

6、將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)包人，從中獲取一定的收益，這樣既解放了承包人的勞動力，同時也可以獲得一定的收益，使得農(nóng)村的剩余勞動力能夠向城市和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，促進城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展，同時土地相對集中到部分轉(zhuǎn)包人手中，轉(zhuǎn)包人可以按照規(guī)?；б婊?，利益最優(yōu)化組織農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，以達到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的目的，從而促進農(nóng)村、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，為社會提供源源不斷的農(nóng)產(chǎn)品及農(nóng)副產(chǎn)品，和各種生產(chǎn)原料，不但可以保障我們國家的糧食供應(yīng)，更是從基本上穩(wěn)固了國家經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)。轉(zhuǎn)包雖然是比較便捷的一種土地流轉(zhuǎn)方式，但是按照農(nóng)村土地承包法第三十七條規(guī)定：”土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當事人雙方應(yīng)當簽訂書面合同。

7、采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當報發(fā)包方備案。”的規(guī)定，具流轉(zhuǎn)必須采取書面合同方式，并報發(fā)包方備案，這是流轉(zhuǎn)的必要條件。因此,在土地流轉(zhuǎn)的過程中必然涉及到書面合同的簽訂以及向發(fā)包方備案等程序。二、以出租方式流轉(zhuǎn)土地。出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，受讓人必須按照合同的約定從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，承包方收取一定租金的行為。出租僅僅是將土地租賃給受讓人使用，并不改變土地承包經(jīng)營權(quán)，承包人仍然享有該土地的承包經(jīng)營權(quán)。出租的特點是，短期租賃，可以靈活變更土地的農(nóng)業(yè)用途，適用于那些短期內(nèi)可獲得效益的農(nóng)業(yè)活動，受讓人可以

8、在租賃期滿后再以租賃的形式租賃其他更適合其從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動的土地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動，也可以改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動的方向、方式?？偟膩碚f，以出租方式流轉(zhuǎn)土地，便利于那些投資少，見效快的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營項目，受讓人不需要以長期的甚至是轉(zhuǎn)讓的方式取得土地的使用權(quán)，在達到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)目的后即可。三、以入股方式流轉(zhuǎn)土地入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。根據(jù)上述定義，可以看出，入股方式流轉(zhuǎn)土地的，可以組成股份公司或者合作社。這里需要注意的是股份公司并不等

9、同于公司法中規(guī)定的股份有限公司，而是股東以股份的形式出資組成的公司。根據(jù)中華人民共和國公司法的規(guī)定，我國的公司分為有限責任公司和股份有限公司，因此以土地經(jīng)營權(quán)入股組成股份公司，說的就是土地承包經(jīng)營人以其土地承包經(jīng)營權(quán)作為股份，和其他方式承包的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，組成有限責任公司或者股份有限公司，相關(guān)的法律規(guī)定在公司法中有詳細的規(guī)定，這里不再闡述。組成的公司是獨立的法人，擁有獨立的法律地位，相應(yīng)的承包人的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為公司所有，由公司統(tǒng)一安排使用，土地承包人依法享有股權(quán)及依股權(quán)分取紅利的權(quán)利。公司依法獨立承擔法律責任，各入股人僅以其股權(quán)為限承擔有限責任。以入股方式組成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社

10、的，合作社可以作為一個獨立的經(jīng)濟體進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，但是其組織機構(gòu)，權(quán)利行使并沒有公司嚴謹，相關(guān)的法律規(guī)定也比較寬泛，各入股人應(yīng)當平等協(xié)商確定土地的安排使用，取得的收益歸全體入股人所有，所負債務(wù)由全體入股人分擔，和公司不同的是，全體入股人承擔的是無限連帶責任。以入股方式流轉(zhuǎn)土地的，土地使用權(quán)的受讓人是公司或者農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，但是并不改變各入股人的土地承包經(jīng)營權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)仍歸屬于各入股人即承包人。四、以互換方式流轉(zhuǎn)土地互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。由上可以看出，互換流轉(zhuǎn)的首先是土地使用權(quán)，同時也改變相應(yīng)的

11、土地承包經(jīng)營權(quán)，這和前述的幾種流轉(zhuǎn)土地的方式不同?；Q徹底的改變土地的承包權(quán)，不再有期限的相關(guān)規(guī)定，而是對發(fā)包人及承包人權(quán)利義務(wù)主體的一種變更?；Q是在同一集體經(jīng)濟組織的承包人之間進行的，非同一集體經(jīng)濟組織的承包人不能進行互換，只能以其他方式流轉(zhuǎn)土地?；Q一般是為了耕作或者從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的需要而進行，相對來說比較便捷同時也利于發(fā)包人及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門管理。因此，互換是同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部承包人之間經(jīng)常采用的一種方式，除了應(yīng)當備案以外，法律幾乎沒有規(guī)定更多的限制。五、以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地。轉(zhuǎn)讓是指承包人將其土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，承包人與發(fā)包人之間的權(quán)利義務(wù)解除，由受讓人履行承包人的

12、權(quán)利義務(wù)，承包人依流轉(zhuǎn)合同的規(guī)定獲取一定利益的流轉(zhuǎn)方式。轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的后果是，承包人喪失土地承包經(jīng)營權(quán)，受讓人相對取得土地承包經(jīng)營權(quán)。此種方式是最徹底的土地流轉(zhuǎn)方式，因為它不但改變了土地使用權(quán)人，同時還改變了土地承包經(jīng)營權(quán)人，使原承包方喪失了對該土地的承包經(jīng)營權(quán)。5，ASK中期f法律網(wǎng)免費法律管詢 就上中顧法律網(wǎng)六、關(guān)于再流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第十三條規(guī)定：”受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當取得原承包方的同意。”再流轉(zhuǎn)其實是流轉(zhuǎn)的一種，土地使用權(quán)實質(zhì)上和貨物、物品一樣可以在市場上流通，能夠使需要土地使用的單位和個人在市場上找到自己所需要的土地，

13、能夠最有利于進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，這是市場經(jīng)濟社會化大生產(chǎn)的要求。關(guān)心民生是政府的首要任務(wù)，解決好民生需要運用各種有效手段對經(jīng)濟進行調(diào)控，法律的調(diào)控手段無疑是最常用，也能為廣大的民眾所接受的一種方式，因此關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定實質(zhì)上是國家對經(jīng)濟的管理，對農(nóng)業(yè)和農(nóng)民、農(nóng)村生活的重視，體現(xiàn)的是執(zhí)政為民的最高執(zhí)政方針。前文探討了幾種常見的土地流轉(zhuǎn)模式，在每一種流轉(zhuǎn)模式中律師均有廣闊的業(yè)務(wù)空間，下文就律師在以轉(zhuǎn)包方式流轉(zhuǎn)土地的過程中所能開拓的業(yè)務(wù)空間作如下淺述：一、法律咨詢的業(yè)務(wù)：1、主體資格審查在法律咨詢過程中，律師首先要審查的是當事人雙方是否有土地流轉(zhuǎn)的主體資格。(1)承包人的主體資格：根據(jù)中華人民共

14、和國農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，能夠流轉(zhuǎn)土地的是集體經(jīng)濟組織中依法承包土地的成員，但是根據(jù)中華人民共和國農(nóng)村土地承包法第三條的規(guī)定：“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包?！庇纱丝梢?，農(nóng)村土地承包者不僅限于集體經(jīng)濟組織的成員，其他經(jīng)濟組織成員或者個人對于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地也有權(quán)承包。所以進行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地承包人可以是集體經(jīng)濟組織的成員，也可以是其他經(jīng)濟組織或者個人。但是需要注意的是，只有在不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地才能以招標、拍賣、公開協(xié)商的方式承包給集體經(jīng)濟組織以外的組織或

15、者個人。1(2)轉(zhuǎn)包人的主體資格：原則上，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，集體經(jīng)濟組織之外的其他單位和個人都有權(quán)轉(zhuǎn)包土地，取得農(nóng)村集體土地使用權(quán)。但是，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第九條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。受讓方應(yīng)當具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力?！笨梢?，法律還是對受讓方的主體資格有一定的限制，其必須是依照法律及有關(guān)規(guī)定從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人，同時受讓方還必須具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。這是對受讓方資格的一個法律強制性規(guī)定。農(nóng)村土地資源有限，加之中國是人口大國，如何更有效的利用有限的資源來養(yǎng)活龐大的人口是國家行政的重點

16、，建立流轉(zhuǎn)制度，就是為了更為有效的利用農(nóng)用地，因此，對受讓人的“從事農(nóng)業(yè)的資格”便成為土地流轉(zhuǎn)主體資格的必備條件。土地流轉(zhuǎn)對受讓人的主體資格限制從一定意義上保證了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向著更穩(wěn)固、快速的方向前進。律師在法律咨詢的過程中，審查承包人是否合法取得土地承包經(jīng)營權(quán)，轉(zhuǎn)包人是否有資格和能力轉(zhuǎn)包。事實上，在法律咨詢過程中，在土地流轉(zhuǎn)的每一個環(huán)節(jié)上，承包人與轉(zhuǎn)包人的主體資格都是重點，這是確定土地流轉(zhuǎn)合同是否合法有效及流轉(zhuǎn)合同能否履行的最基本的條件。2、土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第二十三條規(guī)定了土地流轉(zhuǎn)合同的相關(guān)內(nèi)容，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容:（一）雙方當事人的姓名

17、、住所；（二）流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；（四）流轉(zhuǎn)方式；（五）流轉(zhuǎn)土地的用途；（六）雙方當事人的權(quán)利和義務(wù)；（七）流轉(zhuǎn)價款及支付方式；（八）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；（九）違約責任。需要注意的是，對于流轉(zhuǎn)土地的用途，農(nóng)村土地承包法第三十三條第二款規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。因此在流轉(zhuǎn)合同條款中的關(guān)于流轉(zhuǎn)土地用途的約定中，不能將用于非農(nóng)業(yè)用途約定為流轉(zhuǎn)土地的用途，這是法律的強制性規(guī)定，一旦違反，就意味著流轉(zhuǎn)合同無效而使得整個流轉(zhuǎn)歸于無效，非但不能合法有效的流轉(zhuǎn)土地，更有可能受到行政處罰。當然除了上述的土地流轉(zhuǎn)合同的必備條款之外，當事

18、人雙方還可以約定其他的事項，比如約定流轉(zhuǎn)合同須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門鑒證、土地流轉(zhuǎn)爭議解決方式等、受讓人在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，雙方約定受讓人在流轉(zhuǎn)期間屆滿后獲得一定的補償以及補償?shù)臄?shù)額或者標準等。其次，合同簽訂后，須向發(fā)包方即土地所有權(quán)人進行備案登記。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第十一條規(guī)定，承包方與受讓方達成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當及時向發(fā)包方備案。再次，土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當備案，除流轉(zhuǎn)雙方當事人各執(zhí)一份以外，還應(yīng)當向發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。根據(jù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第二十一條規(guī)定：“農(nóng)

19、村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份?！?，這是為了方便發(fā)包方及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及時對土地流轉(zhuǎn)合同進行指導，以及方便群眾查詢土地使用權(quán)的歸屬，從而更加快捷方便地提供相關(guān)土地流轉(zhuǎn)的資料，在土地實行再流轉(zhuǎn)或者變更承包權(quán)時能夠有相關(guān)的材料供政府職能部門查詢對照。律師通過參與流轉(zhuǎn)合同的審查，讓當事人雙方明確各自的權(quán)利與義務(wù)，及合同訂立的程序，預防和避免糾紛的發(fā)生。3、流轉(zhuǎn)事項的委托對于土地流轉(zhuǎn)，承包方可以自己和受讓人簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，也可以委托發(fā)包方或者提供中介服務(wù)組織的機構(gòu)代為流轉(zhuǎn)其承包的土地。委托流轉(zhuǎn)土地的，必須簽訂委托協(xié)議書，委托合

20、同書必須對委托流轉(zhuǎn)的土地范圍、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)價格、委托流轉(zhuǎn)協(xié)議雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責任，進行約定，受委托人只能在委托協(xié)議的范圍內(nèi)行使權(quán)利，如果受委托人超出委托權(quán)限或者因故意、過失給委托人造成損害的應(yīng)擔承擔違約責任，但是善意第三人可以依法取得土地流轉(zhuǎn)協(xié)議約定的權(quán)利。需要注意的是，除發(fā)包人以外，中介組織可代為流轉(zhuǎn)土地。但并不是任何中介組織都可以接受委托的方式流轉(zhuǎn)土地。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第三十條規(guī)定：“從事農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)的中介組織應(yīng)當向縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營管理）主管部門備,中介組織不但要具有履行土地流轉(zhuǎn)案并接受其指導，依照法律和有關(guān)規(guī)定提供流轉(zhuǎn)中

21、介服務(wù)9，ASK中期f法律網(wǎng)免費法律管詢 就上中顧法律網(wǎng)中介服務(wù)的能力和資格，還必須向縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營管理）主管部門備案并接受其指導。對中介組織的特殊規(guī)定，體現(xiàn)了國家對土地流轉(zhuǎn)的重視，中介組織必須接受政府職能部門的監(jiān)督和指導，以使土地流轉(zhuǎn)合法、高效、便捷，從而維護土地流轉(zhuǎn)各方的合法權(quán)益，促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的公平、公正。律師可以指導當事人委托中介機構(gòu)辦理流轉(zhuǎn)事項，提高流轉(zhuǎn)效率,規(guī)避法律風險。4、土地流轉(zhuǎn)爭議解決方式的選擇農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定“農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛包括：（一）因訂立、履行、變更、解除和終止農(nóng)村土地承包合同發(fā)生的糾紛；（二）因農(nóng)村土地承包

22、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等流轉(zhuǎn)發(fā)生的糾紛；（三）因收回、調(diào)整承包地發(fā)生的糾紛；（四）因確認農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生的糾紛；（五）因侵害農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生的糾紛;（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛?！鞭r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第三十三條的規(guī)定了土地流轉(zhuǎn)發(fā)生爭議的四種解決方式：協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟。（1）以協(xié)商的方式解決土地流轉(zhuǎn)爭議。協(xié)商是民事糾紛最為普遍的、重要的解決方式，同時也是最為經(jīng)濟的爭議解決方式。爭議雙方可以通過協(xié)商的方法，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的補充條款，解決雙方爭議的事項，也可以達成新的協(xié)議，對損害賠償部分進行約定，只要雙方協(xié)商的事項不違反法律、法規(guī)、規(guī)章的強

23、制性規(guī)定，不損害國家、集體、第三人的利益，在雙方自愿、平等的前提下進行，均是合法的協(xié)商，就能很快的解決土地流轉(zhuǎn)中雙方所爭議的事項。采取該方式解決爭議當事人既可節(jié)約個人成本，也可避免了耗費行政司法資源，使行政和司法機關(guān)能夠集中精力處理其他實務(wù)，節(jié)約社會成本。因此，律師在提供咨詢服務(wù)中應(yīng)當提倡、鼓勵爭議雙方以協(xié)商的方式解決矛盾，化解糾紛。(2)以調(diào)解的方式解決土地流轉(zhuǎn)爭議。調(diào)解是政府的一項職能，當然調(diào)解并不僅限于政府，村民委員會和其他組織、團體也可以進行調(diào)解。當爭議雙方協(xié)商不成的時候，就需要有沒有厲害關(guān)系的第三方的介入，從公平、公正的角度對雙方進行調(diào)解。調(diào)解的成功與否很大程度上取決于介入調(diào)解的第三

24、方是否能夠公平公正的對待爭議事項，以及第三方在爭議雙方中的可信度、權(quán)威度、能否讓雙方都信服。因此，對于土地流轉(zhuǎn)的爭議，律師可以充當調(diào)解人的角色，因為律師可以利用專業(yè)優(yōu)勢快速了解爭議雙方所爭議的事實情況，而且在爭議雙方心目中都具有一定的可信度，能夠成為雙方都信賴的對象，從而在一定程度上為解決爭議提供了便利條件。律師可本著公平公正的原則，在弄清事實的基礎(chǔ)上結(jié)合爭議雙方提出的要求，提出調(diào)解方案，盡量是雙方都能接受、滿意，從而圓滿解決爭議問題，解決矛盾糾紛，穩(wěn)固土地流轉(zhuǎn)市場。(3)以仲裁的方式解決土地流轉(zhuǎn)爭議。土地流轉(zhuǎn)爭議雙方協(xié)商不成，不能達成調(diào)解協(xié)議的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁。根據(jù)農(nóng)村土

25、地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法及土地流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法的規(guī)定，仲裁裁決具有法律效率，雖然當事人對仲裁裁決不服在收到仲裁裁決之日起三十日內(nèi)可以向人民法院提起訴訟，逾期不向法院提起訴訟的，仲裁裁決就發(fā)生法律效力。仲裁是和訴訟并行的一種爭議解決機制，但是不是訴訟的前置程序。爭議雙方可以選擇仲裁，也可以選擇直接向法院提起訴訟。(4)以訴訟方式解決土地流轉(zhuǎn)爭議。訴訟是爭議解決的最終途經(jīng)。法院通過司法審查，在查清事實的基礎(chǔ)上依照法律的規(guī)定，確認當事人的權(quán)利義務(wù)，以及因違反約定而應(yīng)當承擔的違約責任，并依法作出裁決。在第一審訴訟中，當事人一方或者雙方對法院的裁決不服的，可以在法定的上訴期內(nèi)向上一級法院提起上

26、訴，根據(jù)二審終審的原則，二審判決是最終的判決。當事人對二審的判決仍不服的只能申請法院再審或者向人民檢察院申請抗訴，以而啟動在再審程序。訴訟一般需要的時間比較長，解決爭議成本相對較高，需要耗費的司法資源以及當事人的財力、精力也相對較多以上四種爭議解決的方式從各個方面保證爭議雙方能夠在自愿、平等的基礎(chǔ)上維護自己的權(quán)促進土地流轉(zhuǎn)益，促進爭議的有效解決，從而保證了土地流轉(zhuǎn)過程中各方的權(quán)益受到合法的保護,合法有效的進行。無論當事人選擇哪一種方式解決爭議，律師均可以作為一方的代理人，提供法律服務(wù)，幫助其解決爭端，以貫徹法律的正確實施。、律師的代書業(yè)務(wù)。1、土地流轉(zhuǎn)合同的代書土地流轉(zhuǎn)必須以流轉(zhuǎn)合同即書面的方

27、式進行，因此制作規(guī)范的符合法律規(guī)定的土地流轉(zhuǎn)合同是土地流轉(zhuǎn)雙方在土地流轉(zhuǎn)過程中的必經(jīng)程序。但是并不是任何人都能制作出規(guī)范合法的土地流轉(zhuǎn)合同書，需要有專業(yè)的法律知識和豐富的業(yè)務(wù)經(jīng)歷才能達到其所制作的土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)范、合法有效。這就需要有專業(yè)的法律知識和豐富的業(yè)務(wù)經(jīng)歷的律師參與其中。律師代書，不并僅僅是對流轉(zhuǎn)雙方當事人意思的書面表述，還應(yīng)對其提出的條件進行審查，是否符合法律的規(guī)定，是否擁有土地流轉(zhuǎn)主體資格進行審查，對于不當?shù)幕蛘呤遣缓戏梢?guī)定的部分向當事人提出，建議其修改，從而使當事人訂立的每一份流轉(zhuǎn)合同都是規(guī)范、合法有效的，讓土地流轉(zhuǎn)合同這一在土地流轉(zhuǎn)過程中必備的重要的一個環(huán)節(jié)能夠順利的進行，促進土地流轉(zhuǎn)的高效運行。土地流轉(zhuǎn)合同的制作，相關(guān)內(nèi)容參照前述法律咨詢業(yè)務(wù)中土地流轉(zhuǎn)合同簽訂的相關(guān)探討與論述，在次就不再贅述。2、委托流轉(zhuǎn)合同的代書業(yè)務(wù)。根據(jù)農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法規(guī)定，承包人可以委托發(fā)包方或者土地流轉(zhuǎn)的中介組織代為流轉(zhuǎn)其土地。因此，承包人與發(fā)包方或者土地流轉(zhuǎn)中介組織之間就需要簽訂委托代理合同。這份委托代理合同除了合同內(nèi)容必須準確、合法以外，還必須有規(guī)范的文本格式。這都需要律師以自己的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)經(jīng)驗幫助委托人和代理人進行委托合同的制作，使雙方的權(quán)利義務(wù)明確，受委托人在從事委