工程部質(zhì)量文件古北物業(yè)講述

1、上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-01機(jī)電設(shè)備管理總則版次：A/0頁碼：2-1生效日期：2007.2.11. 0 目的保證物業(yè)管理公司管轄的所有為住戶提供物業(yè)管理服務(wù)的機(jī)電設(shè)備滿足服務(wù)要求。2.0 適用范圍適用于小區(qū)工程部所有機(jī)電設(shè)備的管理。3.0 職責(zé)3.1 維修工負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)。3.2 工程主管負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的指導(dǎo)、監(jiān)督及外委修理工作的聯(lián)系。4.0 工作程序4.1 工程主管每年12月制訂下一年度各系統(tǒng)的 設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，并按設(shè)備運(yùn)行情況制訂中修、 大修計(jì)劃。4.2 工程主管每月25日前制訂上報(bào)下一月的工程部月度工作計(jì)劃。4.3 工程部維修工按檢查保養(yǎng)計(jì)劃和各項(xiàng)

2、工作規(guī)程對設(shè)備進(jìn)行定期保養(yǎng)、維修及質(zhì)量記錄，并在日常巡檢中，對設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)在相應(yīng)的機(jī)房巡檢表中作詳細(xì)記錄。4.4 設(shè)備在運(yùn)行過程中出現(xiàn)故障，工程主管應(yīng)組織力量及時(shí)予以修復(fù)，并填寫設(shè)備事故（故障）報(bào)告；小型設(shè)備維修及零部件更換情況記錄于設(shè)備維修記錄單，大型設(shè)備維修及零部件更換和改造情況同時(shí)記錄于 設(shè)備登記卡，若維修工不能解決需外部維修時(shí)，應(yīng)由工程領(lǐng)班先填寫設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請表，送工程主管審核后上報(bào)管理處，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后，由 工程部聯(lián)系落實(shí)維修單位。維修后，應(yīng)由工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)對設(shè)備功能進(jìn)行檢定。4.5 需外購的設(shè)備或器具，應(yīng)由工程領(lǐng)班填寫設(shè)備（機(jī)具）購置申請表送工程主管主管審核后 報(bào)管理

3、處經(jīng)理批準(zhǔn)后再進(jìn)行采購。4.6 對不能修復(fù)的設(shè)備或修復(fù)費(fèi)用超過設(shè)備價(jià)值50%以上的需由工程領(lǐng)班填寫物品報(bào)廢申請表，送工程主管審核后，上報(bào)管理處經(jīng)理和公司財(cái)務(wù)主管批準(zhǔn)。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備登記卡備注中記錄報(bào)廢日期。4.7 工程主管對設(shè)備的維修保養(yǎng)進(jìn)行督促實(shí)施，并每月抽查，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)組織力量予以糾正，工程領(lǐng)班每月初收集上一月的設(shè)備機(jī)房巡查記錄和維修保養(yǎng)記錄，整理歸類編目后，匯總于質(zhì)量記錄檔案并歸檔。4.8 外來人員進(jìn)入設(shè)備機(jī)房，應(yīng)經(jīng)工程主管或工程領(lǐng)班批準(zhǔn)，由維修工陪同，方可進(jìn)入現(xiàn)場，并登 記在機(jī)房外來人員登記表上。4.9 工程部對主要機(jī)電設(shè)備建立臺(tái)帳，填寫設(shè)備登記卡和設(shè)備臺(tái)帳。機(jī)電設(shè)備圖紙和技術(shù)

4、資料原件（或第一次復(fù)印件）由客服部資料管理員統(tǒng)一保管，借閱時(shí)需辦理借閱手續(xù)，填寫文件/資料借閱登記表。5.0 相關(guān)質(zhì)量記錄：5.1 設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃5.2 設(shè)備事故（故障）報(bào)告5.3 設(shè)備維修記錄單5.4 設(shè)備登記卡5.5 設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請表5.6 設(shè)備（機(jī)具）購置申請表5.7 物品報(bào)廢申請表5.8 設(shè)備臺(tái)帳上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-01機(jī)電設(shè)備管理總則版次：A/0頁碼：2-2生效日期：2007.2.15.9 文件/資料借閱登記表5.10 機(jī)房外來人員登記表5.11 質(zhì)量記錄檔案5.12 電梯機(jī)房巡查記錄5.13 高壓用戶站巡查記錄5.14 配電房巡查記錄5.

5、15 水泵房巡查記錄5.16 工程部月度工作計(jì)劃（非格式化）41上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-02工程維修管理工作規(guī)程版次：A/0頁碼：3-1生效日期：2007.2.11.0目的以“提供優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)”的宗旨為住戶排優(yōu)解難，做到責(zé)任明確，收費(fèi)合理，住戶滿意。2.0適用范圍住戶的房屋保修，有償服務(wù)、房屋本體公共設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)。3.0職責(zé)3.1 工程部維修工和客服部裝修管理員負(fù)責(zé)對房屋狀況進(jìn)行巡查，并接受用戶的投訴，對發(fā)現(xiàn)的異 常情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。3.2 工程部維修工負(fù)責(zé)一般性小修項(xiàng)目的養(yǎng)護(hù)和維修工作。3.3 專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)中、大修項(xiàng)目的維修。3.4 工程主管負(fù)責(zé)項(xiàng)目

6、的檢查及驗(yàn)收。4.0工作程序4.1 保修工程4.1.1 保修原則：工程部通知開發(fā)商并組織施工單位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用由開發(fā)商從施工單位保修款 中扣除。4.1.2 保修范圍：由于安裝施工質(zhì)量和材料質(zhì)量原因引起的設(shè)備設(shè)施保修。由于住戶在使用、裝修過 程中人為造成的損壞、對原結(jié)構(gòu)及管線進(jìn)行改動(dòng)引起的質(zhì)量問題，易損易耗品的非質(zhì)量原因的 損耗不屬于保修范圍。4.1.3 保修期限：根據(jù)開發(fā)商與施工單位簽訂的相關(guān)工程合同的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.1.4 維修到位時(shí)間按上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中的五級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的時(shí)間執(zhí)行， 如遇特殊情況，需與業(yè)主協(xié)調(diào)解決。4.1.5 在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)的問題，由工程部協(xié)調(diào)開發(fā)商

7、或聯(lián)系施工單位，并填寫設(shè)備設(shè)施報(bào)修單、設(shè)備維修記錄單，在雙方約定時(shí)間內(nèi)維修好，如不能按時(shí)完成，要上報(bào)管理處經(jīng)理并發(fā)函開發(fā)商要求進(jìn)行整改。如遇重大質(zhì)量問題，要立即上報(bào)管理處經(jīng)理并發(fā)函開發(fā)商。4.2 住戶室內(nèi)維修上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-02工程維修管理工作規(guī)程版次：A/0頁碼：3-2生效日期：2007.2.1421工作流程圖上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-02工程維修管理工作規(guī)程版次：A/0頁碼：3-3生效日期：2007.2.1422工作規(guī)程a. 由住戶向管理處報(bào)修。b. 白班由客戶接待、夜班由監(jiān)控崗接住戶報(bào)修，詳細(xì)詢問并在維修工作記錄單上準(zhǔn)確填寫報(bào)

8、 修戶室號(hào)、報(bào)修人、聯(lián)系電話、報(bào)修內(nèi)容、接報(bào)時(shí)間及接報(bào)人，然后用對講機(jī)通知維修工具體 維修內(nèi)容和戶室號(hào)。c. 維修工接報(bào)后在十分鐘內(nèi)前去接單，在維修工作記錄單上填寫接單時(shí)間和接單人。若有工 作趕不到，應(yīng)告知原因和延遲到達(dá)時(shí)間，由客戶接待或監(jiān)控崗向住戶作解釋。d. 維修工根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，在二十分鐘內(nèi)或住戶約定時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)場。e. 維修工到達(dá)住戶家后應(yīng)先輕敲門或輕按門鈴，經(jīng)住戶許可后方能入內(nèi)，住戶不在時(shí)，應(yīng)留下留言卡，并通知客服部聯(lián)系住戶預(yù)約下次維修時(shí)間，若為空置房，經(jīng)客服部確認(rèn)，可單獨(dú)入內(nèi)。f. 當(dāng)判定維修項(xiàng)目屬有償維修時(shí)，根據(jù)有償維修服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)告知住戶。g. 住戶認(rèn)同維

9、修價(jià)格后進(jìn)行維修，住戶不同意該價(jià)格，維修工在維修工作記錄單 上注明原因，交住戶簽名。h. 因材料不足或其他原因暫不能維修的，應(yīng)向住戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時(shí)間， 并將有關(guān)情況記錄在維修工作記錄單上，與下一班做好有關(guān)交接工作，并向工程主管匯報(bào)。i. 因住戶自購設(shè)備故障、 無法維修的應(yīng)詳細(xì)向住戶說明原因，由住戶聯(lián)系其設(shè)備供應(yīng)商來進(jìn)行維修，同時(shí)將情況記錄在維修工作記錄單上交住戶簽名。j. 維修時(shí)應(yīng)注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護(hù)和遮蓋，維修后應(yīng)清潔現(xiàn)場。k. 故障修復(fù)后，住戶驗(yàn)收合格，維修工在維修工作記錄單上填寫維修完成情況、完成時(shí)間、 完成人、用材情況、收費(fèi)金額，請住戶簽名確認(rèn)。l. 屬有償服務(wù)的，住戶

10、愿意可由維修工代收維修費(fèi)用交客服部收銀員，否則由收銀員負(fù)責(zé)向住戶收取，并提供收據(jù)。m. 維修工在完成的維修工作記錄單上簽名，交工程主管復(fù)核簽名，工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)把維修內(nèi)容 登記在維修接報(bào)記錄（工程部） 上。n. 維修工作記錄單返還客服部后，一聯(lián)整理歸檔，一聯(lián)交收銀員。o. 客服部每天對已完成的維修工作記錄單進(jìn)行回訪，發(fā)現(xiàn)住戶不滿意的應(yīng)追查責(zé)任。5.0相關(guān)質(zhì)量記錄:5.1 設(shè)備設(shè)施報(bào)修單5.2 設(shè)備維修記錄單5.3 維修工作記錄單5.4 維修接報(bào)記錄（工程部）5.5 留言卡上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-03低壓供配電設(shè)備保養(yǎng)維修規(guī)程版次：A/0頁碼：2-1生效日期：2007.2

11、.11.0 目的及時(shí)處理供配電設(shè)備故障，確保設(shè)備性能，保證安全運(yùn)行。2.0適用范圍適用于低壓設(shè)備及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。3.0職責(zé)3.1 工程部維修工負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)；3.2 工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督工作；3.3 工程主管負(fù)責(zé)對維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。4.0工作程序4.1 供配電維修保養(yǎng)工作程序4.1.1 工程主管每年12月制訂下年度設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，并按設(shè)備運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。4.1.2 工程主管每月根據(jù)設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃分解編制保養(yǎng)工作計(jì)劃。4.1.3 低壓配電柜設(shè)備由維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。4.1.4 維修保養(yǎng)過程中應(yīng)遵守安全操作工作程序，停電管理工作程序。

12、4.1.5 維修工每月進(jìn)行維修保養(yǎng)，并做好設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄、配電柜保養(yǎng)記錄等維修保養(yǎng)情況記錄。小型設(shè)備維修及零部件更換情況記錄于設(shè)備維修記錄單，大型設(shè)備維修及零部件更換與改造情況同時(shí)記錄于設(shè)備登記卡。4.1.6 低壓供配電設(shè)備故障維修一般不超過8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)做好書面記錄，上報(bào)工程主管，限期解決。4.1.7 凡是夜間發(fā)生的，不影響業(yè)戶生活、工作的，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的供配電故障，可以由白班維修工進(jìn)行維修，但必須記錄于工程部值班記錄，并做好相應(yīng)的措施。4.2 保養(yǎng)內(nèi)容4.2.1 每年對低壓配電房內(nèi)的低壓配電柜進(jìn)行一次全面檢修保養(yǎng)。4.2.2 每年對高壓設(shè)備進(jìn)行一次電試

13、。4.2.3 每年對高壓用戶站內(nèi)的干式變壓器、電容器柜進(jìn)行一次全面檢修保養(yǎng)。4.2.4 配電房和高壓用戶站每月保潔一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。4.2.5 低壓配電柜的保養(yǎng)a. 對低壓配電柜進(jìn)線及接線柱進(jìn)行檢查，不能有燒灼、松動(dòng)等狀況。b. 對電壓表進(jìn)行檢查，運(yùn)行是否正常。C.對電壓表進(jìn)、出線進(jìn)行檢查，不能有燒灼痕跡。d. 對各路熔芯及附件進(jìn)行檢查，不能變色，安裝必須牢固。e. 對空氣開關(guān)進(jìn)行檢查，閉合、開啟聲音是否正常。f. 對空氣開關(guān)的接觸點(diǎn)進(jìn)行檢查，有無灼傷痕跡。g. 對空氣開關(guān)的接線點(diǎn)進(jìn)行檢查，有無松動(dòng)。h. 對機(jī)柜內(nèi)外進(jìn)行灰塵清掃，保護(hù)設(shè)備正常工作。380V± 10% 相電壓

14、220V± 10%10 Q，保護(hù)接地電阻V 4 Q。0.5M Q。i. 對進(jìn)、出線進(jìn)行電壓、電流檢查，要求線電壓j. 對避雷接地電阻進(jìn)行搖表測試，要求接地電阻vk. 對設(shè)備絕緣電阻進(jìn)行測試，要求設(shè)備絕緣電阻I. 對低壓配電柜標(biāo)簽、標(biāo)識(shí)及門、玻璃進(jìn)行密封檢查。m.對主、備電源進(jìn)行切換檢查。4.2.6 干式變壓器的保養(yǎng)上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-03低壓供配電設(shè)備保養(yǎng)維修規(guī)程版次：A/0頁碼：2-2生效日期：2007.2.1a. 全面清掃、擦拭，做到無積灰、油垢。b. 全面緊固螺栓連接部分，要求牢固無松動(dòng)。c. 測量繞組直流電阻和線圈絕緣電阻，保證三相電阻平衡（相

15、間差別不大于三相平均值的4%線間差別不大于三相平均值的2%）。d. 校驗(yàn)繼電器功能是否正常。e. 清掃、檢查高壓負(fù)荷開關(guān)，動(dòng)作正常，安裝牢固，無缺損。f. 檢查室內(nèi)照明、通風(fēng)、消防設(shè)施是否功能正常。5.0相關(guān)質(zhì)量記錄：5.1 設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃5.2 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄5.3 配電柜保養(yǎng)記錄5.4 設(shè)備維修記錄單5.5 工程部值班記錄5.6 設(shè)備登記卡5.7 干式變壓器保養(yǎng)記錄上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-04咼、低壓配電設(shè)備運(yùn)仃官理規(guī)程版次：A/0頁碼：3-1生效日期：2007.2.11.0 目的保證供配電設(shè)備的安全運(yùn)行。2.0適用范圍適用于高、低壓配電及附屬設(shè)備的運(yùn)行管理

16、。3.0職責(zé)3.1 維修工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備運(yùn)行的清潔、操作、巡視、檢查、記錄工作。3.2 工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)對上述工作的檢查監(jiān)督。3.3 工程主管負(fù)責(zé)對設(shè)備的綜合管理和上述工作的檢查和指導(dǎo)。3.4 客戶部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶發(fā)書面停電通知，并做解釋工作。4.0工作程序4.1 維修工巡查工作程序4.1.1 負(fù)責(zé)清潔配電房環(huán)境衛(wèi)生4.1.2 每天對高壓配電柜巡視一次。對低壓配電柜兩天巡視一次，記錄高壓用戶站設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)（變壓器、溫度、電流、電壓、功率因數(shù)等）高壓用戶站巡查記錄，同時(shí)檢查運(yùn)行狀況，記錄于配電房巡查記錄。4.1.3 供配電設(shè)備發(fā)生異常及時(shí)報(bào)告工程領(lǐng)班，并在工程部人員協(xié)同下排除異常。4.2 工程領(lǐng)班管

17、理工作程序4.2.1 每周檢查配電房巡查記錄，監(jiān)督電氣設(shè)備的運(yùn)行情況，嚴(yán)禁不合理的超負(fù)荷運(yùn)作。4.3 工程主管管理工作程序4.3.1 對供配電設(shè)備的巡檢工作提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。4.3.2 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料的采購計(jì)劃的編制，夕卜 委修理的聯(lián)系工作。4.3.3 因施工維修等原因停電，提前通知客服部，由客服部書面通知有關(guān)用戶。4.4 配電房管理制度4.4.1 供配電系統(tǒng)實(shí)行 24小時(shí)供電，維修工負(fù)責(zé)對配電房的設(shè)備、設(shè)施、建筑巡視檢查，通過對配 電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、修理，確保安全供電。4.4.2 維修工必須穿戴勞防絕緣用品，持證上崗。4.4.3 維修工

18、必須定期對配電房建筑、設(shè)備、設(shè)施巡視，做好巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)告上級(jí)并 做好相關(guān)急救措施。4.4.4 外來人員進(jìn)入配電房，必須經(jīng)過工程主管或領(lǐng)班同意，由維修工陪同方可入內(nèi)，并在機(jī)房外 來人員登記表上做好進(jìn)出登記記錄。4.4.5 配電房墻上應(yīng)懸掛管理制度，房屋內(nèi)應(yīng)配備相對溫濕度計(jì)、滅火器材、設(shè)備操作工具、應(yīng)急照 明。4.4.6 應(yīng)定期對滅火器材進(jìn)行測試，并按規(guī)定要求對電工工具進(jìn)行絕緣性能測試。4.4.7 根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)周期計(jì)劃、內(nèi)容要求對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。4.4.8 停、送電操作，必須嚴(yán)格執(zhí)行電業(yè)安全工作規(guī)程。4.4.9 定期對配電房環(huán)境衛(wèi)生。檢查房屋建筑，做到"四防一通”。保持環(huán)境溫

19、度低于40C，相對溫濕度低于80%。4.4.10如需停電檢修，應(yīng)提前張貼告示。4.5 交接班要求4.5.1 接班人員上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-04咼、低壓配電設(shè)備（設(shè)施）官理規(guī)程版次：A/0頁碼：3-2生效日期：2007.2.1a. 認(rèn)真查看交班人員的值班記錄和巡視記錄。b. 檢查儀器，工具等物品鑰匙是否齊全、完好，并在工程部值班記錄上簽名。c. 接班醉酒或其他情況而未找到接班人時(shí)，不得交接；d. 嚴(yán)禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班；e. 若交班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。4.6 安全操作工作程序4.6.1 維修工應(yīng)嚴(yán)格按操作規(guī)程操

20、作供配電設(shè)備，保證設(shè)備正常運(yùn)行。4.6.2 如需倒閘操作時(shí)，應(yīng)填寫倒閘操作票經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后，按倒閘操作制度工作程序嚴(yán)格進(jìn) 行。4.6.3 全部停電或部分停電作業(yè)時(shí)，應(yīng)在斷開的開關(guān)分閘把柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的警示rF.rrt牌。4.6.4 高壓停電檢修4.6.4.1 檢修前必須先辦工作申請手續(xù)（應(yīng)急搶修事后補(bǔ)辦工作手續(xù)）；4.642 在高壓室進(jìn)行檢修時(shí)，至少應(yīng)有兩人一起工作；4.643 變壓器停電檢修時(shí)：a. 要把高低開關(guān)拉出；b. 在開關(guān)把手上掛“有人工作，禁止合閘”的警告牌；c. 在變壓器高低壓側(cè)三相短路接地；d. 把變壓器室外內(nèi)的有載調(diào)壓器低壓保險(xiǎn)絲拉開。4.6.4.4 高壓母

21、線其一段停電檢修時(shí)：a. 把電容柜斷開或進(jìn)行充分放電，把相應(yīng)的進(jìn)線開關(guān)拉出；b. 把母線開關(guān)拉出；c. 把相應(yīng)PT開關(guān)拉出；d. 在此段母線上驗(yàn)電并三相短路接地；e. 在帶電高壓柜上掛“高壓危險(xiǎn)”警告牌。4.6.4.5 在引至變壓器的高壓電纜頭上檢修時(shí)：a. 把該變壓柜開關(guān)拉出；b. 在電纜頭上三相短路接地。4.6.5 配電房倒閘操作制度4.6.5.1 倒閘操作必須根據(jù)值班負(fù)責(zé)人命令，受令人復(fù)誦無誤后執(zhí)行。發(fā)布命令應(yīng)準(zhǔn)確、清晰，使用正 規(guī)操作術(shù)語和設(shè)備雙重名稱，即設(shè)備名稱和編號(hào)。發(fā)令全過程和聽令報(bào)告時(shí)都要做好記錄。4.6.5.2 停電拉閘操作必須按照開關(guān)t負(fù)荷側(cè)刀閘t母線側(cè)刀閘順序依次操作，送

22、電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時(shí)，應(yīng)先停低壓，后停高壓；送電時(shí)先送高壓，后送低壓。嚴(yán)防帶負(fù)荷 拉合隔離開關(guān)（刀閘）。4.6.5.3 倒閘操作由操作人填寫操作票，每張操作票只能填寫一個(gè)操作任務(wù)。下列項(xiàng)目應(yīng)填入操作票內(nèi)：a.應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘。b. 檢查開關(guān)和刀閘的位置。c. 檢查接地線是否拆除。d. 檢查負(fù)荷分配。e. 裝拆接地線。f. 安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險(xiǎn)器。上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-04咼、低壓配電設(shè)備（設(shè)施）官理規(guī)程版次：A/0頁碼：3-3生效日期：2007.2.1g. 切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否確無電壓等。465.4 操作票應(yīng)用鋼筆或圓珠

23、筆填寫，票面應(yīng)清楚整潔，不得任意涂改。操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或接線圖核對所填寫的操作項(xiàng)目并分別簽名，然后經(jīng)值班負(fù)責(zé)人審核簽名。4.6.5.5 操作前應(yīng)核對設(shè)備名稱、編號(hào)和位置，操作中應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)復(fù)誦制。按操作順序操作，每操作完一項(xiàng)，做一個(gè)記號(hào)“V”，全部操作完畢后進(jìn)行復(fù)查。465.6 倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行，其中一人對設(shè)備較為熟悉者作監(jiān)護(hù)。465.7 操作中發(fā)生疑問時(shí)， 不準(zhǔn)擅自更改操作票，不準(zhǔn)隨意解除閉鎖裝置，應(yīng)立即向值班負(fù)責(zé)人或主管負(fù)責(zé)人報(bào)告，弄清楚后再操作。4.6.5.8 電氣設(shè)備停電后，即使是事故停電，在未拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施以前，不得觸及設(shè)備或進(jìn)入遮攔，以防突然來電。4.

24、6.5.9 下列各項(xiàng)工作可以不用操作票：a. 事故處理。b. 拉合開關(guān)的單一操作。c. 拉開接地刀閘或拆除全電房僅有的一組接地線。但上述操作均應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。4.6.6 嚴(yán)禁帶電作業(yè)，緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明空間，并穿戴絕緣手套、工 作衣、絕緣鞋，確保安全才可進(jìn)行。4.6.7 自動(dòng)空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)，必要時(shí)允許試送電一次。4.6.8 電流互感器二次側(cè)不得斷路，電壓互感器二次側(cè)不得短路。4.6.9 不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。4.7 停電管理工作程序因工程維修等原因停電，須經(jīng)工程主管、管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后，由客服部提前通知有關(guān)用戶。4.8 事故

25、（突然）停電應(yīng)急處理工作程序4.8.1 對于事故（突然）停電，維修工要保持頭腦清醒，弄清是市政問題，還是小區(qū)自身問題。4.8.2 若為市政問題，要及時(shí)與市政單位（如供電局）聯(lián)系，摸清情況，預(yù)計(jì)恢復(fù)正常的時(shí)間，及時(shí) 向工程主管、管理處經(jīng)理及有關(guān)部門通報(bào)情況。4.8.3 如長時(shí)間停電，還需報(bào)公司總經(jīng)理，申請備用線路供電，同時(shí)取得供電局同意使用備用線路， 并進(jìn)行規(guī)范的倒閘操作。4.8.4 同時(shí)通知監(jiān)控室、客服部，以便通知住戶或業(yè)主有關(guān)停電情況，防止偷盜，必要時(shí)應(yīng)關(guān)閉大堂 總門。4.8.5 如屬小區(qū)自身的故障，要盡快報(bào)告工程主管以及管理處經(jīng)理，由工程主管組織力量進(jìn)行搶修， 并隨時(shí)將情況上報(bào)管理處經(jīng)理，

26、以便管理層采取相應(yīng)的措施。4.8.6 在搶修時(shí)，應(yīng)根據(jù)各種現(xiàn)象，加以綜合分析判斷，找出故障原因及故障所在，必要時(shí)切斷故障點(diǎn)，保證小區(qū)絕大部分供電正常。5.0相關(guān)質(zhì)量記錄：5.1 配電房巡查記錄5.2 高壓用戶站巡查記錄5.3 機(jī)房外來人員登記表5.4 工程部值班記錄5.5 倒閘操作票上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-05避雷接地裝置測試規(guī)程版次：A/0頁碼：2-1生效日期：2007.2.11.0 目的加強(qiáng)小區(qū)建筑物、構(gòu)筑物避雷接地裝置的管理，定期進(jìn)行必要的檢測，保證全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和 人身安全。2.0適用范圍安裝有避雷接地裝置的建筑物和構(gòu)筑物。3.0職責(zé)3.1 工程部負(fù)責(zé)避雷接

27、地裝置的檢測和記錄；3.2 每年第二季度檢測一次；3.3 對檢測結(jié)果不合格的（標(biāo)準(zhǔn)為接地電阻小于等于1歐姆），由工程部擬定整改方案，上報(bào)管理處,進(jìn)行糾正。4.0工作規(guī)程4.1 工作流程圖4.24.2.1檢測工具 接地?fù)u表4.2.2五米、二十米、四十米長連接線各一根；（線徑不得小于2.5mm）4.2.3五十厘米長檢測接地棒二根。4.3.檢測方法和步驟4.3.1拆開接地干線上所有接地支線的連接點(diǎn)；4.3.2將一根檢測接地棒（L1）插在離接地體四十米遠(yuǎn)的地下，另一根檢測接地棒（ 體二十米遠(yuǎn)的地下，接地棒必須垂直插入地下四十厘米深處；L2）插在離接地4.3.3將接地?fù)u表放置在接地體（避雷帶“E”附近適

28、當(dāng)?shù)奈恢?，兆歐表上的三個(gè)接線端子用連接線分別與L1、L2、E各點(diǎn)連接（線應(yīng)全部放直，不得彎曲）；4.3.4根據(jù)被檢測接地體接地電阻的要求，調(diào)節(jié)好粗調(diào)撥盤（表上有三檔可調(diào)范圍）；4.3.5以每分鐘120轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)速均勻搖動(dòng)手柄，當(dāng)表頭指針偏離中心時(shí)，邊搖邊調(diào)節(jié)細(xì)調(diào)撥盤, 針居中為止；直到表上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-05避雷接地裝置測試規(guī)程版次：A/0頁碼：2-2生效日期：2007.2.1436 以細(xì)調(diào)撥盤的位置X粗調(diào)定位倍數(shù)，其結(jié)果就是被檢測接地體的接地電阻值。5.0相關(guān)質(zhì)量記錄：5.1 接地電阻測試記錄上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-06電梯監(jiān)督管理工

29、作規(guī)程版次：A/0頁碼：3-1生效日期：2007.2.11.0 目的確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運(yùn)行。2.0適用范圍適用于住宅樓的電梯運(yùn)行管理。3.0職責(zé)3.1 工程部維修工負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行狀況的巡視及協(xié)助維保單位處理緊急故障。3.2 工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行情況掌控和簡單故障處理。3.3 工程主管負(fù)責(zé)對上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督和綜合管理。4.0工作程序。4.1 電梯管理工作程序。4.1.1 維修工每周對電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知工程主管，并予以記錄，由工程主管聯(lián)絡(luò)電梯維保單位（工程主管下班后由維修值班人員聯(lián)絡(luò)電梯維保單位）。在維保單位到達(dá)后協(xié)助其解決故障。4.1.2 維修工每周兩次

30、對電梯機(jī)房進(jìn)行巡查，并填寫電梯機(jī)房巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。4.1.3 工程維修主管每月對電梯保養(yǎng)單位的工作情況進(jìn)行檢查，并填寫電梯維修保養(yǎng)月考評(píng)表，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)聯(lián)系電梯維保單位。當(dāng)電梯年檢期即將接近時(shí)，督促電梯維保單位作好電梯年檢年審的準(zhǔn)備工作。4.1.4 監(jiān)控崗?fù)ㄟ^BA監(jiān)視器觀察電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常報(bào)警情況及時(shí)通知工程部和電梯維保單位。4.1.5 電梯故障困人，由發(fā)現(xiàn)人或接報(bào)人及時(shí)通知監(jiān)控崗、維保單位，按電梯困人故障救援程序進(jìn)行 處理。4.1.6 工程主管負(fù)責(zé)電梯的綜合管理，電梯保養(yǎng)計(jì)劃、年檢整改項(xiàng)目審核及電梯設(shè)備技術(shù)資料的收集，同時(shí)對電梯維修保養(yǎng)單位工作進(jìn)行檢查監(jiān)督，資料管理員負(fù)

31、責(zé)資料存檔。4.2 電梯使用管理工作程序4.2.1 電梯實(shí)行24小時(shí)服務(wù)。（夜間每幢樓至少一臺(tái)）4.2.2 做好客貨梯區(qū)分標(biāo)志，搬運(yùn)裝修材料或垃圾只準(zhǔn)使用貨梯。4.3電梯安全運(yùn)行工作程序4.3.1 監(jiān)控崗隨時(shí)注意電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常時(shí)通知工程部維修工或電梯維保單位進(jìn)行維修。4.3.2 嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)品和超長超重等物品進(jìn)入電梯。4.3.3 因維修保養(yǎng)等原因而暫停使用電梯，應(yīng)在首層掛牌告示，若廳門必須打開修理時(shí)，需安裝防護(hù) 欄，并加警戒標(biāo)志。4.3.4 任何人不得在電梯的轎廂、機(jī)房、井道內(nèi)吸煙。4.4 電梯運(yùn)行管理制度4.4.1 電梯執(zhí)行24小時(shí)運(yùn)行，采取無司機(jī)操作運(yùn)行方式。4.4.2 維

32、修工發(fā)現(xiàn)電梯有故障，應(yīng)及時(shí)通知工程主管和電梯保養(yǎng)單位，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，對電 梯進(jìn)行修理。同時(shí)掛上"電梯維修”標(biāo)識(shí)牌。4.4.3 電梯橋箱內(nèi)應(yīng)貼有電梯準(zhǔn)用證、電梯年檢合格證。4.4.4 定期對機(jī)房設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查，并做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。4.4.5 定期對電梯機(jī)房進(jìn)行清掃，保持清潔。4.4.6 工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯保養(yǎng)單位，按合同規(guī)定對電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)工作。4.4.7 電梯保養(yǎng)單位應(yīng)按計(jì)劃對電梯保養(yǎng)，每次保養(yǎng)應(yīng)把保養(yǎng)情況詳細(xì)記錄在電梯保養(yǎng)單上。電梯在 維修、保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)在基站放置警示標(biāo)志。工程主管負(fù)責(zé)對電梯保養(yǎng)質(zhì)量情況的抽檢。上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：G

33、T/MD-E-06電梯監(jiān)督管理工作規(guī)程版次：A/0頁碼：3-2生效日期：2007.2.1448發(fā)生火警，工程部與外勤部員工應(yīng)通過消防聯(lián)動(dòng)控制或打手動(dòng)使電梯迫降停在基站，并協(xié)助住戶從消防樓梯逃生。4.4.9 發(fā)生電梯井道進(jìn)水，維修工應(yīng)迅速把電梯開啟至頂層，到電梯機(jī)房切斷電源。并通知電梯保養(yǎng)單位，待水排除后，對電梯進(jìn)行保養(yǎng)檢查。4.5 電梯應(yīng)急處理方案4.5.1 當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)工程部維修工打開電梯消防開關(guān)，將有消防功能電梯全部降至基站，使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)。4.5.2 當(dāng)?shù)卣鸢l(fā)生時(shí)根據(jù)震前預(yù)報(bào)，由維修工關(guān)閉所有電梯，地震過后，由電梯保養(yǎng)單位對電梯進(jìn)行安全檢測，確 認(rèn)無異常后，方可開啟運(yùn)行。4.5.

34、3 當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)a. 底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源。b. 當(dāng)樓層水淹而使井道或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上層樓并及時(shí)關(guān)閉電梯及總電源。c. 電梯濕水后，由電梯保養(yǎng)單位做濕水處理并提交相應(yīng)報(bào)告。4.6 電梯安全操作（維保單位適用）4.6.1 維修保養(yǎng)時(shí)一般切斷相關(guān)電源以免發(fā)生觸電或卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。4.6.2 因維修保養(yǎng)需停梯時(shí)，須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)。4.6.3 在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時(shí)，行機(jī)、停機(jī)都必須揚(yáng)聲，得到對方 回答后方可操作。4.6.4 在轎廂頂作檢修保養(yǎng)工作時(shí)，除判斷和調(diào)試需要外，禁止行快車。4.6.5 進(jìn)

35、底坑作業(yè)時(shí)，首先開亮井底燈，按下井底安全掣，必須佩帶安全帽進(jìn)坑。4.6.6 電梯機(jī)房、井道、底坑因工作需要進(jìn)行明火作業(yè)時(shí)，必須遵守公司明火作業(yè)規(guī)定，指定專人監(jiān) 視，配備消防器材，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。4.6.7 維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，清點(diǎn)工具及物品。4.7 電梯困人故障救援程序（維保單位適用）4.7.1 轎廂停于接近廳門的位置，且高于或低于樓面不超過0.5米時(shí)：a. 確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看）b. 關(guān)閉電源總掣c. 用專用外門鑰匙開啟外門，用人力開啟轎廂門，協(xié)助乘客離開轎廂4.7.2 轎廂停于遠(yuǎn)離廳門的位置時(shí)：應(yīng)首先將電梯轎廂移動(dòng)至就近的廳門口（以高

36、于或低于樓面不超過0.5米為合適），然后依照4.7.1中所列步驟救出乘客，移動(dòng)轎廂的方法如下：a. 利用電話或其它方式通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能移動(dòng)，不可將身體任何部位 探出轎廂外，以免發(fā)生危險(xiǎn)，同時(shí)若轎廂門處于半開半閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉或開啟。b. 進(jìn)入電梯機(jī)房關(guān)閉故障電梯的電源，打開引機(jī)軸的后蓋，安上盤車搖柄，一人持住搖柄，一人 持住掣動(dòng)釋桿，輕輕松開制動(dòng)器，轎廂將會(huì)由于自重而移動(dòng)。為避免轎廂上升或下降速度過快 而發(fā)生危險(xiǎn)，操作時(shí)，應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作。使轎廂慢慢移動(dòng)，直到最接近廳門口為止，注意若轎廂停 于最高層廳門之上或最底層廳門之下位置時(shí)，不可只撬開掣動(dòng)，而應(yīng)該在松開掣動(dòng)的

37、同時(shí)，用 力絞盤搖柄，使轎廂向正確方向移動(dòng)。4.7.3 遇到其它復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯修理單位和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-06電梯監(jiān)督管理工作規(guī)程版次：A/0頁碼：3-3生效日期：2007.2.15.0相關(guān)質(zhì)量記錄：5.1 電梯維修保養(yǎng)月考評(píng)表5.2 電梯機(jī)房巡查記錄上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-07二次供水管理規(guī)程版次：A/0頁碼：2-1生效日期：2007.2.11.0目的保證二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康。2.0適用范圍適用于二次供水的管理，二次供水是指用戶從一次配水網(wǎng)引出的用于蓄水或加壓的再次（或多 次）的供水裝

38、置。3.0職責(zé)3.1 工程主管負(fù)責(zé)制訂年度水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃。3.2 工程主管負(fù)責(zé)組織安排清洗消毒工作。3.3 工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督和配合外包清洗公司對水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作。3.4 客服部負(fù)責(zé)出停水告示，并通知住戶。4.0工作規(guī)程4.1 二次供水管理的要求4.1.1 二次供水由工程部負(fù)責(zé)管理。4.1.2 工程主管負(fù)責(zé)水箱的管理工作，要求地下蓄水箱和屋頂水箱結(jié)構(gòu)完整、加蓋、加鎖，水口干凈， 無滲漏，并負(fù)責(zé)取得二次供水衛(wèi)生合格證。4.1.3 新建、擴(kuò)建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收。4.1.4 二次供水清潔、消毒人員（機(jī)電），須持“健康

39、證”，清潔公司應(yīng)經(jīng)市衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。4.2 年度水箱清洗及消毒計(jì)劃。工程主管每年12月制定下年度定期二次的年度水箱清洗及消毒計(jì)劃，并上報(bào)管理處。4.3 通知4.3.1 管理處經(jīng)理于每次水箱清洗及消毒計(jì)劃實(shí)施前兩天通知客服主管和工程主管。4.3.2 客服主管在水箱清洗、消毒計(jì)劃實(shí)施前24小時(shí)出停水告示，通知小區(qū)住戶。4.4 放水為確保住戶的正常供水，放水工作，必須提前到清洗、消毒水箱的前3小時(shí)進(jìn)行，并記錄放水時(shí)間和結(jié)束放水時(shí)間。4.5 二次供水清洗、消毒程序。（外包單位適用）4.5.1 工具、用具的準(zhǔn)備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒劑、照明、水泵、鼓風(fēng)機(jī)、口罩、眼 鏡等。4.5.2 電源：水

40、池內(nèi)作業(yè)光源要用36V以下安全電壓工作照明，最好用手電、應(yīng)急燈、三相水泵要安裝有漏電開關(guān)。4.5.3 缺氧：有些水箱長期封閉，無通氣孔，空氣流通極差，可在水箱底部水口處連接鼓風(fēng)機(jī)，吹風(fēng) 約3小時(shí)，然后實(shí)驗(yàn)：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池不缺氧，否則須繼續(xù)通風(fēng)直 到?jīng)]有問題為止。4.5.4 注意事項(xiàng)：在清潔水箱的過程中，消毒人員須帶防護(hù)眼鏡和口罩。如在水箱中感到身體不適， 產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、胸悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢 復(fù)。4.6 除雜物和清洗。清潔人員清洗水池時(shí)，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池的頂 部、四周墻壁、水池底部，

41、依次反復(fù)刷洗，刷洗完畢用清水整體沖洗一遍，排除污水。4.6.1 消毒上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-07二次供水管理規(guī)程版次：A/0頁碼：2-2生效日期：2007.2.1a. 選用合格準(zhǔn)用的消毒劑。b. 按消毒劑使用說明書的要求配制消毒液。c將稀釋后的消毒液噴灑在水箱四周內(nèi)墻及底部與頂蓋內(nèi)壁，使其濕潤。d. 噴灑完后按消毒劑使用說明書要求保留一段時(shí)間，用清水沖洗后即可注水使用。462注水在清洗、消毒工作徹底完成后，打開水箱進(jìn)水閥注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，蓋上蓋并加鎖。4.7 取樣送檢（外包單位適用）4.7.1 水樣抽取及送檢工作由工程部維修工協(xié)助外包單位在24小內(nèi)完成。4.

42、7.2 水樣抽取地點(diǎn)應(yīng)從底層水池（蓄水箱）和用戶終端各抽樣一支。4.7.3 盛放水樣的容器由衛(wèi)生防疫站付款領(lǐng)取，并在容器外貼上送樣單位及送樣日期。4.7.4 在取水樣的當(dāng)天應(yīng)由外包單位有關(guān)人員將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負(fù)責(zé)取回衛(wèi)生檢測結(jié)果 報(bào)告單交管理處存檔。4.7.5 如衛(wèi)生檢測結(jié)果報(bào)告單結(jié)果為不合格時(shí)，應(yīng)由外包單位安排重新清洗和消毒水箱，必要時(shí)請衛(wèi) 生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測合格為止。4.8 記錄和報(bào)告。4.8.1 由工程部領(lǐng)班協(xié)同外包單位填寫清洗水箱記錄卡，記錄清洗、消毒水箱的全過程，并由工程主 管審核簽字。4.8.2 衛(wèi)生防疫站的衛(wèi)生檢測結(jié)果報(bào)告單原件由管理處存檔。注：水箱清

43、洗由外包單位（有資質(zhì)）完成，包括水質(zhì)檢驗(yàn)合格。上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-08房屋公共基礎(chǔ)設(shè)施（設(shè)備）維修保養(yǎng)規(guī)程版次：A/0頁碼：6-1生效日期：2007.2.11.0 目的使房屋公共基礎(chǔ)設(shè)施保持完好外觀和使用功能。確保在正常運(yùn)作狀態(tài)，為住戶提供安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。1.1 適用范圍2.0轄區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施的保養(yǎng)、維修工作。3.0職責(zé)3.1 工程部維修工、外勤部巡邏崗、客服部裝修管理員負(fù)責(zé)對設(shè)施本體狀況進(jìn)行巡查，并接受住戶的投訴，發(fā)現(xiàn)的異常情況及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。3.2 維修工負(fù)責(zé)一般性的養(yǎng)護(hù)和維修工作。3.3 專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)中、大修項(xiàng)目的維修。3.4 工程主管負(fù)

44、責(zé)對一般性養(yǎng)護(hù)和維修工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督及中、大修項(xiàng)目外委修理的申報(bào)、聯(lián)系、實(shí)施工作。4.0工作程序4.1 養(yǎng)護(hù)4.1.1 工程主管每年12月制訂下一年度 公共基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并據(jù)此分解編制到每月的工作計(jì) 劃中。4.1.2 工程部維修工按公共基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃規(guī)定進(jìn)行保養(yǎng)工作的實(shí)施，并記錄于公共基礎(chǔ)設(shè) 施保養(yǎng)記錄表、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄內(nèi)。4.1.3 工程部維修工每天對公共基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡檢、維修，并記錄于樓內(nèi)公共設(shè)備巡查記錄樓外公共設(shè)備設(shè)施巡檢記錄、設(shè)備設(shè)施檢查記錄、維修工作記錄單、設(shè)備維修記錄單 內(nèi)。4.1.3 工程領(lǐng)班對保養(yǎng)工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。4.1.4 中、大修項(xiàng)目由工程主管進(jìn)

45、行檢查、監(jiān)督、驗(yàn)收。4.2 維修4.2.1 常見故障維修（小修）4.2.1.1 開關(guān)檢修a. 分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因。b. 如果是短路故障，首先將空氣開關(guān)置于“ OFF”位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故 障點(diǎn)后給予排除。c. 經(jīng)試電后如確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時(shí)， 必須采用原同一技術(shù)等級(jí)規(guī)格的合格配件進(jìn)行 調(diào)換安裝。d. 如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負(fù)荷減少，并盡可能滿足原使用功能。4.2.1.2 燈管、白熾燈不亮a. 切斷電源，取出白熾燈，如果燈絲已經(jīng)燒斷，可更換同一型號(hào)向卡口或螺旋燈泡安裝上去，通 電查看是否正常。b. 燈管不亮可

46、先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮?xí)r，取出燈管并更換同規(guī)格、 同型號(hào)的燈管，再次試電檢查，如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器，查出故障立即排除，恢復(fù)正 常照明。c. 其他情況造成的燈不亮情況按照4.2.1.1 、4.2.1.3進(jìn)行處理。4.2.1.3 線路檢測上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-08房屋公共基礎(chǔ)設(shè)施（設(shè)備）維修保養(yǎng)規(guī)程版次：A/0頁碼：6-2生效日期：2007.2.1a. 線路停電檢修應(yīng)及時(shí)通知用戶。b. 用戶開關(guān)燒壞的處理見本421.1維修開關(guān)進(jìn)行處理。c. 電表損壞應(yīng)通知供電局進(jìn)行更換。d. 進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷電源，清除接頭氧化物后將其緊固。

47、e. 線路短路時(shí)可用電阻表對線逐一檢查，找出故障原因并及時(shí)處理。f. 當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。4.2.1.4 插座無電a. 由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶。b. 插座接線端子松動(dòng)，可拆開插座板緊固接頭后重新安裝，檢查試電情況。c. 線路短路造成的停電參見本章4.2.1.3e處理。421.5 水龍頭漏水a(chǎn). 關(guān)閉戶內(nèi)水閥門，拆卸下水龍頭，查出故障點(diǎn)并予以修復(fù)。b. 根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的必須更換新的水龍頭。c. 打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時(shí)切勿過度擰緊。4.2.1.6 馬桶、地漏不通檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通

48、，使其排水暢通。4.2.1.7 洗臉盆堵塞漏水a(chǎn). 檢查存水彎管，取出雜物。如仍不通暢，可用竹蔑、鐵絲或疏通機(jī)對下水管道進(jìn)行疏通，排除 故障后試驗(yàn)排水情況使其排水暢通。b. 檢查盆體與水下道接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保持無漏水現(xiàn)象。4.2.1.8 浴缸堵塞、漏水a(chǎn). 如管道堵塞見4.2.1.7a進(jìn)行處理。b. 浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換，如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理，待修理部位干燥后試水，檢查有無再漏現(xiàn)象。4.2.1.9 部分樓層停水a(chǎn). 查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上；b. 市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶，并作解釋。4.2

49、.1.10 修門窗a. 檢查門窗附件有無損壞，不全進(jìn)行更新或補(bǔ)裝。b. 清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油。c. 更換破損玻璃時(shí)注意防止玻璃碎片跌下傷人。4.2.1.11 換鎖拆下壞鎖后先檢查是何處壞，如能修理，及時(shí)修理，無法修理好的可通知用戶更換新鎖。4.2.2 地基基礎(chǔ)4.2.2.1 如墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落a. 將破損松散部位鑿除至結(jié)實(shí)層或?qū)τ陲L(fēng)化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除。b. 用1： 2水泥砂漿修復(fù)勒腳破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水。c. 恢復(fù)勒腳飾面。4.2.2.2 如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-08

50、房屋公共基礎(chǔ)設(shè)施（設(shè)備）維修保養(yǎng)規(guī)程版次：A/0頁碼：6-3生效日期：2007.2.1a. 如不嚴(yán)重，應(yīng)做好巡查和記錄。b. 如有擴(kuò)展趨勢，應(yīng)立即通知開發(fā)商派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定。c. 如情況較嚴(yán)重，應(yīng)立即通知開發(fā)商派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定。4.2.3 梁、柱、板主體423.1 露筋a. 將露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。b. 用鋼絲刷清潔干凈。c. 充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。d. 用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿按圖紙要求修復(fù)，如有需要還需按要求恢復(fù)飾面。4.2.3.2 有孔、洞a. 將孔、洞周邊已松散的砼鑿除，并用砂紙將鋼筋上的鐵銹磨掉。b. 用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞。c.

51、 充分噴水濕潤孔、洞內(nèi)壁。d. 如小孔洞，則先涂刷一道素水泥漿，然后再用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿嵌填、壓平、抹光；如果孔洞大，則在涂刷完水泥漿后用比原先（梁或柱或板）的砼標(biāo)號(hào)高一級(jí)的細(xì)石砼嵌堵飽滿，并養(yǎng)護(hù)好。e. 按原標(biāo)準(zhǔn)做好飾面。4.2.4 墻體4.2.4.1 裂縫a. 先將裂縫周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結(jié)合層，鑿槽成外八字形。b. 用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤。c. 均勻地涂刷一道素水泥漿。d. 再用比砌筑砂漿高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)1 : 3水泥砂漿填縫、抹平。e. 用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復(fù)飾面。4.2.4.2 砌體嚴(yán)重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結(jié)構(gòu)破損a. 先將酥堿或破損部位的

52、磚塊輕輕挖掉，并清掃干凈浮動(dòng)灰、土。b. 充分噴水濕潤破損面。c. 用比原砌體高一級(jí)的水泥砂漿及磚補(bǔ)砌。4.2.4.3墻體室外飾面缺損a. 將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除。b. 用鋼絲刷清掃干凈浮動(dòng)灰土。c. 充分噴水濕潤破損面。d. 均勻地涂刷素水泥漿。e. 用1: 3的防水水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面。4.2.4.4 外墻滲水a(chǎn). 外裝修的分格縫未做二次處理面引起滲水的，應(yīng)先將縫清潔，然后用水泥砌漿嵌補(bǔ)密實(shí)，并勾成向下卸水斜縫。b. 窗臺(tái)處滲水，應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌灰，內(nèi)外留有卸水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有 1cm左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實(shí)。c. 在外墻滲水處檢查裂縫寬度。當(dāng)小于0.5mm裂

53、縫，可直接在外墻面噴涂無色或與墻面相似色的 防水劑，或合成高分子防水涂料二遍，其寬度應(yīng)大于或等于300mm涂膜厚度不小于 3mm當(dāng)裂縫大于0.5mm且小于3mn時(shí)，應(yīng)清除縫內(nèi)浮灰、雜物，嵌填無色或與外墻面相似色密封材料上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-08房屋公共基礎(chǔ)設(shè)施（設(shè)備）維修保養(yǎng)規(guī)程版次：A/0頁碼：6-4生效日期：2007.2.1后，噴涂二遍防水劑；當(dāng)裂縫大于3mm時(shí)，宜鑿縫處理，縫內(nèi)的浮渣和灰塵等雜物應(yīng)清除干凈， 分層嵌填密封材料。將縫密封嚴(yán)實(shí)后，面上噴涂二遍防水劑。4.245陽臺(tái)、雨蓬根部墻體滲漏a. 陽臺(tái)、雨蓬倒泛水，應(yīng)在結(jié)構(gòu)允許條件下，鑿除原有找平層，用細(xì)石

54、砼或水泥砂漿重做找平層 調(diào)整排水坡度。b. 陽臺(tái)、雨蓬的滴水淺（槽）損壞，應(yīng)重做或修補(bǔ)，其深度和寬度均不應(yīng)小于10mm并整齊一致。c. 陽臺(tái)、雨蓬與墻面交接處裂縫滲漏，應(yīng)在板與墻連接處沿上、下板面及側(cè)立面的墻上剔鑿成 20* 20mnf勾槽，清理干凈，嵌填密封材料，壓實(shí)刮平。4.2.5 樓梯間4.2.5.1 踏步缺損a. 將缺損部位周邊已松動(dòng)部分鑿除至結(jié)合層。b. 用鋼絲刷清掃干凈浮土。c. 充分噴水濕潤。d. 均勻地涂刷一道素水泥漿。e. 用1: 3水泥砂漿做好基層。f. 修復(fù)飾面。4.2.5.2 欄板缺損如為砼或砌塊欄板可參照梁柱板主體和墻體相應(yīng)程序執(zhí)行。如為其他如木材或金屬材料欄板， 維修程序如下：a. 如不能修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新配件。b. 使欄板、梯板、扶手連接牢固。c. 修復(fù)欄板飾面（如油漆、乳膠漆等）4.2.5.3 扶手a. 如不能修復(fù)應(yīng)及時(shí)更新配件。b. 使之與欄板連接牢固。c. 修復(fù)飾面。4.2.6 屋面隔熱層、防水層4.2.6.1 隔熱層缺損，及時(shí)更換，用1