房地產基金匯總

1、一、地產基金來源國際房地產基金資金來源:政府提供的資金有：財政優(yōu)惠貸款（含財政撥款、財政貼息貸款）、 政府擔保的各類銀行貸款、政府提供 R&D （研發(fā)）資金；私人資本：包括退休基金、養(yǎng)老基金、銀行或大公司、保險公司、捐 贈基金、富有個人或家庭的資金；美國地產基金資金來源居前三位的分別為：養(yǎng)老基金占38%，捐贈基金22%，銀行與保險公司占18% ；德國地產基金資金來源居前三位的分別為：銀行占59%，企業(yè)占10%，養(yǎng)老基占9% ；日本地產基金資金來源居前三位的分別為：銀行占77%，證券公司占10%，其他占9%。中國房地產基金資金來源:1. 民間私人持有資本；2. 保險基金和養(yǎng)老基金；3.

2、企業(yè)資金：國企、上市公司、民企、商業(yè)銀行或證券公司；4. 外國投資者。二、房地產投資基金組織體系房地產投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、 基金托管人等通過信托關系構成系統(tǒng)。1. 基金持有人基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機構。在權益關 系上，基金持有人是基金資產的所有者，對基金享有資產所有權、收益 分配權和剩余資產分配權等法定權益。2. 基金組織在公司型基金中，基金組織通常設有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機構。其中，基金持有人會議是基金公司最高權力機構， 董事會負責對日常重大事項做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個無形機構，可以認為基金組織是 一種

3、名義上的存在。3. 基金管理人基金管理人是管理和運作基金資產的機構，主要職責是：進行基金 資產的投資運作，負責基金資產的財務管理，促進基金資產的保值增值 及其他與基金資產有關的經營活動?；鸸芾砉緝炔恳话阍O有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風險控制委員 會等機構。4.基金托管人基金托管人又稱基金保管機構，通常由商業(yè)銀行等金融機構承擔，主要職責是：保管基金資產，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動作中各種 資產活動，辦理基金資產變動的有關事宜。房地產基金當事人通常包括基金發(fā)起人、基金管理人、基金委托管 理人、基金持有人及基金服務機構。三、基金管理公司投資決策運作流程1. 投資決策

4、流程基金管理公司的投資決策流程一般包括：研究部提供研究報告、投資決策委員決定總體投資計劃、投資部制訂方案、基金經理具體實施投資方案、交易部執(zhí)行指令、風險控制委員會提出風險控制建議等環(huán)節(jié)。2. 投資基金運作流程投資基金運作流程也就是運用基金資產進行投資組合的過程，一般 分為三個階段，一是投資決策，二是投資的執(zhí)行與調整，三是投資執(zhí)行 結果的評估與報告。四、房地產基金信托關系信托關系是指委托人基于對受托人信任將財產權轉移給受托人，受 托人以自己的名義對受益人利益或特定目的進行管理或處分財產的行 為關系。在房地產基金組織體系中，基金組織是信托關系中的委托人（在公 司型基金中，基金公司是委托人；在契約型

5、基金中，投資者一旦購買了 基金證券，也就具有了委托人的身份），基金管理人是信托關系中的受 托人，基金托管人是信托關系中的基金資產監(jiān)護人。五、房地產基金基本運作流程房地產基金的一般運作過程可分為籌資過程、投資過程和退出過 程，投資過程包括交易發(fā)起和篩選、評估、交易設計、投資后管理四個 階段。六、封閉式契約型房地產投資基金運作流程鑒于對我國房地產基金運作市場環(huán)境的分析：如我國證券市場發(fā)展 尚不完善，房地產市場亦不成熟、不規(guī)范等，現階段我國房地產投資基 金以封閉式的契約型基金為主， 并隨著證券市場及房地產市場的進一步 發(fā)展，逐步向開放型基金過渡。參考國外房地產基金運作模式及我國證券基金運作模式，封閉

6、式的 契約型房地產投資基金運作模式主要步驟如下：步驟一：房地產投資基金在募集基金前， 先與基金保管金融機構（一 般是銀行）簽訂房地產投資回報契約，并報證監(jiān)會審批。步驟二：依規(guī)定編制公開募集說明書，其受益憑證、銷售委托證券 由承銷商負責辦理。步驟三：房地產證券投資信托公司與建筑管理公司或特定專業(yè)公司 簽訂房地產投資委托契約。步驟四：經發(fā)行受益憑證所募集的基金，另外委托基金保管金融機 構并由其設立房地產投資信托基金賬戶轉為保管。步驟五：建筑管理公司按契約規(guī)定對各種房地產證券的投資安全 性、盈利性、證券組合及其價值進行評估。步驟六：將取得的房地產投資標的產權登記在房地產投資基金專戶 名下。步驟七：公

7、司方面提供專業(yè)建議并指示保管銀行執(zhí)行投資信托基金 運用的有關事宜。步驟八：房地產投資基金標的所獲得的投資收益也并入基金納入專 戶保管。步驟九：由保管銀行依委托契約從基金專戶中支付建筑管理公司的 委托費用，保管銀行依房地產投資信托契約收取基金保管費用。步驟十：保管按房地產投資信托契約將基金收益按時分配給憑證持 有人。七、房地產基金操盤關注點1. 基金目標客戶選擇要求(1 )公司規(guī)模不宜太大：公司資產規(guī)模在3億10億元之間(2 )項目規(guī)模：開發(fā)面積在20萬30萬平方米之間，年竣工可 銷售面積在10萬20萬平方米之間，年銷售額在 3億10億元人民 幣之間。(3) 成長型企業(yè)：在管理、經驗、人才、組織

8、、資金、市場和品 牌等方面已有了相當的積累，正處在快速發(fā)展期和爬坡階段。(4) 城市選擇：主要選擇二、三線城市。如內陸重要省會城市西 安、濟南、重慶和武漢等和非省會重要城市如寧波、大連等。(5) 客戶選擇：在二、三線城市主要選擇在當地排名前幾位并對 當地市場有主導影響力的開發(fā)商，而在一線城市主要選擇優(yōu)秀的項目， 關鍵在于性價比、地段和配套。(6) 選擇企業(yè)機制：民企主要選擇已經進入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)。國企主要選擇已經改制或正要改制的企業(yè)。這種類型的企業(yè)市場化程度較高， 有利于與基金管理公司對接， 遵守游戲規(guī) 則。2. 基金選擇項目的三種傾向(1) 風險收益穩(wěn)定的項目：選擇具有

9、品牌連鎖型項目及企業(yè)此前 已開發(fā)和銷售過的成功項目，注重良好口碑和市場慣性。(2) 風險相對高收益也高的項目：選擇硬件條件如地段、規(guī)劃、 產品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣和服務等軟件較 完善，且爆發(fā)力沖擊力大，有較大潛力的項目。(3) 項目市場綜合優(yōu)勢強：項目和企業(yè)的管理團隊做到專業(yè)分工 及人脈資源豐富，市場感覺敏銳準確，綜合能力強。3. 基金組合投資方式方式一：選擇23個好項目，安全快速實現回報；方式二：選擇一個團隊、理念、項目、資源和市場均好的企業(yè)，在 資金和其他方面給予支持，將其培育成強勢企業(yè)，分享綜合收益。4. 基金投資模式(1 )債權方式：在企業(yè)不具備銀行融資的條件下

10、，支持企業(yè)交付 土地出讓金等相關費用，不保證資金的安全性和預期收益，可能需要財 產抵押和擔保。(2 )股權和收購方式：在企業(yè)或項目最需要資金或經營不善時期 以股權和收購項目的方式注入資金。八、吸引外資基金的五種策略越來越多的外資正在大舉進入中國地產業(yè)，NG,摩根士丹利，高盛、雷曼等國外金融公司及致力于房地產投資的基金機構都開始在中國 拓展業(yè)務。地產價格的增長潛力和人民幣升值的預期，使他們急切地想把錢投入到中國的好項目中。但是外資并非想像中的那么容易被說服。實際上，沒幾個項目為外資的考察做了充分準備。要解決這種項目投資中的交流隔閡并不簡單， 其中，最缺乏的是對外商想在房地產項目中得到什么的基本理

11、解。管理科學中最基本的概念包括五方面內容：產品、價格、地點、推 銷、管理。這提供了一個基本的，高度適用的框架，也正是在吸引外資 中要強調的主要方面。1、產品本身的投資價值對大多數外國投資者來說，他們關心中國房地產投資項目的焦點是 投資的高回報，這意味著項目未必必須是高檔樓盤，低檔項目也會吸引 外國投資者。投資與否的關鍵就在于交易條款要合理擬定，以及是否達到基本的國際標準。由于中國是一個發(fā)展中的市場，外商缺乏了解，他 們就會在交易條款中格外謹慎。 如果計算初期接觸，外資通常需要120 天進行投資評估。2. 物業(yè)的價格與發(fā)達國家房地產市場的高昂價格相比，人民幣的升值使中國房地 產價格具有極強的吸引

12、力。但在關注項目價格時，投資者通常期望強有力的資產回報。一個280億美金投資基金的負責人會預期 12個月后20 %的人民 幣增值。即使他計算了很高的可能增值，也決不會在沒有獲得至少51 % 的控股權益下投資，不管價格上多么具有吸引力?？紤]到其他風險因素， 他對在中國投資回報的期望更高， 甚至比在美國投資一個類似項目高出 5%10 %的回報。3. 城市選擇和以前不同，外國投資者不會回避二級、三級城市。以前外商投資 總是無一例外地瞄準像北京、上海、深圳這樣知名大城市的項目。而近 來，外資已開始投向沈陽、青島、成都這些高速發(fā)展市場，并且對于投 資地的限制越來越小。不過，在一級城市之外，外商會適當降低

13、價格以增加項目預期回報。 鄭州的一個商業(yè)地產開發(fā)商提出的投資回報率大約是8%,盡管擁有一個優(yōu)質項目，卻很難吸引外國投資者。8%的投資回報在北京或上海是可以接受的，但在像鄭州這樣的地方，外資不會考慮低于15 %的投資回報率。4. 營銷包裝包裝需要一個詳盡的商業(yè)計劃，包括清晰的財務信息、建筑設計規(guī) 劃圖和支持項目的經濟基礎描述。如果外國投資者在中國沒有辦事處， 這些材料需要翻譯成英文（即使外國投資者在中國設有辦事處，也建議 制作一份英文版信息以有助于聯系到海外決策者）5. 開發(fā)商的管理團隊外國投資者對在中國與什么類型的人合作格外重視。對于有經驗并 有長期合作可能性的中方合作者， 外商會特別注意。如

14、果要和一個大型的投資機構做交易，應預料到他們會對公司和所有主要人員做背景審 查。在交易中，中方也應采取主動。應確保充分評估考慮投資的投資者 的“人員因素”?？纯此麄兊慕涷灪鸵酝顿Y交易的性質。如果投資者 不熟悉中國當地的情況，要證實他們愿意學習，而且要教會他們慢慢熟 悉。九、房地產基金面臨的挑戰(zhàn)1. 法律環(huán)境不完善國內沒有產業(yè)基金投資法，國外基金在實際操作中，通常只能以投 資公司的形式進行。若合作開發(fā)者也愿意獲利出售套現，則無影響。2. 房地產金融市場不發(fā)達目前房地產金融只能以銀行信貸為主，相對比深圳中小企業(yè)板塊的 創(chuàng)立時間之久，國內房地產基金正式運作也可能在5年以后。3. 房地產開發(fā)企業(yè)財務

15、不透明基金要求投資企業(yè)的財務高度透明，但國內房地產企業(yè)多年來不規(guī) 范運作，在短期內很難達到基金的要求。4. 缺乏專業(yè)的管理隊伍一方面基金公司的管理人才缺乏， 另一方面房地產企業(yè)缺乏熟悉投資規(guī)則的專業(yè)人才。海外基金進入內地市場在未來 24年內，只能是試驗型階段，4年以后，如果經濟政策不發(fā)生大的變動， 已進入的基金可能會大規(guī)模投資。在近期內，房地產基金不可能成為房地產投資的主力軍。十、房地產投資基金取舍抉擇“天下沒有白吃的午餐”。引進房地產投資基金會不可能只是單純的利好，也可能給開發(fā)企業(yè)帶來的負面影響。海外房地產投資基金的退出方式分析：1銷售類房地產項目（如住宅）項目銷售結束，基金分得利潤自然退出

16、。利潤是來自于購房者，與合作開發(fā)商的關系屬于分配利潤關系。開發(fā)商只是可能要支付比銀行更高的融資成本，當然如何克服在項目實施過程中，由于觀念、管理水平等的差異帶來的一系列與投資管理者的分歧，也是開發(fā)商要面臨的實際問題。2.收租型項目（如寫字樓、酒店式公寓，酒店）如果投資基金不屬于保守型收租型基金，往往會在相對高位出售手 中的股權份額。此時投資基金的利潤來自接手該部分股權的買家。如果合作開發(fā)商希望最終實現自 己對物業(yè)的絕對控制，就需要購買基金持有的股權，則溢價利潤部分將 轉移到開發(fā)合作者身上；但若合作開發(fā)者也愿意獲利出售套現，則無影 響?？傮w來看，對于開發(fā)企業(yè)而言，房地產基金扮演的是一種具有相對 較高融資成本的財務合作者的角色。 基金對開發(fā)項目進行資金支持 （有 些基金可能還能會帶來項目管理、海外推廣等方面的增值），但同時也要求相對較高的資金回報（15 %20 %左右）。對于“短平快”（開發(fā)一 銷售）類型的項目，相對影響較?。粚τ谙ＭL期持有物業(yè)的開發(fā)商，相對影 響較大。當然這是指非保守型的投資基金。但這并不意味著，