不通過中介購買二手房的注意事項(xiàng)

1、不通過中介購買二手房的注意事項(xiàng)二手房的買賣并不一定必須通過中介機(jī)構(gòu)，買賣雙方可以直接進(jìn)行交易。 對(duì)買方來說，必須首先了解房屋的權(quán)屬情況，是否有抵押等，以及核實(shí)出賣方 的身份以及有 無權(quán)利處分該房屋。在簽訂合同時(shí)，需要對(duì)合同的諸多條款，如 價(jià)款的支付方式和時(shí)間，產(chǎn)權(quán)的過戶、交房時(shí)間、原業(yè)主戶口何時(shí)遷出等問題 進(jìn)行詳細(xì)的約定，尤其是違約條款的約定要明確。1 1交易主體的風(fēng)險(xiǎn)。具體說就是出賣人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所 有權(quán)人的有效授權(quán)自行賣房。比如說，夫妻雙方的一方瞞著對(duì)方出售房屋；不通知房屋產(chǎn)權(quán)共有人就私自賣房；職工不告知單位便出售單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的房屋 等，這些情況都需要仔細(xì)辨別。2.2.

2、 交易房屋的風(fēng)險(xiǎn)。這包括多種情況：用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬有爭議；房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)益的；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法 查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；用于交易的房屋存在質(zhì)量 瑕疵。3.3. 交易手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房 屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將 房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。4.4.交易合同的風(fēng)險(xiǎn)。如果雙方對(duì)權(quán)利義務(wù)約定不明，或者合同條款簽訂不 明確，那么其中一方的權(quán)益就容易受到損害。

3、5.5. 產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。購買二手房也要認(rèn)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)，以免房屋今后不能出手。按規(guī)定， 買賣雙方要繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地局才會(huì)核發(fā)過戶后的產(chǎn)權(quán) 證。6.6. 貸款風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)二手房交易中，銀行多只與有合作關(guān)系的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸（一）買方最需注意的是：第一、看房。首先看房時(shí)，一定要看該房屋所有權(quán)證，了解該房是房改房還是使用權(quán)房或者只有臨時(shí)產(chǎn)權(quán)。如果是房改房，還需了解 業(yè)主是成本價(jià)還是優(yōu)惠 價(jià)購買的房屋。其次還需了解房屋所有權(quán)證上的房主與賣房人是否同一人。如 果不是，還需了解他們是什么關(guān)系，是否有委托書、公證書。最后，還需了解 清楚物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)是否有遺留問題。第二、簽訂合同。一切承諾都需落實(shí)在合同上

4、，以便將來產(chǎn)生糾紛時(shí)有據(jù)可查。第三、注意付款方式。最好是在過戶當(dāng)天支付。辦理過戶手續(xù)時(shí)，只須將買賣 雙方所需的證件備齊，按照房管局的流程去辦理即可。（二）買方自行評(píng)估二手房價(jià)格:最近，二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)，也給二手房交易雙方較為明確地指引，交易雙方可以依據(jù)二手房指導(dǎo)價(jià)作為參照，同時(shí)再利用市場比較法，將自己的物業(yè)與周 邊物業(yè)價(jià)格做比較。第一步、搜集交易實(shí)例。購買者可以通過同事、朋友或其他方式了解到自己房 屋周邊的交易實(shí)例;第二步、進(jìn)行交易修正。一般來說，由于業(yè)主只是想大概了解自己房屋的市場 價(jià)格，因此只須對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行修正即可。房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況 修正（繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀

5、、臨路狀況等因素）、權(quán)益狀況修 正（土地使用權(quán)年限）和實(shí)物狀況修正（新舊程度、戶型、 朝向、樓層、裝修 等因素）三方面。第三步、求取比準(zhǔn)價(jià)格。需要考慮的因素有：房屋位置、建筑年代的相對(duì)折舊、 樓層、朝向、裝修、暖氣和燃?xì)?。以上便是關(guān)于通過中介公司和不通過中介公司購買二手房需要注意的相關(guān)事項(xiàng)， 希望本文對(duì)您有所幫助。中介公司對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的辦理十分的專業(yè)，能為 買賣雙方省去好多的麻煩。但是如今也有黑心中介的存在，所以在選擇中介時(shí),您需要謹(jǐn)慎。而不通過中介公司，您可以了解相關(guān)購房的程序事項(xiàng)，如有不明 白的盡量咨詢相關(guān)房地產(chǎn)方面的律師，律師也會(huì)知道您購買二手房，并且為您提供相關(guān)的建議。其實(shí)，對(duì)于一

6、些不熟悉程序的二手房交 易個(gè)人來說，比較好的方式是委托中介 公司辦證。目前多數(shù)中介公司都開展了 手拉手業(yè)務(wù)，其中既有純粹辦證業(yè)務(wù)， 也有包括簽合同、資金監(jiān)管、房屋驗(yàn)收 等相對(duì)綜合的業(yè)務(wù)。純辦證的話，目前收費(fèi)普遍在300400元/套左右;而如果是綜合業(yè)務(wù)，由于整個(gè)程序與通過中介買房相比只是省卻了前期的看房、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)等步驟，因此收 “我最近要買房，正好朋友有套房子打 算出售，戶型位置都挺讓我滿意的。像 這種私下的成交，房產(chǎn)過戶應(yīng)該怎么辦 理?”日前，讀者范先生打來電話詢問。 像范先生這種不通過中介公司而是自己 交易的二手房過戶，就是房產(chǎn)中介業(yè)俗 稱的 “手拉手 ”方式。交易 一套七八十 萬元的二手

7、房，單方的中介費(fèi)在七八千 元左右，一些購房者覺得中介代理費(fèi)高，寧可選擇自己跑腿辦理辦證、過戶、交 稅的整套程序。房產(chǎn)過戶到底怎么 走?有關(guān)人士提醒說，這意味著交易雙方必 須有足夠的精力和時(shí)間，因?yàn)榉慨a(chǎn)辦理 過戶按揭的后續(xù)手續(xù)比較復(fù)雜，涉及到 銀行、評(píng)估、農(nóng)稅、房管、土管等多方， 碰上房子產(chǎn)權(quán)有問題的，還要去產(chǎn)權(quán)交 易中心查產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然，如果不怕麻煩， 也完全可以自己來。房產(chǎn)過戶交易分八步走從買賣雙方看房 開始直到房款兩清，手拉手方式要走一 道嚴(yán)格的程序。先辦什么后辦什么，只 有流程手續(xù)對(duì)取的費(fèi)用約為普通中介費(fèi)的了，才會(huì)少走冤枉路。第一步，買方要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查 審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、

8、可靠 性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房 者是否相符，有無抵押或共有人等。這 對(duì)買家來說最為關(guān)鍵，否則有可能導(dǎo)致 后面所做的一切都成了無用功。第二步，簽訂二手房買賣合同。買賣雙 方商談房價(jià)、付款方式、違約責(zé)任、交 付時(shí)間，并立約下定金。買賣雙方可以 到房管部門相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同 文本，也可以去中介公司索要合同文本 第三步，找評(píng)估公司做評(píng)估。這個(gè)過程 一般來說要57個(gè)工作日。第四步，貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè) 務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合 的，則要向公積金中心和銀行同時(shí)申請(qǐng) 這是整個(gè)二手房DIY過程中最耗時(shí)間 的階段， 通常要40個(gè)工作日左右。第五步，按揭辦理下來后，要注意注銷 該物

9、業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。第六步，將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易 中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單。憑受理 單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿完稅契 證。第八步，憑完稅契證到房管部門辦理房 產(chǎn)證。憑完稅契證到土管部門辦理土地 證。走完這些步驟，房產(chǎn)三證算是辦齊了。 整個(gè)過程大概需要一個(gè)半月到兩個(gè)月的 時(shí)間。兩個(gè)細(xì)節(jié)一定要注意由于合同簽訂不規(guī)范而引起的二手房買賣糾紛不斷發(fā)生， 因此一些細(xì)節(jié)一定要在簽訂合同時(shí)注意， 盡量避免糾紛。首先要注意的細(xì)節(jié)是關(guān)于房子狀況的詳 細(xì)約定。由于沒有中介公司的先期把關(guān), 二手房手拉手交易者必須自己 動(dòng)手”， 了解房屋的準(zhǔn)確面積，房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 和裝修水平以及房子的質(zhì)量是否有問題。在確定房屋面積

10、時(shí)，由于有些房子年代 比較久，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積 與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，比 如當(dāng)時(shí)測繪的誤差、某些贈(zèng)送面積等。所以合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn) 在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積都 不該計(jì)算在內(nèi)。關(guān)于屋內(nèi)的設(shè)施，業(yè)主常常在簽訂買賣 合同的時(shí)候口頭向客戶保證，房子的裝 修以及空調(diào)等家電可以全部贈(zèng)送。結(jié)果 到實(shí)際交房時(shí)，屋內(nèi)卻空無一物。其實(shí) 這種糾紛只要買房時(shí)在合同中注明就可 以避免。其次要注意的是關(guān)于房子稅費(fèi)的約定。 二手房子涉及的相關(guān)稅費(fèi)達(dá)十余種，而 且針對(duì)不同類型不同情況有不同稅費(fèi)政策，要算清這筆賬并不容易。雖然雙方 在交易過程中常常會(huì)約定稅費(fèi)的承擔(dān)責(zé) 任，但到了真正交納稅費(fèi)時(shí)，因?yàn)槎嘤?jì) 算或者少計(jì)算稅費(fèi)導(dǎo)致的交易糾紛也不 少。在整個(gè)交易過程中，涉及的各項(xiàng)費(fèi)用并 非一次