社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司和諧共管途徑探索-

1、2011年11月湘潮社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司和諧共管途徑探索周向群(長(zhǎng)沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院湖南長(zhǎng)沙41004摘要:社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)物業(yè)公司的工作均是和諧社區(qū)建設(shè)的一個(gè)組成部分,本文試圖通過分析對(duì)物業(yè)公司和社區(qū)居委會(huì)工作的分析,尋求社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司和諧共管、建設(shè)和諧社區(qū)之路。關(guān)鍵詞:社區(qū)居委會(huì);物業(yè)公司;和諧社區(qū)中圖分類號(hào):C916文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1003-949X(2011-11-0076-02社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)物業(yè)公司是城市建設(shè)管理的最基層單位,是城市管理工作的重要組成部分,它既是住宅小區(qū)居民日常生活迫切需要、不可離開的服務(wù)部門;又是政府聯(lián)系群眾的橋梁和紐帶,在相當(dāng)程度上影響著整個(gè)城市文

2、明建設(shè)工作的順利開展。在小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)中,社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司建立互助互利的合作機(jī)制,通過和諧共管實(shí)現(xiàn)共存共贏,不僅有利于物業(yè)管理工作的開展,也必將更好地推動(dòng)和諧社區(qū)建設(shè)。一、社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)調(diào)共管的必要性分析一方面,社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司的服務(wù)管理內(nèi)容有些交叉、重疊。目前,法律法規(guī)對(duì)社區(qū)居委會(huì)的服務(wù)內(nèi)容不夠明確。一般而言,社區(qū)居委會(huì)承擔(dān)著社區(qū)服務(wù)、衛(wèi)生、教育、文化、治安、環(huán)境等管理工作。而物業(yè)公司管理服務(wù)的內(nèi)容也包括了保安、交通、綠化、衛(wèi)生和物業(yè)(指小區(qū)建筑及公共設(shè)施設(shè)備的使用管理、維護(hù)、更新,以及按照使用人要求,及時(shí)提供全方位服務(wù)。由于二者管理服務(wù)的內(nèi)容大致相同,職責(zé)交叉,如果處理不

3、好,在管理上“撞車”與“真空”現(xiàn)象就會(huì)出現(xiàn),容易造成工作不落實(shí)和工作相互推諉扯皮現(xiàn)象。另一方面,在居民委員會(huì)與物業(yè)公司的關(guān)系上,處理不好容易形成多頭管理。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),對(duì)于一些設(shè)立了居民委員會(huì)的小區(qū)來說,有的小區(qū)居民委員會(huì)與物業(yè)公司關(guān)系處理得較好,基本上形成了業(yè)主委員會(huì)自治管理、物業(yè)公司專業(yè)管理和社區(qū)居民委員會(huì)監(jiān)督協(xié)調(diào)的有效監(jiān)督制約機(jī)制,通過物業(yè)公司抓硬件,社區(qū)居民委員會(huì)抓軟件,互相支持,各司其職,使該小區(qū)成為物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū);而有的小區(qū),在此關(guān)系的處理上,矛盾較為突出,這主要表現(xiàn)為:一是有些居委會(huì),對(duì)物業(yè)公司的管理工作不支持,不配合,甚至與物業(yè)公司作對(duì),導(dǎo)致物業(yè)公司工作的開展非常困難

4、;二是有些小區(qū)的物業(yè)公司對(duì)居民委員會(huì)不理睬,擅作主張,從而對(duì)整個(gè)社區(qū)的管理帶來障礙。比如有的小區(qū)內(nèi)存在超生現(xiàn)象,物業(yè)公司不向社區(qū)居委會(huì)報(bào)告,對(duì)社區(qū)居委會(huì)的檢查也不配合;三是部分小區(qū)物業(yè)公司與居民委員會(huì)的“多頭管理”現(xiàn)象嚴(yán)重。由于歷史原因,老的居住小區(qū)普遍存在著物業(yè)公司與居委會(huì)管理職能交叉的現(xiàn)象,如小區(qū)綠化、治安、清潔衛(wèi)生、停車管理等,影響了小區(qū)管理的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性,不利于物業(yè)管理專業(yè)化的進(jìn)程;四是居民委員會(huì)和物業(yè)公司對(duì)于小區(qū)內(nèi)的一些收費(fèi)項(xiàng)目、“創(chuàng)收措施”,爭(zhēng)相管理,對(duì)于難點(diǎn)工作,相互推諉,這就導(dǎo)致了小區(qū)內(nèi)的一些死角、亂角無人管理的局面。第三,社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司在工作中具有互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)我國(guó)城

5、市居民委員會(huì)組織法第二條規(guī)定,居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。由居民選舉產(chǎn)生,在居民中具有較高的威望和公信力。因此,社區(qū)居委會(huì)對(duì)于有效協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛無疑具有巨大的優(yōu)勢(shì)。而物業(yè)公司由于經(jīng)常性與業(yè)主打交道,時(shí)間長(zhǎng)了很容易與業(yè)主之間建立和諧的信任關(guān)系,同時(shí)也能更好地掌握本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的情況,對(duì)于協(xié)助社區(qū)開展流動(dòng)人口管理、計(jì)劃生育工作等諸多方面,無疑具有巨大的作用。因此,無論是社區(qū)居委會(huì)還是物業(yè)公司,要更好地推動(dòng)工作開展,實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo),都需要對(duì)方的支持與配合,在客觀上雙方均有這一需求。二、社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)調(diào)共管的可行性分析1.有明確的政策依

6、據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二條明確指出,物業(yè)管理是物業(yè)企業(yè)按合同約定,對(duì)社區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)部分進(jìn)行管理和維護(hù),而且是有償?shù)?。而社區(qū)建設(shè)要解決的是包括小區(qū)物業(yè)管理在內(nèi)的整個(gè)社區(qū)問題?？梢赃@么說,社區(qū)建設(shè)涵蓋了小區(qū)物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容。與此同時(shí),物業(yè)管理?xiàng)l例第六十一條規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集,由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加,共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。從以上描述我們不難看出,我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例明確確定了社區(qū)居委會(huì)參加物業(yè)管理活動(dòng)的合法性,而物業(yè)管理活動(dòng)又與社區(qū)建設(shè)活動(dòng)有

7、較大交叉的空間,因此,物業(yè)公司本就是社區(qū)建設(shè)的主體之一。2.雙方將基于協(xié)調(diào)共管行為而受益社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司的協(xié)調(diào)共管,不是簡(jiǎn)單的某一方受益,而是一種雙贏。對(duì)于物業(yè)公司而言,社區(qū)居委會(huì)的參與,能更有效地解決與業(yè)主和使用人之間的矛盾與糾葛,從而可以把精力投入到改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量上來,更好地為業(yè)主和使用人服務(wù),建立更加融洽的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。對(duì)于社區(qū)居委會(huì)而言,一個(gè)社區(qū),往往由若干個(gè)物業(yè)項(xiàng)目構(gòu)成,不僅地域?qū)拸V,而且人口眾多,人員構(gòu)成復(fù)雜,要掌握社區(qū)居民每天的動(dòng)向,無疑是一件艱辛而且效率低下的事情。因此,物業(yè)公司的協(xié)助,不僅可以使其減輕工作開展的負(fù)擔(dān),也能節(jié)約時(shí)間,提高工作效率。3.雙方均有相應(yīng)的參與能力社區(qū)

8、居委會(huì)作為居民的自治組織,在我國(guó)已經(jīng)存在了很長(zhǎng)的時(shí)間,其行為在居民中也具備較高的公信力,因此以中立的身份介入物業(yè)管理糾紛的協(xié)調(diào)和調(diào)解,不僅能在時(shí)間上迅速做出反應(yīng),避免矛盾的激化和事態(tài)進(jìn)一步擴(kuò)大,也能使當(dāng)事人更加信服。而物業(yè)公司在日常工作中,每天需要對(duì)進(jìn)出的人員和車輛進(jìn)行識(shí)別辨認(rèn),同時(shí)通過對(duì)于物業(yè)區(qū)域進(jìn)行巡查,排查物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全隱患(下轉(zhuǎn)第78頁(yè)收稿日期:2011-10-29作者簡(jiǎn)介:周向群(1978,男,長(zhǎng)沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師,研究方向:房地產(chǎn)法、物業(yè)管理法。湘潮(下半月 2011年11月2011年第11期(總第369期2011年11月湘潮竹,游刃有余。當(dāng)然,在實(shí)際教學(xué)工作中,“成熟的教師

9、的知識(shí)結(jié)構(gòu)不再僅僅把專業(yè)知識(shí)技能作為重點(diǎn),而是轉(zhuǎn)到了學(xué)科教學(xué)法知識(shí)的應(yīng)用上”6?！爸R(shí)和技能不應(yīng)該以知識(shí)的形態(tài)呈現(xiàn),而應(yīng)該轉(zhuǎn)化為行為方式來呈現(xiàn),我們的問題正是,教師們常常把自己上學(xué)時(shí)從課堂中學(xué)來的知識(shí)技能,未經(jīng)轉(zhuǎn)化為適當(dāng)?shù)慕虒W(xué)行為方式,直接灌輸給了并無什么藝術(shù)要素的感知、藝術(shù)體驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)的孩子們,他們當(dāng)然不能形成興趣”7。對(duì)于教師來說,“轉(zhuǎn)化”知識(shí)的“教學(xué)方法”當(dāng)然也是一個(gè)值得不斷研究的課題,教學(xué)方法問題的研究自然也不能放棄,否則就是因噎廢食了。此外,藝術(shù)教育首先是一種情感教育,“藝術(shù)是情感的表現(xiàn),失掉了情感就沒有了藝術(shù)”8。王國(guó)維說過:“德育即意志,美育即情育”,因此,作為一名藝術(shù)教師,必須是一

10、個(gè)“對(duì)生活滿腔熱忱,對(duì)工作滿腔熱忱,對(duì)學(xué)生滿腔熱忱的人,是一個(gè)情操高尚、趣味純正的人”9。藝術(shù)教育的情感陶冶作用是通過教師和藝術(shù)作品實(shí)現(xiàn)的,教育過程中,教師人格力量、個(gè)人魅力的作用不亞于說教。“教師不僅要通過自己掌握的知識(shí)技能影響學(xué)生,還要通過自己的人格和道德力量,通過自己的言傳身教去影響和感染學(xué)生”10,“面對(duì)美與藝術(shù),不投注生命的熱情,便不能達(dá)到目的”11“梁?jiǎn)⒊诒贝笱葜v桃花扇時(shí),涔涔淚下,滿堂愀然”12就是范例。藝術(shù)教師應(yīng)該有藝術(shù)家氣質(zhì),應(yīng)該情感豐富,富有想象力與浪漫情懷,骨子里蘊(yùn)涵著自由與率真。藝術(shù)教師的氣質(zhì)修養(yǎng),人文情懷是知識(shí)積累的結(jié)果。如果一個(gè)藝術(shù)教師膚淺乏味、情感蒼白、“俗不可

11、耐”,毫無藝術(shù)情趣,相信學(xué)生很難會(huì)喜愛他,一個(gè)刻板冷漠、勢(shì)利庸俗的人不可能當(dāng)好藝術(shù)教師。我們所處的是一個(gè)終身學(xué)習(xí)的時(shí)代,“因此,教師一方面幫助和指導(dǎo)學(xué)習(xí)者吸收知識(shí),另一方面認(rèn)識(shí)自己,對(duì)他人和其它文化表示寬容和開放的態(tài)度,并進(jìn)行終身學(xué)習(xí),從而能充滿信心地面對(duì)未來”13?！霸诮K身教育時(shí)代,教師為了跟上時(shí)代發(fā)展的步伐,必須接受終身教育,不斷提高自身素質(zhì)”14,樂于學(xué)習(xí),善于學(xué)習(xí)是當(dāng)代教師的基本素質(zhì)。因此,作為一名藝術(shù)教師,面對(duì)日新月異的藝術(shù)觀念及教育技術(shù),不斷改革發(fā)展的課程要求,以及教育教學(xué)過程中隨時(shí)出現(xiàn)的困難,應(yīng)該敢于學(xué)習(xí),與時(shí)俱進(jìn),不斷提高自身基本素質(zhì)。參考文獻(xiàn):1245北京師范大學(xué)主編:藝術(shù)課

12、程與教學(xué),2002年1期。310徐建融著:美術(shù)教育展望。67葉學(xué)良著:教育美學(xué)。89凌繼堯等著:美學(xué)與藝術(shù)鑒賞。1112趙宋光著:論美育的功能。1314北京師范大學(xué)主編:藝術(shù)課程與教育,2003年6期。責(zé)任編輯:劉皓(上接第76頁(yè)和不合理因素,相對(duì)于來說,更容易全面掌握本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主和使用人情況的變動(dòng),能協(xié)助社區(qū)更好地開展社區(qū)的事務(wù)管理性工作。三、社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)調(diào)共管的實(shí)現(xiàn)途徑分析1.重新定位社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司的角色社區(qū)服務(wù)給社區(qū)居民提供了便利與福利,但是各方主體也會(huì)因?yàn)闋?zhēng)取服務(wù)領(lǐng)域而滋生更多的矛盾,面對(duì)這些問題和矛盾,必須加強(qiáng)政府在社區(qū)管理與服務(wù)中的監(jiān)督與協(xié)調(diào)作用,所以社區(qū)居委會(huì)

13、必須承擔(dān)起協(xié)助政府進(jìn)行監(jiān)督與協(xié)調(diào)職責(zé);物業(yè)公司作為社區(qū)物業(yè)管理的主要市場(chǎng)主體,其管理與服務(wù)的優(yōu)劣直接關(guān)涉到業(yè)主與社區(qū)中的經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的角色;社區(qū)居委會(huì)要與業(yè)主委員會(huì)相互攜手,為業(yè)主謀求最大利益。社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)之間形成良性的指導(dǎo)與被指導(dǎo)、監(jiān)督與被監(jiān)督的互動(dòng)關(guān)系,相互尊重、相互理解、相互支持,才能形成最大合力,利于和諧社區(qū)的形成。2.加強(qiáng)社區(qū)居委會(huì)監(jiān)督物業(yè)公司的行為,補(bǔ)足政府對(duì)物業(yè)公司管理的缺位居委會(huì)應(yīng)放手具體的社區(qū)服務(wù),交由物業(yè)公司進(jìn)行綜合或有償服務(wù)等的經(jīng)營(yíng),并代表政府監(jiān)督、約束物業(yè)公司。物業(yè)公司作為專業(yè)的管理和服務(wù)機(jī)構(gòu),則應(yīng)遵循物業(yè)管理?xiàng)l例,扮演好服務(wù)性企業(yè)的角色,為社區(qū)居

14、民創(chuàng)造良好的居住、生活環(huán)境。3.重構(gòu)社區(qū)居委會(huì)的人員構(gòu)成,加強(qiáng)社區(qū)居委會(huì)的專業(yè)化建設(shè)物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)專業(yè)化程度較高的工作,因此,社區(qū)居委會(huì)要更有效地參與到物業(yè)服務(wù)工作中來,必然要求社區(qū)居委會(huì)的有相應(yīng)的專業(yè)人才。公開招聘或者內(nèi)部選拔等方式,重構(gòu)社區(qū)居委會(huì)的人員構(gòu)成,使社區(qū)居委會(huì)的成員在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加具備法律、管理、經(jīng)營(yíng)等多種知識(shí)的復(fù)合型人才,是社區(qū)居委會(huì)的人才隊(duì)伍建設(shè)朝著規(guī)范化、專業(yè)化的方向邁進(jìn)。4.建立“三位一體”的管理機(jī)制成立由居民委員會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)組成的聯(lián)合管理體制。并建立工作例會(huì)制度,及時(shí)溝通情況,研究解決小區(qū)管理中的難點(diǎn)問題,形成小區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理機(jī)制。把居委會(huì)職能與物業(yè)管理的

15、企業(yè)行為有機(jī)結(jié)合起來,使之相得益彰,形成合力,積極推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)工作。具體說來,包括以下幾個(gè)方面:第一、建立溝通制度。溝通是實(shí)現(xiàn)多方面合作的基礎(chǔ)條件,要建立定期的溝通制度。對(duì)必須要整改的管理、服務(wù)問題,逐一羅列出來,由責(zé)任人確定整改日期,三方共同監(jiān)督落實(shí)。其目的就是使一般性管理、服務(wù)工作問題在短期內(nèi)得到修復(fù),逐步消除管理、服務(wù)缺陷,增強(qiáng)業(yè)主的認(rèn)同感。第二、建立評(píng)審制度。三方應(yīng)定期進(jìn)行工作評(píng)審。由業(yè)委會(huì)、社區(qū)居委會(huì)對(duì)物業(yè)公司的主要工作進(jìn)行評(píng)審,日常管理、服務(wù)工作缺陷處應(yīng)及時(shí)改進(jìn),管理、服務(wù)工作亮點(diǎn)要進(jìn)行廣泛宣傳。物業(yè)公司需要“業(yè)委會(huì)”、“社區(qū)居委會(huì)”提供支持、協(xié)助的具體問題,通過評(píng)審制度也明確下來,實(shí)現(xiàn)三方民主議事、責(zé)權(quán)明確、齊抓共管。第三、增強(qiáng)聯(lián)合管理機(jī)制的實(shí)力。三位一體模式工作深入開展,需要有自身的“實(shí)力”。這個(gè)“實(shí)力”的具體表現(xiàn)為:已經(jīng)做出的管理、服務(wù)承諾,三方要共同努力做到位。三方中任何一方不回避困難和責(zé)任,相互間積極配合,物業(yè)公司要積極、主動(dòng)承擔(dān)其中的人力與財(cái)力投入。三方?jīng)Q定的事要在最短時(shí)間內(nèi)保質(zhì)、保量做好;重大事項(xiàng)、三方統(tǒng)一的事項(xiàng),要盡快爭(zhēng)得相關(guān)業(yè)主的認(rèn)可并積極組織實(shí)施。第四、發(fā)揮聯(lián)合管理機(jī)制的效益。物業(yè)公司在兼顧三方利益的同時(shí),也應(yīng)非常注重社會(huì)效益。社會(huì)效益實(shí)現(xiàn)程度也直接關(guān)系到創(chuàng)建和諧社會(huì)的程度,物業(yè)公司應(yīng)把發(fā)揮聯(lián)