《物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理》第01講

1、教育部人才培養(yǎng)模式改革與開放教育試點物業(yè)管理專業(yè)課程物業(yè)管理專業(yè)課程物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理學(xué)習(xí)輔導(dǎo)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理學(xué)習(xí)輔導(dǎo)關(guān)于物業(yè)設(shè)備設(shè)施課程關(guān)于物業(yè)設(shè)備設(shè)施課程 屬物業(yè)管理專業(yè)一門重要的專業(yè)主干課程屬物業(yè)管理專業(yè)一門重要的專業(yè)主干課程 是中央統(tǒng)設(shè)必修課，六個學(xué)分是中央統(tǒng)設(shè)必修課，六個學(xué)分 中心任務(wù)：概念清晰，綜合應(yīng)用中心任務(wù)：概念清晰，綜合應(yīng)用 注重實踐中多動腦觀察，多動手實操注重實踐中多動腦觀察，多動手實操 文字教材：劉國生文字教材：劉國生 王維言主編的物業(yè)設(shè)備王維言主編的物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理人民郵電出版社設(shè)施管理人民郵電出版社 期末考試由中央電大根據(jù)教學(xué)大綱要求統(tǒng)一命期末考試由中央電大根據(jù)教學(xué)大綱

2、要求統(tǒng)一命題考試題考試關(guān)于該學(xué)習(xí)輔導(dǎo)關(guān)于該學(xué)習(xí)輔導(dǎo)任務(wù)：任務(wù)：就課程的重點和難點進(jìn)就課程的重點和難點進(jìn)行學(xué)習(xí)輔導(dǎo)，特別是課程的重行學(xué)習(xí)輔導(dǎo)，特別是課程的重點內(nèi)容點內(nèi)容第一講物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)第一講物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)第二講建筑室內(nèi)給水第二講建筑室內(nèi)給水第三講建筑室內(nèi)排水第三講建筑室內(nèi)排水第四講第四講 小區(qū)給排水及熱水、飲水供應(yīng)小區(qū)給排水及熱水、飲水供應(yīng)第五講第五講 建筑消防系統(tǒng)建筑消防系統(tǒng)第六講第六講 供暖與燃?xì)夤?yīng)供暖與燃?xì)夤?yīng)第七講第七講 建筑通風(fēng)與防排煙建筑通風(fēng)與防排煙 結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)：第八講第八講 空氣調(diào)節(jié)空氣調(diào)節(jié)第九講第九講 建筑供配電系統(tǒng)建筑供配電系統(tǒng)第十講電梯、照明及安全用電與建筑防雷第十

3、講電梯、照明及安全用電與建筑防雷第十一講第十一講 建筑弱電系統(tǒng)及建筑智能化簡介建筑弱電系統(tǒng)及建筑智能化簡介第十二講期末復(fù)習(xí)第十二講期末復(fù)習(xí)課件結(jié)構(gòu)：課件結(jié)構(gòu)：教育部人才培養(yǎng)模式改革與開放教育試點教育部人才培養(yǎng)模式改革與開放教育試點物業(yè)管理專業(yè)課程物業(yè)管理專業(yè)課程物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理學(xué)習(xí)輔導(dǎo)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理學(xué)習(xí)輔導(dǎo)第一講第一講物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1 1物業(yè)設(shè)備概述物業(yè)設(shè)備概述 * *什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具

4、體主要有給排水、外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追部分。是為了滿足人

5、們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。 2 2、物業(yè)設(shè)備管理的意義、物業(yè)設(shè)備管理的意義注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)管理和服務(wù)兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。設(shè)備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。* *管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義意義： 物業(yè)設(shè)

6、備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。保障。 物業(yè)設(shè)備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)設(shè)備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。 物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運行的保證。全運行的保證。 物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，

7、對文明物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。作用。 物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。3 3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo) 注：物業(yè)設(shè)備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的注：物業(yè)設(shè)備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。 * * 用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目物業(yè)

8、設(shè)備管理的根本目標(biāo)。標(biāo)。* * 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標(biāo)：衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標(biāo)： A A設(shè)備有效利用率，；設(shè)備有效利用率，； B B設(shè)備的完好率，；設(shè)備的完好率，； 物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為： 零部件完整齊全，零部件完整齊全， 設(shè)備運轉(zhuǎn)正常設(shè)備運轉(zhuǎn)正常 設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全 設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 防凍、保溫、防腐等措施完整有效防凍、保溫、防腐等措施完整有效 二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備運行管理物業(yè)設(shè)備運行管理物業(yè)設(shè)

9、備維修管理物業(yè)設(shè)備維修管理物業(yè)設(shè)備更新改造管理物業(yè)設(shè)備更新改造管理備品配件管理備品配件管理固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等管理等 1 1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。（1 1）設(shè)備原始檔案）設(shè)備原始檔案 設(shè)備原始檔案包括：設(shè)備原始檔案包括： 設(shè)備清單或裝箱單設(shè)備清單或裝箱單 設(shè)備發(fā)票設(shè)備發(fā)票 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書

10、 開箱驗收報告開箱驗收報告 產(chǎn)品技術(shù)資料產(chǎn)品技術(shù)資料 安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告告 （2 2）設(shè)備技術(shù)資料）設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：設(shè)備技術(shù)資料包括： 設(shè)備卡片設(shè)備卡片 設(shè)備臺賬設(shè)備臺賬 設(shè)備技術(shù)登錄簿設(shè)備技術(shù)登錄簿 竣工圖竣工圖 系統(tǒng)資料系統(tǒng)資料 （3 3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件2 2、物業(yè)設(shè)備運行管理、物業(yè)設(shè)備運行管理* * * 物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運行管理

11、兩部分。運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運行管理兩部分。（應(yīng)取得兩個方面的成果）：（應(yīng)取得兩個方面的成果）： 一是一是 設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)狀態(tài) 針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實可行的針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實可行的操作規(guī)程。操作規(guī)程。 對操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些對操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。 加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。 設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安

12、全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。必須定期校驗，確保靈敏可靠。 對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。 對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過三不放過”原則。即事故原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。沒有采取改善措施不放過。 二是二是 從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造從設(shè)

13、備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟(jì)。即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟(jì)。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運行管理，可從以下幾個方面進(jìn)行：設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運行管理，可從以下幾個方面進(jìn)行：（1 1）初期投資費用管理）初期投資費用管理在購置設(shè)備時，應(yīng)綜合考慮以下因素：在購置設(shè)備時，應(yīng)綜合考慮以下因素： 設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。考慮到發(fā)展的需要。 設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。境的

14、要求。 設(shè)備的價格及運行時能源的耗用情況。設(shè)備的價格及運行時能源的耗用情況。 設(shè)備的壽命。設(shè)備的壽命。 設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。和震動。 注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備，注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備，（2 2）運行成本管理）運行成本管理 能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算。能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算。 操作人員的配置操作人員的配置 維修費用的管理維修費用的管理 3 3、物業(yè)設(shè)備維修管理、物業(yè)設(shè)備維修管理 設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種

15、故障，影響設(shè)損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時會釀成設(shè)備事故。備正常使用，嚴(yán)重時會釀成設(shè)備事故。 （1 1）維護(hù)保養(yǎng)方式：維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是主要是“清潔、緊固、潤滑、清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對。對長時期運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，長時期運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。 維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。護(hù)保養(yǎng)兩種。 日常維護(hù)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進(jìn)行外觀檢查

16、，在班中按操班前對設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。清潔工作。 （2 2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實施）維護(hù)保養(yǎng)工作的實施 定期維護(hù)保養(yǎng)工作定期維護(hù)保養(yǎng)工作是是以操作人員為主、檢修人員以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。協(xié)助進(jìn)行的。它是有計劃地將設(shè)備停止運行，進(jìn)行維護(hù)它是有計劃地將設(shè)備停止運行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。保養(yǎng)。 應(yīng)做好以下工作：應(yīng)做好以下工作： 徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；徹底內(nèi)外清掃、擦洗、

17、疏通； 檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；合間隙； 檢查安全裝置；檢查安全裝置； 檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，換油；清洗油箱，檢查油位指示器，換油； 檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。（3 3）設(shè)備的點檢）設(shè)備的點檢 設(shè)備的點檢設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點檢時可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。點檢時可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。 設(shè)備的點檢包括設(shè)備的點檢包括日常點檢

18、日常點檢及及計劃點檢計劃點檢。 設(shè)備的設(shè)備的日常點檢日常點檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常由操作人員隨機(jī)檢查。日常點檢內(nèi)容主要包括：運行狀況及參數(shù)；安點檢內(nèi)容主要包括：運行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污染堵全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運行中經(jīng)常塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常要求調(diào)整的部位；在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位?，F(xiàn)象的部位。 設(shè)備的計劃點檢設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計劃點檢內(nèi)，計劃點檢內(nèi)容主要有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)容主要

19、有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；更換零部件；確現(xiàn)其他異常情況；更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時間；安定修理的部位、部件及修理時間；安排檢修計劃。排檢修計劃。(4) (4) 物業(yè)設(shè)備的計劃檢修物業(yè)設(shè)備的計劃檢修 對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其的結(jié)果可以確定其檢修間隔期檢修間隔期。以檢修。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修計劃檢修 實行實行計劃檢修計劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完前就

20、對它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修修、中修、大修和系統(tǒng)大修4 4種。種。 (5) (5) 計劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系計劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系 設(shè)備管理應(yīng)建立設(shè)備管理應(yīng)建立“維護(hù)保養(yǎng)為主，計劃檢修維護(hù)保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔為輔”的原則。的原則。 4 4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理、物業(yè)設(shè)備更新改造管理 在使用設(shè)備時在使用設(shè)備時特別要注意的是，特別要注意的是，只要通過技只要通過技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。更新的方式。5 5、備品配件的管理、備品配件的

21、管理 運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。備的技術(shù)性能。 需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件管理的基本原則。管理的基本原則。 備品配件管理工作的目的備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備是，既要科學(xué)地組織備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。加快資金

22、周轉(zhuǎn)。6 6、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過程中保價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具等物、機(jī)器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具等 。 不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在值在20002000元以上，并且使用期限超過兩年元以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。固定資產(chǎn)管理。固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題： 固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利

23、用程度：固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率利用率和生產(chǎn)率兩個指標(biāo)兩個指標(biāo) 。 設(shè)備折舊：設(shè)備折舊：參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進(jìn)參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進(jìn)步程度。步程度。 設(shè)備的報廢設(shè)備的報廢 固定資產(chǎn)的管理要求：固定資產(chǎn)的管理要求：q 1 1、保證其完整無缺。、保證其完整無缺。q 2 2、提高其完程度和利用效果。、提高其完程度和利用效果。q 3 3、正確核定其需用量、正確核定其需用量q 4 4、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。q 5 5、進(jìn)行其投資預(yù)測。、進(jìn)行其投資預(yù)測。7 7、工程資料的管理、工程資料的管理 資料管理的目的和意義資料

24、管理的目的和意義 物業(yè)工程資料的分類目錄物業(yè)工程資料的分類目錄q 竣工驗收資料竣工驗收資料q 設(shè)備管理資料設(shè)備管理資料q 二次裝修設(shè)備改造變更資料二次裝修設(shè)備改造變更資料 工程資料管理的方法：工程資料管理的方法：文件檔案管理和文件檔案管理和電腦管理兩大類。電腦管理兩大類。 工程資料管理的要求：工程資料管理的要求： 歸檔：要求和時間歸檔：要求和時間 保管：嚴(yán)格做到保管：嚴(yán)格做到“七防七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）塵及有害氣體）; ;每年年底一次特別清理。每年年底一次特別清理。3 3、物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé)、物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé) 機(jī)構(gòu)設(shè)置：符合需要，

25、責(zé)任明確，精簡機(jī)構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡高效。高效。物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)工程部經(jīng)理工程部經(jīng)理 是對物業(yè)設(shè)備進(jìn)管理，操作，保養(yǎng)，維是對物業(yè)設(shè)備進(jìn)管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設(shè)備正常運行的總負(fù)責(zé)人。修，保證設(shè)備正常運行的總負(fù)責(zé)人。2 2 、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員） 負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主

26、管部門布置的工作。工作。 物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé) 4 4、維修人員（技術(shù)工人）、維修人員（技術(shù)工人） 5 5、保管員、保管員 6 6、資料統(tǒng)計員、資料統(tǒng)計員4 4、物業(yè)設(shè)備管理制度、物業(yè)設(shè)備管理制度 現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度 物業(yè)設(shè)備接管驗收制度物業(yè)設(shè)備接管驗收制度 物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程 物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程二、管理工作方面的制度二、管理工作方面的制度 1、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度 2 2、設(shè)備運行管理制度：包括巡視抄表、設(shè)備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經(jīng)濟(jì)運行制度，制度，安全運行制度，經(jīng)濟(jì)運行制度，文明運行制度等。文明運行制度等。 3 3、工具領(lǐng)用保管制度、工具領(lǐng)用保管制度三、責(zé)任方面的制度三、責(zé)任方面的制度各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度值班制度值班制度交接班制度交接班制度報告記錄制度報告記錄制度q 從而實行專業(yè)化、制度化的