xx小區(qū)分析報告

1、目 錄一、概況1、項目概況2、報告范圍3、公司簡介二、項目建設規(guī)模及建設內容1、項目建設規(guī)模2、項目建設內容三、項目組織管理機構1、項目建設組織管理2、項目運營組織管理四、項目市場分析及市場定位1、市場分析2、市場定位五、項目選址及建設條件1、項目選址2、建設條件六、XX項目整體策劃七、項目產品規(guī)劃1、總體規(guī)劃2、工程方案設計3、項目總圖布局4、智能化系統(tǒng)設計5、項目配套設施八、項目環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能1、環(huán)境保護2、安全衛(wèi)生3、消防4、節(jié)能九、項目投資估算和資金籌措1、投資估算2、資金籌措十、財務與效益分析1、財務分析2、效益分析十一、項目風險分析1、項目風險分析2、項目風險回避十

2、二、結論1、項目建設規(guī)模XX項目總占地面積124畝，總建筑面積約15萬平方米。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務為一體的規(guī)劃設想，區(qū)內生活設施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學、便利店、商業(yè)網點、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設施，是XX東區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。2、項目建設內容（1）多層公寓XX多層公寓的總建筑面積約60000平方米，建筑樣式為磚混（或框架）結構，采用點式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設計成復式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個小區(qū)充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。宅前綠

3、化結合組團綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。（2）小高層公寓XX小高層公寓的總建筑面積約70000平方米。（3）配套商業(yè)面積（包括車庫） 建筑面積約15000平方米（4）公共生活設施總建筑面積約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。（4）物業(yè)管理XX實行封閉式現代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級安全插座；通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設置電話插口及INTERNET插口、寬帶網絡；電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設置公用閉路電視及衛(wèi)星電視；郵政系統(tǒng)：每戶設有信、報箱并實行專遞服務；周界防護系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與

4、外界隔開，同時小區(qū)保安負責對小區(qū)周邊進行巡邏；一、 XX項目組織管理結構1、項目建設組織管理該項目建設的具體實施由XX金大陸集團XX置業(yè)公司具體負責，項目初期的投資機會分析、市場調研、項目報建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進行，后期工作由項目公司和企劃中心共同完成，項目公司對項目運營全過程進行監(jiān)督，并完成項目后評價。2、運營組織管理XX項目采取獨立法人制，即由XX金大陸集團投資開發(fā)，按照現代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項目。二、 項目市場分析及市場定位1、項目市場分析(1)整體市場交易活躍，持續(xù)走強在國家和各級政府的一系列擴大內需，激活房地產市場，培育新的經濟增長點政策、措施的指導下，各種

5、對樓市產生“利好”的配套政策的出臺及住房金融服務的提供，房地產正成為新的投資熱點和消費熱點。2001年度，XX市房地產開發(fā)投資總額達到18.67億元，較上一年度增長30.11%，住宅施工面積322.54萬平方米，較上一年度增長31.84%，住宅新開工面積174.65萬平方米，較上一年度增長69.14%，住宅竣工面積114.92萬平方米，較上一年度增長27.5%。在銷售方面，2001年度銷售面積83.15萬平方米，銷售額13.94億元，分別較上一年度增長1.19%、1.11%。住宅空置面積下降達到26.78%。2002年前三季度，XX市房地產開發(fā)投資總額達到27.38億元，施工面積478.09萬

6、平方米，分別較上一年度同比增長1.19%、1.11%。2002年，房地產市場明顯特點是：淡季不淡，市場活躍，價格穩(wěn)中有升，居民個人購房已成為消費主體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。2003年前5個月，全市房屋施工面積526萬平方米，其中去年結磚面積362萬平方米。全市房地產開發(fā)項目中正在預售的有158個項目，已預售出面積152.5萬平方米（占5月份在建面積的28.9%），其中住宅項目136個，已預售出面積122.5萬平方米（占在建住宅面積的29.8%）；其他項目22個，已預售面積30萬平方米，共收取預收款10.4億元。2003年前5月，取得“商品房預售許可證”的商品房面積為130萬平方

7、米，同期商品房預售面積為103.5萬平方米，占可預售總量的79.6%。前5個月，現房銷售率達到72.2%，預售率達79.6%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產市場的消化力度、市民的住房消費、投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時，各區(qū)位、價位的在建樓盤，基本未出現“冷盤”現象，絕大多數開發(fā)企業(yè)對目前商品房預（銷）售情況比較滿意，對市場前景看好。東區(qū)1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區(qū)2500元每平方米左右的如學府花園、桂花園甚至出現排隊預購現象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期8萬余平方米基本上是施工與銷售同時完成，位于南淝河畔的“中央花園”項目，尚未開

8、盤，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費者前來預訂。從總體上看，我市房地產市場仍處于良性運行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。（2）購房主體發(fā)生變化國家停止住房實物分配后，住房消費由“集團采購”轉向“散戶時代”，2002年個人購房就已經占商品房銷售面積的94，成為主導房地產市場發(fā)展最活躍、最積極的因素。（3）消費需求多樣化消費者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導致消費者在購房時對區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設計、戶型、面積、配套、物業(yè)管理等方面存在不同的選擇。（4）開發(fā)商參差不齊，未來幾年將是行業(yè)整合期2003年度，XX市房屋開發(fā)公司達到400余家，只有為數不多的開發(fā)商具備一、二級資質，大多數企業(yè)無品牌、資

9、金實力小、抗風險能力差。今后的一段時間，將是房地產行業(yè)重新洗牌的整合期，房地產行業(yè)必須以雄厚實力在市場競爭中脫穎而出，弱勢企業(yè)將被淘汰出局。（5）暢銷產品分析在樓盤調研過程中，總結后我們會發(fā)現，以下幾類產品較為暢銷：一：高性價比型。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價格處于中下游，售價一般在1400元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規(guī)模適中，小區(qū)具備一般生活配套，此類產品深受廣大消費者歡迎。二：中高檔型。諸如元一時代花園、長春都市花園等，消費群體定位在中高收入層面，小區(qū)規(guī)劃、產品設計等各方面標準較高，有突出賣點，操作得法，能夠吸引大批消費者。2、項目市場定位在對類似項目（主要以玉

10、蘭苑為研究對象）及市場需求進行深度分析后，我們發(fā)現，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場集群內大量商戶、年輕白領、XX縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。XX整體定位為未來配套齊全的中檔社區(qū)，適應大部分消費者需求，價位在1500元每平米左右，是XX市郊的現代居住項目，受XX東區(qū)最近兩年房產市場發(fā)展的影響，中高檔小區(qū)目前已經進入一個穩(wěn)定的增長期，而且價位隨著市場經濟的整體發(fā)展，總體趨于上升趨勢。本項目位于XX路以東，緊鄰XX河。本項目將大大提升小區(qū)的環(huán)境、戶型設計以及居住的適宜性等各方面的現代居住水平。同時二十埠河河道正在調整，并興建40000平米的綠地、廣場。根據本項目

11、的市場定位，我們將本項目銷售對象確定為：（1） 年輕的“準XX人”：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這一批消費群體，知識層次較高，工作年限短，工資收入在1500元/月，但沒有多少積蓄，對住房有強烈的需求，對價格關注。（2） 投資客戶：追求物業(yè)的升值，對項目的升值潛力有很深的研究。（3） 外來客商：本項目地處XX東側，所在區(qū)域內集聚著XX大市場、長江批發(fā)市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大型物流中心，市場群內有大量來肥經營的外地客商，經濟實力強，有置業(yè)愿望。（4） XX工業(yè)區(qū)內的職工：在未來幾年內，XX工業(yè)區(qū)將有數十家企業(yè)進駐，將來的住宅需求量巨大。（5） 部分XX居民：XX居民長期以來形成了一

12、種做省城人的優(yōu)越感和自豪心理，近年來遷徙XX的趨勢在不斷增強。本項目將成為此類消費者遷居XX的最佳跳板。三、 項目選址與建設條件1、項目選址本項目選址緊鄰東XX路，南臨XX河，占地124畝。二十埠河即將調整河道，興建40000平米的綠地廣場，極大的提升了小區(qū)的居住品位。目前地塊場地已經完成平整，減少前期項目基礎設施投入，縮短了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經完成。2、建設條件XX新站綜合開發(fā)試驗區(qū)是XX省政府于1995年4月批準設立的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積10平方公里，集中開發(fā)6平方公里，享受市級經濟管理權限。試驗區(qū)前身為XX市新火車站建設區(qū)，于1992年11月伴隨著國家重點工程XX鐵路樞紐新客

13、站的開工建設而誕生，1996年2月國家建設部批準將XX新站綜合開發(fā)試驗區(qū)列為全國首家城市綜合開發(fā)試點區(qū)。經過8年的艱苦努力，一個集現代化交通、商貿、金融、旅游、信息服務為一體的環(huán)境優(yōu)美、設施齊全的新城區(qū)已展露豐姿。 開發(fā)區(qū)管委會按照精干、高效的原則設置必要的工作部門和土地、城建、工商、國稅、地稅、財政、公安、房產、建管、供水、供電等職能機構，具體負責工業(yè)區(qū)各項管理工作，高效率、快節(jié)奏地為投資者提供優(yōu)質服務。開發(fā)區(qū)制定并實行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策，依法保護投資者的合法權益。3、水文地質條件本項目區(qū)域內，地勢高差小，較為平坦，大部分已經平整，將來土方工作量小，二十埠河河面寬30米以下。主要氣象資料如

14、下：年最大降雨量： 1541.9毫米年平均降雨量: 1067.2毫米冬季平均風速及主導方向 25米/秒（東北風）夏季平均風速及主導方向 25米/秒（東南風）最大凍土深度 0.6米最大積雪厚度 0.46米四、 項目整體策劃及營銷計劃1、項目整體策劃（1） 策劃包裝策劃包裝時針對項目的特點，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平面的制作，使項目樹立起良好的形象，在市場同類型的產品中脫穎而出。同時，利用項目建設單位已取得的良好信譽，產生品牌效應，促進項目的銷售。另外，良好的策劃還能為項目的推出作預先部署，以利于項目后期的銷售?，F在，XX的房地產開發(fā)商已經逐漸認識到策劃包裝的重要性，側重這方面的投

15、入，就能獲得超額回報。（2） 項目色調整個項目的色彩應保持和諧統(tǒng)一，注重長期視覺效果，路邊設寬綠草帶，周邊以圍墻與外界隔離，同時種植樹木隔音和防止噪音，保持小區(qū)的綠化率。（3） 廣告牌廣告的創(chuàng)作應以清晰醒目為準則，充分顯示小區(qū)的完整規(guī)劃（以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景），并突出項目建設單位的名稱，為本項目作軟性的宣傳。廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)的現場及通往小區(qū)的道路兩側，利于過往人流加深印象；二是東市區(qū)內的主要道路及路口的現眼位置，吸引區(qū)內人流注意。另外，可在各處廣告牌上醒目的地點設置項目標志或路徑，清楚指示本項目的位置。（4）售樓現場從XX項目的規(guī)模來看，應設立兩個售樓處：在市區(qū)設立一個售樓處，在項目

16、現場設立一個售樓處。其造型應以寬敞明亮、簡潔清新為主調，全落地的大玻璃門墻，售樓處應配置項目模型，給消費者直觀的感受。（5）樣板房由于本項目定位在中檔價格，項目樣板房的設置力求簡潔、溫馨舒適又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。另一方面，讓消費者看得見摸的著，給消費者一種實實在在的感覺。2、項目功能策劃（1）活動中心及其他作為完整規(guī)模的小區(qū)項目，本項目力求為消費者提供一個舒適、綠色的居住環(huán)境，因此在小區(qū)內設置活動中心及其他相關配套，為社區(qū)生活提供一切便利。同時，在品位上有所提高，力求活動中心設計活潑，成為小區(qū)景觀的一部分，注重各種配套的搭配與整體建筑風格的調和。（2）綠化設計花園風格：小區(qū)內設置各種

17、立體形狀組成的特色花園，非常適合觀感，所以，小區(qū)中心的花壇可以與各個樓盤前后綠化風格相陪襯，美觀、時尚自然融合，有機統(tǒng)一。河堤綠化：項目緊鄰二十埠河，二十埠河即將進行河道整理，新建大面積景觀廣場。本項目可以在近鄰河堤修建一列綠化帶、花圃，注意花藝造型及修剪，令景觀形成層次感。在河堤上放置鐵鑄雕花的休閑座椅，形成休閑、娛樂場所。（3）增設多種物業(yè)服務針對目前XX物業(yè)管理的特點，XX東區(qū)的物業(yè)管理還處于起步階段。本項目在物業(yè)服務上應體現出小區(qū)的優(yōu)勢，提供如：清掃、洗衣服務、郵寄服務、社區(qū)教育等，極大限度地方便業(yè)主，優(yōu)質服務令業(yè)主生活無憂。同時提高項目的服務檔次和質量，以滿足業(yè)主的生活需要為根本。3

18、、項目銷售策略（1）付款方式為適應各個層面的消費者需要，設置靈活的多重付款方式。大致分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按揭付款”等幾種。一方面讓消費者感到實惠；另一方面減輕消費者的購房壓力。（2）累計折扣優(yōu)惠 此舉是為了讓消費者自主成為本累計折扣計劃的受益者。不論是以業(yè)主名義還是介紹第三者購買項目單位均可獲得累計折扣優(yōu)惠。運作目的是希望以此連帶關系吸引更多消費者，做網絡營銷，產生連動效益，惠及項目后期銷售。4、促銷推廣策劃（1）擴大軟性宣傳影響力房地產業(yè)走向成熟，眾多媒體如報紙、電視、雜志等都設有?？?、專欄介紹的房產動態(tài)、行業(yè)新聞及房產廣告等。本項目應采用目前XX房產市場成功小區(qū)的軟廣告

19、戰(zhàn)術，通過早期軟姓宣傳，樹立市場形象，配合后期宣傳，促進銷售。（2）公關宣傳活動當軟性宣傳取得一定成效，可以適當安排一些公關活動。如開工典禮、開盤典禮、封頂典禮等現場公關活動，參加房展會，舉辦、組織文藝及抽獎活動，吸引廣大消費者參觀，既能宣傳本項目，還可以在一定程度上帶動項目的銷售。5、項目營銷方案（1）營銷顧問項目建設單位可以借用“外腦”，聘請專業(yè)房地產策劃顧問機構統(tǒng)攬整個項目銷售策劃，負責項目全程營銷策劃方案的擬定，運用他們先進的理念，成熟的項目運作經驗，實現項目的成功運作。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進行。（2）營銷計劃先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售

20、樓書、項目模型、廣告設計等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度和區(qū)域。通過預售及內部認購，開展公關展銷，跟進促銷。制定合適的價格策略，做好整個項目的銷售工作。七、項目產品規(guī)劃1、總體規(guī)劃 (1)本項目主要有多層、小高層住宅和配套設施組成。多層住宅采用分列式，以六層為主，坡形帶閣樓屋面，部分設計成躍式、復式、錯層；小高層住宅采用排列式，以十二層為主；整個小區(qū)綠化率達到40，區(qū)內設置中心廣場、主干道，在公共場所及主要入口處設置盲道；小區(qū)內設置管理處、活動中心、體育設施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網點等配套設施。(2)小區(qū)內自設變電站保證供應區(qū)內電力所需，設天然氣集中供應站，通過市政管網進水后，區(qū)內設置水

21、塔加壓、凈化、設計寬帶互聯(lián)網到戶。(3)小區(qū)內各建筑形成層次感，并加強小區(qū)的綠化，利用小區(qū)附近的二十埠河河堤進行景觀利用、美化，進一步提升小區(qū)作為現代居所的居住品位。2、項目工程方案設計在滿足XX各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下，確保建筑物質量、安全，力求造型美觀。合理采用新結構、新材料、新工藝，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程進度，降低工程成本。本項目依據工程地質勘查資料，按照國家現行設計規(guī)范、標準和規(guī)定進行設計。本項目按地震烈度7度設防，抗震等級為三級。本項目多層工程采用磚混結構，小高層工程采用框架結構。3、項目總圖布局 項目入口處為小區(qū)大門，10米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場，住宅區(qū)

22、內路面寬7米，道路與住宅之間用樹木做間隔帶，采用有規(guī)律的單行控制，步行道寬2米，地面采用鵝卵石鋪設，路燈將沿路間隔分布，其他設施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網線路及電線弱電線路將在施工時分別安裝。4、項目智能化系統(tǒng)設計建筑智能化是將建筑技術與高科技完善在統(tǒng)一的信息產業(yè)基礎上，形成的獨特建筑風格。XX的一些大規(guī)模社區(qū)、和新近開發(fā)的小區(qū)開始用智能化設施提升項目開發(fā)品質。XX智能化系統(tǒng)分成以下幾部分：安全防盜XX采用24小時全封閉管理模式，社區(qū)實行封閉管理，保障小區(qū)內居民的人身、財產安全。家庭安全防控方面整個小區(qū)采用現代化的綜合布線系統(tǒng)，實現小區(qū)管理、通信、控制的自動化，小區(qū)內公用電力、照明

23、、電梯、給排水、防盜、火警等設施實行自動化監(jiān)控。每單元內水、電、氣、寬帶高速智能網端口同時到達。小區(qū)內物業(yè)管理采用全方位服務。網絡系統(tǒng)網絡的應用是智能化小區(qū)的標志，利用小區(qū)內的INTERNET的快捷安全等方面優(yōu)勢，轉換成可利用的生活服務網絡，消除空間上的距離，滿足現代人對網絡的生活需求。5、配套設施51市內給排水（1）給水 給水水源由市政水管網供水。市政水管網有DN300水管在XX大市場附近，從該水管網上接二根DN150進水管與室外給水管網相連，城市給水壓力按不小于0.3Mpa考慮，水質滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標準。給水經水表計量后到個用水點，噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。（2）排水排水系統(tǒng)分為生活污

24、水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網，廚房排水經隔油器處理后排入室外生活污水排水管網?；貎鹊牡缆吩O雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。（3）消防給水系統(tǒng)消防用水量：室外消火栓 25L/S 火災延續(xù)時間 3小時；室內消火栓 15L/S 火災延續(xù)時間 3小時；消防水源采用市政給水管網供水，在基地內設置消防站。火災初期由各區(qū)內的一棟較高建筑的屋頂水箱（儲存十分鐘消防水量）及增壓設備供水。小區(qū)內設消防泵房，由消防水池供應消火栓泵和自動噴淋泵抽吸加壓供水。52供電系統(tǒng)（1）小區(qū)內設變電器一臺，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內按片設配電點，以配電室

25、向各用電點供電。（2）動力配電：內外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配電盤或動力配電箱，各用電設備一般不采用就地控制，配線采用鋁線，通過電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。（3）照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓220V，道路、停車場均采用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。（4）消防泵、噴淋泵、生活泵及火災自動報警系統(tǒng)等為二級負荷。其余為三級負荷。（5）火災自動報警：小區(qū)內所有住戶均為系統(tǒng)保護對象。53電訊系統(tǒng)本項目建設用地位于XX市龍崗工業(yè)開發(fā)區(qū)內，開發(fā)區(qū)內國際、國內長話已開通。本項目通訊設施擬選用桑達64門數字遠程程控自動電話交換機。小區(qū)購置計算機等現代化信息轉換設備，與國際互聯(lián)網連接，引入寬帶網，在網

26、上實現信息的發(fā)送與傳遞。八、環(huán)境保護、安全衛(wèi)生和節(jié)能1、環(huán)境保護11環(huán)境保護執(zhí)行標準 （1）中華人民共和國環(huán)境保護法（2）建設項目環(huán)境保護保護管理辦法（3）建設項目環(huán)境保護保護管理辦法實施細則（4）污水綜合排放標準12污染物與污染源本項目產生的主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網，廚房排水經隔油器處理后排入室外生活污水排水管網。13環(huán)境保護措施（1） 項目規(guī)劃對排污管網作了合理的設計，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網。（2） 在規(guī)劃區(qū)域內合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。并安排保潔人員進行定時清理、打掃，以

27、保持市場的清潔、衛(wèi)生。有關部門負責將生產、生活垃圾集中后運至城市垃圾場處理。2、安全衛(wèi)生（1）規(guī)劃區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設鋪設，防止塵土飛揚。（2）污水排放符合國家環(huán)保要求。（3）垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。3、消防根據建筑設計防火規(guī)范(GBJ16-87)要求，小區(qū)消防用水按室外25L/S，室內15L/S計算，消防管網布置成環(huán)狀，消防用水與生活用水采用同一根總管，小區(qū)內配備一定數目的滅火器，同時培訓物業(yè)工作人員與居民正確使用滅火器。4、節(jié)能本項目主要節(jié)能為：水、電。為了進一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產成本，本項目采取了多項節(jié)能措施，主要措施有：（1

28、） 所有設備選型盡量采用節(jié)能型。（2） 為提高電網的功率因素，在低壓側不重靜電容量。（3） 設立專門的能源和材料管理機構，檢測各生產階段的能源及節(jié)能情況并制定獎懲制度。 九、項目投資估算和資金籌措1、項目投資估算XX項目總投資為2億829萬人民幣。其中：（1）土地費用26*124=3224.（2）前期工程費2285（4）建安工程費用139002、項目投資估算依據及說明（1）設備費用按詢價或類似工程設備投資估算。（2）建筑工程費參照XX省建筑工程單位估價表及當地類似工程概算指標估算。（3）安裝工程費依據全國統(tǒng)一安裝工程概算定額XX省單位估價表及類似工程造價調整。（4）其他費用及建筑安裝費用定額按

29、照XX省建筑安裝費用定額及建設部有關規(guī)定執(zhí)行。（5）不同年份的價格資料均調整至2002年價格水平。（6）項目建設單位提供的相關數據。（7）行業(yè)類似工程經驗數據。3、項目資金籌措項目計劃總投資：20829項目自有資金：5000申請銀行貸款：10000十、財務與效益分析費用名稱費用提取金額（萬元）備注一、前期工程費56391、征用土地費26萬元/畝×124畝=3224萬元3224 2、工程監(jiān)理費13000萬元×1%=130萬元1303、勘察規(guī)劃設計費35元/ m2×150000m2=525萬元525 4、三通一平及規(guī)費15元/m2×150000M2=225萬

30、元2255、辦理規(guī)劃許可證等費用88元/m2×150000m2=1320萬元13206、辦理施工許可證費13000萬元×0.81%=105萬元1057、其他110二、建安工程費138001、土建工程費750元/m2×（60000m2+20000 m2）=6000萬元1000元/m2×70000m2=7000萬元130002、電梯20萬元/臺×40臺=800萬元800三、區(qū)內配套工程費10001、水電設施及增容費50元/m2×150000m2=500萬元5002、區(qū)內道路綠化 50元/m2×150000m2=500萬元500四

31、、不可預見費13000萬元×3%=390萬元390小計20829五、平均造價20829÷15=1388.61388.6六、商網住宅304501商網銷售4000元/m2×15000m2=6000萬元60002、住宅銷售1800元/m2×60000M2=10800萬元1950元/m2×70000M2=13650萬元24450八、管理費、稅金30451、管理、經營費用30450×2%=6096092、銷售費30450×2%=609萬元6093、銷售稅金30450×6%=1827萬元1827九、銷售利潤6576十、上繳所得

32、稅6576萬元×33%=2170萬元2170十一、利潤6576-2170=44064406十二、銷售利潤率4406÷30450×100%=22.5%14.47%稅后十三、投資利潤率1785.84÷20829×100%=33.8%21.15%稅后十一、項目風險分析1、項目風險分析風險是可測定的不確定性，根據項目生命周期，風險的來源和內容不同，結合本項目歸納出以下幾點主要風險：（1） 購買力風險從宏觀面上來看，XX目前的住宅市場在表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對提高居住素質的驅動力不足，難以形成強勁的銷售態(tài)

33、勢，對項目開發(fā)進度和資金投放產生壓力。（2） 競爭風險XX房地產市場尚未形成良性發(fā)展，有效需求形成的市場容量相對較小，追逐利潤是資本的本原，出于對方地產開發(fā)預期利潤看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產。XX近期新盤迭出，出現了“政府搭臺，企業(yè)唱戲”的局面，整個XX住宅市場競爭較為激烈，不少開發(fā)商在“外腦”的作用下，營銷策劃水平有很大提高，未來一段時間，市場的供給量更大，對本項目形成較大的威脅。2、項目風險回避（1） 市場定位和產品規(guī)劃設計水平是關鍵因素在項目開發(fā)的各個階段，建立科學細致的調查系統(tǒng)，做好市場調查，形成準確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨具個性的建筑風格與布局，人性化的環(huán)境藝術空間

34、和合理的戶型設計是住宅產品成功的重要因子，優(yōu)質的工程質量也是獲得市場認可的根本。（2） 形象包裝和營銷策劃項目價值的最終體現，要超越眾多的競爭對手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營銷策劃。成功的形象包裝和營銷策劃能夠增加項目的附加值和產品競爭力。（3） 項目融資管理對公司擬投資的房地產項目，慎重研究、科學決策，在投資決策上首先回避風險。將資金和經歷集中在公司主營業(yè)務的經營上，以支撐投資項目，使房地產項目收入占主營業(yè)務收入保持在一定的比例之內?？刂骑L險，保證對XX的企業(yè)資源支持。項目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣。優(yōu)質的產品，加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金，減輕項目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。另外，做好融資工作，確保資金到位