(房地產(chǎn)項(xiàng)目管理)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全手冊(cè)

1、、征地1 1 地理位置.2 2、地質(zhì)地貌狀況.3 3、土地面積及紅線4 4、 四鄰狀況.5 5、交通狀況.6 6、土地權(quán)屬狀況.7 7、土地性質(zhì).8 8 地表建筑、構(gòu)筑狀況9 9、城市配套.1010、周邊環(huán)境.1111、時(shí)事政策.1212、土地價(jià)格.1313、征地手續(xù).1414、土地 SWOTSWOT 分析1515、可行性論證.1616、開發(fā)能力評(píng)判.1717、實(shí)施征地.、項(xiàng)目前期1 1 立項(xiàng)管理.2 2、文物審批及處理3 3、 地質(zhì)勘察.4 4、 全程營(yíng)銷（前期策劃）.5 5、 方案審批.6 6、 施工圖設(shè)計(jì).7 7、 人防審批.8 8 抗震審批.9 9、 消防審批.1010、綠化審批.11

2、11、城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等）1212、建筑商與監(jiān)理方選擇.1313、材料商選擇.1414、其他合作商選擇.1515、節(jié)能評(píng)定.1616、融資及房貸等級(jí)資信.三、規(guī)劃管理1 1、 征地前規(guī)劃管理.2 2、 建審規(guī)劃管理.3 3、 施工規(guī)劃管理.4 4、 期間變更規(guī)劃管理.5 5、 測(cè)繪管理.四、報(bào)建管理1 1、 報(bào)建申請(qǐng).2 2、 施工圖審核.3 3、工程類別4 4、 招投標(biāo)管理.5 5、 抗震（前期已辦）.6 6、 質(zhì)量監(jiān)督委托.7 7、 監(jiān)理備案.8 8 安全監(jiān)督審批.9 9、 墻改審批.1010、建設(shè)工程社會(huì)保險(xiǎn)審批.1111、職工意外傷害保險(xiǎn).1212、水泥用

3、散審批.1313、砂石審批.1414、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批.1515、施工許可審批.五、預(yù)售及申報(bào)房貸1 1、 預(yù)售審批.2 2、 銀行申報(bào)房貸審批.3 3、 公基金貸款申報(bào)審批.4 4、 信用擔(dān)保合作.六、施工管理1 1、 土建工程.2 2、 水電暖通安裝工程.3 3、 物業(yè)配置配套及裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)4 4、 單位房屋預(yù)售面積的提供5 5、施工合同管理.6 6、材料合同管理.7 7、監(jiān)理公司管理.8 8 圖紙管理.9 9、階段驗(yàn)收管理.七、竣工管理1 1 建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收2 2、建筑工程竣工消防驗(yàn)收3 3、建筑工程竣工人防驗(yàn)收4 4、建筑工程竣工綠化驗(yàn)收5 5、建筑工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收6 6、驗(yàn)

4、收資料管理.7 7、竣工房產(chǎn)測(cè)繪.八、財(cái)務(wù)管理1 1 征地.2 2、項(xiàng)目前期.3 3、規(guī)劃管理.4 4、報(bào)建管理.5 5、預(yù)售及申報(bào)房貸.6 6、施工管理.7 7、竣工驗(yàn)收管理.8 8 財(cái)務(wù)管理.籌資管理.成本與費(fèi)用管理.銷售收入管理.分配管理.九、全程營(yíng)銷（后期營(yíng)銷推進(jìn)管理）1 1 銷售周期劃分及控制.2 2、各銷售階段營(yíng)銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施.3 3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施.4 4、銷售培訓(xùn)管理.5 5、客戶積累與管理.6 6、銷售組織與日常管理.7 7、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷.十、銷售合同管理1 1、指定律師及專員確定合同及認(rèn)購書的基本內(nèi)容.2 2、列舉合同及認(rèn)購書的可選擇性擴(kuò)容空間

5、.3 3、合同及認(rèn)購書的簽訂.4 4、銷售合同與財(cái)務(wù)的銜接.5 5、銷售合同與階段性促銷的銜接.6 6、銷售合同的履約監(jiān)控.7 7、銷售合同的存檔備案管理.十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理1 1、按相關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案（辦理大證）2 2、分戶房產(chǎn)證辦理.3 3、轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案.十二、物業(yè)管理1 1 物業(yè)管理公司的選擇.2 2、物業(yè)管理公司與經(jīng)營(yíng)管理的兼容性.3 3、物業(yè)管理公司介入項(xiàng)目時(shí)機(jī).4 4、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5 5、對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn).6 6、對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù).7 7、項(xiàng)目開發(fā)期間合理建議.8 8 物業(yè)管理服務(wù)可參

6、照的所有法律法規(guī).9 9、制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé).1010、. 提供項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料.1111 物業(yè)交接工作.1212、物業(yè)維修工作.十三、物資與材料采購1 1 主材采購.2 2、輔材與安裝工程.十四、相關(guān)法律事務(wù)1 1 建立完善的合同管理體系.2 2、建立律師項(xiàng)目跟蹤制.3 3、對(duì)即時(shí)性公告、通知、催辦單的管理.4 4、零法律糾紛計(jì)劃.一、征地1 1、 地理位置： 明確路段建筑社區(qū)備案編號(hào)，以確定項(xiàng)目具體地點(diǎn)。 轄區(qū)公安部門門牌編號(hào)情況，存在變更、新增、戶籍等問題。確定知名參照物。 確定周邊較近學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、銀行等生活服務(wù)機(jī)構(gòu)。2 2、 地質(zhì)地貌狀況

7、： 防止地質(zhì)問題，提咼施工開挖等成本。防止地下管網(wǎng)對(duì)施工的影響。地下人防等設(shè)施。文物問題。地下水位高度，確定基礎(chǔ)方案等。3 3、 土地面積及紅線：相關(guān)規(guī)劃規(guī)范。地塊規(guī)劃要點(diǎn)。4 4、 四鄰狀況：四鄰描述。 四鄰現(xiàn)有設(shè)施使用狀況。 四鄰建筑物、構(gòu)筑物的退讓與采光條件。 四鄰經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與環(huán)境可利用性。5 5、 交通狀況： 直接交通干線情況（公交線路、的士站等）。城市交通要素（火車站、長(zhǎng)途汽車站、飛機(jī)場(chǎng)等）1 1 公里范圍內(nèi)的主次城市道路情況，紅綠燈設(shè)置情況。 近期城市規(guī)劃待實(shí)施的規(guī)劃道路。區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。 區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通連接分析。確定出行與“回家”的交通便利程度。6 6、 土地權(quán)屬狀況：土地權(quán)

8、屬明晰程度。是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛。是否存在質(zhì)押或抵押情況。7 7、 土地性質(zhì)：城市土地連片規(guī)劃情況。 本地塊用地性質(zhì)的彈性。連片規(guī)劃改造政策分析。原土地方獲取土地方式與征地形式分析。&地表建筑、構(gòu)筑狀況： 可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料庫、短期租賃）拆遷方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等）安置方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等） 建筑原材料的再生利用情況。 達(dá)到三 七通一平的條件與成本分析。9 9、城市配套： 城市大配套。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等） 商業(yè)狀況。（購物、租賃狀況）文化教育。醫(yī)療衛(wèi)生。 自然綠化景觀及休閑場(chǎng)地。金

9、融服務(wù)。娛樂、餐飲、住宿、辦公。 行政機(jī)關(guān)。（派出所、辦事處、行政辦公等） 生活服務(wù)。（干洗店、郵政局、美容美發(fā)等） 歷史文化、人文區(qū)位因素。1010、周邊環(huán)境：人口密度與劃類。區(qū)域城市定位?？諝庵笖?shù)與城市排污能力。綠化情況。 人流分析。（流動(dòng)、流駐、留?。?111、時(shí)事政策：金融政策。城市 GDPGDP 指數(shù)變動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)政策。1212、土地價(jià)格：城市類別基準(zhǔn)價(jià)格。可參照性周邊地價(jià)。 回遷補(bǔ)償分析。相關(guān)土地稅收1313、征地手續(xù): 已成型的獲取方式。（拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)） 未成型的可選擇方式分析。相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。相關(guān)辦理程序。征地周期性。1414、土地 SWOTSWOT 分析：項(xiàng)目地塊

10、的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)。項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)。項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)。1515、可行性論證：虛擬投資分析。虛擬收益分析。相關(guān)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)介入。1616、開發(fā)能力評(píng)估：技術(shù)實(shí)力評(píng)估。 資金實(shí)力評(píng)估。（財(cái)務(wù)分析） 經(jīng)營(yíng)能力評(píng)估。（行政資源的可利用性）管理能力評(píng)估。 資源能力評(píng)估。（聯(lián)合開發(fā)、投資合作、建筑主材合作）開發(fā)能力結(jié)論。1717、實(shí)施征地二、項(xiàng)目前期1 1、 立項(xiàng)管理： 立項(xiàng)手續(xù)的辦理。（直接辦理、立項(xiàng)變更） 投資規(guī)模的確定。（對(duì)后期各類報(bào)批的影響以及費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)） 政策的可利用管理。（舊城改造、重點(diǎn)工程、都市村莊改造等）1政策的收集；2手續(xù)的辦理（如申請(qǐng)舊城改造與重點(diǎn)工程）；此項(xiàng)應(yīng)在征地前同

11、原地主方協(xié)調(diào)辦理完，在征地中已有政策體現(xiàn)開工報(bào)告辦理。（重點(diǎn)工程、具備招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督條件）2 2、 文物審批及處理： 征地前對(duì)其文物遺址等因素進(jìn)行調(diào)研。徹底辦理不留隱患。（存在刑事責(zé)任）該手續(xù)直接影響到項(xiàng)目推進(jìn)，應(yīng)首要辦理。3 3、 地質(zhì)勘察： 對(duì)地質(zhì)要有較深入的研究，防止動(dòng)工后的阻礙與增加成本。 對(duì)地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙。對(duì)原人防設(shè)施的處理。（依照人防法及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范）4 4、 全程管理（前期策劃）：項(xiàng)目定位。1項(xiàng)目市場(chǎng)定位；A A、 類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研（含意向樓盤）B B、 一手市場(chǎng)調(diào)研C C、 項(xiàng)目要素調(diào)研（如配置等）D D、綜合評(píng)判2區(qū)域定位；3主力客戶群定位；4功

12、能定位；5建筑風(fēng)格定位；6商業(yè)部分定位；A A、 主題定位B B、 經(jīng)營(yíng)管理定位C C、 業(yè)種D D、 業(yè)態(tài)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析。1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值；2項(xiàng)目品牌價(jià)值；3項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值；4項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的比重;5項(xiàng)目可提升價(jià)值分析；A A、 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B B、 獨(dú)特的戶型與結(jié)構(gòu)C C、 環(huán)境D D、 配套E E、 物業(yè)管理F F、 形象包裝與組合營(yíng)銷策劃G G、品牌6價(jià)值實(shí)現(xiàn)的大環(huán)境因素；A A、 經(jīng)濟(jì)金融因素B B、 政策因素C C、 城市規(guī)劃前景因素D D、 人文理念的發(fā)展因素項(xiàng)目定價(jià)模擬。1項(xiàng)目目標(biāo)收益與最大收益，項(xiàng)目綜合成本預(yù)估；2均價(jià)的確定（類比價(jià)值，有效需求成本

13、加價(jià)）；3項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬（分層、分套）；A A、 差異性定價(jià)（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層）B B、 確定系數(shù)C C、 確定幅度4價(jià)格策略報(bào)告； 項(xiàng)目投資可行性分析。1可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響；2銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響；投資風(fēng)險(xiǎn)分析。1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)；A A、 價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性B B、 規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否是以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值C C、 項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃的成功性2資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性；A A、減少資金占用比例，加速周轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)成本B B、 開發(fā)節(jié)奏把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目C C、 銷售推進(jìn)把握，最短時(shí)間回籠資金3經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)；A A、 對(duì)近幾年國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)

14、形勢(shì)分析B B、 國(guó)家地方相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺(tái)以及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)C C、 金融時(shí)政前瞻性與可借鑒性分析開發(fā)節(jié)奏建議；1影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素；A A、 政策法規(guī)B B、 金融政策C C、 地塊狀況因素D D、 發(fā)展商整體開發(fā)水平E E、 資金投放量與回收要求F F、 營(yíng)銷因素與價(jià)格策略G G、 市場(chǎng)供求因素H H、 入市時(shí)間2項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)；A A、 項(xiàng)目開發(fā)整體推進(jìn)計(jì)劃B B、 項(xiàng)目銷售整體推進(jìn)計(jì)劃C C、 預(yù)測(cè)結(jié)論D D、 項(xiàng)目結(jié)束后的總結(jié)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)（包括組裝市場(chǎng)潛在需求） 為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格與色彩計(jì)

15、劃，緊緊圍 繞目標(biāo)客戶選定主力戶型與補(bǔ)充戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè) 計(jì)進(jìn)行充分提示。1總平面規(guī)劃；A A、 可實(shí)施性（規(guī)劃法規(guī)）B B、 周邊條件的允許性C C、 可增容性（未來填充余地）2建筑空間布局；A A、 建筑立面與色彩計(jì)劃，三維實(shí)景效果B B、 功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標(biāo)準(zhǔn)層、大堂、核心筒、消防通道、停車場(chǎng)、會(huì)所等）3道路系統(tǒng)布局；A A、 區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口）B B、 區(qū)外連接（出入口）C C、 項(xiàng)目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r及兼容擴(kuò)容性D D、 停車場(chǎng)引道與行車線路（停車場(chǎng)與主體建筑之間的通行及安防）4綠化系統(tǒng)布局；A A、 園藝綠化，景觀設(shè)計(jì)B B

16、、 澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)（泳池）C C、 投資預(yù)算與管理成本分析5公建與配套系統(tǒng)；A A、 同市政大配套的兼容與降低實(shí)施成本（就近、使用安全性）B B、 公建設(shè)計(jì)及提示C C、前期營(yíng)銷、施工使用與后期物管使用的兼容性D D、 按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場(chǎng)地用房E E、 提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等F F、 垃圾箱與清污設(shè)施G G、 郵件箱與供奶箱等6項(xiàng)目施工程序；A A、 先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實(shí)施交付B B、 確保施工與銷售看房同步及安全性C C、 施工安全防護(hù)與形象包裝D D、 施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨(dú)立性7建筑風(fēng)格定位；A

17、A、 項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思B B、 建筑色彩計(jì)劃C C、 建筑外立面裝飾及材料D D、 根據(jù)戶型及布局對(duì)外立面的提示E E、 對(duì)頂部、群樓、平臺(tái)、出入口等設(shè)計(jì)提示8主力戶型選擇；A A、 項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較B B、 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例C C、 主力戶型設(shè)計(jì)提示D D、 商業(yè)戶型布局設(shè)計(jì)提示E E、 寫字樓平面設(shè)計(jì)提示F F、得房率分析9空間布局裝飾概念設(shè)計(jì);A A、 室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案）B B、 公共空間主題選擇（裝飾效果）C C、 庭院景觀及商業(yè)廣場(chǎng)、步行街實(shí)景提示D D、 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想E E、 地塊已有自然環(huán)境利用F F、 項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造10營(yíng)

18、銷示范單位裝修設(shè)計(jì)（樣板房）；A A、 完全情景化，大戶型不易復(fù)雜，小戶型增加裝飾及功能展示B B、 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資C C、 集中對(duì)個(gè)性功能優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)中的不足D D、 背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感 觀認(rèn)知，加之銷售導(dǎo)購以及房間保潔員的說明與服務(wù)，提升理性 認(rèn)知程度E E、 各房間及功能間概念設(shè)計(jì)F F、 提供多種情調(diào)風(fēng)格的裝修提示，滿足不同需求口味G G、 合理回避裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)（11）附屬設(shè)計(jì)；A A、 燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻）B B、 背景音樂指導(dǎo)（廣場(chǎng)音

19、樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂）C C、 營(yíng)造與引導(dǎo)未來生活方式（VIPVIP 會(huì)員、會(huì)所服務(wù)、商業(yè)配套等）（12）項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷;A A、 樹立發(fā)展商嚴(yán)格遵守質(zhì)量工期理念，提高項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度B B、 進(jìn)而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度C C、 及時(shí)對(duì)已購房產(chǎn)加以進(jìn)度通告D D、 任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補(bǔ)的情況下，及時(shí)書面告知準(zhǔn)業(yè)主（13）形象策劃；A A、 項(xiàng)目名稱（總名稱與細(xì)分名稱）B B、 標(biāo)志C C、 標(biāo)準(zhǔn)色D D、 標(biāo)準(zhǔn)字E E、 工地環(huán)境視覺包裝F F、 售樓中心包裝設(shè)計(jì)G G、 展板、沙盤等道具設(shè)計(jì)H H、 售樓中心家具I I、 促銷禮

20、品J J 導(dǎo)視牌K K、 銷售人員包裝L L、 印有標(biāo)識(shí)的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等）營(yíng)銷推廣策劃。營(yíng)銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來將要進(jìn)行的營(yíng)銷推廣進(jìn)行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策，是專業(yè)化運(yùn)作的流程。1區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析（項(xiàng)目基本要素、定位、供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)因素等）；2項(xiàng)目賣點(diǎn)的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析與對(duì)策；3目標(biāo)客戶群定位分析；4價(jià)格定位及策略；A A、 結(jié)合項(xiàng)目本質(zhì)與市場(chǎng)定位確定價(jià)格定位B B、 價(jià)格策略（價(jià)格總趨勢(shì)）C C、 價(jià)格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階段促銷）5入市時(shí)機(jī)規(guī)劃；A A、 根據(jù)報(bào)批報(bào)建推進(jìn)B B、 結(jié)合項(xiàng)目施工進(jìn)度C C、 結(jié)合房地產(chǎn)銷售周期規(guī)律D D、 結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市

21、活動(dòng)6廣告策略；A A、 廣告總體策略與階段性劃分B B、 廣告形式的配比（直接、間接等）C C、 廣告主題D D、 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)E E、 廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正（指標(biāo)-銷售額、利潤(rùn)、市場(chǎng)與占有 率、品牌形象等）F F、 入市前印刷品與廣告品設(shè)計(jì)制作女口：購房須知、價(jià)格表、銷控表、樓書、海報(bào)折頁、認(rèn)購書、合同書、 交房標(biāo)準(zhǔn)即配置清單、物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關(guān)表格等。H H、 廣告支出監(jiān)控I I、 媒體組合J J、公關(guān)活動(dòng)與相關(guān)儀式策劃K K、軟性宣傳7人員配備與管理;A A、 參與銷售過程所需哪些人員B B、 銷售與綜合培訓(xùn)C C、 管理與傭金制度D D、 制訂銷售手冊(cè)女口：批文證照、營(yíng)業(yè)執(zhí)

22、照、樓宇說明書（項(xiàng)目統(tǒng)一說詞、戶型圖、會(huì)所 及公建內(nèi)容、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料）、價(jià)目表、利率表、購房辦理程序、購房付 費(fèi)一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費(fèi)用、入住流程、入住收費(fèi)明細(xì)表、物業(yè)管理收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。E E、 合同文本女口：預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、 商業(yè)借款合同、保險(xiǎn)合同、公證書等。8客戶管理系統(tǒng)；A A、 電話接聽登記表B B、 新老客戶檔案表C C、 銷售日、周、月報(bào)表D D、 已成交客戶檔案表（臺(tái)帳）E E、 應(yīng)收帳款控制表F F、 保留樓盤控制表9銷售組織與日常管理；A A、組織與激勵(lì)B B、工作流程5 5、方案審批:項(xiàng)目總規(guī)劃方案審批。建筑單位方案審批。

23、方案招投標(biāo)。6 6、 施工圖設(shè)計(jì)7 7、 人防審批： 立項(xiàng)、總平方案后進(jìn)行人防實(shí)施方案申報(bào)。 得到批準(zhǔn)批復(fù)后委托有資質(zhì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)（同施工圖同步）。 修建人防地下室審批（或易地建設(shè)審批）。人防實(shí)施階段。驗(yàn)收。&抗震審批9 9、 消防審批1010、綠化審批1111、城市配套審批（水、電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）市政施工管理。 市政道路開口管理。1212、建筑商與監(jiān)理公司選擇1313、材料商選擇1414、其他合作單位選擇物業(yè)管理。 經(jīng)營(yíng)管理公司（商業(yè)、寫字樓）。裝修商。綠化園藝。1515、節(jié)能評(píng)定1616、融資及房貸資信等級(jí)評(píng)定三、規(guī)劃管理1 1、征地前規(guī)劃管理：項(xiàng)目選址-

24、選址意見書。 建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃審批-用地定線坐標(biāo)圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書1申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；2重點(diǎn)工程批復(fù)等文件在提交范圍；項(xiàng)目規(guī)劃總平面設(shè)計(jì)方案審批-用地規(guī)劃總平面布置圖 。核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。1未取得此證，用地批準(zhǔn)文件無效；2本證有效期 6 6 個(gè)月；3改變?cè)玫匾?guī)劃的按改變申請(qǐng)程序進(jìn)行辦理；2 2、建審規(guī)劃管理：建筑工程定位審批-建筑工程定位批件有效期 6 6 個(gè)月-規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。建筑工程設(shè)計(jì)方案審批。報(bào)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)兩套（總平圖及相應(yīng)航測(cè)地形圖上總平圖、平、立、剖圖）。 建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審批。核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書。3 3、施工規(guī)劃管理（施工驗(yàn)收管理）：基槽或樁孔驗(yàn)線規(guī)劃管理

25、?；A(chǔ)驗(yàn)線規(guī)劃管理4 4、 施工期間變更規(guī)劃管理5 5、 測(cè)繪管理四、報(bào)建管理（建委）1 1、 報(bào)建申請(qǐng)（甲方）2 2、 施工圖審批（甲方）3 3、 工程劃類別（甲方）4 4、 招投標(biāo)管理（甲、乙方）5 5、 抗震審批（甲方）6 6、 質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方）7 7、 監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方）&安全監(jiān)督審批（乙方）9 9、 墻改審批（甲方）1010、建筑工程社會(huì)保險(xiǎn)審批（甲方）1111、職工意外傷害保險(xiǎn)（乙方）1212、水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應(yīng)形式而定審批方，原則上為乙方）1313、砂石審批（乙方）1414、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批1515、施工許可審批（甲方）領(lǐng)取施工許可證五、預(yù)售及申

26、報(bào)房貸1 1、預(yù)售申請(qǐng)：按預(yù)售管理辦法投資達(dá)到 25%25%以上。 具備土地證、用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃批準(zhǔn)書、施工許可證 。有明確價(jià)格備案。 商品房物業(yè)管理方案?jìng)浒?物業(yè)大修基金)。 房管測(cè)繪部門對(duì)預(yù)售面積進(jìn)行核準(zhǔn)。2 2、 銀行申報(bào)貸款審批：市場(chǎng)處辦理預(yù)售卡及備案。 銀行申報(bào)(注意規(guī)劃批準(zhǔn)房屋屬性)。3 3、 公積金貸款申報(bào)審批4 4、 信用擔(dān)保合作六、施工管理1 1、土建工程：組織落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)折遷準(zhǔn)備工作。組織落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)三通一平工作。 實(shí)測(cè)現(xiàn)場(chǎng)征地紅線用地面積。核查楓葉商務(wù)廣場(chǎng)占地范圍總平面定位。核查北美風(fēng)情一條街及酒店式公館戶型規(guī)劃。 擬定施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置圖。了解當(dāng)?shù)亟ú墓?yīng)、運(yùn)輸通道

27、機(jī)械租賃相關(guān)信息。擬定主體工程平立剖面細(xì)部規(guī)劃方案。 選定參建單位、設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、施工圖設(shè)計(jì)單位。 選定甲級(jí)施工單位及建設(shè)監(jiān)理單位。(11)選定勘察設(shè)計(jì)單位，尋求合作伙伴。(12)對(duì)參建單位進(jìn)行業(yè)績(jī)考察。(13)建立健全各級(jí)崗位責(zé)任制，實(shí)行目標(biāo)管理。圍編制項(xiàng)目管理辦法。(15)建立項(xiàng)目總體方案的審查審批認(rèn)可制度。(16)工程部根據(jù)批復(fù)的總體進(jìn)度計(jì)劃編制細(xì)部程序。1工程總體網(wǎng)絡(luò)施工進(jìn)度計(jì)劃；2單項(xiàng)工程施工進(jìn)度計(jì)劃；3分部工程施工進(jìn)度計(jì)劃；4月進(jìn)度計(jì)劃；(17)施工管理。1建立工期管理的檢查體系；2建立施工過程記錄，分包工期計(jì)劃落實(shí)的匯報(bào)制度；3施工過程控制，工期預(yù)測(cè)，改進(jìn)措施；4嚴(yán)格施工組織設(shè)計(jì)

28、，施工方案審批制度；5嚴(yán)格按施工組織設(shè)計(jì)及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)組織施工；6建立健全施工技術(shù)交底制度，實(shí)行程序化管理；7特殊施工過程的控制；A A、對(duì)那些質(zhì)量性能指標(biāo)不能通過其后的檢驗(yàn)或試驗(yàn)完全判定或施工 后無法檢測(cè)，只能通過破壞性檢驗(yàn)才能判斷其質(zhì)量的施工過程， 必須采取特殊的檢驗(yàn)措施。例如：地下室防水工程、挖孔灌注樁 砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接工程等。B B、需采取特殊檢驗(yàn)的工程，參建單位要對(duì)特殊過程的施工能力實(shí)施 預(yù)先鑒定。應(yīng)從人才素質(zhì)、設(shè)備性能、材料質(zhì)量、施工方法、施 工監(jiān)理檢查環(huán)節(jié)等五個(gè)方面進(jìn)行預(yù)先鑒定，由責(zé)任工長(zhǎng)填寫“特 殊過程能力預(yù)先鑒定報(bào)告”，經(jīng)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后實(shí)施，工程 部技術(shù)人員應(yīng)及時(shí)檢查

29、和監(jiān)督。8技術(shù)核定單和土地洽商單及設(shè)計(jì)變更審簽；工程部經(jīng)理和相關(guān)專業(yè)主管人應(yīng)認(rèn)真核對(duì)經(jīng)監(jiān)理公司批復(fù)后的技術(shù)核 定單，工地洽商單及設(shè)計(jì)變更單，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通確認(rèn)后，組織施工。2 2、水電暖通安裝工程： 新項(xiàng)目定位后要及早與有關(guān)市政部門溝通。1電業(yè)局；2自來水公司；3熱力公司；4有線電視臺(tái)；5電信局；6煤氣公司；新項(xiàng)目應(yīng)申報(bào)所需容量、進(jìn)線方式、方位等以及時(shí)合理安排供水、供電、 通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路的接口入戶位置；在符合市政部門專業(yè) 條款要求的情況下，盡量縮短線路，避免相互影響重復(fù)開挖布線，便于施工 及維修，極大限度的降低工程施工費(fèi)用。吸取其它小區(qū)在開發(fā)時(shí)的重復(fù)設(shè)計(jì)，以及施工工序不

30、合理造成的重復(fù)開挖反復(fù)施工，造成浪費(fèi)。 高壓配電室雙電源進(jìn)線設(shè)計(jì)，必須經(jīng)電業(yè)局生計(jì)科認(rèn)可后才能送電。因此，高壓供電部分應(yīng)委托電業(yè)局進(jìn)行設(shè)計(jì)。自來水的收費(fèi)根據(jù)用途不同，其收費(fèi)價(jià)格也不同，我們可以把雙水源 進(jìn)小區(qū)時(shí)，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線計(jì)量，在小區(qū)內(nèi)調(diào)整供水管道以合理節(jié)省用水費(fèi)用。3熱力管道接口與熱交換站的路徑越短越好，可以減少熱損耗，同時(shí)盡 量避開其它管道。4小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設(shè)計(jì)要求的情況下，應(yīng)盡量加 大一點(diǎn)，留點(diǎn)富余量。5小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、613613 所、雅賽城），可以減少沉淀物，降低常期維護(hù)清淤費(fèi)用。6安裝大型設(shè)備所預(yù)留的吊裝孔，應(yīng)方

31、便施工，防止設(shè)備吊裝時(shí)產(chǎn)生碰 傷，例如高低開關(guān)柜，變壓器水泵等設(shè)施。7電氣設(shè)備以及強(qiáng)弱電橋架，管道井的施工應(yīng)注意防水、防潮，杜絕滲 漏水隱患。8上下水管道穿樓板面處接縫不嚴(yán)密極易產(chǎn)生滲水隱患，衛(wèi)生間，廚房 樓面應(yīng)作好防水層，應(yīng)設(shè)砼泛水沿，應(yīng)考慮管道熱脹冷縮現(xiàn)象，易造 成樓面微裂縫。分戶計(jì)量表，最好設(shè)置在管道井內(nèi)；如放在戶內(nèi)時(shí)， 最好安裝磁卡表，以便于物業(yè)公司后期管理。 建議本小區(qū)實(shí)行直供電，當(dāng)工程完成后，將電力設(shè)備移交給供電局管理， 這樣既不用安排電工配電室值班，又不再承擔(dān)電損耗和后期設(shè)備維護(hù)費(fèi) 用。 如果商務(wù)樓按復(fù)式樓中樓設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮消防噴淋的安裝要求，要留設(shè)上水管線布置空間，應(yīng)事先申報(bào)消

32、防設(shè)施布線施工做法，避免重復(fù)施工。 并應(yīng)考慮衛(wèi)生間位置及上下水管道的安裝高度。 中央空調(diào)的送風(fēng)管道入戶安裝要合適，吊頂凈空高度要嚴(yán)格核定落實(shí)，力求設(shè)計(jì)合理。 采用分戶計(jì)量時(shí)，暖氣管道戶內(nèi)串聯(lián)時(shí)最好走明管；埋地時(shí)應(yīng)加設(shè)套管， 如用鋁塑管時(shí)接口一定要連接牢固。管道井內(nèi)安裝計(jì)量表時(shí)應(yīng)保證各部 件便于檢修維護(hù)。 地下車庫、水泵房、配電房等其地面應(yīng)防止積水，防止被淹水患出現(xiàn)，應(yīng)設(shè)置排 水溝及積水坑，設(shè)排水自動(dòng)泵。地下室外墻應(yīng)設(shè)高側(cè)窗通風(fēng)良好。 供電線路應(yīng)采用三相五線制，力求安全可靠。 小區(qū)內(nèi)的安防監(jiān)控探頭應(yīng)在一樓交通廳， 電梯轎箱內(nèi)，地下車庫及出入 口處，小區(qū)主入口和商場(chǎng)處設(shè)置。七、竣工驗(yàn)收管理1 1、 建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收：竣工測(cè)繪。建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書。施工圖加蓋“規(guī)劃驗(yàn)收合格章”。