中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià)格相關(guān)關(guān)系的研究剖析

1、GUANGDONG UHIUERSITV OF FINAN匚色屋 ECONOMICS學(xué)年論文院系：金融學(xué)院專(zhuān)業(yè)：金融學(xué)班級(jí)：12金融學(xué)2班學(xué)號(hào)：12250501217姓名：黃建龍指導(dǎo)教師：林大龐提交日期：2015年3月10日廣財(cái)經(jīng)大學(xué)教務(wù)處制姓名 黃建龍?jiān)u語(yǔ)：學(xué)年論文成績(jī)指導(dǎo)教師（簽名）年 月 日題目 ：中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià)格相關(guān)關(guān)系的研究目錄、引言 2、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)現(xiàn)狀概況2（一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀概況 2（二） 股票市場(chǎng)現(xiàn)狀概況 5、房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)相關(guān)關(guān)系分析 5（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng) 5（二）房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià)格中的替代效應(yīng) 6（三）房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià)格的

2、相關(guān)性 6 四、結(jié)論及建議中文摘要： 近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為資 本市場(chǎng)的重要組成部分。但與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高，股價(jià)大 起大落，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人民生活帶來(lái)了不利影響。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，房 地產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格的劇烈震蕩之間存在緊密關(guān)系，本文試圖通過(guò)宏 觀分析，綜合考慮股價(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，揭示房地產(chǎn)和股票 價(jià)格之間的聯(lián)系 ,即在特定的條件下， 由于替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)會(huì)超過(guò) 財(cái)富效應(yīng)，從而導(dǎo)致股票價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格背道而馳。一方面，中國(guó) 股票市場(chǎng)自身不完善，導(dǎo)致財(cái)富效應(yīng)微弱；另一方面，投資渠道匱乏 強(qiáng)化了股票與房地產(chǎn)之間的替代效應(yīng)。本文主要分析房地產(chǎn)價(jià)格與股 票價(jià)格的

3、相關(guān)關(guān)系，并提出了一些個(gè)人的見(jiàn)解。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)價(jià)格，股票價(jià)格，相關(guān)關(guān)系A(chǔ)bstrat ：In recent years, Chinas real estate market is developing rapidly, the real estate market has become an important part of the capital market. But at the same time, the false high price of real estate in our country, the stock price change radically, has b

4、rought the adverse effect to the economic development. International experience shows that, there is a close relationship between the turbulent stock prices and real estate prices, this paper attempts to macro analysis, considering the effect of changes in stock prices of real estate investment, bet

5、ween real estate and stock price relation, namely, under certain conditions, because of the substitution effect and the crowding out effect will be more than the wealth effect, thus lead to stock price and real estate price draw further apart. On the one hand, China stock market itself is not perfec

6、t, leading to weak wealth effect; on the other hand, the lack of investment channels to strengthen the substitution effect between stock and real estate. In this paper, the main analysis of the relationship between real estate price and stock price, and puts forward some personal opinions.Key words

7、： The price of real estate ，The stock price ， Correlation一、引言1998 年證券法等法律開(kāi)始頒布，標(biāo)志著我國(guó)股票市場(chǎng)開(kāi)始走 入法制化、規(guī)范化的軌道；同一年，我國(guó)結(jié)束了四十年之久的福利分 房制度房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了市場(chǎng)化時(shí)代，由于房地產(chǎn)的投資回報(bào)極為 可觀，越來(lái)越多的家庭投資于房地產(chǎn)，機(jī)構(gòu)投資者也將房地產(chǎn)投資列 為重點(diǎn)之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為資本市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)投 資也成為機(jī)構(gòu)投資者多元化組合投資的對(duì)象之一。與此同時(shí)，我國(guó)股票市場(chǎng)經(jīng)歷了大起大落，上證綜指從 2005 年開(kāi) 始從 1000 點(diǎn)左右的低谷攀升到 6124 點(diǎn)的歷史高位，但

8、在之后卻又出 現(xiàn)了腰斬式的暴跌，一度跌破了 1700 點(diǎn)，雖然受利好因素影響有所 回升，但仍處于劇烈震蕩中。但隨著這兩年股票市場(chǎng)的恢復(fù)、繁榮， 投資者的開(kāi)戶數(shù)明顯上升。特別從 2014 年 11 月份開(kāi)始，上證指數(shù)在 短短兩三個(gè)月時(shí)間里開(kāi)啟一波瘋牛行情，全年大漲近60%，但另一方面卻是我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng) 與股票市場(chǎng)之間存在較強(qiáng)的替代關(guān)系。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)和股票作為個(gè)人、機(jī)構(gòu)持有的主要財(cái)產(chǎn)，其價(jià) 格變化帶來(lái)的影響面是非常廣泛的。而房地產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格間的關(guān) 系，將影響投資者的投資組合和收益，并波及到整個(gè)資本市場(chǎng)。研究我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià)格的關(guān)系，既有助于投資

9、者優(yōu)化投 資組合；也有助于制定宏觀政策，進(jìn)行多元化多層次資本市場(chǎng)的有效 監(jiān)管，調(diào)節(jié)資本在不同市場(chǎng)間的流動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)的 持續(xù)發(fā)展。二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)現(xiàn)狀概況（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀概況我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去幾年得到了巨大發(fā)展，但在 2014 年我國(guó)房地 產(chǎn)市場(chǎng)卻受累于經(jīng)濟(jì)增速放緩而表現(xiàn)有點(diǎn)疲軟。 2014 年，全國(guó)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資 95036 億元，比上年名義增長(zhǎng) 10.5%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增 長(zhǎng) 9.9% ），增速比 1-11 月份回落 1.4 個(gè)百分點(diǎn)，比 2013 年回落 9.3 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資 64352 億元，增長(zhǎng) 9.2%，增速比 1-11 月 份回落

10、1.3 個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.7%。詳細(xì)數(shù)據(jù)如下表 1 所示。表1 2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況指標(biāo)絕對(duì)量比上年增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）9503610.5其中：住宅643529.2辦公樓564121.3商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1434620.1房屋施工面積（萬(wàn)平方米）7264829.2其中：住宅5150965.9辦公樓2992821.8商業(yè)營(yíng)業(yè)用房9432017.0房屋新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）179592-10.7其中：住宅124877-14.4辦公樓73496.7商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25048-3.3房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）1074595.9其中：住宅808682.7辦公樓

11、314412.7商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1208411.3土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平方米）33383-14.0土地成交價(jià)款（億元）100201.0商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）120649-7.6其中：住宅105182-9.1辦公樓2498-13.4商業(yè)營(yíng)業(yè)用房90757.2商品房銷(xiāo)售額（億元）76292-6.3其中：住宅62396-7.8辦公樓2944-21.4商業(yè)營(yíng)業(yè)用房89067.6商品房待售面積（萬(wàn)平方米）6216926.1其中：住宅4068425.6辦公樓262734.4商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1177326.0房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（億元）121991-0.1其中：國(guó)內(nèi)貸款212438.0利用外資63919.7自籌資

12、金504206.3其他資金49690-8.8其中：定金及預(yù)收款30238-12.4個(gè)人按揭貸款13665-2.6另一方面我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)在2014年末由2013年4月份的97.35下降到93.93，說(shuō)明國(guó)房景氣已經(jīng)處于一個(gè)較低的水平。總的來(lái)說(shuō)， 我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有三大特點(diǎn)。1、城市格局分化從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市由于聚集了過(guò)多的資 源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場(chǎng)供不應(yīng)求， 房?jī)r(jià)暴漲；然而，三四線城市由于庫(kù)存積壓非常嚴(yán)重，供過(guò)于求，正醞釀 巨大風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯與溫州之后的 江蘇常州、遼寧營(yíng)口、貴州貴陽(yáng)、河北

13、唐山、云南呈貢、海南三亞等。城 市格局的分化還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗(yàn)證。恒大地產(chǎn)、保 利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等房企開(kāi)始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線 城市拿地比重。2、房企格局分化由于整體行業(yè)背景的變化，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，集中度持續(xù) 提升。根據(jù)45家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2013年業(yè)績(jī)預(yù)告，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的公 司其平均預(yù)增幅度達(dá)到117.87%，業(yè)績(jī)下滑的公司其平均預(yù)減幅度達(dá)到 -172.49%，預(yù)增與預(yù)減幅度絕對(duì)值的較大差距顯示了房企業(yè)績(jī)的分化。3、房企利潤(rùn)率低位徘徊目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度，利潤(rùn)率在低 位徘徊，行業(yè)平均利潤(rùn)率不足10%很多房企的利潤(rùn)率只

14、有5注右。在房 價(jià)的構(gòu)成中，三分之一為地價(jià)，并為政府所有。地產(chǎn)商所獲利潤(rùn)的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來(lái)越咼；另外還有一部分資金成本被金融機(jī)構(gòu) 獲得。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的成本高企，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的機(jī)會(huì)利潤(rùn)愈發(fā)難以持續(xù)。如果房企不進(jìn)行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升, 將很難提升其利潤(rùn)率，獲得超額利潤(rùn)。（二）股票市場(chǎng)現(xiàn)狀概況在2014年之前的四年時(shí)間里，中國(guó)股市連續(xù)四年跑輸 全球股市，一般 而言，一國(guó)經(jīng)濟(jì)冷暖是決定其股市表現(xiàn)的主要因素。過(guò)去一年，推動(dòng)全球 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力逐步從新興國(guó)家轉(zhuǎn)向發(fā)達(dá)國(guó)家。發(fā)達(dá)國(guó)家股市不僅恢 復(fù)至金融危機(jī)前的水平，甚至創(chuàng)出新高。美股三大指數(shù)（道瓊斯、納斯達(dá)

15、克和標(biāo)普500）分別累計(jì)上漲27% 38% 30%英、法主要股指上漲均超 過(guò)10%而日經(jīng)225指數(shù)更是受益于“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”，上漲 55%新興國(guó) 家市場(chǎng)則呈現(xiàn)兩級(jí)分化一一南非和印度表現(xiàn)耀眼，而巴西、俄羅斯與中國(guó) “難兄難弟”，巴西甚至全球倒數(shù)第一。但是在2014年下半年，中國(guó)股市可謂全球投資者的眼光，自央行在11月末宣布近兩年來(lái)的首次降息后，中國(guó)股市迎來(lái)一波瘋牛行情，屢屢創(chuàng)下天量成交量，截至2014年12月31 日，上證指數(shù)收?qǐng)?bào)3234.68點(diǎn)，比2013年收盤(pán)點(diǎn)位上漲52.87%;深成指 收?qǐng)?bào)11014.62點(diǎn)，2014年漲幅35.61%,創(chuàng)業(yè)板指收?qǐng)?bào)1471.76點(diǎn)，2014 年漲幅12.8

16、2%；兩市總市值43.4萬(wàn)億元，比2013年底的37.5萬(wàn)億元增 長(zhǎng)15.7%；兩市年成交量73.94萬(wàn)億元，比2013年的45.38萬(wàn)億元增長(zhǎng)了 63%進(jìn)入2015年，雖然股市經(jīng)歷了幾次較大的調(diào)整，但總體仍是上漲趨 勢(shì)，進(jìn)入更為健康的慢牛行情。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)相關(guān)關(guān)系分析（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，股票和房地產(chǎn)正日益成為兩種特別重要的財(cái)富種類(lèi)，并且兩種資產(chǎn)在投資者的資產(chǎn)比例不斷上 升。通過(guò)研究股市與房市的財(cái)富效應(yīng)與股市、房市的關(guān)系，來(lái)有效利用財(cái)富效應(yīng)保持股市、房市和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有十分重要的意義。 從財(cái)富效應(yīng)主要是從消費(fèi)角度出發(fā)，來(lái)分析房地

17、產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格的 關(guān)系，其表現(xiàn)為：首先，從消費(fèi)者可支配收入層面來(lái)看，當(dāng)消費(fèi)者的可支配收入提 高時(shí)，消費(fèi)者便會(huì)投資房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)，導(dǎo)致股票和房地產(chǎn)的持有 者在股價(jià)和房?jī)r(jià)上升后，實(shí)際的增量收入增加 , 消費(fèi)又會(huì)進(jìn)一步上升， 以此循環(huán)。其次，從消費(fèi)者預(yù)期入層面來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的狀況能夠充分 的反映在股票市場(chǎng)上，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)良好，消費(fèi)者的預(yù)期也因此得以 提高,從而擴(kuò)大投資和消費(fèi)的支出 , 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ,股市與宏觀經(jīng)濟(jì)出 現(xiàn)的良性互動(dòng)效應(yīng)，同時(shí)消費(fèi)者的房地產(chǎn)也在升值 , 消費(fèi)者為了再投 資即使不賣(mài)出房地產(chǎn)，或者以房屋為抵押進(jìn)行再融資 , 同樣會(huì)因?yàn)橄?費(fèi)者的預(yù)期改善而增加消費(fèi)，使得房地產(chǎn)價(jià)格和股

18、票價(jià)格上漲。（二）房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià)格中的替代效應(yīng)資本市場(chǎng)上的替代效應(yīng)可以反映到股票市場(chǎng)上與房地產(chǎn)市場(chǎng)上， 其主要體現(xiàn)在他投資收益率的對(duì)比的變化。當(dāng)股票投資的相對(duì)收益率 降低時(shí)，引起其他投資對(duì)股票投資的替代；反之，則引起股票投資對(duì) 其他投資的替代，在房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生相同的替代效應(yīng)。由于市場(chǎng)上 的未來(lái)預(yù)期不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好也不同，投資的替代效應(yīng)也受其影響，而 不同的收益可預(yù)期性和穩(wěn)定性又決定了股票投資同其他投資方式有 著不同的風(fēng)險(xiǎn)程度。當(dāng)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期向好，風(fēng)險(xiǎn)承受能力普遍提高， 股票投資相對(duì)收益率的提高會(huì)引起對(duì)其他投資方式的替代；反之，則 引起其他投資方式對(duì)股票投資替代。無(wú)論是股票市場(chǎng)還是房地產(chǎn)市場(chǎng)

19、，都需要大量的資金推動(dòng)，而大 量的融資源 于銀行等金融機(jī)構(gòu)， 當(dāng)投資者投向股票， 導(dǎo)致價(jià)格高漲， 或者收益率提高時(shí)，將引起該投資者投資偏好；進(jìn)一步投資股票，大 量上市公司以房地產(chǎn)作為融資渠道，當(dāng)有大量資金注入，上市公司傾 向于擴(kuò)展資本，而銀行抵押資產(chǎn)升值，上市公司與銀行進(jìn)而大量投入 房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而起了推波助瀾作用，個(gè)人投資者也權(quán)衡投資 股票市 場(chǎng)還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此出現(xiàn)替代效應(yīng)。當(dāng) 2014 年下半年那波瘋牛 行情到來(lái)時(shí)，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，大量投資于房地產(chǎn)的資 金流向股市，從而和融資融券的資金一起創(chuàng)造了股市的天量成交，進(jìn) 一步推動(dòng)股市上漲，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)之間有較強(qiáng)的替代效

20、應(yīng)。（三）房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià)格的相關(guān)性隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)以及股票市場(chǎng)這兩種資本市場(chǎng)的主要組成部分得 到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)和股票都成為機(jī)構(gòu)投資者多元化組合投資的對(duì) 象。因此，研究房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià)格的互動(dòng)機(jī)制，從微觀上有助于 投資者合理選擇資產(chǎn)建立有效投資組合，實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)富的增值；從宏 觀上有助于政府制定政策進(jìn)行多元化多層次資本市場(chǎng)的有效監(jiān)管，調(diào) 節(jié)資本在不同市場(chǎng)間的流動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)及國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià)格的關(guān)系及互動(dòng)機(jī)制一直是學(xué) 術(shù)界關(guān)注的重點(diǎn)之一。早在 1984 年就有學(xué)者對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格和 標(biāo)準(zhǔn)普爾 500 股票指數(shù)之間的相關(guān)性進(jìn)行分析，得出兩者之間的相關(guān)

21、 系數(shù)僅為 -0.06 的結(jié)論。目前關(guān)于理論界認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià) 格之間既存在正相關(guān)性也存在負(fù)相關(guān)性。首先，房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià)格的正相關(guān)性在于股價(jià)上漲可以帶來(lái) 財(cái)富效應(yīng)，提高對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，沈悅、 盧文兵（ 2008 ）運(yùn)用時(shí)間序列相關(guān)方法對(duì)我國(guó)股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng) 的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，并發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)股票價(jià)格上升有 顯著影響，而股票價(jià)格上漲對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上升的影響較為微弱；房地 產(chǎn)價(jià)格的上升與股票價(jià)格的上升存在兩個(gè)季度左右的間隔，且兩者呈 現(xiàn)出螺旋式變化的趨勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格的正相關(guān)前提條件是 在股市中長(zhǎng)期投資行為應(yīng)當(dāng)占據(jù)主導(dǎo)地位，然而在中國(guó)，由于政策因 素、制度因素、行政干預(yù)等原因，股票投資者大多以短線投機(jī)為主， 這一狀況到目前尚未有根本性的改變，這就導(dǎo)致股價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的 財(cái)富效應(yīng)極為微弱。其次，有研究認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià)格之間的負(fù)相關(guān)性在于 勞 動(dòng)生產(chǎn)率機(jī)制，即由于勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高一方面會(huì)引起股票價(jià)格的上 升，另一方面