公司投資分析報(bào)告范文

1、公司投資分析報(bào)告范文房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是根據(jù)可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分 析和預(yù)測。因此做好開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作， 是項(xiàng)目成敗的先決條 件。項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。第一節(jié)可行性研究的概念和作用一. 可行性研究的概念可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市 場、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目 在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可 能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策 科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控 制提

2、供參考。我國從20世紀(jì)70年代開始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的 主導(dǎo)下加以推廣。1981年原國家計(jì)委明確“把可行性研究作為建設(shè) 前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入了基本建設(shè)程序。 1983年2月，原國家計(jì)委正式頒布了關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研 究的試行管理辦法，對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、 審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國的可行性研究工作。二. 可行性研究的作用（一）可行性研究是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。開發(fā)項(xiàng)目投資決 策，尤其是大型投資項(xiàng)目決策的科學(xué)合理性， 是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠 的市場預(yù)測、成本分析和效益估算進(jìn)行的項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上 的。（二）可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)

3、、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié) 議、合同的依據(jù)。在 國投資項(xiàng)目必須列入國家的投資計(jì)劃。尤其是 房地產(chǎn)項(xiàng)目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項(xiàng)、審批、簽訂有關(guān)的協(xié) 議，依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。（三）可行性研究是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項(xiàng)目 的籌資還本能力和經(jīng)營效益的獲取能力。銀行等金融機(jī)構(gòu)是否提供貸 款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項(xiàng)目獲利信息。因此可行性研究也 是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機(jī)構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。（四）可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)?？尚行匝芯繉?duì)開發(fā) 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，

4、這些正是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容。第二節(jié) 可行性研究的階段工作一.可行性研究工作根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展可以分幾個(gè)階段進(jìn)行。（一）以投資機(jī)會(huì)研究該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)， 尋找最有利 的投資機(jī)會(huì)。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是 依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為士 30%，研究費(fèi)用一般 占總投資的0.2%0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以。（二）初步可行性研究在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn) 行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)士 20%,所需費(fèi)用 約占總投資的0.

5、25%1.5%。（三）詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步 驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在士 10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng) 目約占投資的1.0%3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%1.0%.項(xiàng)目 的評(píng)估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及 重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。 未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位 不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。（四）可行性研究階段工作精度表第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容一. 可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)

6、編寫一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要如柯肌財(cái)摹8郊 透酵劑 霾糠幀？二. （一）封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫 機(jī)構(gòu)名稱及編寫報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。（二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場 情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件， 要突出重點(diǎn)，假設(shè)條 件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。 也有專家主張 不寫摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。（三）目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為 了便于寫作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、 假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理 清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。I（四）正文內(nèi)容：它是可行性

7、報(bào)告的主體，一般來講，應(yīng)包括以 下內(nèi)容1. 項(xiàng)目概況主要包括：項(xiàng)目名稱及背景、項(xiàng)目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水 文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、 編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；2. 市場調(diào)查和分析在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上， 對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目的市 場需求及市場供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析， 并作出客觀的預(yù)測，包括開 發(fā)成本、市場售價(jià)、銷售對(duì)象及開發(fā)周期、銷售周期等。3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上， 優(yōu)選出最為合 理、可行的方案作為最后的方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選

8、定 方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主 要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。4. 開發(fā)進(jìn)度安排對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、 附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。 作為大型開發(fā)項(xiàng) 目，由于建設(shè)期長、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，需要對(duì)各期 的開發(fā)內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。5. 項(xiàng)目投資估算對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評(píng)估。 房地產(chǎn)開發(fā)所涉及 的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、市政基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)。估算的精度沒有 預(yù)算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實(shí)相符，提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)

9、確性。6. 項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排， 合理估算資金需求量，擬 訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大， 必須在投資前做好對(duì)資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌 資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。7. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；依據(jù)國家現(xiàn)行的財(cái)稅制定、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目的角度 對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目從財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分 析，并借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的一種方法。具體包括項(xiàng)目的預(yù)售預(yù)測、 成本預(yù)測基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流 量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，以及進(jìn)行財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的

10、計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，據(jù)以分析投資的效果。8. 不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。 該分析 通過對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分析， 了解各種因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度， 為項(xiàng)目運(yùn)作過程中對(duì)關(guān)鍵因 素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，為投資者了解項(xiàng) 目的風(fēng)險(xiǎn)大小及風(fēng)險(xiǎn)來源提供參考。9. 可行性研究的結(jié)論根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值，對(duì)項(xiàng)目的可行與否 作出明確的結(jié)論。10 .研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議對(duì)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題提出改善建議，以及對(duì)建議的效果作 出估計(jì)。（五）

11、附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告 必不可少的部分。一般來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必 須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、 土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件 以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。（六）附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位 置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目 所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。二.可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目投資預(yù)算一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告， 其中的項(xiàng)目投資概 算只包含了項(xiàng)目建設(shè)的工程概算， 這樣算是不夠正確的。一個(gè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目不

12、等于一個(gè)簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成 本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定 就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提 下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開發(fā)方式也是可以采取的， 這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下 內(nèi)容：（一）營銷開支概算1. 項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支2. 項(xiàng)目策劃的開支3. 銷售策劃的開支4. 廣告開支5. 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支6. 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支（二）工程開支概算1. 用于工程勘探的開支2. 用于吹沙填土、平整土地的

13、開支3. 用于工程設(shè)計(jì)的開支4. 用于建筑施工的開支5. 用于設(shè)施配套的開支6. 用于工程監(jiān)理的開支（三）土地征用開支概算1. 政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)2. 用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支3. 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支（四）金融成本開支概算1 .外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出2. 貸款引起的利息支出3. 各項(xiàng)保險(xiǎn)開支4. 稅收和行政性收費(fèi)5. 不可預(yù)見開支第四節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制一.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析常見誤區(qū)1. 誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析如果一份項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告，一份 專業(yè)而嚴(yán)肅

14、的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)會(huì)遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項(xiàng)目未來的價(jià) 格及銷售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。因此，可行性研究的“效 益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測，而且這些 預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值 給出不同的期望效益預(yù)測。2. 誤區(qū)二：先入為主的可行性研究縱觀國內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項(xiàng)目的失敗都是 由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括：高級(jí)別墅坐落在大型工 業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津；在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的 鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民

15、居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢； 同一時(shí)間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大導(dǎo)致需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢(shì) 失效等等。當(dāng)這些項(xiàng)目的發(fā)展商在談起這些問題時(shí)通常都會(huì)感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研究 報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目 投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性 研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了 “先入為主” 的大忌。(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：a. 房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長官意 志”對(duì)課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會(huì)得罪老板，于 是學(xué)會(huì)了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種 情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析b. 課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。有些項(xiàng)目的可行性研究沒有交 給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的 人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他 們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。c. 有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機(jī)構(gòu)去做， 這些單位的科研實(shí)力過得硬，但由于項(xiàng)目對(duì)他們來說就意味著有生意 可做