場比較法試題及答案

1、市場比較法試題及答案(一) 判斷題1類似區(qū)域是指與待估宗地所隸屬的相鄰區(qū)域相類似的、 不在同 一供需圈的其他區(qū)域。 ()2以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)， 把交易案例和待估 土地均與其逐項(xiàng)比較， 然后將結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格， 此方法為直接比 較。()3運(yùn)用市場比較法測算的價(jià)格能反映近期市場行情， 具有較強(qiáng)的 現(xiàn)實(shí)性。 ()4市場比較法估價(jià)程序先后為收集交易資料、確定比較案例、修 正、確定土地價(jià)格。 ()5選擇比較交易案例，一般應(yīng)選擇 4 年內(nèi)成交的不動產(chǎn)交易案例， 最長不超過 5 年。 () 來源：6正常和非正常交易均可作為比較交易案例， 通過修正予以運(yùn)用。 ()7宗地用途雖不同，但影響其

2、價(jià)格的區(qū)域因素卻是一樣的。 ()8土地使用年期屬于個(gè)別因素。 ()9市場比較法評估地價(jià)時(shí)，需對交易案例依次進(jìn)行個(gè)別、區(qū)域、 期日、情況修正。 ()10比較案例選定以后，還應(yīng)根據(jù)各案例的情況，建立價(jià)格比較 基礎(chǔ)。 ()11用來比較的交易案例應(yīng)與待估土地處于具有相同特性的不同區(qū)域，或處于不同供需圈的類似地。 ()12可通過公式 “情況修正后的交易案例價(jià)格一比較交易案例價(jià)格 壯匕較案例宗地情況指數(shù)/待估宗地情況指數(shù)”對交易案例進(jìn)行情況 修正。 ()13商服用途的宗地， 其所臨道路若為交通型干道或生活型干道， 其利用效用會產(chǎn)生很大差異。 ()14采用市場匕較法評估宗地抵押價(jià)格時(shí)，可選用買賣交易實(shí)例 作

3、為匕較案例。 ()15容積率是指建筑面積與占地面積的匕率。 ()16估價(jià)期日是指決定待估土地價(jià)額的基準(zhǔn)日期。 ()17運(yùn)用市場匕較法，可評估土地價(jià)格、建筑物價(jià)格，還可評估 土地及建筑物為一整體的價(jià)格。 ()18某宗地 19xx 年 9 月的價(jià)格為 2000 元， 19xx 年 9 月至 20xx 年 9 月該市地價(jià)指數(shù)上漲 15，若其他情況不變，則該地塊在 20xx 年 9 月的價(jià)格應(yīng)為 2600 元。 ()19在采用市場匕較法評估土地價(jià)格時(shí)，若某正常交易案例的價(jià)格為1000元/m2,設(shè)其區(qū)域條件指數(shù)為100,評估對象的區(qū)域條件 與之相匕指數(shù)為 110，則經(jīng)區(qū)域因素修正，評估對象的價(jià)格為110

4、0元/ m2。()。(二) 單項(xiàng)選擇題1市場匕較法是在求取一宗待評估土地的價(jià)格時(shí),根據(jù)(),將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行匕較 對照，并根據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域 以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地評估時(shí)日地價(jià)的方法。A .類似原則B .相關(guān)原則C.等同原則D .替代原則2市場比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評估適用()。A .市場比較法B .成本逼近法c.剩余法D .收益法3在一定區(qū)域范圍內(nèi)， 建筑物的總建筑面積與整個(gè)宗地面積之比 為()。A .建筑密度B .容積率c.利用率D .有效面積系數(shù)4. 市場比較法是通過已發(fā)生交易案例的價(jià)

5、格求算待估土地價(jià)格， 所以所求價(jià)格也稱為 ()。A .替代價(jià)格B .相關(guān)價(jià)格C.基準(zhǔn)價(jià)格D .比準(zhǔn)價(jià)格5. 運(yùn)用市場比較法，我國要求市場比較交易案例至少()個(gè)。A. 2B. 3C. 4 D. 56. 運(yùn)用市場比較法評估宗地地價(jià)，在選擇比較交易案例時(shí)，該案 例發(fā)生的區(qū)域與待估宗地所處區(qū)域相比 ()。A.相鄰地區(qū)B.用途相同C. 土地質(zhì)量相同或相似D.同一供需圈7. 市場比較法要求比較案例最長不超過 ()年。A. 1B. 2C. 3 D. 58. 市區(qū)一工廠由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整欲與外商合建寫字樓，利用市場 比較進(jìn)行土地資產(chǎn)評估時(shí)，下列中 ()為最佳比較案例。A .周圍寫字樓的售價(jià)B .周圍住宅用地地價(jià)

6、c.周圍工廠用地的地價(jià)D.周圍商品房售價(jià)9選擇的比較參照交易案例應(yīng)與待估土地的交易類型 () 。A .相似B .相異C.相同D .無關(guān)來源：10下列因素 ()不是影響地價(jià)的個(gè)別因素。A .宗地所在區(qū)域環(huán)境條件 B .宗地使用限制C.宗地形狀D .宗地容積率。11市場比較法中區(qū)域因素修正系數(shù)是影響區(qū)域因素的各因子的 修正系數(shù) ()。A .平均值B .相加之和C.相乘之積D.相減之差12采用市場比較法評估地價(jià)選擇交易案例時(shí)，下列案例不需進(jìn) 行情況修正的案例是 ()。A .因遷往外地而出售房地產(chǎn) B .親友之間的房地產(chǎn)交易c.政策原因而拋售房地產(chǎn) D .按市場原則進(jìn)行的房地產(chǎn)交易13某城市地價(jià)與容積

7、率的關(guān)系：以容積率等于 3 為基準(zhǔn)，容積 率每增加0.1，宗地地價(jià)就提高5個(gè)百分點(diǎn)。設(shè)A宗地單位地價(jià)為 2000元/ m2,容積率為3.6; B宗地容積率為3. 2,則在其他條件 相同的情況下，B宗地單位地價(jià)估計(jì)應(yīng)為()元/m2。A 2200B 1667C1692 D 236414當(dāng)價(jià)格指數(shù)的基期不固定時(shí),利用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行期日修正, 應(yīng)先將其指數(shù)調(diào)整到 ()后,再修正。A .地價(jià)指數(shù)B .因子指數(shù)C.定基指數(shù)D .條件指數(shù)15替代原理是 ()的理論基礎(chǔ)。A .成本法B .剩余法c.市場比較法D .收益還原法16下列各項(xiàng)中不屬區(qū)域因素的是 ()。A.交通狀況B.城市規(guī)劃C.地區(qū)繁華程度D.宗地面

8、積形狀17. 已知協(xié)議與招標(biāo)的情況修正系數(shù)比例關(guān)系為1：1. 46，招標(biāo) 與拍賣的比例關(guān)系為1: 1. 24,某交易案例為協(xié)議方式的交易，成交價(jià)800元/m2,而待估土地要評估拍賣價(jià)格，則修正后的交易案例價(jià)格為()元/ m2。A. 941. 94B. 992C. 1168. 00D 1 448 3218. 一般情況下, ()地塊更利于便用。A .矩形B .三角形C.菱形D.不規(guī)則形19. 有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為 100 萬元。又知綜合還原率為 7 %,土 地還原率為 6,建筑物還原率為 8 %,則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為 ()萬元。A. 30B. 40C. 50 D. 6020. 在運(yùn)用市場法評估不

9、動產(chǎn)租金時(shí),一般應(yīng)選擇()進(jìn)行比較分 析。A .每月支付的租金B(yǎng).每月支付的租金及物業(yè)管理費(fèi)C.實(shí)質(zhì)租金D .支付租金和押金21. 運(yùn)用市場比較法評估宗地地價(jià)時(shí),比較案例成交地價(jià)每平方米 500 元,對應(yīng)使用權(quán)年期為 xx 年,而待估宗地出讓年期為 xx 年, 該市土地還原率為 8,則修正后待估宗地地價(jià)為 ()元 m2。A. 400B. 436C. 460 D. 573 。(三) 多項(xiàng)選擇題1在運(yùn)用市場比較時(shí)，需要對比較案例宗地價(jià)格進(jìn)行() 修正。A .情況B .區(qū)域C.期日D .使用年期2市場比較法中建立價(jià)格比較基礎(chǔ)包括()。A .統(tǒng)一付款方式B .統(tǒng)一幣種C.統(tǒng)一面積內(nèi)涵D .統(tǒng)一面積單

10、位3. 下列交易方式中 ()會造成價(jià)格偏低。A .買方不了解市場B .賣方不了解市場C.急欲脫售D .急欲購買4. 市場比較法應(yīng)用的基礎(chǔ)是 ()。A .發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)市場B .豐富的交易案例C.交易類型全面D .待估土地與交易案例有替代性5. 在運(yùn)用市場法評估土地價(jià)格時(shí)， ()是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān) 鍵。A .正確選擇比較案例B .合理修正交易價(jià)格 來源：C.建立比較基礎(chǔ)D .精確計(jì)算6. 用市場比較法評估土地時(shí)， 可利用與待估宗地同類型的具有替 代性宗地的 ()，推測待估土地價(jià)格。A .拍賣底價(jià)B .轉(zhuǎn)讓地價(jià)C.出讓地價(jià)D .資產(chǎn)核算價(jià)7. 市場比較法可用于 ()。A .直接評估土地的價(jià)格或

11、價(jià)值B .評估土地租金C.評估房地產(chǎn)租金D .以上均不適用8交易案例可通過 ()途徑收集。A .查閱政府有關(guān)部門資料 B .查閱報(bào)刊消息C.根據(jù)需要自制D .市場調(diào)查9. 以下屬于情況修正的有 ()。A .地區(qū)道路的通達(dá)度B .地塊所處街道的位置不同C.買方或賣方不了解市場行情 D .受債權(quán)債務(wù)關(guān)系的影響10. 市場比較法中進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，確定各比較因子定量指 數(shù)的方法有 ()。A .利用距離為比較尺度B .利用效用為比較尺度C. 利用數(shù)學(xué)公式的影響分值為比較尺度D. 利用經(jīng)驗(yàn)公式計(jì)算的影響分值為比較尺度11. 實(shí)質(zhì)租金由 ()構(gòu)成。A .支付租金B(yǎng) .押金利息c.押金D .契稅12. 處

12、理多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，綜合確定地價(jià)的基本方法有：()A .眾數(shù)法B .簡單平均法C.加權(quán)平均法D .取中位數(shù)法13. 以下表述正確的有 ()。A .實(shí)質(zhì)租金常由純租金及租賃不動產(chǎn)所需的各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成。B .實(shí)質(zhì)租金一支付租金+保證金胡(年)利率C .支付租金包括制定契約時(shí)所收取的具有預(yù)租金性質(zhì)的保證金。D.支付租金一實(shí)質(zhì)租金+保證金胡(年)利率14. 選擇比較交易案例時(shí)，應(yīng)符合 ()的要求。A .與待估土地用途相同B .交易案例為非正常交易案例C.與待估土地估價(jià)期日相差時(shí)間較長 D.與待估土地所處地區(qū)區(qū)域特性相近15在市場比較法中進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，以下說法正確的有（）。A .宗地所臨街道類型不同會影響土地的利用效用B .地塊利用效用與其臨街深度關(guān)系不大C. 使用的地塊面積越大，使用效益越高D. 宗地的地質(zhì)條件影響土地的利用效用。三、參考答案與難點(diǎn)解析 來源：（一）判斷題I. X2. X3. V4 V5 X6. X7. X 8. V9 X10. VII. X12 . X13 . V14 15 . X16 . V17 V18X19. V（二）單項(xiàng)選擇題I D2 A3