房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查

1、房地產(chǎn)項(xiàng)公司內(nèi)部編號(hào)：（GOODTMMTMMUTUUPTYUUYYDTTI“項(xiàng)目名稱”房地產(chǎn)融資項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告模板申請(qǐng)企業(yè)名稱融資金額融資期限總息費(fèi)率業(yè)務(wù)類型：抵押 質(zhì)押 其他主要擔(dān)保條件業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)盡職調(diào)査聲明我們?cè)诖寺暶髋c保證：本報(bào)告是按照XXXXX有限公司盡職調(diào)查規(guī)范要求 和公司有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請(qǐng)人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場(chǎng)及 非現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、訪談、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模 式、制定方案后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我 們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。盡調(diào)人員：調(diào)查日期：年 月 日協(xié)助盡調(diào)人員：協(xié)

2、助調(diào)查日期：年 月曰一、項(xiàng)目背景二、方案與風(fēng)控措施（一）基本要素融資申請(qǐng)人：融資項(xiàng)目名稱:申請(qǐng)融資金額：融資期限：融資用途：融資方式：融資息費(fèi)成本： 還本付息方式:（二）交易結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目的進(jìn)入2、項(xiàng)目的退出3、項(xiàng)目公司的管理（三）風(fēng)控措施三、交易對(duì)手（一）申請(qǐng)人/項(xiàng)目公司1、基本情況及歷史沿革2、申請(qǐng)人的股權(quán)結(jié)構(gòu)（以網(wǎng)狀圖或表格的形式列出，需要追溯到實(shí)際控制人）3、組織結(jié)構(gòu)4、高管層情況介紹（法定代表人.財(cái)務(wù)總監(jiān)以及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，至少包括受教育程度、畢業(yè)學(xué) 校、本人從業(yè)經(jīng)歷、本行業(yè)從業(yè)資歷等；查法定代表人的人民銀行個(gè)人征信記 錄）5>經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查（二）控股股東/實(shí)際控制人對(duì)于控股股東:重點(diǎn)

3、介紹其從業(yè)經(jīng)歷、過(guò)往開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目情況、是否多元化經(jīng)營(yíng)、是否跨地域經(jīng)營(yíng)，并匡算股東原始積累。1、如存在股東或?qū)嶋H控制人對(duì)項(xiàng)目追加投入（資本公積及其他應(yīng)付款），比 照原始積累，進(jìn)行資金來(lái)源合理性分析，以判斷其是否存在隱性民間借貸行為。2、如存在多元化經(jīng)營(yíng)情況，要進(jìn)一步調(diào)查其關(guān)聯(lián)公司情況和公司不同行業(yè)對(duì) 公司經(jīng)營(yíng)的貢獻(xiàn)程度）。（三）項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況1、 項(xiàng)目公司稅收政策稅收政策稅種稅率稅種稅率營(yíng)業(yè)稅土地使用稅土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清 算）城市建設(shè)稅/費(fèi)企業(yè)所得稅（預(yù) 繳）教育和衛(wèi)生附加費(fèi)企業(yè)所得稅（清算）地方教育費(fèi)附 加施工合同印花稅購(gòu)房合同印花稅2、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)信息列示項(xiàng)目公司近

4、三年及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，并對(duì)報(bào)表中的重點(diǎn)科目進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)查閱借款方會(huì)計(jì)憑證和相關(guān)賬目的前提下，認(rèn)真核實(shí)各相關(guān)會(huì)計(jì)科目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并收集相關(guān)財(cái)務(wù)資料，依據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，編制對(duì) 應(yīng)的會(huì)計(jì)科目明細(xì)表。(1)預(yù)付賬款按照分期、分項(xiàng)目匯總列示明細(xì)分類金額按照同期、同項(xiàng)目，不同的收款單 一期收款單位付款金額二期(2)存貨按照分期、分項(xiàng)目匯總列示明細(xì)分類金額按照同期、同項(xiàng)目，不同的對(duì)方單 一期科目收款單位土地出讓金及契稅拆遷補(bǔ)償費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)付款時(shí)間/期間位列示明細(xì)付款時(shí)間/期間付款時(shí)間/期間位列示明細(xì)付款金額付款時(shí)間/期間二期往來(lái)款明細(xì)表報(bào)表科目金額款項(xiàng)性質(zhì)與

5、本企業(yè)關(guān) 系（是否關(guān)聯(lián)公司）歸還時(shí)間應(yīng)收賬款合計(jì)其他應(yīng)收款合計(jì)應(yīng)付賬款合計(jì)其他應(yīng)付款合計(jì)短期借款明細(xì)表借款方借款金 額貸款方借款期限借款方 式抵押物信 息擔(dān)保 方（四）項(xiàng)目公司征信情況1、查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)；2、查詢被執(zhí)行人執(zhí)行信息；3、通過(guò)查閱報(bào)刊雜志、調(diào)閱相關(guān)行業(yè)報(bào)告和上網(wǎng)查詢等方式。（如有負(fù)面信息，應(yīng)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)，并予以說(shuō)明。）四、融資項(xiàng)目（一）項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目概況及現(xiàn)狀項(xiàng)目所在城市區(qū)域，主要開發(fā)面積（包括土地面積、規(guī)劃用地面積），業(yè)態(tài) 構(gòu)成，分兒期開發(fā)，各期包含的內(nèi)容（如果不是整體抵押，需要再寫清楚抵押部 分的情況介紹，包括不限于（在項(xiàng)目中的位置，期數(shù)，土地面積，建筑面積，

6、各 建筑用途的建筑面積，商業(yè)部分需要分層寫明面積，未來(lái)定位等，車位需要確認(rèn) 地下車位個(gè)數(shù)，地上不用計(jì)算）抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填寫物業(yè)類 型總層數(shù)所在樓 層建筑面積 （平方 米）主力戶 型面積主力 戶型 比例備注高層住 宅251000040-6070%簡(jiǎn)裝多層住 宅毛坯花園洋 房疊拼別墅獨(dú)棟別墅寫字樓層高4 米商業(yè)41500層高6 米2300層高4 米34004500地下車 位90個(gè)-2其他用 房合計(jì)2、控規(guī)指標(biāo)項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱一期指標(biāo)二期指標(biāo)單位1總用地面積m2道路及公共用地面積nf建設(shè)用地面積m22綠地率%3建筑密度%4建筑高度m4規(guī)劃容積率5總建筑面積nf地

7、上建筑面積nT住宅nf住宅nf<=90 m2nf(90 nf, 120 m2)> = 120 m2項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表商業(yè)寫字樓廉租房、保障房地下建筑面積nf車位個(gè)商業(yè)m2人防m(xù)23、 開發(fā)計(jì)劃序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱完成時(shí)間一期二期1取得土地使用證2設(shè)計(jì)單位確定3概念設(shè)計(jì)完成4規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批文本完成5取得規(guī)劃用地使用許可證6擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成7施工報(bào)建圖完成8取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證9全套施工圖完成10總包單位確定（招標(biāo)）11取得施工許可證12景觀施工圖完成13基礎(chǔ)施工至+包括剛需、供應(yīng)量、最近一年市場(chǎng)銷售情況3、項(xiàng)目市場(chǎng)情況(1)項(xiàng)目區(qū)域交通情況（附位置圖）(2)項(xiàng)目配套設(shè)施情況(3)周邊主要土地成交

8、情況(4)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樓盤名稱土地 周邊 成交 情況（純 土地 情 況）產(chǎn)品類型位置開發(fā)商總建筑面積各產(chǎn)品類型均價(jià)產(chǎn)品備案價(jià)格開盤時(shí)間銷售情況數(shù)據(jù)來(lái)源土地位置土地面 積容積率土地用途成交價(jià)樓面地 價(jià)地面地 價(jià)成交/叫價(jià) 時(shí)間2、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體情況（三）項(xiàng)目分析對(duì)于我公司只介入分期開發(fā)的項(xiàng)目中的某一期項(xiàng)目的情況，還應(yīng)具體分析我 司介入該期項(xiàng)目的資金運(yùn)用與來(lái)源的情況。1、總投資1）總投資測(cè)算總建筑面積：可售面積：借款期可售面積：項(xiàng)目名稱投資額已投入（萬(wàn)元）未投入（萬(wàn) 元）按總建筑 面積單價(jià) （元）按可售面 積單價(jià) （元）開發(fā)成本土地費(fèi)用政府行政事業(yè)性收費(fèi)前期工程費(fèi)用建筑安裝工 程費(fèi)（分住

9、宅、商業(yè)、 寫字樓）其中：地卜建筑地下建筑社區(qū)管網(wǎng)及園林工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)其他工程費(fèi)開發(fā)期間費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)管理費(fèi)用（列明：取費(fèi)依據(jù)）財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用（列明：取費(fèi)依據(jù)）其他費(fèi)用及 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 用項(xiàng)目總投資2）總投資資金來(lái)源構(gòu)成序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1自有資金2融資籌資3銷售收入4政府補(bǔ)助合計(jì)資金流入序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）占總投資比例總投資1自有資金（注冊(cè)資本及資本公積）2信托貸款3銀行貸款4我司貸款5其他借款6銷售回款3）已投入資金來(lái)源及合理性分析此處按照工程形象進(jìn)度、施工合同約定的付款進(jìn)度和單方合理成本對(duì)開發(fā)商 在建工程進(jìn)行逐棟測(cè)算，加計(jì)后與最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表中的資產(chǎn)科目進(jìn)行比對(duì)，確 認(rèn)己投入資金的真

10、實(shí)性。須附上每棟建筑的照片。）對(duì)于支付的拆遷成本，獲取拆遷名單、拆遷協(xié)議、資金支付憑證；獲取開發(fā)商制定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與當(dāng)?shù)卣吆褪袌?chǎng)水平進(jìn)行對(duì)比，分析 其合理性；當(dāng)必要并可行時(shí)，從拆遷名單里隨機(jī)抽取拆遷戶進(jìn)行訪問(wèn)，確認(rèn)拆遷成本 支付的真實(shí)性；將所做的調(diào)查工作記錄在盡調(diào)報(bào)告中，并準(zhǔn)備向風(fēng)控提供所獲取的原始文件資料。需披露在拆遷過(guò)程中是否存在糾紛或者潛在糾紛或影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的其 他事項(xiàng)。4）融資額度的合理性分析此處列明在項(xiàng)目可獲其他重大資金來(lái)源例如預(yù)售回款之前的各項(xiàng)用資明 細(xì)。在建筑安裝工程費(fèi)方面，須按照合理的單方土建成本（即不含安裝的建安 成本）和建至可預(yù)售條件的工程量，以及施工合同約定的付

11、款進(jìn)度（若尚 未簽訂施工合同則按行業(yè)慣例）來(lái)進(jìn)行資金需求合理性匡算，將計(jì)算過(guò)程 和結(jié)果進(jìn)行列示。對(duì)于超出合理需求的，須對(duì)真實(shí)用途進(jìn)行徹底的調(diào)查和說(shuō)明。2、建設(shè)成本預(yù)測(cè)測(cè)算前提條件：（各項(xiàng)費(fèi)用假設(shè)占比），見(jiàn)（附表一）。3、項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)測(cè)算前提條件：（分年完工假設(shè)、銷售比例的假設(shè)及依據(jù)、價(jià)格假設(shè)及依據(jù)等）1）銷售方案2）銷售預(yù)測(cè)（附表二）業(yè)態(tài)可售面積預(yù)計(jì)單價(jià)總金額收入占比住宅公寓商業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)可售面積預(yù)計(jì)單價(jià)總金額收入占比酒店車庫(kù)/地下車位4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估成本利潤(rùn)表科目金額（萬(wàn)元）可售面積單方（元/平方米）1.銷售收入2.銷售成本3.期間費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用4.銷售稅費(fèi)土地增值稅營(yíng)業(yè)稅

12、及附加5.銷售利潤(rùn)6.營(yíng)業(yè)外收入6.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)合計(jì)7.企業(yè)所得稅8.營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：銷售凈利率投資利潤(rùn)率項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)成本利潤(rùn)表項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總收入項(xiàng)目資金峰值股本投資項(xiàng)目稅前利潤(rùn)項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)銷售凈利潤(rùn)率總投資凈利潤(rùn)率股本投資獲利倍數(shù)盈虧平衡分析（1）當(dāng)銷售利潤(rùn)為零時(shí)的銷售單價(jià)（假定銷售比例不變）；（2）當(dāng)銷售利潤(rùn)為零時(shí)的銷售比例（假設(shè)銷售單價(jià)不變）五、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)1、客戶定位2、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（0）威脅（T）項(xiàng)目SWOT結(jié)論六、還款來(lái)源1、 還款來(lái)源介紹2、 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析（1）正常情況下的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)借款期內(nèi)銷售銷售單價(jià)借款期內(nèi)銷售周去化率面積期累計(jì)凈現(xiàn)金

13、流（2）壓力測(cè)試下的現(xiàn)金流A、在銷售進(jìn)度不變的情況下，假設(shè)銷售單價(jià)下降5敘10%、20%時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的影響;B、在銷售單價(jià)不變的情況下，假設(shè)銷售成本增加5%、10%和20%對(duì)該項(xiàng)目的影響七、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估八、結(jié)論及建議九、項(xiàng)目資料附件列表附表一：建筑成本測(cè)算序號(hào)子項(xiàng)名稱金萬(wàn)- r爲(wèi)2012Q42013Q12013Q22013 Q32014 Q42014Q12014 Q22014Q3-土地費(fèi)用1地價(jià)款及市政配 套費(fèi)2合作款項(xiàng)3紅線外市政設(shè)施 費(fèi)4拆遷補(bǔ)償費(fèi)5市政配套設(shè)施的 其他支出二政府行政事業(yè)性 收費(fèi)1報(bào)批報(bào)建費(fèi)2增容費(fèi)三前期工程準(zhǔn)備費(fèi)1勘測(cè)丈量費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計(jì)可研費(fèi)3三通一平費(fèi)其中：臨時(shí)道路臨時(shí)用電臨時(shí)

14、用水場(chǎng)地平整4臨時(shí)設(shè)施費(fèi)5其他支出四主體建筑（裝 修）工程費(fèi)1地基與基礎(chǔ)工程2地下結(jié)構(gòu)及粗裝 修3地上結(jié)構(gòu)及粗裝 修4門窗工程5室外精裝修6室內(nèi)精裝修7其他五主體安裝工程費(fèi)1室內(nèi)水暖氣電管 線設(shè)備2室內(nèi)空調(diào)、電梯設(shè)備3消防系統(tǒng)4弱電（智能化） 系統(tǒng)5地下室停車場(chǎng)導(dǎo) 引系統(tǒng)6其他設(shè)備六社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1室外給排水系統(tǒng) 費(fèi)2室外采暖系統(tǒng)費(fèi)3室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)4室外高低壓電力 系統(tǒng)費(fèi)5室外消防系統(tǒng)費(fèi)6室外通訊、有線 電視系統(tǒng)費(fèi)七園林環(huán)境工程費(fèi)1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2綠化建設(shè)費(fèi)3建筑小品4道路及廣場(chǎng)建造 費(fèi)5大門圍墻建造費(fèi)6室外照明7樓體泛光8標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制作9室外零星設(shè)施八配套設(shè)施費(fèi)1物業(yè)服務(wù)用房2業(yè)主會(huì)所3幼兒園4學(xué)

15、校5兒童游樂(lè)設(shè)施6環(huán)衛(wèi)設(shè)施7運(yùn)動(dòng)設(shè)施8超市（配套商業(yè)設(shè)施）9其他支出九開發(fā)間接費(fèi)1工程管理費(fèi)十其他建設(shè)工程支 出1工程監(jiān)理2工程造價(jià)顧問(wèn)咨詢3物業(yè)服務(wù)啟動(dòng)費(fèi)4資本化利息5其他支出成本合計(jì)附表二：銷售預(yù)測(cè)表201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3融 資 后住宅銷售面積銷售比例銷售均價(jià)（元）銷售收入（萬(wàn)元）寫字樓銷售面積銷售比例銷售均價(jià)（元）銷售收入（萬(wàn)元）商業(yè)銷售數(shù)量銷售比例銷售均價(jià)（元）銷售收入（萬(wàn)元）車位銷售數(shù)量銷售比例銷售均價(jià)（元）銷售收入（萬(wàn)元）注解：對(duì)投資項(xiàng)目未來(lái)銷售預(yù)測(cè)的方法。1參考前期銷售進(jìn)度和價(jià)格。2. 參考周邊類似樓盤的銷售進(jìn)度和價(jià)格3. 結(jié)合當(dāng)?shù)刭?gòu)房群體辦理全款和按揭的比例，并考慮銀行按揭款回款的情況。4. 結(jié)合本項(xiàng)目的品質(zhì)以及開發(fā)商的實(shí)力，以當(dāng)?shù)鼗蚩杀葏^(qū)域市場(chǎng)以往年度其他可 比項(xiàng)目的整體銷售收入作為本項(xiàng)目未來(lái)銷售預(yù)測(cè)的參考。附表三：現(xiàn)