房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅指引

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅指南以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到一、營(yíng)業(yè)稅（一）、應(yīng)稅范圍：根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī) 定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下 兩個(gè)方面：1 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使 用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃， 不按本稅目征稅。2銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物、銷(xiāo) 售其他土地附著物。（1 ）銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的

2、所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑 物，視同銷(xiāo)售建筑物。（2 ）銷(xiāo)售其他土地附著物 銷(xiāo)售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。 單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。 在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并 轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同 承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按 本稅目征稅。 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。二）涉及稅種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及

3、契稅等。 1銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī) 定：（ 1 ）納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖?的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。（ 2 ）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照營(yíng) 業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償 贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。（3 ）營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定： 納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額： 按納稅人當(dāng)月提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi) 不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； 按納稅人最近時(shí)期提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； 按下列

4、公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本X（ 1+成本利潤(rùn)率）*（ 1 營(yíng)業(yè)稅稅率） 上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民 政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。2其他具體規(guī)定如下：（ 1 ）根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售 不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 （京地稅營(yíng) 1996592 號(hào)） 規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商 是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià) 差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅； 在合同期滿(mǎn)后， 房屋 未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋 銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng) 業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，

5、對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng) 產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。2 ）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅 根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知 （京地稅營(yíng) 1995319 號(hào)）規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用 權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。合作建 房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有 的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互。具體的方式也有以下兩 種： 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互，雙方都取得了擁有部 分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地 使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使 用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所

6、有權(quán)為代價(jià)，換取 部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建 房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú) 形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng) 按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算， 因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房 的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷(xiāo)售出去，則又發(fā)生了 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售收入再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目 征收營(yíng)業(yè)稅。 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲 方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建 造建筑物并使用，租賃期滿(mǎn)后，乙方將土地

7、使用權(quán)連同所建 的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為 代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為 代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其 按“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行 為，對(duì)其按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅 時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì) 則第十五條的規(guī)定核定。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合 股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則 要視具體情況確定如何征稅: 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方 的利潤(rùn)分

8、配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī) 定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股， 對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售 不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。 房屋建成后，甲方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提 成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的 投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷(xiāo)售 收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企 業(yè)則按全部房屋的銷(xiāo)售收入依“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng) 業(yè)稅； 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng) 營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)

9、形資產(chǎn)投資入股，共同 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企 業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施 細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分 配給甲、乙方后，如果各自銷(xiāo)售，貝y再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項(xiàng)規(guī)定所稱(chēng) 預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù) 發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。(3)根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(之一)的通知(京地稅營(yíng)1995319 號(hào))規(guī)定：以“還本”方式銷(xiāo)

10、售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷(xiāo)售建筑物斃砼等舾贍旰罌山課菁劭罟榛構(gòu)悍空擼饈薔呶 思涌慢式鷸蘢扇囊恢執(zhí)儐 侄巍6砸浴盎貢盡狽絞較 勱日 锏男形 n聰蜆郝蛘呤杖娜 考劭詈 圖弁夥延謎魘沼 鄧埃 壞眉醭 健盎貢盡敝 C觥？br/(4 )中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題號(hào)）根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征 收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)的通知 （京地稅營(yíng) 1994205 規(guī)定：關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移 后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷(xiāo)售后 的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資 入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行 為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅 目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外 收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。同時(shí)，對(duì)銷(xiāo)售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分 面積）各自銷(xiāo)房的，則對(duì)中外雙方各自銷(xiāo)售商品房收入按 “銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷(xiāo)房再分配銷(xiāo)售收 入的，則就統(tǒng)一的銷(xiāo)售商品房收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè) 稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷(xiāo)售商 品房的全部收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅關(guān)于中方取得的前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)征稅問(wèn)題 外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)