房地產(chǎn)投資控制的幾項(xiàng)措施

1、房地產(chǎn)投資控制的幾項(xiàng)措施對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言， 追求最大利潤(rùn)是不言而喻的， 而要追求最大利潤(rùn)則首先 應(yīng)有效地控制項(xiàng)目投資， 這里，筆者僅結(jié)合多年的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)， 談幾點(diǎn)投資控 制的具體措施。一、實(shí)行限額設(shè)計(jì)實(shí)行限額設(shè)計(jì)對(duì)防止項(xiàng)目投資失控非常重要， 且效果立竿見(jiàn)影， 因?yàn)橄揞~設(shè)計(jì)屬 于事前控制措施。投資設(shè)計(jì)可分為初步設(shè)計(jì)、 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。 據(jù)權(quán)威部門(mén)統(tǒng)計(jì)， 這 三個(gè)階段對(duì)投資的影響分別為7595 %、3575 %、535 %,可見(jiàn)初步設(shè)計(jì)對(duì)投資的影響非常大。在 現(xiàn)階段，建筑設(shè)計(jì)普遍存在 著技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合不夠緊密的問(wèn)題, 實(shí)行限額設(shè)計(jì), 可以有效改善這個(gè)狀況。 根 據(jù)批準(zhǔn)的可行

2、性研究報(bào)告,在滿(mǎn)足工程建設(shè)規(guī)模、工程質(zhì)量、施工方案的前提下推行限額設(shè)計(jì),應(yīng)從以下 幾個(gè)方面著手：1、確定科學(xué)、合理的限額設(shè)計(jì)與工程造價(jià)控制目標(biāo)。工程項(xiàng)目的投資估算是在 可行性研究階段編制的,批準(zhǔn)后即作為初步設(shè)計(jì)的投資最高限額。 工程概算是以初步設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)編制的, 批 準(zhǔn)后即作為施工圖設(shè)計(jì)的投資限額目標(biāo)。這是限額設(shè)計(jì)“目標(biāo)管理”的原則。首先必須加強(qiáng)可行性研究報(bào)告的編制,通過(guò)對(duì)多種設(shè)計(jì)方案和投資進(jìn)行反復(fù)論證， 選擇技術(shù)上先進(jìn)可靠、 經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計(jì)方案， 這是實(shí)施限額設(shè)計(jì)管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和廣度受多方面設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料的限制，初步設(shè)計(jì)時(shí)可能出現(xiàn)的一些修改、 變動(dòng)屬于正?，F(xiàn)象， 由此

3、引起的有關(guān)專(zhuān)業(yè)投資限額變化， 在一定范圍內(nèi)是允許的，但必須認(rèn)真進(jìn)行核算和調(diào)整， 才能為施工圖設(shè)計(jì)設(shè)置科學(xué)、 合理的投資控制目標(biāo)。 施工圖設(shè)計(jì)必須按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)確定的范圍、 內(nèi)容、設(shè)計(jì)原則和概算限額進(jìn)行。 由于施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)條件得到進(jìn)一步深化和完善，因此在施工圖設(shè)計(jì)中必須進(jìn)行多種設(shè)計(jì)方案和經(jīng)濟(jì)比較， 以確保施工圖預(yù)算不突破概算。如遇專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)有重大方案改變，必須先算帳后設(shè)計(jì)?？傊?，必須樹(shù)立“投資目標(biāo)一經(jīng)確定，就成為該工程的最高限價(jià)”的觀念，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)工程投資限額控制目標(biāo)。2、層層控制各設(shè)計(jì)階段投資控制目標(biāo)。在每個(gè)設(shè)計(jì)階段，每個(gè)專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)認(rèn)真 應(yīng)用價(jià)值工程原理，從功能 和成本兩個(gè)角度綜

4、合評(píng)價(jià)，使功能和造價(jià)協(xié)調(diào)。按價(jià)值 =功能/ 造價(jià)的公式做比 較，本著功能提高而造價(jià)降低；或者功能不變而造價(jià)降低； 或者在允許幅度內(nèi)適當(dāng)提高造價(jià)， 從而使功能大大提高；亦或造價(jià)不 變，功能提高這四個(gè)原則，從中優(yōu)選最佳設(shè)計(jì)方案。在滿(mǎn)足需要、消耗材料和經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)上的可比前提下，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和效益評(píng)價(jià)是實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)控制目標(biāo)的重要方法。 只有這樣， 才可能 實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)的投資控制目標(biāo)。中國(guó)地產(chǎn)商3、密切技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合。 在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員缺乏經(jīng)濟(jì)觀念， 重技術(shù)， 輕經(jīng)濟(jì)，在工程設(shè)計(jì)中任意提高安全系數(shù)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)， 造成工程的極大浪費(fèi)； 經(jīng)濟(jì)管理人員常常只管算帳， 不管技術(shù)，也不從工程造價(jià)來(lái)控制或約束設(shè)

5、計(jì)， 從而使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重分離， 無(wú)法實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)。 為 克服上述弊端，項(xiàng)目管理人員要根據(jù)各階段、 各專(zhuān)業(yè)適時(shí)進(jìn)行價(jià)值工程比較， 加強(qiáng)督促， 并通過(guò)經(jīng)濟(jì)手 段的約束，保證限額設(shè)計(jì)的實(shí)現(xiàn)。二、進(jìn)一步規(guī)范和完善工程招標(biāo)設(shè)計(jì)工作完成后，就要確定建筑工程造價(jià)，進(jìn)而進(jìn)入建設(shè)實(shí)施階段。 1994 年建 設(shè)部明確提出工程造價(jià)管理的思路：通過(guò)進(jìn)一步規(guī)范、完善招標(biāo)辦法，走“控制量、指導(dǎo)價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)費(fèi)”的路 子。針對(duì)現(xiàn)階段的具體情況，筆者提出適用于不同類(lèi)型工程招標(biāo)的三種方法。1、按照工程量清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo) 可將投標(biāo)報(bào)價(jià)分為工程量清單報(bào)價(jià)表、材料設(shè)備報(bào)價(jià)清單、法定費(fèi)用、獨(dú)立費(fèi)用報(bào)價(jià)清單四個(gè)部分。工程量清單是由標(biāo)底編制單

6、位根據(jù)施工圖紙、 現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)特點(diǎn)及計(jì)算規(guī) 貝將擬招標(biāo)工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容按工程部位、性質(zhì)等列在清單上，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投 標(biāo)單位逐項(xiàng)填寫(xiě)。工程總造價(jià)是以上四種報(bào)價(jià)的匯總，投標(biāo)單位在此基礎(chǔ)上得出最后的總報(bào)價(jià)。首先，對(duì)工程造價(jià)中可變因素波動(dòng)較大、所占比重也較大的材料市場(chǎng)價(jià)格及一些 施工措施性費(fèi)用等方面，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，由企業(yè)自主報(bào)價(jià)，并通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)確定招、投標(biāo)雙方可接受的 工程承包價(jià)，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作規(guī)律。其次，采用工程量清單報(bào)價(jià)，投標(biāo)者可集中力量進(jìn)行單價(jià)分析與施工方案的編寫(xiě)， 避免了各投標(biāo)單位因預(yù)算人員水平差次，素質(zhì)各異而造成同一份施工圖紙所報(bào)價(jià)的工程量相差甚遠(yuǎn)， 不便于評(píng)標(biāo)

7、與定標(biāo)，從而也不利于業(yè)主選擇合適的承建商。再者，采用工程量清單報(bào)價(jià)，有利于中標(biāo)單位確定后，施工合同單價(jià)的確定與簽 訂。在工程實(shí)施過(guò)程中，月、季等結(jié)算依據(jù)可按照工程量清單所列內(nèi)容及分項(xiàng)，以合同單價(jià)和有關(guān)合同條款進(jìn)行撥付。出現(xiàn)工 程變更或索賠時(shí)，也可參照工程量清單中的單價(jià)來(lái)確定新項(xiàng)目的單價(jià)或索賠價(jià) 格。但現(xiàn)行工程量清單報(bào)價(jià)法多是將工程直接費(fèi)用、 法定費(fèi)用、 獨(dú)立費(fèi)用分別計(jì)取， 其單價(jià)仍是以單價(jià)估 價(jià)表的形式體現(xiàn)，不直 觀，更不利于投資者與投標(biāo)商雙方合同單價(jià)的簽定與成本分析， 且費(fèi)用定額按企業(yè)性質(zhì)劃分，造成同一 單位工程產(chǎn)生多種價(jià)格，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。2、按照綜合單價(jià)方式招標(biāo) 工程承發(fā)包綜合單價(jià)結(jié)算方

8、式是現(xiàn)階段建設(shè)工程承發(fā)包價(jià)格的一種改革方法， 它是一種以施工圖設(shè)計(jì)為依據(jù)的最直觀、 最簡(jiǎn)便的工程承發(fā)包價(jià)格計(jì)算方式。 例如標(biāo)準(zhǔn)化程度高的一般住宅工程，可以實(shí)行平方米造價(jià)包干辦法。 工程承發(fā)包雙方可以迅速計(jì)算出各自的承受能力， 在投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中決定取舍，減少建設(shè) 期間煩瑣的工程預(yù)結(jié)算編制和因各種經(jīng)濟(jì)糾紛發(fā)生扯皮現(xiàn)象。 但這種方法對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化程度差，尤其是設(shè) 計(jì)變更多、工藝要求復(fù)雜、市場(chǎng)變動(dòng)大的情況就不適用了。3、按照市場(chǎng)價(jià)招標(biāo) 采用國(guó)際慣例，直接按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行工程報(bào)價(jià)編制，如： （1）模板工程：按混凝土構(gòu)件與模板的接觸面積計(jì)量。通用原則未指定具體使用模板構(gòu)件項(xiàng)目，在招（投）標(biāo)工程量清單可以出現(xiàn)單項(xiàng)目（如

9、XX基礎(chǔ)模板為一個(gè)模板項(xiàng)目）或綜合性項(xiàng)目（XX），直接按每平方米模板報(bào)價(jià)。（ 2）混凝土工程：通用原則指單純制作、運(yùn)輸，搗層模板為一個(gè)模板項(xiàng)目的混 凝土和養(yǎng)護(hù)的全過(guò)程?；旧习礃?gòu)件混凝土凈體積計(jì)量（包括樓梯、陽(yáng)臺(tái)、欄模板等）,小量預(yù)制混凝土按個(gè)計(jì)價(jià)。（ 3）鋼筋工程：以建安成型的凈重量為計(jì)量單位，不考慮鋼筋出廠時(shí)規(guī)格差所產(chǎn)生的重量差因素。根據(jù)設(shè)計(jì)用量直接報(bào)市場(chǎng)價(jià)。 對(duì)于大型項(xiàng)目， 尤其是需要進(jìn)行國(guó)際招標(biāo)的項(xiàng)目， 可以采用這種方法進(jìn)行招標(biāo)。三、加強(qiáng)合同管理業(yè)主通過(guò)招標(biāo)確定合同價(jià)后， 與施工單位按建設(shè)部和國(guó)家工商局聯(lián)合編制的建設(shè)工程合同范本簽訂施工合同。如何加強(qiáng)合同管理也是整個(gè)工程造價(jià)管理的重要一

10、環(huán)。 這里尤其要強(qiáng)調(diào)工程預(yù)付款和進(jìn)度款的支付，采取工程預(yù)付款的付款方式往往會(huì)給施工單位挪用建設(shè)資金制造契機(jī)， 因此筆者建議采用形象進(jìn)度付款方式或按照工程預(yù)算根據(jù)竣工計(jì)價(jià)付款形式。四、加強(qiáng)工程決算審計(jì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段結(jié)束、 工程竣工驗(yàn)收后， 加強(qiáng)工程決算審計(jì)是一項(xiàng)非常重要而 有效的措施，這里有一組數(shù)據(jù)可以充分說(shuō)明這一點(diǎn)。 某企業(yè)每年都要對(duì)所有的工程結(jié)算進(jìn)行全面審核， 審 減率在6 %35 %不等，假如取其平均值以20 %的審減率計(jì)算，該企業(yè)幾年來(lái)的年審查結(jié)算值平均達(dá)2 億元，則每年的凈審減金額即達(dá) 4000 萬(wàn)元，節(jié)約資金額還是非?？捎^的，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò) 這種審查帶來(lái)的成本降低，無(wú)疑也就為其本身帶來(lái)了更大的利潤(rùn)。 這種審核工作雖說(shuō)是被動(dòng)的， 屬于亡羊補(bǔ)牢的 事后控制措施，但由于建筑市場(chǎng)非常復(fù)雜， 存在工程造價(jià)計(jì)算方法煩瑣且不直接、 各種政策規(guī)定多、 項(xiàng)目