房地產(chǎn)抵押后,產(chǎn)權(quán)證放在哪里更合理_第1頁
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文檔簡介

1、房地產(chǎn)抵押后,產(chǎn)權(quán)證放在“哪里”更合理隨著我國市場經(jīng)濟 的發(fā)展,特別是房地產(chǎn)業(yè)的迅速突起,近年來,房地產(chǎn)抵押作為債權(quán)擔保的形式,正為越來越多的債權(quán)人所運用。抵押作為債的擔保方式的一種,由于能夠較好地擔保債的履行,在實踐中被廣泛采用,而房地產(chǎn)又以其現(xiàn)實性、穩(wěn)定性、保值性、安全性成為 普遍采用的抵押物。 實踐中,房地產(chǎn)抵押后, 根據(jù)我國現(xiàn)行法律的相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn) 管理部 門會對辦理抵押登記的房屋在房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證 上進行他項權(quán)記載, 并同時頒發(fā)房屋他項權(quán)證、土地使用權(quán)他項權(quán)證,但是對于辦完抵押登記后,這證件到底 應該由誰保管,是抵押人處還是抵押權(quán)人處?放在哪方保管更能平衡抵押人和抵押權(quán)人

2、的權(quán) 利,實踐中雙方當事人態(tài)度上存在著一定的分歧。本文即針對此問題,提出一些自己的看法,以期實現(xiàn)雙方利益最大限度的平衡,給予雙方權(quán)利以更好的保護。一我國現(xiàn)行法律規(guī)定房屋所有權(quán)證和 土地所有權(quán)證是房地產(chǎn)管理機關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證,權(quán)利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)。房屋他項權(quán)證和土地他項權(quán)證)是房地產(chǎn)管理機關(guān)頒發(fā) 給抵押權(quán)人等他項權(quán)利人的法定憑證。他項權(quán)利人依憑證行使他項權(quán)利,受國家法律保護。對于這兩證具體應放哪方保管,我國現(xiàn)行的法律法規(guī)(擔保法、城市房地產(chǎn)管理法 等)并沒有作出具體規(guī)定。但建設部 1997年6月1日頒發(fā)的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第 98號 第34條中規(guī)定:“以依法取得的房屋所有權(quán)

3、證書的房地產(chǎn)抵押的,登記機關(guān)應當在原房 屋所有權(quán)證上作他項權(quán)利記載后,由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項權(quán)證?!?根據(jù)此規(guī)定,我們可以得知,房屋進行抵押后,房屋所有權(quán)證由抵押人進行保管,房屋他項權(quán)證由抵押權(quán)人保管。建設部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法屬國務院部門規(guī)章。部門 規(guī)章的調(diào)整范圍和法律效力都是有限的。根據(jù)我國立法法的有關(guān)規(guī)定,首先,國務院各 部委只能根據(jù)法律和國務院的 行政法規(guī)、決定、命令,“在本部門的權(quán)限范圍內(nèi)”制定部門 規(guī)章,也就是說,其制定的規(guī)章一般不能調(diào)整與其他機關(guān)、部門之間的社會關(guān)系;其次,部門規(guī)章規(guī)定的事項應當屬于執(zhí)行法律或者國務院的行政法規(guī)、決定、命令的事項,也就是說,部門規(guī)

4、章的內(nèi)容應該是實施性的,般不宜創(chuàng)制新的法律制度; 再次,部門規(guī)章的效力極其有限,且不能作為法院審判的依據(jù)。二實踐中具體操作情況在實踐中,對于房屋所有權(quán)證和房屋他項權(quán)證(包括土地的兩證,以下同)由誰保管,抵押人、抵押權(quán)人分別保管,還是一并由抵押權(quán)人保管,不同的抵押權(quán)人其采取的做法是不同的。由于實踐中 銀行作為抵押權(quán)人的情況更多一些,所以筆者對幾家知名銀行的房屋抵押情況進行了了解。調(diào)查的結(jié)果是各家銀行作為抵押權(quán)人時,對于房屋所有權(quán)證和房屋他項權(quán)證由誰保管,具體的做法由各家銀行決定。有的銀行只保管房屋他項權(quán)證有的銀行連同房屋他項權(quán)證一并收取保管。例如中國建設銀行某分行規(guī)定:“房屋他項權(quán)證于辦妥抵押登

5、記后交由乙方保管,抵押房產(chǎn)的房產(chǎn)證同時交由乙方保管?!敝袊y行某行規(guī)定:“借款人在抵押物之抵押權(quán)設定后,應將商品房買賣合同(或房地產(chǎn)證和房屋他項權(quán)證)及其他文件的正本交由貸款人執(zhí)管,直至貸款本息及相關(guān)費用清償完畢時止?!敝袊r(nóng)業(yè)銀行某行規(guī)定:“借款人應將抵押房產(chǎn)的房地產(chǎn)所有權(quán)證明文件及其他相關(guān)文件正本貸款人收執(zhí)和保管?!泵裆y行規(guī)定:“辦妥抵押登記過戶后的房地產(chǎn)證正本由甲方(銀行)保管。”只有中國工商銀行規(guī)定:“抵押人在本合同抵押設定并登記完畢之日,將該抵押物的他項權(quán)利證書及抵押登記證明交存于抵押權(quán)人保管?!睋Q言之,只有中國工商銀行無需收取借款人的房地產(chǎn)證,而其他銀行兩證都要收。三現(xiàn)行狀況的評

6、析一種制度是否具有正義性, 常常取決于它是否能兼顧各方利益,能否平等地對待各種利益主體。法律的價值就在于能否最大限度的維護最大多數(shù)人的利益平衡。房屋抵押登記制度亦應如此。房地產(chǎn)抵押登記制度應順應市場發(fā)展的要求,以鼓勵交易、保護善意相對人利益、維護雙方當事人利益的平衡為出發(fā)點。那么我國現(xiàn)行法律體系下有關(guān)規(guī)定能否實現(xiàn)這樣的法律價值呢?(一)根據(jù)現(xiàn)行部門規(guī)章規(guī)定對抵押權(quán)人利益的保護是不利的根據(jù)我國建設部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(部門規(guī)章),由于抵押權(quán)人手中只持有他項權(quán)證,這使得一旦其債權(quán)出現(xiàn)實現(xiàn)的風險,只能根據(jù)我國現(xiàn)行擔保法的規(guī)定實現(xiàn)抵押權(quán)。擔保法第53條規(guī)定:“債務履行期屆滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)?,?/p>

7、以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向人 民法院提起訴訟。”而法律的現(xiàn)行規(guī)定對抵押權(quán)人權(quán)利的保護似乎有所欠缺。我們?nèi)砸糟y行與借款人之間的房屋抵押貸款為例,購房人(抵押人)在向銀行(抵押權(quán)人)申請借款的同時,要將所購房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行,為向銀行申請的貸款設立抵押。設立抵押后,房屋所有權(quán)證由抵押人保管,房屋他項權(quán)證由銀行收執(zhí)。如人在未按借款合同約定償還銀行借款時, 銀行可以實現(xiàn)抵押權(quán), 將抵押人抵押之房屋折價、 變賣或申請 法院拍賣并以所得款項優(yōu)先受償。根據(jù)此規(guī)定,似乎非常之公平、合理??梢坏┑盅喝瞬宦男袀鶆?,抵押權(quán)人到底如何實現(xiàn)其他

8、項權(quán)呢?例如產(chǎn)權(quán)證掌握在抵押人手中,根據(jù)擔保法規(guī)定必須通過雙方協(xié)商才可以處理抵押物,那么一旦出現(xiàn)抵押人惡意不配合(如聲稱其權(quán)利證書丟失),或失蹤、死亡的情形,雙方根本無法協(xié)商時,那么抵押權(quán)人的抵押權(quán)如何實現(xiàn)呢?必須通過法院的訴訟程序嗎?而且,就算抵押權(quán)人可以憑借房屋他項權(quán)證實現(xiàn)抵押權(quán),但手里壓著很多不能還款的房子,要去變現(xiàn),拍賣,變賣,去找人收購,在變現(xiàn)過程中的人力、物力、財力使自身的經(jīng)營業(yè)務發(fā)生偏離,對抵押權(quán)人來說,這樣的成本是不是太高了呢?這對抵押權(quán)人來講,是不是有失公平呢?再者,產(chǎn)權(quán)證掌握在抵押人手中,根據(jù)擔保法第53條的法律規(guī)定,抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán),首先要與抵押人進行協(xié)商,協(xié)商是實現(xiàn)

9、抵押權(quán)的必經(jīng)程序;協(xié)商不成的,抵押權(quán)人只能向人民法院起訴, 通過法院實現(xiàn)抵押權(quán),抵押權(quán)人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。也就是說,一旦我們和抵押人達不成協(xié)議,那么我們只有唯一一條實現(xiàn)抵押權(quán)的途徑,那就是向法院提起訴訟程序。就此規(guī)定,筆者認為其本身就是不正確的。下面幾種情形即可予以證明:1、我國民法實行的是“私法自治” “意思自治”原則,在私法關(guān)系中,強調(diào)主體的意思表示,減少國家干預。當事人之間訂立的合同,按照有約定依約定,“無約定從法定”和“約定大于法定”的一般民法原理,只要是在法律許可的范圍內(nèi)自愿達成的雙方約定,就是雙方之間的法律,對雙方均有約束力,即約定大于法定,但以不損害公

10、共利益為限。所以,抵押權(quán)人和抵押人雙方可以在擔保合同中約定,在一方不履行其合同債務時,雙方可以通過拍賣、變賣、折價的方式處理抵押物,實現(xiàn)抵押權(quán)。這樣,不但加快抵押物的流轉(zhuǎn)速度,也可以減 少實現(xiàn)抵押權(quán)的成本。2、抵押權(quán)人和抵押人雙方可以通過仲裁方式解決糾紛。根據(jù)我國仲裁法的規(guī)定:“平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛,可以仲裁?!薄爱斒氯诉_成仲裁協(xié)議的, 一方向人民法院起訴的, 人民法院不予受理。”所以根據(jù)仲裁的排他 性,一旦當事人雙方選擇了仲裁方式解決糾紛即排除了法院的管轄權(quán)。就此,若抵押權(quán)人和抵押人雙方在抵押合同中約定采用仲裁的方式處理其糾紛,那么也就排除擔保法

11、將法院作為唯一解決糾紛途徑的規(guī)定。3、 抵押權(quán)人和抵押人雙方事先對抵押合同進行了公證,即此合同若經(jīng)公證機關(guān)賦予公證效力的債權(quán)文書,那么當事人可以憑借公證的執(zhí)行證書直接向人民法院申請強制執(zhí)行,不經(jīng)訴訟程序即直接進入法院的執(zhí)行程序。根據(jù)我國公證暫行條例第24條的規(guī)定,經(jīng)過公證處公證證明有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書,是指國家公證機關(guān)根據(jù)當事人的申請,對于借款合同、還款協(xié)議等文書,經(jīng)審查核實認為無疑義的,對債權(quán)文書進行公證,并依法賦予其強制執(zhí)行效力,債務人不履行公證文書規(guī)定的義務時,債權(quán)人即可不經(jīng)過訴訟程序,而直接向有管轄權(quán)的人民法院申請強制執(zhí)行的證明活動。中華人民共和國民事訴訟法第 218條也明確將公證

12、機關(guān)依法賦予強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書納入可直接執(zhí)行的程序中??梢?,對經(jīng)公證 機關(guān)賦予強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書,人民法院可以裁定予以執(zhí)行。申請人可以持這一文書,直接申請法院強制執(zhí)行,無須再經(jīng)起訴、受理、審理、判決、一審、二審諸程序。(二)將他項權(quán)證書放在抵押權(quán)人處,也會給抵押人帶來不便當前銀行作為抵押權(quán)人考慮到現(xiàn)行的規(guī)定并不利于保護其抵押權(quán)的實現(xiàn),所以絕大多數(shù)銀行在進行房屋抵押時,均要求抵押人將其所有權(quán)證書和他項權(quán)證書一并交由銀行保管,一旦當?shù)盅喝瞬宦男袀鶛?quán), 銀行即可通過其所持的兩項權(quán)利證書, 實現(xiàn)其債權(quán)。但這種方式對抵押 人來講,又是否公平、合理呢?對于銀行的此種做法,我們又該如何評價呢?銀行作

13、為抵押權(quán)人,在收取房屋他項權(quán)證后,再收取房屋所有權(quán)證,對抵押人來說,會給抵押人的生產(chǎn)、交易、生活帶來一定的不便。例如子女入讀房屋所在地段的小學,需出示房屋所有權(quán)證原件;被選舉為業(yè)主委員會委員后,到房管局備案,業(yè)主又需出示房 屋所有權(quán)證證明自己的身份;當房屋出租時,承租人想通過房屋所有權(quán)證確定其房屋 所有人的身份等等。此外,房屋所有權(quán)證是房主對房屋所有權(quán)的憑證,即使房屋進行了 抵押,抵押人作為房屋的所有權(quán)人仍對房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利,只不過此時其處分權(quán)受到了限制。況且,沒有房屋所有權(quán)證的房主在法律上是不受保護的。所以,抵押 權(quán)人在辦理完抵押手續(xù)后, 扣留房屋所有權(quán)證的,其實是剝奪房屋所有

14、權(quán)人權(quán)利的表現(xiàn)。四尋找權(quán)利的平衡點:對平衡各方權(quán)益的建議任何良好法律制度的構(gòu)建都必須尋求其內(nèi)部權(quán)利義務關(guān)系的平衡。一旦發(fā)生糾紛,法律就要權(quán)衡當事人雙方的利益,保證其利益平衡,從而維護市場的交易安全和保證交易的順利進行。但對于房屋抵押 房屋所有權(quán)證到底由誰保管的問題,通過上述我們的分析,根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定和實踐中的做法,都不能很好的維護雙方當事人的權(quán)利平衡,那么我們能否尋找到雙方權(quán)利的平衡點呢?就此,筆者提出以下兩點建議。(一)立法層面:一方面,由于我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)對權(quán)利證書究竟放在哪方保管尚沒有明確的規(guī)定,而是在國務院部門規(guī)章中予以規(guī)定,而部門規(guī)章的效力較低, 部門規(guī)章效力低的現(xiàn)實直接造成

15、了其適用范圍和力度的不足。所以,需要國家通過立法來彌補此處的空白, 給予明確的法律規(guī)定,以更好的維護雙方當事人的利益,完善我國的擔保制度。另一方面,在我國物權(quán)法中應明確規(guī)定抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時無須通過訴訟的方式,抵押權(quán)人只要提出了抵押權(quán)登記簿的副本即可直接申請法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn),法院僅進行形式審查, 以保證快速、便捷的實現(xiàn)抵押權(quán)人的抵押權(quán),加快抵押物的流轉(zhuǎn)。如果債務人或者抵押人對于抵押權(quán)以及被擔保的債權(quán)是否存在等實體法律關(guān)系有異議,應當提起異議之訴,或者由抵押人對債權(quán)人、債務人合并提起抵押權(quán)不存在之訴。(二)行政管理層面:權(quán)利憑證可由房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)進行保管,并出具保管證明。根據(jù)上述分析

16、,抵押的權(quán)利憑證放在抵押人和抵押權(quán)人處都存在一定的弊端和不便,那么我們能否通過某一中間機關(guān)來解決此問題呢?筆者認為,房地產(chǎn)管理部門作為抵押登記的主管機關(guān)是解決雙方利益平衡的最佳權(quán)利平衡點。房地產(chǎn)管理部門作為第三方當事人保管房屋所有權(quán)證可以同時保護抵押權(quán)人和抵押人雙方的利益,有效地維護抵押權(quán)人、 抵押人的合法權(quán)益。一方面,抵押人的設立抵押之后,進行他項權(quán)標注,自己保管無實際用途,抵押人此時對其房屋只有占有、使用、收益權(quán),其處分權(quán)受限。一旦遺失,不光要補辦所有權(quán)證,還要 重簽抵押合同補辦他項權(quán)證。補辦所有權(quán)證、他項權(quán)證手續(xù)繁瑣, 且同時給抵押權(quán)人也帶來很多麻煩。針對抵押人有可能需要使用房屋所有權(quán)證的情形,建議房地產(chǎn)管理部門在保管產(chǎn)權(quán)證的同時,給抵押人出具一份房產(chǎn)證保管證明,此份行政機關(guān)的證明, 具有完全的證明效力,足以解決抵押人在實踐中需要房產(chǎn)證的情況。另一方面,抵押權(quán)人在登記機關(guān)設有他項權(quán)后,希望權(quán)利得到充分的保證。若把房屋所有權(quán)證放在房地產(chǎn)管理部門這樣具有政府公信力的行政機關(guān),抵押權(quán)人抵押權(quán)也可以較為容易

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