安置房物業(yè)管理

1、*三位一體：安置房小區(qū)物業(yè)管理的新模式徐月秋安置房小區(qū)的物業(yè)管理是城市化推進以來全區(qū)各級普遍關注的一 個重大民生問題， 怎樣管、 管什么、 誰來管， 理 論方面的研究從未中斷， 但現(xiàn)實中反映出來的思想認識的排斥現(xiàn)象，管理機制的滯后現(xiàn)象， 配套 設施的短腿現(xiàn)象，一直沒有得到很好解決。蠡園開發(fā)區(qū)經(jīng)過探索實踐， 走出了一條社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、專業(yè)物業(yè)公司 “三位一體 ”管理的 新路子，不僅理順了方方面面的關系，而且真正做到了為民惠民利民。一、主要做法蠡園開發(fā)區(qū)組建了具有獨立法人資質(zhì)的潤和物業(yè)服務有限公司，分設 7 個物業(yè)管理站和 2 個物業(yè)管理處。 物業(yè)從業(yè)人員 218 人，接管住宅 面積130

2、.8萬川，其中，隱秀苑小區(qū) 30萬譏 2462戶；湖濱苑小區(qū) 10.6 萬川、806戶。從2009年5月1日起，開發(fā)區(qū)安置小區(qū)物業(yè)管理工作全 面由潤和物業(yè)公司移交社區(qū)，實施條塊結合、統(tǒng)分結合的管理機制。針 對本地區(qū)的現(xiàn)實狀況，推行社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司“三位一體 ”管理新的運作模式，具體有以下五個特征：1 、創(chuàng)新模式，下移重心，增強物業(yè)管理的工作針對性。開發(fā)區(qū)各 社區(qū)設立物業(yè)管理站，作為潤和物業(yè)公司的分支機構。對內(nèi)物業(yè)管理站人、財、物統(tǒng)一由各社區(qū)全權負責管理，對外潤和物業(yè)公司在法律主體 上和業(yè)務歸口上為各管理站承擔責任。各物業(yè)管理站在社區(qū)的領導下對本安置小區(qū)的保潔、保安、保綠、保修等

3、日常管理、物業(yè)費收繳、違章 違規(guī)行為處置等均應履行好自己的職能。2、優(yōu)化配置，平衡資金，增強物業(yè)管理工作的基礎性。安置小區(qū) 物業(yè)管理移交社區(qū)原則上要做到物業(yè)收支基本平衡。對于收支缺口，開 發(fā)區(qū)按照小區(qū)的規(guī)模以優(yōu)惠條件配置商業(yè)店面房， 以店面房租金進行彌 補。同時，根據(jù)各社區(qū) “兩整兩創(chuàng) ”和物業(yè)管理站工作達標驗收情況，年 終一次性給予各管理站下發(fā)考核獎。 各社區(qū)可以根據(jù)物業(yè)管理站的收支 狀況靈活掌握。 原物業(yè)公司未收足的物業(yè)管理費部分作為應收款 （債權） 無償劃撥物業(yè)管理站。各社區(qū)物業(yè)管理站的財務收支獨立核算，自負盈 虧。3、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，有償服務，增強物業(yè)管理工作的專業(yè)性。社區(qū)物業(yè) 管理站與潤和

4、物業(yè)公司的業(yè)務實施統(tǒng)分結合。 原則上電梯維修、房屋修 理、綠化管理、垃圾清運、化糞池清坑等需專門設備和專業(yè)技術的業(yè)務 由潤和物業(yè)公司以低于市場價的優(yōu)惠條件為各社區(qū)物業(yè)管理站提供有 償服務，潤和物業(yè)公司和各社區(qū)物業(yè)管理站以服務合同的形式互相約 束。保潔、保安等日常管理工作和維修工作由各管理站根據(jù)本小區(qū)的特 點和上級管理機構的規(guī)定各自實施，潤和物業(yè)公司予以相關業(yè)務指導。4、配強人員，提升能力，增強物業(yè)管理工作的實效性。各社區(qū)物 業(yè)管理站站長由社區(qū)副書記或副主任兼任，原則上要求專職管理， 潤和 物業(yè)公司各安置小區(qū)物業(yè)管理人員根據(jù)現(xiàn)有崗位整體移交到各物業(yè)管 理站。物業(yè)管理站招聘物業(yè)人員時優(yōu)先安置轄區(qū)內(nèi)

5、“ 4045”人員，經(jīng)培訓后進入物業(yè)管理行業(yè)， 潤和物業(yè)公司先后兩次舉辦了培訓班， 對站長（經(jīng) 理）及管理人員進行培訓，對新職工舉行了 2 期培訓，從業(yè)人員素質(zhì)得 到較大幅度提高，物業(yè)管理站人才結構得到合理改善。5、改善配套，歸集基金，增強物業(yè)管理工作的長遠性。開發(fā)區(qū)做 好維修基金的歸集工作， 凡是當年已交付使用的農(nóng)居房都力爭歸集好維 修基金，繳市物業(yè)管理中心，設立專戶，專項存儲，按規(guī)定有計劃合理 使用基金利息；積極妥善解決農(nóng)民安置房 “兩證”的辦理。對房屋大修理 基金、電梯更新基金的歸集采用分期支付的形式，制訂好付款計劃，每 年列入財政預算， 由此解決因拖欠基金而帶給物業(yè)管理的相關問題；對

6、在建工程完善相關制度，確?；鸬念A留，不被挪作它用；對原小區(qū)的 配套設施統(tǒng)一檢修、維護、改善，確保正常使用功能的發(fā)揮。二、初顯成效蠡園開發(fā)區(qū)安置小區(qū)物業(yè)工作下移社區(qū)來，由于方案周密，操作程 序清晰，實施迅速，加上各有關部門協(xié)調(diào)配合到位，目前已經(jīng)逐步理順 了領導、管理、服務的關系，各級崗位職責明確，各物業(yè)工作站展開工 作正常有序，社區(qū)物業(yè)管理成效初顯。1、社區(qū)工作積極性明顯高漲。原物業(yè)公司和社區(qū)是兩個不同的單 位，盡管有聯(lián)系有配合，但關系不是十分緊密。下移后，小區(qū)物業(yè)管理 主要由社區(qū)承擔， 并由副書記或副主任兼任站長， 變原來的代管為現(xiàn)在 的直管，更加便于為本小區(qū)解決“ 4050 人”員就業(yè)問題

7、，同時直接促進了社區(qū)的工作熱情更為高漲，處理解決業(yè)主的問題更為及時和到位， 社區(qū) 居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司 “三位一體 ”的模式運行更加順暢。2、物業(yè)管理體制機制逐步理順。社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司緊緊圍繞 “三位一體 ”管理各方的工作職責開展工作， 使小區(qū)的管理日益 向全覆蓋、立體化、動態(tài)化發(fā)展，同時也推動了社區(qū)各項工作的開展。社區(qū)物業(yè)管理站、 物業(yè)公司配合， 形成了由社區(qū)物業(yè)管理站和物業(yè)公司 組成的聯(lián)系協(xié)作機制，通過彼此間良好的協(xié)作與配合， 及時解決服務過 程中發(fā)現(xiàn)的問題， 共同為社區(qū)居民服務。 社區(qū)物業(yè)管理站通過發(fā)揮政府 與百姓間的橋梁紐帶作用，做好群眾意見的收集和反饋工作， 與相關部

8、 門銜接，及時整改，改善管理舉措，提高服務質(zhì)量，及時協(xié)調(diào)管理過程 中的新問題，協(xié)商處理辦法。3、業(yè)主參與管理主動性明顯增強。由于物業(yè)管理關系理順了，社 區(qū)、物業(yè)和業(yè)主的溝通增加了，物業(yè)與業(yè)主關系更為融洽，業(yè)主們普遍 認為物業(yè)下移的管理模式對他們的利益更有保障， 嘗到了甜頭，得到了 好處。因此業(yè)主們從思想觀念上有了改變，紛紛自覺主動參與小區(qū)的物 業(yè)管理工作。主動提建議、出主意、想辦法，積極加入小區(qū)物業(yè)管理隊 伍，成為一支編外管理的力量。同時，小區(qū)業(yè)委會也更為積極地參與管 理，經(jīng)常與社區(qū)和物業(yè)溝通磋商，為管好小區(qū)，服務好業(yè)主獻計獻策。4、物業(yè)服務標準質(zhì)量不斷提高。物業(yè)管理站加大對物業(yè)管理從業(yè) 人員

9、的管理力度， 將所有的規(guī)章制度統(tǒng)一上墻并建立臺賬， 廣泛接受居 民監(jiān)督，同時繼續(xù)加大物業(yè)整頓力度，加大行政管理力度。對不認真履 行物業(yè)服務、管理水平低、服務質(zhì)量不到位的物業(yè)人員給予相關處理。 嚴格實行了定崗、定責、定標準，重新整合人力資源，優(yōu)化人員組合， 落實服務站長責任制，并制定詳細的考核標準及嚴格的獎懲辦法， 每月 實施考評，待遇與工資掛鉤，使得物業(yè)管理機構內(nèi)部責任更加明確，職 責更加具體， 干 部職工的工作責任心明顯增強，工作效率有了顯著提高。三、當前各安置小區(qū)存在的共性問題*物業(yè)管理工作是一項社會性、綜合性系統(tǒng)工作，千頭萬緒，牽動著千家萬戶老百姓的心，應該得到全社會的關心和支持。反觀全

10、區(qū)面上的現(xiàn)狀，大多數(shù)農(nóng)民身份轉變后， 并沒有像真正的市民一樣去了解、 接受、 參與物業(yè)管理， 導致有的安置小區(qū)內(nèi)涵與外觀很不協(xié)調(diào)，存在較大反差，最突出的共性問題有：1、部份居民思想觀念舊。一些新市民受傳統(tǒng)散居村落影響，缺乏整體意識，個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公 共設施不能正常使用；缺少對房屋結構安全的相關知識，少數(shù)業(yè)主認為 房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無所顧忌地在自己的小天地里，私拆亂 改；對集中居住的新建小區(qū)不適應，一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停 車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其他業(yè)主的合法權益；老 的生活習慣一時難以改變，垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)

11、大型 寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見，與現(xiàn)代居住環(huán)境不相符。2、物業(yè)組織機構運作難。物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權 利，自覺參與到小區(qū)管理中去。而很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點， 造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在入住幾年后仍沒有組建業(yè)主委員 會；個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決， 為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患；另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委 員會的成立比較漠然，未按照物業(yè)管理條例要求發(fā)揮應有的組織、 指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。3、業(yè)主服務消費意識淡。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來的村莊搬遷到

12、新建小區(qū)， 對物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務本身就是一 種商品。消費享受服務的意識不強，沒有繳納物業(yè)服務費的概念。業(yè)主 不交費的借口眾多，保潔不滿意、修理不及時、巡邏不勤快、綠化不到 位等。甚至有的人沒有任何理由拒交物業(yè)服務費。就想“搭車消費 ”，用別人的錢享受自己的服務，加上現(xiàn)有法律對欠費現(xiàn)象缺少相關整治舉 措，效仿的人越來越多，直接后果就是導致服務質(zhì)量下降，于是更多業(yè) 主不愿交物業(yè)費，形成惡性循環(huán)。4、工程質(zhì)量遺留問題轉嫁多。安置小區(qū)通過綜合驗收，向業(yè)主交房時還存在一些遺留問題。如區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、相關配套等設施未 完工，影響業(yè)主入??；房屋外墻、飄窗、陽臺滲漏等，引發(fā)業(yè)主不滿；

13、電子對講門、監(jiān)控設備存在故障，招來業(yè)主指責。工程質(zhì)量遺留問題很 難及時得到根本解決，這些問題帶到業(yè)主入住階段，業(yè)主往往很難直接 與建設單位打交道， 多數(shù)業(yè)主理解為房屋質(zhì)量以及安置前的有關承諾沒 有兌現(xiàn)， 責任應由物業(yè)公司承擔， 并往往以此為衡量物業(yè)公司服務效果 的重要指標， 從而很容易將矛盾轉嫁給物業(yè)公司，給物業(yè)管理帶來相當大的壓力。四、加強全區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理幾點建議1、要在體制機制上樹好模式，培養(yǎng)能夠適應市場變化的優(yōu)勢物業(yè) 公司。在體制方面，要通過總結經(jīng)實踐檢驗的成功經(jīng)驗，摸索出一套適 合本小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務公開、財務公開， 物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相

14、互支持的管理機制。同時，*要全力做好公共部位維修資金的收繳工作， 為小區(qū)的長遠發(fā)展提供資金 保障。2、要在人員配置上把好關口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè) 服務。一是選拔聘任一批責任心強、業(yè)務素質(zhì)好的人員充實到物業(yè)管理 一線隊伍；二是加強從業(yè)人員的崗位培訓， 提高他們依法履行職責能力； 三是提升人員素質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員要認真學習法律、規(guī)章、相關業(yè)務和 社區(qū)管理理論，開拓工作思路，在實踐中提高綜合知識的運用能力。3、要在強化管理上做好文章，建立能夠履行應盡職能的優(yōu)秀機構 隊伍。配強、配好下屬工作站、管理處、中轉站等管理人員，進一步調(diào) 整和設置好保安、衛(wèi)生保潔、維修、綠化養(yǎng)護等專業(yè)隊伍，并健全和完

15、 善物業(yè)管理各項規(guī)章制度，做到嚴格管理，規(guī)范操作。健全和落實目標 責任考核制，特別是加大收費管理力度，配強、配好收費員，嚴格實施 獎罰措施，做到獎罰分明，充分調(diào)動大家的工作積極性，提高凝聚力和 戰(zhàn)斗力。4、要在前期謀劃上打好基礎，營造能夠保障宜居生活的優(yōu)美居住 環(huán)境。根據(jù)本地區(qū)實際情況，針對不同小區(qū)物業(yè)的特點，有的放矢展開 物業(yè)管理工作。加強對新建小區(qū)進行綜合驗收工作。發(fā)現(xiàn)配套設施設備 不完善的小區(qū)，責令建設單位限期補建完善， 否則要對其進行經(jīng)濟處罰 并不準進入建設市場獲得新項目；認真抓好物業(yè)管理的前期介入工作。 對正在建設的住宅小區(qū)，要從規(guī)劃設計、施工安裝、配套建設和綜合驗 收入手，做到提前介入，主動參與，積極監(jiān)督。確保規(guī)劃安排中的配套 設施設備同步施工、同步建設，使管理與建設齊頭并進。積極利用