商品房合同免責(zé)條款

1、商品房合同免責(zé)條款在商品房預(yù)售中，即常常浮現(xiàn)此種情形：商品房開發(fā)商籍自己雄厚資本及專業(yè)學(xué)問制定一些對(duì)購房人不公正的免責(zé)條款，如免除延期交房責(zé)任條款、免除房屋質(zhì)量責(zé)任條款等，傷害購房人的利益。那么如何熟悉這些條款的效力?在審判實(shí)踐中如何舉行審查?怎樣對(duì)免責(zé)條款舉行規(guī)制?本文按照合同法對(duì)免責(zé)條款的規(guī)定結(jié)合商品房預(yù)售的實(shí)際狀況，對(duì)以上問題舉行分析和探討，希翼能對(duì)審判實(shí)踐有所裨益。一、免責(zé)條款訂入商品房預(yù)售合同條件當(dāng)事人意思自治是民法的一項(xiàng)原則，在普通狀況下，法律對(duì)當(dāng)事人之間商議議定的條款并不加以過多干涉。但對(duì)合同中的免責(zé)條款，因?yàn)槠渌哂械奶貏e意義及對(duì)合同雙方權(quán)利義務(wù)的重要影響，各國(guó)法律普通都規(guī)定制

2、定免責(zé)條款的一方負(fù)有提請(qǐng)對(duì)方注重的義務(wù)，且提請(qǐng)注重應(yīng)達(dá)到充分、合理的程度，以避開相對(duì)一方在不知情或不徹低理解的狀況下訂立合同。假如制訂免責(zé)條款的一方未盡到提請(qǐng)注重的義務(wù)，則該免責(zé)條款視為未訂入合同，不得成為合同的一部分，因而不對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力。那么，怎樣才是充分、合理的提請(qǐng)注重呢?可以從以下幾個(gè)方面舉行分析：(一)文件的外型?！拔募庑晚氂枞艘栽撐募d有足以影響當(dāng)事人權(quán)益之約款之印象，否則相對(duì)人收到該文件根本不予閱讀，用法人之提請(qǐng)注重即不充分?！?見劉榮宗著定型化契約論文專輯第8頁，三民書局1988年版。)也就是說，訂立免責(zé)條款的文件應(yīng)足以使當(dāng)事人明了其性質(zhì)，熟悉到它是合同的一部分。假如文件

3、的外型未作到這一點(diǎn)，則其中的條款不能被視為訂入合同。如：銷售商在廣告中登載"房一售出，概不退換"，在房屋圖紙上標(biāo)注"本公司對(duì)因施工單位責(zé)任造成的質(zhì)量問題不擔(dān)當(dāng)任何責(zé)任"，在辦公地點(diǎn)張貼的寫有"對(duì)非因本公司緣由造成的延期交房，本公司不擔(dān)當(dāng)任何責(zé)任"內(nèi)容的告示等。因?yàn)檫@些廣告、房屋圖紙、告示的外型不足以使購房者明白其性質(zhì)，因此假如雙方在書面合同中并沒有特殊解釋其為合同的一部分，則這些廣告、房屋圖紙、告示中的免責(zé)內(nèi)容不得作為合同的組成部分。(二)提請(qǐng)注重的辦法。提請(qǐng)注重可以實(shí)行個(gè)別提請(qǐng)注重和張

4、貼公告的方式。在商品房預(yù)售中，應(yīng)以個(gè)別提請(qǐng)注重為原則，除非特殊狀況，售房方不得實(shí)行張貼公告方式制定免責(zé)條款，否則，視為未盡到提請(qǐng)注重義務(wù)。(三)清楚明了的程度。即提請(qǐng)注重所用法的語言文字必需清楚，明了，不得用法模糊不清的語言文字，否則，不得作出對(duì)相對(duì)一方不利的說明。假如在合同中的免責(zé)條款所用法的字體過小、打印不清，或位于合同書中不易被注重的位置，也不能認(rèn)為是清楚明了。(四)提請(qǐng)注重的時(shí)光。免責(zé)條款必需在合同訂立之前出示，提請(qǐng)注重也必需于合同訂立之前完成，假如是在合同訂立之后出示，除非相對(duì)人予以認(rèn)可，否則不能認(rèn)為訂入合同。如商品房銷售商在預(yù)售合同訂立后作出的有關(guān)免責(zé)事項(xiàng)的規(guī)定，即屬此類狀況，除非

5、購房者予以認(rèn)可，否則，不能成為合同組成部分。(五)提請(qǐng)注重的程度。提請(qǐng)注重應(yīng)達(dá)到普通人能理解的程度。假如免責(zé)條款中有常人不知曉的術(shù)語，訂立者應(yīng)作出說明。 在商品房預(yù)售中，普通房地產(chǎn)銷售商均采納定式合同，或稱標(biāo)準(zhǔn)合同，合同內(nèi)容固定，適用于全部購房者。購房者對(duì)合同內(nèi)容只能表示同意或不同意，沒有更多的商議余地。如訂立合同，對(duì)其中的免責(zé)條款也只能接受。在這種狀況下銷售商負(fù)有比在非定式合同中更為嚴(yán)格的提請(qǐng)注重義務(wù)。法院在審理此類案件時(shí)，應(yīng)對(duì)其中的免責(zé)條款做更為嚴(yán)格的審查。二、商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的效力免責(zé)條款訂入合同中并不等于固然有效，對(duì)免責(zé)條款的效力法律上有種種限制。它除應(yīng)符合法律關(guān)于合同效力的普

6、通規(guī)定外，還應(yīng)符合一些特別規(guī)定。對(duì)免責(zé)條款的法律限制體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)民事活動(dòng)的干預(yù)，其目的是為了庇護(hù)國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。在審理商品房預(yù)售合同糾紛時(shí)，法院應(yīng)對(duì)合同中的免責(zé)條款的效力舉行審查。在審查時(shí)，應(yīng)把握以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：(一)免責(zé)條款違背法律和社會(huì)公共利益的無效。我國(guó)民法通則第七條規(guī)定："民事活動(dòng)應(yīng)敬重社會(huì)公德，不得傷害社會(huì)公共利益，破壞國(guó)家經(jīng)濟(jì)方案，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。"這是對(duì)免責(zé)條款舉行限制的法律依據(jù)。因此，在預(yù)售商品房中，有上述內(nèi)容的免責(zé)條款無效。應(yīng)注重的是，這里所指的違背法律，是指違背法律的強(qiáng)行性規(guī)范，惟獨(dú)違背強(qiáng)行性規(guī)范的免責(zé)條款才為無效。(二)免責(zé)條款不得免除有意和重大過失責(zé)任。假如允許當(dāng)事人在合同中訂立免除有意或重大過失責(zé)任的條款，則無異于鼓舞當(dāng)事人不履行合同或不負(fù)責(zé)任地履行合同，這就與民法通則規(guī)定的誠實(shí)信用的原則相違反，且不符合合同訂立的目的。目前國(guó)外的立法對(duì)免除有意或重大過失責(zé)任的免責(zé)條