萬(wàn)科發(fā)展及戰(zhàn)略演變淺析(20)課件

1、來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載1萬(wàn)科發(fā)展及戰(zhàn)略演變淺析回顧萬(wàn)科發(fā)展經(jīng)歷及戰(zhàn)略變化簡(jiǎn)單分析戰(zhàn)略變化原因提出我們的建議楊東強(qiáng)、賴(lài)俊宇、潘京江、李書(shū)韻、徐鎮(zhèn)容、左學(xué)琴、孫 敏、韓 潔、龍 昱(組長(zhǎng))來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載2萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析1984年公司以年公司以“現(xiàn)代科教儀器展銷(xiāo)中心現(xiàn)代科教儀器展銷(xiāo)中心”的名的名稱(chēng)注冊(cè)，國(guó)營(yíng)性質(zhì)。開(kāi)發(fā)大陸專(zhuān)業(yè)視頻器材市場(chǎng)，成稱(chēng)注冊(cè)，國(guó)營(yíng)性質(zhì)。開(kāi)發(fā)大陸專(zhuān)業(yè)視頻器材市場(chǎng)，成為深圳市最大的進(jìn)口銷(xiāo)售商。營(yíng)業(yè)額一度占國(guó)家計(jì)劃為深圳市最大的進(jìn)口銷(xiāo)售商。營(yíng)業(yè)額一度占國(guó)家計(jì)劃外市場(chǎng)的外市場(chǎng)的60%。87年公司更名年公司更名“深圳現(xiàn)

2、代科儀中心深圳現(xiàn)代科儀中心”，與日本與日本SONY等公司建立了承銷(xiāo)關(guān)系。等公司建立了承銷(xiāo)關(guān)系。88年政府批準(zhǔn)年政府批準(zhǔn)股份化改組方案，定名股份化改組方案，定名“深圳萬(wàn)科股份有限公司深圳萬(wàn)科股份有限公司”。91年公司正式在深交所上市，是大陸首批公開(kāi)上市公年公司正式在深交所上市，是大陸首批公開(kāi)上市公司之一，代碼司之一，代碼“0002”?，F(xiàn)公司以經(jīng)營(yíng)住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。現(xiàn)公司以經(jīng)營(yíng)住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，并被評(píng)為為主，并被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)中國(guó)房地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)”之首。之首。來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載3萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析198419911993混沌期混沌期(無(wú)戰(zhàn)略無(wú)戰(zhàn)略)

3、 邊緣期邊緣期 (戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略形成) 調(diào)整期調(diào)整期 (戰(zhàn)略實(shí)施戰(zhàn)略實(shí)施)84年公司成立，年公司成立，經(jīng)營(yíng)辦公設(shè)備、經(jīng)營(yíng)辦公設(shè)備、視頻器材視頻器材87年興辦工業(yè)年興辦工業(yè)88年進(jìn)入房地產(chǎn)年進(jìn)入房地產(chǎn)90年，初步形年，初步形成商貿(mào)、工業(yè)、成商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)、文化房地產(chǎn)、文化傳播四大經(jīng)營(yíng)傳播四大經(jīng)營(yíng)架構(gòu)架構(gòu)91年確定綜合年確定綜合商社發(fā)展模式商社發(fā)展模式93年否定原模年否定原模式，確立城市式，確立城市居民住宅為主居民住宅為主導(dǎo)業(yè)務(wù)導(dǎo)業(yè)務(wù)97年轉(zhuǎn)讓屬下年轉(zhuǎn)讓屬下工業(yè)項(xiàng)目工業(yè)項(xiàng)目98年轉(zhuǎn)讓屬下年轉(zhuǎn)讓屬下廣告公司廣告公司2001年轉(zhuǎn)讓屬年轉(zhuǎn)讓屬下萬(wàn)佳百貨，下萬(wàn)佳百貨，資源集中于房資源集中于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)地產(chǎn)

4、業(yè)務(wù)來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載4萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析5.75.71 11818141466.166.138380 01010202030304040505060607070198419841988198819921992營(yíng)業(yè) 收入 ( 千萬(wàn))營(yíng)業(yè) 收入 ( 千萬(wàn))關(guān)聯(lián)公司數(shù)目( 個(gè))關(guān)聯(lián)公司數(shù)目( 個(gè))來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載5萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析所有項(xiàng)目規(guī)模都很小，市場(chǎng)占有率極低。所有項(xiàng)目規(guī)模都很小，市場(chǎng)占有率極低。面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)不得不不惜血本，等到品牌面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)不得不不惜血本，等到品牌打響，成本也上去了，這時(shí)想追加投資擴(kuò)大打響，成本也上去了

5、，這時(shí)想追加投資擴(kuò)大規(guī)模，集團(tuán)的資金和人才儲(chǔ)備卻無(wú)法滿(mǎn)足，規(guī)模，集團(tuán)的資金和人才儲(chǔ)備卻無(wú)法滿(mǎn)足，各分公司被迫繼續(xù)小打小鬧。各分公司被迫繼續(xù)小打小鬧。業(yè)務(wù)不穩(wěn)定，企業(yè)短期贏利掩蓋了缺乏長(zhǎng)業(yè)務(wù)不穩(wěn)定，企業(yè)短期贏利掩蓋了缺乏長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展動(dòng)力的隱患。期持續(xù)發(fā)展動(dòng)力的隱患。來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載6萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析營(yíng)業(yè)額貿(mào)易及商貿(mào)易及商業(yè)業(yè)86%86%房地產(chǎn)房地產(chǎn)3%3%投資及其投資及其他他1%1%工業(yè)工業(yè)8%8%娛樂(lè)及廣娛樂(lè)及廣告告2%2%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)娛樂(lè)及廣娛樂(lè)及廣告告2%2%工業(yè)工業(yè)17%17%投資及其投資及其他他22%22%房地產(chǎn)房地產(chǎn)43%43%貿(mào)易及商貿(mào)易及商業(yè)業(yè)1

6、6%16%88-93年萬(wàn)科東一榔頭西一棒年萬(wàn)科東一榔頭西一棒,凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率連年保持凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率連年保持20%以上，以上，但實(shí)際上業(yè)務(wù)并不穩(wěn)定、沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。但實(shí)際上業(yè)務(wù)并不穩(wěn)定、沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。91-93年中國(guó)又進(jìn)入泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代。年中國(guó)又進(jìn)入泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代。市場(chǎng)中充滿(mǎn)了對(duì)暴利的躁動(dòng)，但王石開(kāi)始了對(duì)萬(wàn)科戰(zhàn)略的思考。市場(chǎng)中充滿(mǎn)了對(duì)暴利的躁動(dòng)，但王石開(kāi)始了對(duì)萬(wàn)科戰(zhàn)略的思考。來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載7萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力預(yù)計(jì)增長(zhǎng)率房地產(chǎn)貿(mào)易及商業(yè)工業(yè)娛樂(lè)及廣告投資及其他高高低低來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載8萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析進(jìn)入壁壘退

7、出壁壘房地產(chǎn)進(jìn)出口貿(mào)易零售業(yè)股權(quán)投資低高高來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載9萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析93年年1月，萬(wàn)科上海務(wù)虛會(huì)決定放棄綜合商社模式，提出加月，萬(wàn)科上海務(wù)虛會(huì)決定放棄綜合商社模式，提出加速資本積累迅速形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模的方針，確立城市居民住宅為速資本積累迅速形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模的方針，確立城市居民住宅為主導(dǎo)業(yè)務(wù)。主導(dǎo)業(yè)務(wù)。萬(wàn)科實(shí)際戰(zhàn)略調(diào)整包括：萬(wàn)科實(shí)際戰(zhàn)略調(diào)整包括：a、從多元化經(jīng)營(yíng)向?qū)I(yíng)房地產(chǎn)集中；、從多元化經(jīng)營(yíng)向?qū)I(yíng)房地產(chǎn)集中；b、從多品種經(jīng)營(yíng)向住宅集中；、從多品種經(jīng)營(yíng)向住宅集中；c、投放資源由、投放資源由12個(gè)城市向北京個(gè)城市向北京.上海上海.深圳深圳.天津集中。天津集中。

8、94年年3月，君安證券公開(kāi)向萬(wàn)科提出改革倡議：月，君安證券公開(kāi)向萬(wàn)科提出改革倡議：收縮工業(yè)、貿(mào)易、股權(quán)投資收縮工業(yè)、貿(mào)易、股權(quán)投資保留文化公司保留文化公司全力發(fā)展和充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全力發(fā)展和充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載10萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析012345619801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020011980年，我國(guó)城鎮(zhèn)年建設(shè)住房第一次超過(guò)1億平方米1993年城鎮(zhèn)年建設(shè)住房超過(guò)2億平方米1996年建設(shè)住房超過(guò)3億平方米1998年高達(dá)

9、4.7億平方米預(yù)計(jì)21世紀(jì)前20年，每年需新建住房4.86億至5.49億平方米來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載11萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析1731873013312531050100150200250300350199419972000凈利潤(rùn)( 百萬(wàn))全資附屬公司( 個(gè))來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載12萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析營(yíng)業(yè)額零售零售36%36%房地產(chǎn)房地產(chǎn)63%63%其他其他1%1%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)其他其他12%12%房地產(chǎn)房地產(chǎn)43%43%零售零售9%9%93-96年，國(guó)家緊縮銀根，股市暴跌。年，國(guó)家緊縮銀根，股市暴跌。96-98年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速減緩，年，國(guó)民

10、經(jīng)濟(jì)增速減緩，經(jīng)濟(jì)低迷，通貨緊縮。但經(jīng)濟(jì)低迷，通貨緊縮。但93-98年間年間 萬(wàn)科逐步走上專(zhuān)業(yè)化道路，利潤(rùn)萬(wàn)科逐步走上專(zhuān)業(yè)化道路，利潤(rùn)穩(wěn)步增長(zhǎng)、凈資產(chǎn)收益率穩(wěn)步下降到穩(wěn)步增長(zhǎng)、凈資產(chǎn)收益率穩(wěn)步下降到10%左右的合理水平。萬(wàn)科的穩(wěn)左右的合理水平。萬(wàn)科的穩(wěn)步發(fā)展讓股東、管理層和員工心里有了底。步發(fā)展讓股東、管理層和員工心里有了底。來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載13萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力預(yù)計(jì)增長(zhǎng)率房地產(chǎn)零售業(yè)投資及其他低低高高 經(jīng)過(guò)調(diào)整，毫無(wú)意經(jīng)過(guò)調(diào)整，毫無(wú)意義的義的“萬(wàn)科萬(wàn)科”已經(jīng)變成已經(jīng)變成了了“城市花園城市花園”和和“萬(wàn)萬(wàn)佳百貨佳百貨”的代名詞。萬(wàn)的代名詞。萬(wàn)科地產(chǎn)

11、被視為中國(guó)住宅科地產(chǎn)被視為中國(guó)住宅地產(chǎn)第一品牌，萬(wàn)佳百地產(chǎn)第一品牌，萬(wàn)佳百貨也雄居廣東零售行業(yè)貨也雄居廣東零售行業(yè)銷(xiāo)售總額首位。銷(xiāo)售總額首位。2001年年萬(wàn)科將萬(wàn)佳轉(zhuǎn)讓給華潤(rùn)萬(wàn)科將萬(wàn)佳轉(zhuǎn)讓給華潤(rùn)公司，最終完成其由多公司，最終完成其由多元化公司向?qū)I(yè)住宅地元化公司向?qū)I(yè)住宅地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)變。產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)變。來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載14萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析財(cái)務(wù)狀況：財(cái)務(wù)狀況：2000年末總資產(chǎn)年末總資產(chǎn)56.2億，凈資產(chǎn)億，凈資產(chǎn)29.1億，資產(chǎn)負(fù)債率億，資產(chǎn)負(fù)債率47%(行業(yè)行業(yè)平均平均70%)?？蓜?dòng)用資金約?？蓜?dòng)用資金約7億。股權(quán)分散，使得融資渠道十分狹小。億。股權(quán)分散，

12、使得融資渠道十分狹小。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：2000年樓盤(pán)竣工年樓盤(pán)竣工53.6萬(wàn)平方，結(jié)算銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方，結(jié)算銷(xiāo)售面積54萬(wàn)平方。住宅地萬(wàn)平方。住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售收入產(chǎn)銷(xiāo)售收入24.5億，比億，比99年增長(zhǎng)年增長(zhǎng)24%，但應(yīng)收帳款僅增加，但應(yīng)收帳款僅增加3.5%。物業(yè)管理率先。物業(yè)管理率先通過(guò)通過(guò)ISO9002第三方國(guó)際認(rèn)證。第三方國(guó)際認(rèn)證?！俺鞘谢▓@城市花園”成為優(yōu)秀住宅品牌。成為優(yōu)秀住宅品牌。土地儲(chǔ)備：土地儲(chǔ)備：2000年土地儲(chǔ)備年土地儲(chǔ)備450萬(wàn)平方，預(yù)計(jì)萬(wàn)平方，預(yù)計(jì)2001年新增年土地儲(chǔ)備年新增年土地儲(chǔ)備300萬(wàn)萬(wàn)平方。預(yù)計(jì)平方。預(yù)計(jì)3年內(nèi)需用年內(nèi)需用30億補(bǔ)充土地。億補(bǔ)充土地。組織管理：組

13、織管理：形成了以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心的管理總部，新設(shè)立了設(shè)計(jì)部工程形成了以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心的管理總部，新設(shè)立了設(shè)計(jì)部工程部、物業(yè)管理部，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都得到了有效控制。新設(shè)立了信息部、物業(yè)管理部，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都得到了有效控制。新設(shè)立了信息中心，使集團(tuán)內(nèi)外的信息資源進(jìn)入全面整合和共享階段。中心，使集團(tuán)內(nèi)外的信息資源進(jìn)入全面整合和共享階段。企業(yè)文化：企業(yè)文化：建立建立萬(wàn)科周刊萬(wàn)科周刊、 萬(wàn)科新聞網(wǎng)萬(wàn)科新聞網(wǎng)，并建立，并建立“人才是萬(wàn)科的人才是萬(wàn)科的資本；尊重客戶(hù)，讓客戶(hù)滿(mǎn)意；學(xué)習(xí)是一種生活方式；創(chuàng)新是生命之源資本；尊重客戶(hù)，讓客戶(hù)滿(mǎn)意；學(xué)習(xí)是一種生活方式；創(chuàng)新是生命之源”等理等理念。

14、念。來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載15萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析WOTS S 1、有明確的戰(zhàn)略；、有明確的戰(zhàn)略；2、良好的企業(yè)文化、優(yōu)秀的企業(yè)品牌；、良好的企業(yè)文化、優(yōu)秀的企業(yè)品牌；3、市場(chǎng)分析、定位、營(yíng)銷(xiāo)能力強(qiáng)；、市場(chǎng)分析、定位、營(yíng)銷(xiāo)能力強(qiáng)；4、物業(yè)管理水平較高；、物業(yè)管理水平較高；5、建立、建立A-house系統(tǒng)，有效控制采購(gòu)成本。系統(tǒng)，有效控制采購(gòu)成本。來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載16萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析WOTSW 1、股權(quán)分散，決策難；、股權(quán)分散，決策難；2、土地獲取成本高；、土地獲取成本高；3、土地儲(chǔ)備少；、土地儲(chǔ)備少；4、與政府溝通不好；、與政府

15、溝通不好；5、融資渠道窄。、融資渠道窄。來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載17萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析WOTSO 1、住宅商品化、產(chǎn)業(yè)化政策出臺(tái)；、住宅商品化、產(chǎn)業(yè)化政策出臺(tái)；2、土地出讓政策的改變；、土地出讓政策的改變；3、住房金融改革、住房金融改革,既擴(kuò)大需求又扶持供給；既擴(kuò)大需求又扶持供給；4、國(guó)民收入增長(zhǎng)、國(guó)家人口增長(zhǎng)；、國(guó)民收入增長(zhǎng)、國(guó)家人口增長(zhǎng)；5、市場(chǎng)出現(xiàn)分化（中產(chǎn)階級(jí)增長(zhǎng)）。、市場(chǎng)出現(xiàn)分化（中產(chǎn)階級(jí)增長(zhǎng)）。來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載18萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析WOTST 1、政府參與低價(jià)房供應(yīng)；、政府參與低價(jià)房供應(yīng)；2、公司整體規(guī)模小、公司整體規(guī)

16、模小(市場(chǎng)占有率在深圳也僅市場(chǎng)占有率在深圳也僅5%)；3、入關(guān)后，原有管理、營(yíng)銷(xiāo)等優(yōu)勢(shì)喪失；、入關(guān)后，原有管理、營(yíng)銷(xiāo)等優(yōu)勢(shì)喪失；4、國(guó)內(nèi)、外競(jìng)爭(zhēng)者不斷加入。、國(guó)內(nèi)、外競(jìng)爭(zhēng)者不斷加入。來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載19萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析政政治、治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)體體制制改改革革公公平平機(jī)機(jī)制制完完善善收入結(jié)構(gòu)收入結(jié)構(gòu)層次差距層次差距公開(kāi)化，公開(kāi)化，收入量化收入量化度提高度提高需求層次化：需求層次化：高檔住房（企業(yè)開(kāi)發(fā)）高檔住房（企業(yè)開(kāi)發(fā)）中檔住房（企業(yè)開(kāi)發(fā)）中檔住房（企業(yè)開(kāi)發(fā)）低檔住房（政府、企業(yè)共低檔住房（政府、企業(yè)共同開(kāi)發(fā)）同開(kāi)發(fā)）房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)市場(chǎng)外界環(huán)境的變化，制定符合市場(chǎng)演變的戰(zhàn)略，已成為企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)市場(chǎng)外界環(huán)境的變化，制定符合市場(chǎng)演變的戰(zhàn)略，已成為企業(yè)在未來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得優(yōu)勢(shì)的重中之重。在未來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得優(yōu)勢(shì)的重中之重。消費(fèi)群體消費(fèi)群體層次化層次化來(lái)自來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載20萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析維持專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略，將維持專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略，將“萬(wàn)科萬(wàn)科”建成中國(guó)住宅業(yè)第一名牌；建成中國(guó)住宅業(yè)第一名牌；調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大大股東持股比例，解決融資等問(wèn)題；調(diào)整資本結(jié)