免責(zé)條款在商品房預(yù)售合同模板中的適用

1、1 / 9免責(zé)條款在商品房預(yù)售合同中的適用所謂免責(zé)條款，是指當(dāng)事人雙方在合同中事先約定的，旨在排除或限制其 以后責(zé)任的條款。現(xiàn)代社會(huì)中經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象變化多端，經(jīng)營活動(dòng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，在 合同中事先約定免責(zé)條款，能夠合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)合理化經(jīng)營，平衡合 同雙方的利益關(guān)系。但如約定不當(dāng)，也可能造成合同一方憑借其地位而制定不 公平的條款，免除自己本應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，損害對方利益的后果。在商品房預(yù)售 中，即經(jīng)常出現(xiàn)此種情形：商品房開發(fā)商籍自己雄厚資本及專業(yè)知識(shí)制定一些 對購房人不公平的免責(zé)條款，如免除延期交房責(zé)任條款、免除房屋質(zhì)量責(zé)任條 款等，損害購房人的利益。那么如何認(rèn)識(shí)這些條款的效力？在審判實(shí)踐中如何進(jìn)

2、行審查？如何樣對免責(zé)條款進(jìn)行規(guī)制？本文依照合同法對免責(zé)條款的規(guī)定結(jié)合商 品房預(yù)售的實(shí)際情況，對以上問題進(jìn)行分析和探討，希望能對審判實(shí)踐有所裨、人益。一、免責(zé)條款訂入商品房預(yù)售合同條件當(dāng)事人意思自治是民法的一項(xiàng)原則，在一般情況下，法律對當(dāng)事人之間協(xié) 商量定的條款并不加以過多干涉。但對合同中的免責(zé)條款，由于其所具有的專 門意義及對合同雙方權(quán)利義務(wù)的重要阻礙，各國法律一般都規(guī)定制定免責(zé)條款 的一方負(fù)有提請對方注意的義務(wù)，且提請注意應(yīng)達(dá)到充分、合理的程度，以幸 免相對一方在不知情或不完全理解的情況下訂立合同。假如制訂免責(zé)條款的一 方未盡到提請注意的義務(wù)，則該免責(zé)條款視為未訂入合同，不得成為合同的一2

3、/ 9部分，因而不對當(dāng)事人產(chǎn)生約束力。那么，如何樣才是充分、合理的提請注意呢？能夠從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：（一）文件的外型。“文件外型須予人以該文件載有足以阻礙當(dāng)事人權(quán)益之 約款之印象，否則相對人收到該文件全然不予閱讀，使用人之提請注意即不充 分?！保ㄒ妱s宗著定型化契約論文專輯第 8 8 頁，三民書局 19881988 年版。） 也確實(shí)是講，訂立免責(zé)條款的文件應(yīng)足以使當(dāng)事人明白其性質(zhì)，認(rèn)識(shí)到它是合 同的一部分。假如文件的外型未作到這一點(diǎn)，則其中的條款不能被視為訂入合同。女口：銷售商在廣告中登載 房一售出，概不退換 ，在房屋圖紙上標(biāo)注 本公 司對因施工單位責(zé)任造成的質(zhì)量問題不承擔(dān)任何責(zé)任 ，在

4、辦公地點(diǎn)張貼的寫有 對非因本公司緣故造成的延期交房，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任 內(nèi)容的告示等。由于這些廣告、房屋圖紙、告示的外型不足以使購房者明了其性質(zhì)，因此假如 雙方在書面合同中并沒有特不講明其為合同的一部分，則這些廣告、房屋圖紙、告示中的免責(zé)內(nèi)容不得作為合同的組成部分。（二）提請注意的方法。提請注意能夠米取個(gè)不提請注意和張貼公告的方式。在商品房預(yù)售中，應(yīng)以個(gè)不提請注意為原則，除非特不情況，售房方不得采取 張貼公告方式制定免責(zé)條款，否則，視為未盡到提請注意義務(wù)。（三）清晰明白的程度。即提請注意所使用的語言文字必須清晰，明白，不 得使用模糊不清的語言文字，否則，不得作出對相對一方不利的解釋。假如在合

5、同中的免責(zé)條款所使用的字體過小、打印不清，或位于合同書中不易被注意 的位置，也3 / 9不能認(rèn)為是清晰明白。（四）提請注意的時(shí)刻。免責(zé)條款必須在合同訂立之前出示，提請注意也必 須于合同訂立之前完成，假如是在合同訂立之后出示，除非相對人予以認(rèn)可， 否則不能認(rèn)為訂入合同。如商品房銷售商在預(yù)售合同訂立后作出的有關(guān)免責(zé)事 項(xiàng)的規(guī)定，即屬此類情況，除非購房者予以認(rèn)可，否則，不能成為合同組成部 分。（五）提請注意的程度。提請注意應(yīng)達(dá)到一般人能理解的程度。假如免責(zé)條款中有常人不知曉的術(shù)語，訂立者應(yīng)作出解釋。在商品房預(yù)售中，一般房地產(chǎn)銷售商均采納定式合同，或稱標(biāo)準(zhǔn)合同，合同內(nèi)容固定，適用于所有購房者。購房者對

6、合同內(nèi)容只能表示同意或不同意，沒有更多的協(xié)商余地。如訂立 合同，對其中的免責(zé)條款也只能同意。在這種情況下銷售商負(fù)有比在非定式合 同中更為嚴(yán)格的提請注意義務(wù)。法院在審理此類案件時(shí)，應(yīng)對其中的免責(zé)條款 做更為嚴(yán)格的審查。二、商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的效力免責(zé)條款訂入合同中并不等于因此有效，對免責(zé)條款的效力法律上有種種 限制。它除應(yīng)符合法律關(guān)于合同效力的一般規(guī)定外，還應(yīng)符合一些專門規(guī)定。 對免責(zé)條款的法律限制體現(xiàn)了國家對經(jīng)濟(jì)民事活動(dòng)的干預(yù)，其目的是為了愛護(hù)國家利益和社會(huì)公共利益。在審理商品房預(yù)售合同糾紛時(shí)，法院應(yīng)對合同中的 免責(zé)條款的效力進(jìn)行審查。在審查時(shí)，應(yīng)掌握以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：4 / 9（一）免責(zé)條

7、款違反法律和社會(huì)公共利益的無效。我國民法通則第七條規(guī)定： 民事活動(dòng)應(yīng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益，破壞國家經(jīng)濟(jì)打算， 擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。 這是對免責(zé)條款進(jìn)行限制的法律依據(jù)。因此，在預(yù)售商品房中，有上述內(nèi)容的免責(zé)條款無效。應(yīng)注意的是，那個(gè)地點(diǎn)所指的違反法律， 是指違反法律的強(qiáng)行性規(guī)范，只有違反強(qiáng)行性規(guī)范的免責(zé)條款才為無效。（二）免責(zé)條款不得免除有意和重大過失責(zé)任。假如同意當(dāng)事人在合同中訂立免除有意或重大過失責(zé)任的條款，則無異于鼓舞當(dāng)事人不履行合同或不負(fù)責(zé) 任地履行合同，這就與民法通則規(guī)定的老實(shí)信用的原則相違背，且不符合合同 訂立的目的。目前國外的立法對免除有意或重大過失責(zé)任的免責(zé)條款均持否

8、定 態(tài)度，如德國民法典第 27276 6條第 2 2 款規(guī)定：“債務(wù)人因有意行為而應(yīng)負(fù)的 責(zé)任，不得預(yù)先免除。”希臘民法典第332332 條規(guī)定：“旨在預(yù)先免除或限制對有意或重大過失所負(fù)責(zé)任的協(xié)議無效?！蔽覈贤ㄒ嘁?guī)定因有意或重大 過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款無效。目前有些商品房預(yù)售合同約定：“因 售房方的過失行為導(dǎo)致的損害，購房方不得要求賠償”，這一免責(zé)條款中的“過 失行為”應(yīng)視為不包括重大過失行為在內(nèi)。（三）免責(zé)條款不得免除合同當(dāng)事人的差不多義務(wù)。也確實(shí)是講，免責(zé)條款 的免責(zé)以合同的差不多義務(wù)得到履行為前提。假如同意當(dāng)事人不履行合同的差不多義務(wù)而不承擔(dān)任何責(zé)任，就背棄了合同的本來目的，

9、且與法律的原則相違 背。例如：商品房銷售商有將質(zhì)量合格的、權(quán)屬明確合法的房屋交付給購房者 的義務(wù)，假如在合同中訂立“銷售方不對房屋質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任”或“與出售房屋 有關(guān)的所有權(quán)糾紛、土地使用權(quán)糾紛，本公司不負(fù)責(zé)解決”等條款，即屬免除 差不多義務(wù)，因此無效。此外，假如違約行為5 / 9嚴(yán)峻到使當(dāng)事人訂立合同的目的 落空，即嚴(yán)峻違約或全然性違約的情況下，也不得援用免責(zé)條款，因?yàn)檫@種情 況同屬于不履行合同的差不多義務(wù)。（四）免責(zé)條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項(xiàng)差不多原則，它 的要求之一確實(shí)是民事主體在承擔(dān)民事責(zé)任上要合理。假如商品房銷售商憑借 自己的優(yōu)勢，訂立對購房人顯失公平的免責(zé)條款，購房人

10、就能夠向法院或仲裁 機(jī)關(guān)申請撤銷或變更。例如在合同中訂立“對由于施工單位和設(shè)計(jì)單位的過錯(cuò) 造成的損失，售房方不承擔(dān)責(zé)任”，即屬顯失公平的條款。因?yàn)樵谑┕挝换?設(shè)計(jì)單位等第三人過錯(cuò)造成售房方違約的情況下，售房方能夠依據(jù)與第三人的 合同追究其違約責(zé)任，獲得賠償。而買房人與第三人無直接法律關(guān)系。不能向 第三人索賠，假如再免除了售房者的違約責(zé)任，貝 y y 購房人的損失得不到任何補(bǔ) 償，不公平性顯而易見。（五） 免責(zé)條款不得免除人身損害責(zé)任。免責(zé)條款一般是對違約責(zé)任的限制或免除，目前隨著合同中違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競合情況的增多，一般認(rèn)為免除 人身損害責(zé)任的條款是被嚴(yán)格禁止的。如英國 19771977

11、年不公平合同條款法 定免除或限制過失造成的人身損害或死亡責(zé)任的條款無效。我國合同法規(guī)定， 造成對方人身損害的免責(zé)條款無效。之因此如此規(guī)定，是因?yàn)槊獬松頁p害責(zé) 任的條款與法律差不多原則及社會(huì)公共道德標(biāo)準(zhǔn)相違背。因此，在商品房預(yù)售 合同中，售房方不得訂立免除給購房人造成人身損害所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的免責(zé)條 款。三、商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的解釋實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)如此的情況，合同雙方在訂立合同時(shí)對條款皆協(xié)商一致， 但在發(fā)生6 / 9糾紛時(shí)，卻由于各自對有關(guān)條款理解不一而各執(zhí)一詞。因此，就需要 對合同的條款進(jìn)行解釋。在解釋商品房預(yù)售合同中的免責(zé)條款時(shí)，有以下幾個(gè) 原則可供掌握：（一）統(tǒng)一解釋原則。對免責(zé)條款的

12、解釋應(yīng)客觀合理，在銷售商使用了專門 的術(shù)語制定人定式合同，適用于所有購房人時(shí)，應(yīng)以購房人的平均的、合理的 理解作為解釋的依據(jù)，而不同意以銷售商單方面、不公平的理解為依據(jù)。對相 同的情況不同意有不同的解釋出現(xiàn)。法院在審理一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中多個(gè)購房人與 銷售商的預(yù)售糾紛時(shí)，應(yīng)注意運(yùn)用同一標(biāo)準(zhǔn)對免責(zé)條款進(jìn)行解釋。（二）符合合同目的的解釋原則。“依符合合同目的的解釋，要求在某一合 同用語表達(dá)的意思與合同目的相反時(shí)， 應(yīng)當(dāng)通過解釋更正合同用語；當(dāng)合同內(nèi)容 暖昧不明或互相矛盾時(shí)，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)每一合同用語或條款都有效的前提下，盡可能通過解釋的方式予以統(tǒng)一和協(xié)調(diào)， 使之符合合同的目的；當(dāng)合同文句有不同 意思時(shí)，應(yīng)按

13、照符合合同目的的含義解釋，摒棄有背于合同目的的含義?！睂?預(yù)售商品房合同中免責(zé)條款的解釋，應(yīng)符合合同的目的。假如將免除拖延交房 責(zé)任條款理解為銷售商能夠無限期地推遲交房日期，就違背了當(dāng)事人訂立合同 的本意。法院不應(yīng)支持銷售商如此的解釋。（三）不利于制定者原則。對免責(zé)條款有疑義時(shí)，應(yīng)對制定者作不利之解釋，以幸免制定免責(zé)條款者利用免責(zé)條款損害對方利益。（見王利明、崔建遠(yuǎn)著合同法新論總則第 492492 頁，中國政法大學(xué)出版社 19961996 年第一版。）羅馬法即 有“有疑義應(yīng)為表意者不利益之解釋”原則，各國立法也多加以繼承。（四）限制解釋原則。指對合同未規(guī)定或規(guī)定不完備的事項(xiàng)，不得推定適用免責(zé)條

14、款。一旦擴(kuò)張適用就會(huì)侵犯購房者的利益。例如：在一商品房預(yù)售合同 中，對銷售7 / 9商的免責(zé)事項(xiàng)一一進(jìn)行了列舉，在最后一項(xiàng)規(guī)定了 其他事件 ，這是個(gè)概括性的規(guī)定，不能擴(kuò)大解釋為任何事件，而應(yīng)解釋為與先前所列舉的事 項(xiàng)同一種類的事件。（五）非定式條款優(yōu)先的原則。在銷售商與購房者訂立于定式預(yù)售合同，而后又不協(xié)商訂立了補(bǔ)充協(xié)議的情況下，如其中的免責(zé)條款發(fā)生沖突，應(yīng)以補(bǔ)充 協(xié)議為據(jù)。這是因?yàn)樘夭灰?guī)定優(yōu)于一般規(guī)定。四、對商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的規(guī)制針對目前商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款較多，消費(fèi)者權(quán)益受到重重限制的情 況，應(yīng)從社會(huì)各方面對免責(zé)條款進(jìn)行規(guī)制。從各國的做法及我國的實(shí)際情況來看，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行規(guī)制。（一）立法規(guī)制。即從法律上規(guī)定免責(zé)條款訂入合同的條件、有效無效的要件、解釋規(guī)則、無效或被撤銷后的法律后果等。世界許多國家在民法典中對此 問題加以規(guī)定，如意大利民法典第 13411341、13421342 條。還有的國家針對定式合 同及免責(zé)條款制訂專門法律，如英國不公平合同條款法、以色列標(biāo)準(zhǔn)合 同法等。我國以往的民事法律沒有對此問題的專門規(guī)定。新頒布的合同法增 加了相關(guān)內(nèi)容，如第三十九條、第四十條、四十一條、五十三條等，填補(bǔ)了立 法上的空白。（二）司法規(guī)制。司法規(guī)制是指人民法院對免責(zé)條款有司法審查權(quán)。法院能 夠依照受理的案件之具體情況，對免責(zé)條款