物業(yè)管理實務房屋設備管理

1、1物業(yè)管理實務物業(yè)管理實務房屋設備管理房屋設備管理四川省建設廳四川省建設廳物業(yè)企業(yè)經理部門經理應試培訓物業(yè)企業(yè)經理部門經理應試培訓3 房屋附屬設備房屋附屬設備4物業(yè)設備的含義物業(yè)設備的含義 5房屋建筑內部附屬的和相關的房屋建筑內部附屬的和相關的市政公用各類設備設施的總稱。市政公用各類設備設施的總稱。6物業(yè)設備的分類物業(yè)設備的分類 7給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng) 電器工程系統(tǒng)電器工程系統(tǒng) 供暖供冷通風系統(tǒng)供暖供冷通風系統(tǒng) 煤氣設備系統(tǒng)煤氣設備系統(tǒng) 房屋防雷裝置房屋防雷裝置 8給排水統(tǒng)給排水統(tǒng) 房屋供水設備房屋供水設備房屋的排水設備房屋的排水設備房屋的衛(wèi)生設備房屋的衛(wèi)生設備房屋的熱水供應設備房屋的熱水供應

2、設備房屋的消防設房屋的消防設備備9電器工程系統(tǒng)電器工程系統(tǒng) 房屋的供電設備房屋的供電設備房屋的電梯設備房屋的電梯設備房屋的弱電設備房屋的弱電設備10供暖供冷通風系統(tǒng)供暖供冷通風系統(tǒng)室內供暖設備室內供暖設備室內供冷設備室內供冷設備室內通風設備室內通風設備11煤氣設備系統(tǒng)煤氣設備系統(tǒng)12避雷系統(tǒng)避雷系統(tǒng)針式針式 帶式帶式避雷設施避雷設施 接閃器（避雷針接閃器（避雷針 避雷帶）避雷帶） 引下線引下線接地接地接地裝置與道路及建筑物的主要入口距離接地裝置與道路及建筑物的主要入口距離 一般不得小于一般不得小于3 3米米接地電阻每接地電阻每3 3年監(jiān)測一次年監(jiān)測一次 1010歐姆歐姆 13 給排水設備給排水

3、設備14給排水系統(tǒng)的含義給排水系統(tǒng)的含義 15 房屋的給排水系統(tǒng)是指房屋的給排水系統(tǒng)是指 房屋建筑物內部附屬的房屋建筑物內部附屬的 各種冷水熱水開水供應各種冷水熱水開水供應 和污水排放的工程設施和污水排放的工程設施 的總稱。的總稱。16給排水系統(tǒng)的驗收與檢查給排水系統(tǒng)的驗收與檢查 17注意事項注意事項住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網，并供水到戶。住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網，并供水到戶。住宅雨水、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排住宅雨水、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施放系統(tǒng)。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應當經水務、環(huán)保部門審核同意，

4、并確定臨時的，應當經水務、環(huán)保部門審核同意，并確定臨時排放的期限排放的期限 。 18檢查重點檢查重點給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹漬，給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹漬，流水暢通，有足夠壓力。流水暢通，有足夠壓力。19給排水系統(tǒng)的管理給排水系統(tǒng)的管理 20給水系統(tǒng)管理范圍界定給水系統(tǒng)管理范圍界定多層多層 以樓外自來水表為界以樓外自來水表為界高層高層 水泵房總計費水表為界水泵房總計費水表為界21做好房屋給水系統(tǒng)設備的基礎資料管理做好房屋給水系統(tǒng)設備的基礎資料管理建立正常的供用水管理制度建立正常的供用水管理制度大力宣傳節(jié)約用水大力宣傳節(jié)約用水做好供水量的計量和計費做好供水量的計量和計

5、費22排水系統(tǒng)管理范圍的界定排水系統(tǒng)管理范圍的界定室內排水系統(tǒng)由物業(yè)給水維護室內排水系統(tǒng)由物業(yè)給水維護室外室外 道路寬道路寬3.5米以上，米以上， 道路及道路及 下埋市政排水系統(tǒng)由市政工下埋市政排水系統(tǒng)由市政工 程管理部門維護。程管理部門維護。道路寬道路寬3.5米以下，由物業(yè)米以下，由物業(yè)給水維護。給水維護。23排水的管理措施排水的管理措施重視巡視檢查與維護工作重視巡視檢查與維護工作建立健全排水設備設施檔案建立健全排水設備設施檔案加強教育宣傳工作加強教育宣傳工作制定用水規(guī)定制定用水規(guī)定24 用水規(guī)定用水規(guī)定 不得隨意改動給排水管道；不得隨意改動給排水管道； 下水道內禁止傾倒污物；下水道內禁止傾

6、倒污物； 不得損害水表計量；不得損害水表計量； 按時繳納水費；按時繳納水費； 不得擅自維修公共水路；不得擅自維修公共水路； 對公共管道或其它業(yè)主管道通過房間對公共管道或其它業(yè)主管道通過房間 的，維修時提供方便。的，維修時提供方便。 25 供電設備供電設備26供電系統(tǒng)的方式分工原則供電系統(tǒng)的方式分工原則 27供電方式供電方式物業(yè)轄區(qū)所需電能小于物業(yè)轄區(qū)所需電能小于35KV時，供電時，供電部門把電力直接送到用戶部門把電力直接送到用戶物業(yè)轄區(qū)所需電能較多時，供電物業(yè)轄區(qū)所需電能較多時，供電部門把高壓送到小區(qū)，經變電再送到用戶部門把高壓送到小區(qū)，經變電再送到用戶2829供電系統(tǒng)的分工原則供電系統(tǒng)的分工

7、原則低壓供電的低壓供電的 以供電戶線的最后（第一）支持物以供電戶線的最后（第一）支持物 為界點，支持物屬供電局為界點，支持物屬供電局10KV以上供電以上供電 以戶外廠界外或配電室前第一以戶外廠界外或配電室前第一斷路器或進線套管為界點，第一斷路器或進線斷路器或進線套管為界點，第一斷路器或進線套管維修責任雙方協(xié)商確定。套管維修責任雙方協(xié)商確定。30 供電系統(tǒng)管理的供電系統(tǒng)管理的 基本內容和方法基本內容和方法 掌握設備情況，建立各項設備檔案；掌握設備情況，建立各項設備檔案； 對供電設備進行正常維護和保養(yǎng)；對供電設備進行正常維護和保養(yǎng)； 采取多種方法做好宣傳工作；采取多種方法做好宣傳工作； 實行承包責

8、任到人的制度；實行承包責任到人的制度； 加強對有關人員的培訓；加強對有關人員的培訓； 建立建立24小時運行及維修值班制度，支持小時運行及維修值班制度，支持 用戶投訴，及時排除故障。用戶投訴，及時排除故障。31 供暖設備系統(tǒng)供暖設備系統(tǒng)32供暖系統(tǒng)的組成供暖系統(tǒng)的組成 33水箱水箱 鍋爐鍋爐 散熱器散熱器 散熱器散熱器 圓水管圓水管 熱源熱源輸熱輸熱散熱散熱34供熱系統(tǒng)的方式與工作原理供熱系統(tǒng)的方式與工作原理 35區(qū)域區(qū)域鍋爐鍋爐房供房供熱系熱系統(tǒng)統(tǒng)熱電熱電廠供廠供熱系熱系統(tǒng)統(tǒng)分戶分戶供暖供暖系統(tǒng)系統(tǒng)36供暖系統(tǒng)管理的特點和原則供暖系統(tǒng)管理的特點和原則 37管理的特點管理的特點 管理的系統(tǒng)性管理

9、的系統(tǒng)性 明顯的季節(jié)性明顯的季節(jié)性 突出的經營性突出的經營性 環(huán)保要求高環(huán)保要求高 管理的原則管理的原則 經濟可行性原則經濟可行性原則 關聯(lián)管理的原則關聯(lián)管理的原則 “用戶至上服務第一用戶至上服務第一”的原則的原則 38 電梯設備電梯設備39電梯設備的含義與組成電梯設備的含義與組成 40建筑物中的垂直運輸設備建筑物中的垂直運輸設備機房機房 轎廂轎廂 井坑井坑41 電梯的安全管理電梯的安全管理 電梯工必須持證上崗；電梯工必須持證上崗； 電梯管理員每天對電梯全面巡視一電梯管理員每天對電梯全面巡視一 次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； 部門經理每周對電梯全面檢查一次；部門經理每周對電梯全面

10、檢查一次； 在消防中心設立報警點；在消防中心設立報警點； 在機房懸掛在機房懸掛電梯困人救援規(guī)程電梯困人救援規(guī)程； 未取得未取得準運證準運證的電梯嚴禁使用。的電梯嚴禁使用。 42 請思考一下1 1、國家對安全性能要求高的設備實行（、國家對安全性能要求高的設備實行（ ）制度，并要求維修人員經）制度，并要求維修人員經 培訓考核后持證上崗。培訓考核后持證上崗。 A.A.資格認證資格認證 B.B.合格證合格證 C.C.統(tǒng)一維修養(yǎng)護制度統(tǒng)一維修養(yǎng)護制度 D.D.不定期審驗制度不定期審驗制度2.2.（ ）是房屋附屬設備設施日常養(yǎng)護工作的一個重要環(huán)節(jié)。）是房屋附屬設備設施日常養(yǎng)護工作的一個重要環(huán)節(jié)。 A.A.

11、巡視檢查巡視檢查 B.B.加強巡視加強巡視 C.C.做好工作記錄做好工作記錄 D.D.定期維護定期維護3.3.水管、水閘、水表滲漏一般在水管、水閘、水表滲漏一般在2h2h內完成工作，最長不得超過（內完成工作，最長不得超過（ ）h h。 A.3 B.4 C.6 D.8A.3 B.4 C.6 D.84.4.水泵管理員應持（水泵管理員應持（ ）方可上崗。）方可上崗。 A.A.物業(yè)管理員資格證物業(yè)管理員資格證 B.B.體檢正體檢正 C.C.給水員上崗證給水員上崗證 D.D.健康證健康證 單項選擇題單項選擇題 1.B 2.A 3.D 4.D1.B 2.A 3.D 4.D43 請思考一下5.5.送檢水樣應

12、用干凈的礦泉水瓶從水池（箱）中提?。ㄋ蜋z水樣應用干凈的礦泉水瓶從水池（箱）中提?。?），并在瓶），并在瓶 外中部貼上標簽，標簽上應寫明送檢單位和送樣日期。外中部貼上標簽，標簽上應寫明送檢單位和送樣日期。 A.250 B.300 C.500 D.1000A.250 B.300 C.500 D.10006.6.房屋的弱電設備是指廣播設備、通訊及網絡設備、消防報警設備（房屋的弱電設備是指廣播設備、通訊及網絡設備、消防報警設備（ ） 閉路共用天線電視系統(tǒng)設備。閉路共用天線電視系統(tǒng)設備。 A.A.電視監(jiān)控設備電視監(jiān)控設備 B.B.電子巡更設備電子巡更設備 C.C.噴灑設備噴灑設備 D.D.應急照明設備應

13、急照明設備7.7.對于終年運行的鍋爐，每三個月進行一次清洗檢查，（對于終年運行的鍋爐，每三個月進行一次清洗檢查，（ ）進行一）進行一 次爐內外和附件的徹底檢查。次爐內外和附件的徹底檢查。 A.A.半年半年 B.B.每年每年 C.C.兩年兩年 D.D.三年三年 單項選擇題單項選擇題 5.C 6.A 7.B5.C 6.A 7.B44 請思考一下8.8.電梯設備的（電梯設備的（ ）要持證上崗。）要持證上崗。 A.A.運行人員運行人員 B.B.使用人員使用人員 C.C.維修人員維修人員 D.D.乘坐人員乘坐人員9.9.物業(yè)服務公司制定的房屋附屬設備設施日常維修服務標準中應包括（物業(yè)服務公司制定的房屋附屬設備設施日常維修服務標準中應包括（ ）等內容。）等內容。 A.A.預約維修時間預約維修時間 B.B.完成維修時間完成維修時間 C.C.提供材料要求提供材料要求 D.D.服務態(tài)度