房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告(范文)

1、WORD格式可以任意編輯XX房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告專業(yè)資料整理分享公司名稱：房地產(chǎn)公司編制人員： *完成日期：目錄調(diào)查人員聲 明 4 第一部分：項(xiàng)目總論 5 項(xiàng)目背 景1.1 5項(xiàng)目概況1.2 5項(xiàng)目名稱1.2.1 5項(xiàng)目建設(shè)單位概況1.2.2 5項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn) 狀1.2.3 5項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)1.2.4 7項(xiàng)目發(fā)展概況1.2.5 7可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1.3 7可行性研究結(jié)論及建議1.4 8第二部分：市場(chǎng)研究 8宏觀環(huán)境分析2.1 82.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析82.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析8本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2.3.1 8本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2.3.2 92.4板塊市場(chǎng)分析9區(qū)域住

2、宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況2.4.1 9區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征2.4.2 10區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研2.4.3 究 10項(xiàng)目擬定位方案2.5 102.5.12.5.2可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目 SWOT分 析項(xiàng)目定位方案2.5.3 第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析101111113.1113.23.33.43.53.6規(guī)劃設(shè)計(jì)分析12產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議13項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度15營(yíng)銷方案16機(jī)構(gòu)設(shè)置16合作方式及條 件3.7 第四部分：投資估算與融資方案1717投資估算4.1 投資估算相關(guān)說(shuō)明4.1.1分項(xiàng)成本估算174.1.2總成本估算174.1.3單位成本204.1.4銷售收入估算204.1.5稅務(wù)分析204.1.

3、6項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)204.1.7現(xiàn)金流量214.1.8表2117自有資金的核4.1.9 21融資方案4.2 22項(xiàng)目融資主 體4.2.1 22項(xiàng)目資金來(lái) 源4.2.2 22融資方案分 析4.2.3 22投資使用計(jì) 劃4.2.4 22借款償還計(jì) 劃4.2.5 22第五部分：財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià) 23 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取5.1 23財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案1）5.2 23財(cái)務(wù)盈利能力分析5.2.1 23靜態(tài)獲利分 析5.2.2 24動(dòng)態(tài)獲利分 析5.2.3 24償債能力分 析5.2.4 24綜合指標(biāo) 表 5.2.5 24財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案2）5.3 25財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論5.4 25第六部分：不確定性分 析 25 盈虧平衡

4、分析6.1 25敏感性分析6.2 26變動(dòng)因素一成本變動(dòng)6.2.1 26變動(dòng)因素二售價(jià)變 動(dòng)6.2.2 26變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)6.2.3 26風(fēng)險(xiǎn)分析6.3 27風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估6.3.1 27風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)6.3.2 27第七部分：綜合評(píng) 價(jià) 27 社會(huì)評(píng)價(jià)（定 性） 7.1 27環(huán)境評(píng)價(jià)（影響及對(duì)策） 7.2 27公司資源匹配分 析7.3 27第八部分：研究結(jié)論與建 議 27 結(jié) 論8.1 27建議8.2 27第九部分：附錄 289.1 附件： 289.2 附表： 289.3 附圖： 29調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、我們依照 XXXX公

5、司統(tǒng)一的房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式進(jìn)行分析。3、形成意見(jiàn)和結(jié)論。4、撰寫本可行性研究報(bào)告。5、我們已（或沒(méi)有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪 些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。6、（其他需要聲明的事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見(jiàn)后，附后存檔第一部分：項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景 這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目的發(fā)起過(guò)程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過(guò)程、投資者的意向、 投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。 為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地?cái)?述。說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、 重要 問(wèn)題的決策和決策過(guò)程

6、等情況。 在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況的同時(shí)， 應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行 性研究的重點(diǎn)和問(wèn)題。1.1.1 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響； 所屬地域在該城市的歷史、 經(jīng)濟(jì)、文 化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2 項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景， 如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、 文化園、 政府重點(diǎn)工程等。1.1.3 項(xiàng)目投資的必要性 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn) 發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 35 年），在公司發(fā)展中的地 略、位（是否核心項(xiàng)目）； 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、

7、降低經(jīng) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；1.2 項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況1.2.3項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖， 標(biāo)記出宗地區(qū)域位置， 與標(biāo)志性市政設(shè)施、 機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍； 2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）建筑物（如市中心商圈、/ 商務(wù) / 政府的關(guān)系）。、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)

8、發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況 等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建/ 結(jié)構(gòu)等，地上筑地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素 分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi) 容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、

9、電纜等。項(xiàng)目周邊的 社區(qū)配套1）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫） 1）

10、治安情況2） 空氣狀況3）噪聲情況4）污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5）危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）6）周邊景觀7）風(fēng)水情況8）近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、 購(gòu)物中心 / 超市的建設(shè)等。9）其他 大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1）道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響） 。 2）供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3）污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4）通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路

11、成本等。5）永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6）燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7）供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況1.2.4 項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)規(guī)劃控制要點(diǎn) 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他1.2.5 項(xiàng)目發(fā)展概況 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況 項(xiàng)目建

12、議書編制、提出及審批過(guò)程 研究工作進(jìn)展情況1.3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來(lái)源、發(fā)布日期。并將其 中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四 個(gè)部分： 項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位 的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件?？尚行匝芯块_(kāi)始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）A 市城市拆遷管理?xiàng)l例（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（

13、6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范1.4可行性研究結(jié)論及建議1.4.1市場(chǎng)研究1.4.2開(kāi)發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評(píng)價(jià)1.4.7研究結(jié)論與建議1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第二部分：市場(chǎng)研究2.1 宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素 如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場(chǎng)供給與需求2.2.3 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)2.3 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般來(lái)講，項(xiàng)目所在

14、國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其 宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯'現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏 觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。2.3.1 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開(kāi)工面

15、積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售 額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1）量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、 平均價(jià)格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前 20名

16、發(fā)展商最近 3 年的開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素9、重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）2.3.2 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的 市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。供給預(yù) 測(cè)供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市 場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)上該類物業(yè)的供給情況（預(yù)測(cè)

17、方法：通?？梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可 分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回 歸法、模擬法等。）2.4 板塊市場(chǎng)分析2.4.1 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購(gòu)買人群變化 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 3-5 年）開(kāi)工量 / 竣工量銷售量 / 供需比 平均售價(jià) 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)2.4.2 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價(jià) 開(kāi)發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均銷售率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特

18、征 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖， 其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片 未來(lái) 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品 形式本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題2.4.3 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍 （建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨 勢(shì)特征上） 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、 訴求點(diǎn)。2.5 項(xiàng)目擬定位方案2.5.1 可

19、類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查備注（詳序號(hào)比較因素 典型樓盤分值權(quán)重?cái)M建項(xiàng)目分值 細(xì)）1 地段位置 10040%110距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教2 配套設(shè)施 10010%115城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 10010%110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10%95保 安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人 車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面

20、積；戶數(shù)；是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程7產(chǎn)品外觀 100 5%105 度； 戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否 8戶型設(shè)計(jì) 100 10%105 高9 發(fā)展商信譽(yù) 1002%90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開(kāi)發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10 銷售手法 1005%11011 其它方面 如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重12 合計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價(jià)格 =典型樓盤價(jià)格 *106 計(jì)算。備注：1）此表格主要是想通過(guò)與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。2）使我們的價(jià)格制定更客觀合理。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2.5

21、.2 項(xiàng)目 SWOT分析2.5.3 項(xiàng)目定位方案市場(chǎng)定位 目標(biāo)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 主要功能 / 建筑規(guī)模 / 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 價(jià)格定位：項(xiàng)目銷售均價(jià)（元 / ）出租均價(jià)（元 / ×月）可租售面積（）備注寫字間配套功能停車場(chǎng)住宅銷售第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案3.1 項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析3.1.1 地塊特征分析3.1.2 土地價(jià)值分析1）估價(jià)方法和計(jì)算公式2）估價(jià)過(guò)程3）拆遷成本估算3.1.3 土地升值潛力初步評(píng)估。 從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價(jià)格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、 政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。3.1.4 土地法律性質(zhì)評(píng)估土

22、地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬 / 規(guī)劃的用途 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估： 城市規(guī)劃限制或更改、 突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、 報(bào) 批報(bào)建流程無(wú)法完成、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫， 從而造成前期投入全部或部分損失 的可能性判斷。對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、 合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。 如：簽約合同中明顯 對(duì)我方不利的條款及其考慮； 部分或全部條款存在的不確定性因素的控制； 不利、不確定條 款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析3.2.1 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特

23、點(diǎn)。主要產(chǎn)品類型：多 層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。 市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案3.2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制 造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋的各種 檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能 性。容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè) 計(jì)的

24、影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑 （小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán) 境保護(hù)的影響及解決的方法。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。 如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、 空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口 有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻?供熱及生活熱水等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 如：交通狀況（與

25、是否開(kāi)通業(yè)主班車有關(guān)） 商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì) 自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類 型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。3.2.3 規(guī)劃方案提出與方案比選方案 1序號(hào) 工程名稱 建筑面積（） 層數(shù) 備注 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功1 綜合樓 2177622 能2 住宅 720012 不含地下部分3 地下停車場(chǎng) 43201 地下一層4 綜合樓附樓 9604 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間

26、及住宅樓地下室合計(jì) 36264方案 2（略）3.3 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議3.3.1 綜合樓 寫字間生具備打造適度超前的智能化、 生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用， 態(tài)化概念是一種新興概念， 主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧， 建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料， 降低有害物質(zhì)排放， 杜絕寫字樓綜合癥； 較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層： 3-18 層面積： 12096 戶數(shù)： 12096÷（ 100× 20%+150× 30%+220

27、× 40%+300× 10%） =66戶型配比：2、大戶型集中于高層。面積（）比例（按戶數(shù) %）備注100-11020%1、各戶型內(nèi)部按功能分割；150-16030%200-22040%300-32010%配套功能： 功能面積（） 會(huì)議室大（ 1 個(gè)） 中（2 個(gè)）200 宴會(huì)廳（中餐 廳） 廚房 160 附樓 4 層樓層計(jì)算依據(jù)備注360 附樓 3 層及主樓附樓 4層 2/人 100人360 附樓 2 層及主樓3 層局部 1.5 / 人可同時(shí)容納200 人2 層局部可同時(shí)容納 200 人以上2002大堂 4001 商務(wù)中心 501 酒吧（咖啡廳、茶秀） 歌舞廳 2002美

28、容美發(fā) 1001桑那按摩 2001健身房 1501洗衣房 200 院中另建合計(jì) 2176 主體 1-2 層，裙樓 2-3 層，不含洗衣房3.3.2 住宅方案 1 總面積： 7200 層高： 12 層戶數(shù)： 48戶型： 2 梯 4 戶兩種戶型： 120-140 160-180 或 4 種戶型： 120-140 兩種 160-180 兩種頂層 4 套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度， 140-160 的戶型是最不好銷的。 方案 2（略） 分析建議12層和 18層的區(qū)別： 12層只需 1部電梯， 18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 12層的單位建安成本約為 1300元， 18層的為 1500 元左右。

29、1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12層，前者需一個(gè)消防通道， 1部電梯，后者需 2個(gè)消防通道，2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。 18 層差別不大。因此建議：若建 12層，應(yīng)為 1 梯 4戶；若建 18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。 戶型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以 3 室 2 廳 2 衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4 室 2 廳 2 衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 2-3 衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤 （不包括地下室）控制在 7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)）3.3.3 停車場(chǎng)需求：住宅戶均

30、 0.5 個(gè)停車位，需 36 個(gè)（按方案 2）；寫字間戶均 1.5 個(gè)停車位，需 99 個(gè)；酒店戶均 0.5 個(gè)， 50%的住房率，需 57個(gè)；共計(jì)需 192 個(gè)停車位。地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)： 地下停車場(chǎng)平面示意圖 兩種建設(shè)方案：地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案 方案方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度計(jì)算依據(jù)1 層，不包括地下二層設(shè)備面積 4320 停車場(chǎng)為地下 間停車位 123 個(gè) 35 / 個(gè)造價(jià) 693 萬(wàn)元 1600 元/ 出租效益 44 萬(wàn)元/年租價(jià) 300 元/ 個(gè)×月 回收期 15.8年 693÷ 44出售 效益 738 萬(wàn)元 6萬(wàn)元/ 個(gè)利潤(rùn) 45 萬(wàn)元 738-69

31、3方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù)面積 7630 停車場(chǎng)為地下 1、2 層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 191 個(gè) 40 / 個(gè)造價(jià) 1378 萬(wàn)元 1800 元/ （土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租 效益 68.8 萬(wàn)元/ 年租價(jià) 300 元/ 個(gè)×月回收期 20 年出售 效益 1146 萬(wàn)元 6 萬(wàn)元/ 個(gè)利潤(rùn) -232 萬(wàn)元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。 注：停車位售價(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為 10 萬(wàn)元/ 個(gè)，但銷售情況不好。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%-10%，這里按 8%計(jì)算，30

32、0（元/ 個(gè)×月）× 12（個(gè)月）÷ 8%=4.5 萬(wàn)元/ 個(gè) 投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%-6%，這里按 5%計(jì)算， 300（元/ 個(gè)×月）× 12（個(gè)月）÷ 5%=7.2萬(wàn)元/ 個(gè)綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在 6萬(wàn)元/ 個(gè)。 本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為 123 個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約 15 個(gè)停車位；住 宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約 30 個(gè)。共計(jì) 168 個(gè)停車位。供需差額為 24 個(gè)。停車場(chǎng)的使用管理：綜合樓門前 15 個(gè)和樓后（裙樓下） 30 個(gè)車位供酒店使用；地下停車場(chǎng) 95

33、 個(gè)車位供住戶和 寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30 個(gè)供寫字樓用戶使用。建議使用 IC 卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問(wèn)題， 包括來(lái)訪客戶車輛的管理 （臨 時(shí) IC 卡）。3.4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡， 作出合理而又切實(shí)可行的安排。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表， 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡(jiǎn)單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用 網(wǎng)絡(luò)圖。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、各期開(kāi)工面積、竣工計(jì)劃、開(kāi)竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。附表 1 開(kāi)發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間項(xiàng)目 2003 年 2004 年234567891

34、01112123456789101112前期可行性論證 設(shè)計(jì)招標(biāo) 建筑設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì) 三通一平 工程施工 裝修施工內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 正式銷售 竣工3.5 營(yíng)銷方案3.5.1 對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)3.5.2 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 方案 A寫字樓中留出 4000 自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包 或出租；住宅樓 40 戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用 57 個(gè)， 機(jī)動(dòng)車位留出 11 個(gè)外，其余 100 個(gè)出租。 方案 B（略）3.5.3 市場(chǎng)推廣構(gòu)想營(yíng)銷方式 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)測(cè)3.5.4 銷售計(jì)劃 銷售周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表； 銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分

35、析。3.6 機(jī)構(gòu)設(shè)置在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定 員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。企業(yè)組織 是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置； 企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。 一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系， 幅度越大，層次越少。中小型項(xiàng)目可采用 兩級(jí)管理；大型項(xiàng)目可采用三級(jí)管理。人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。 勞動(dòng)定員。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、服務(wù)人員

36、。在可行性研究中，分別估 算各類人員需用量，并說(shuō)明其來(lái)源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招 聘、培訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算 分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算 人員來(lái)源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式： 培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式培訓(xùn)費(fèi)用：3.7 合作方式及條件合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積） 、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、 共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅

37、務(wù)發(fā)票。對(duì)分 房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 其他合作的主要條件 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定第四部分：投資估算與融資方案4.1 投資估算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工 程師完成。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的 影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。4.1.1 投資估算相關(guān)說(shuō)明投資估算范圍 投資估算編制依據(jù) 投資估算說(shuō)明4.1.2 分項(xiàng)成本估算 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營(yíng)銷預(yù)算、金融成本。A 土地費(fèi)用：土地出讓金政府一次性收取 的標(biāo)

38、準(zhǔn)地價(jià)拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青 苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟 5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40 戶，四建公司職工住宅一棟 16 戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30 戶）。其它房屋均為二四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)， 圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積： 住宅 34329 平方米，經(jīng)營(yíng)性用房 600 平方米，合計(jì)住戶約 205 戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：按照 A 市城市房屋拆遷管理暫行辦法規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。1、住宅： 640 元/平方米 * （ 0.9

39、+0.3+0.08+0）*34329 平方米=34329*819.20 元 =28122316.80元2、經(jīng)營(yíng)性用房： 640 元/平方米 * （ 0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600 平方米 =600平方米 *3776元 / 平方米 =2265600 元3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅 34329 平方米 *45 元/ 平方米 =1544805 元經(jīng)營(yíng)性用房： 600 平方米 *45 元/ 平方米 =27000 元4、室內(nèi)裝飾： 34929 平方米 *80 元/平方米 =2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929 平方米 *48 元 =1676592 元 搬

40、家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)：1、搬家費(fèi)：住宅： 200 戶*300 元=60000 元經(jīng)營(yíng)性用房： 9 戶*500 元=4500 元小計(jì)： 64500 元2、過(guò)渡費(fèi)：住宅： 34329平方米*2.5 元/平方米*6 個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房： 600平方米*16 元/平方米*6 個(gè)月=57600元小計(jì)： 632535 元其他費(fèi)用3、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929 平方米 *15 元 / 平方米 =523935 元4、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)： 35000 元5、獎(jiǎng)勵(lì)：34929 平方米 *100 元/平方米=3492900 元 上述所有費(fèi)用小計(jì)： 38533208 元，折抵每平方補(bǔ)償金額為 1103.18

41、元。按照 A 市人民政府 第 9 號(hào)令，對(duì) A 市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2003 年上半年尚可以執(zhí)行，自省城市房屋拆 遷管理辦法，在 2003 年 7 月 1 日開(kāi)始執(zhí)行后。 A 市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó) 城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者，A 市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào)100 元/ 平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為：1103.1 元/平方米 +100元/平方米=1203.18 平方米8 元 *34929 平方米 =42025874.2 元1203.18 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支 土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地#畝，每畝

42、#萬(wàn)元，土地總價(jià)值為 #萬(wàn)元。B 建設(shè)成本估算 前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單 位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。設(shè)計(jì)方案一： 對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積： 50*10*2=1000 ，建筑面積： 2000 。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè) 東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟 12 層住宅，裙房占地 110*15*2=3300，三棟 12 層住宅建筑面積： 29.4*13.8*12 層*3 棟=14606 ，合計(jì)建筑面積： 17906 地塊內(nèi)

43、大致布置一棟 15 層 29.4*13.8*15層；一棟 12 層 29.4*13.8*12層；三棟 12 層 40*15*12 層；一棟 15 層 40*15*15 層； 占地面積： 3211 ，建筑面積： 41554 總占地面積： 5861 ，建筑密度： 20.7%總建筑面積：61460 ，容積率： 2.17高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為 4861 ，總戶數(shù)約為 297 戶。 建筑成本估算 工程前期費(fèi)： 前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安成本的 2%取費(fèi)。（規(guī)劃設(shè)計(jì)： 10 萬(wàn)元；建筑設(shè)計(jì)： 5 元 / 平方米；地質(zhì)勘探： 2 元/ 平方 米；測(cè)量定

44、位： 10 萬(wàn)元） 建筑安裝工程費(fèi)用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300 元/ （方案 1）， 1500元/ （方案 2 ），綜合樓按 1600 元 / ，寫字樓裝修按 600 元 / ，酒店及配套服務(wù)功能裝 修按 1000 元/ 計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472 萬(wàn)元（方案 1 ）， 9168 萬(wàn)元（方案2）。工程成本：樁基： 59460*100 元/ =594.6 萬(wàn)元 地下室： 4861*600 元/ =291.66 萬(wàn)元 主體： 59460*900+2000*500=5451.4 萬(wàn)元 電梯： 9 棟*50 萬(wàn)元 / 棟=450 萬(wàn)元 室外工程費(fèi) 室

45、外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按 50 元 / 計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。室外水電氣工程：按 50元/ 計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。 建設(shè)配套費(fèi)用。包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、 抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、 “結(jié)建”人防工程押金、 散裝水泥保證金、 排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。 按建安成本的 10%取費(fèi)。 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 按建安工程總造價(jià)的 1%計(jì)算，共計(jì)為萬(wàn)元。 建設(shè)單位管理費(fèi) 按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的 2%計(jì)提。 預(yù)備費(fèi) 由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可預(yù)見(jiàn)性

46、較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的6%計(jì)提。C營(yíng)銷預(yù)算項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支項(xiàng)目策劃的開(kāi)支 銷售策劃的開(kāi)支 廣告開(kāi)支 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支D金融成本5000 萬(wàn)元，年貸款利5%計(jì)算，利息總額貸款引起的利息支出 按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額 1 億元，每年貸 款為 500 萬(wàn)元（每年為 250 萬(wàn)元）。 各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支 稅收和行政性收費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支4.1.3 總成本估算 說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率， 項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。項(xiàng)目總投資估算表（方案 1）項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元 /

47、m2）1）土地費(fèi)用2）前期工程費(fèi)用3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)）4）建設(shè)配套費(fèi)用5）室外工程費(fèi)6）管理費(fèi)用7）銷售費(fèi)用8）財(cái)務(wù)費(fèi)用9）各種稅金支出10）預(yù)備費(fèi)綜合以上 1 至 10 項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487 萬(wàn)元（方案 1）， 16342（方案 2）4.1.4 單位成本4.1.5 銷售收入估算 依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為： 小高層住宅 1900 元/ 商鋪 6000 元/ 地下車庫(kù) 800 元/ 銷售收 入住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計(jì)： 14

48、2392800 元 營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604 各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 + 建安成本 +稅收 +費(fèi)用 +土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利潤(rùn)：銷售收入總成本 =142392800-137103490.2=5289309.8 元4.1.6 稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅4.1.7 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃

49、。資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、 資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、 資金占用月平均額4.1.8現(xiàn)金流量表要求結(jié)果公司的具體情況， 付款時(shí)間適當(dāng)控制原則， 針對(duì)項(xiàng)目的具體情況， 提供相對(duì)合理的 投入及回款時(shí)間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開(kāi)始回款后的資 金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬(wàn)元）：時(shí)間項(xiàng)目 12345678現(xiàn)金流入量 合計(jì) 7794463 5409自有資金投入 1000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入入資金 5000現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7

50、7867701707土地費(fèi)用 30001302前期費(fèi)用 169建設(shè)配套費(fèi) 847建安工程費(fèi) 30005472室外工程費(fèi) 100220工程監(jiān)理費(fèi) 4045管理費(fèi) 130154利財(cái)務(wù)費(fèi)用 250250250其他費(fèi)用 250258457現(xiàn)金凈流量 6-7238 6116 4.1.9 自有資金的核算 建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2000 萬(wàn)元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。 經(jīng)營(yíng)期自有資金占用項(xiàng)目 資金占用量 （ 萬(wàn)元 ） 計(jì)算依據(jù)固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施： 2萬(wàn)元/ 每間客房；配套功能設(shè)備： 1000 元/ ;酒店管理辦公 設(shè)備： 50 萬(wàn)元；流動(dòng)資金及稅費(fèi) 486 酒店的管

51、理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的 50% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 128 上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的 10%4.2 融資方案4.2.1 項(xiàng)目融資主體4.2.2 項(xiàng)目資金來(lái)源籌措資金首先必須了解各種可能的資金來(lái)源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不 能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有：國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款； 國(guó)內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項(xiàng)貸款等； 國(guó)外資金：包括國(guó)際金融組織貸款、國(guó)外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、 補(bǔ)償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金； 其它資金來(lái)源。可行性研究中，要分別說(shuō)明各種可能的資金來(lái)源、資金使用條件，利用貸款的，要說(shuō)明貸款 條件、貸款利率、償還方式、最大償還時(shí)間等。4.2.3 融資

52、方案分析籌資方案要在對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源、建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行綜合研究后提出。為保證項(xiàng)目有適宜的籌 資方案，要對(duì)可能的籌資方式進(jìn)行比選。可行性研究中，要對(duì)各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn) 行比較，尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案。（1）資金來(lái)源可靠性分析（2）融資結(jié)構(gòu)分析（3）融資成本分析4.2.4 投資使用計(jì)劃投資使用計(jì)劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。 編制投資使用計(jì)劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來(lái)源分年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資金 的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。4.2.5 借款償還計(jì)劃借款償還計(jì)劃是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各種還款資金來(lái)源的估算得出的，借款償還計(jì)劃的最長(zhǎng)年限 可以等于借款資金使用的最長(zhǎng)年限，制定借款償還計(jì)劃，應(yīng)對(duì)下述內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。 還款資金來(lái)源、計(jì)算依據(jù)； 各種借款的償還順序； 計(jì)劃還款時(shí)間。國(guó)外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、 還款期、利率、還款方式確定，與國(guó)內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定 的。還本付息的方式有兩種： 等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金部分 逐年增多，支付的利息部分逐年減少。 等額還本，利息照付。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金逐 年償還而減少。第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案確