房地產業(yè)與國民經濟的關系

1、 房地產業(yè)房地產業(yè), ,國民經濟國民經濟關系關系主講人：黃培根導 師：黃雅婷一、房地產業(yè)釋義一、房地產業(yè)釋義 房地產業(yè)是一個什么樣的行業(yè)房地產業(yè)是一個什么樣的行業(yè)房地產業(yè)：房地產業(yè)： 是從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)是從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)部門。部門。 香港稱房地產為物業(yè)，香港稱房地產為物業(yè)，“物業(yè)是單元性不動產物業(yè)是單元性不動產”（Real Estate 或或 Real Property） 物業(yè)可大可小，一個住宅單位，一個工廠樓宇，物業(yè)可大可小，一個住宅單位，一個工廠樓宇，一處農莊。一處農莊。 大物業(yè)可以分成小物業(yè)。大物業(yè)可以分成小物業(yè)。開發(fā)：開發(fā)：土地開發(fā)、土地開發(fā)

2、、房屋開發(fā)、房屋開發(fā)、房地產綜合開發(fā)房地產綜合開發(fā)經營：經營：廣義：開發(fā)廣義：開發(fā)消費的全過程消費的全過程狹義：交易，即買賣或租賃狹義：交易，即買賣或租賃管理：管理：產業(yè)管理產業(yè)管理產權產籍管理產權產籍管理市場管理市場管理服務：服務：中介服務中介服務:經紀、估價、咨詢經紀、估價、咨詢物業(yè)服務：業(yè)主管理、維修保養(yǎng)、清潔綠化、治安保衛(wèi)、物業(yè)服務：業(yè)主管理、維修保養(yǎng)、清潔綠化、治安保衛(wèi)、商業(yè)服務商業(yè)服務一、房地產業(yè)釋義一、房地產業(yè)釋義是個是個歷史的范疇歷史的范疇，是商品經濟發(fā)展的結果，是商品經濟發(fā)展的結果是獨立于建筑業(yè)之外的是獨立于建筑業(yè)之外的產業(yè)部門產業(yè)部門經濟運行過程包括生產、流通和消費經濟運行

3、過程包括生產、流通和消費三階段三階段房地產經濟活動是房地產經濟活動是中觀經濟活動中觀經濟活動（一）（一）房地產業(yè)是個歷史的范疇，房地產業(yè)是個歷史的范疇， 是商品經濟發(fā)展的產物是商品經濟發(fā)展的產物 房地產業(yè)的形成與發(fā)展房地產業(yè)的形成與發(fā)展古古代代舊舊中中國國新新中中國國改改革革開開放放（一）（一）房地產業(yè)是個歷史的范疇，房地產業(yè)是個歷史的范疇， 是商品經濟發(fā)展的產物是商品經濟發(fā)展的產物 房地產業(yè)的形成與發(fā)展房地產業(yè)的形成與發(fā)展古古代代舊舊中中國國新新中中國國改改革革開開放放沒有形成獨立行業(yè)沒有形成獨立行業(yè)30003000多年前，青銅器銘文中記載，存在土地多年前，青銅器銘文中記載，存在土地房屋買賣

4、、租賃、典當、抵押現象，房屋買賣、租賃、典當、抵押現象，主要作為作為生產資料活財富積累，主要作為作為生產資料活財富積累，供本人及后代消費供本人及后代消費（一）（一）房地產業(yè)是個歷史的范疇，房地產業(yè)是個歷史的范疇， 是商品經濟發(fā)展的產物是商品經濟發(fā)展的產物 房地產業(yè)的形成與發(fā)展房地產業(yè)的形成與發(fā)展古古代代舊舊中中國國新新中中國國改改革革開開放放作為商品的房地產業(yè)發(fā)展起來，作為商品的房地產業(yè)發(fā)展起來，獨立與其他行業(yè)之外獨立與其他行業(yè)之外 1919世紀末，鴉片戰(zhàn)爭后，東部世紀末，鴉片戰(zhàn)爭后，東部沿海地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展沿海地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展 “租界地是近代房地產業(yè)的萌租界地是近代房地產業(yè)的萌發(fā)地發(fā)地”，外

5、國人強行設立租界，外國人強行設立租界，外國資本大肆投資房地產，實行外國資本大肆投資房地產，實行“永租制永租制”，任意筑路建屋，享，任意筑路建屋，享有開發(fā)、經營、管理權；租界內有開發(fā)、經營、管理權；租界內國人不得購置和租用土地，或以國人不得購置和租用土地，或以外商名義登記，并交納外商名義登記，并交納“掛旗費掛旗費” 地主豪紳搶占荒地、灘地地主豪紳搶占荒地、灘地 軍政要員巧取豪奪軍政要員巧取豪奪1.1. 普通房客遭受房主或二房東的普通房客遭受房主或二房東的雙重剝削雙重剝削（一）（一）房地產業(yè)是個歷史的范疇，房地產業(yè)是個歷史的范疇， 是商品經濟發(fā)展的產物是商品經濟發(fā)展的產物 房地產業(yè)的形成與發(fā)展房地

6、產業(yè)的形成與發(fā)展古古代代舊舊中中國國新新中中國國改改革革開開放放房地產業(yè)形成到消亡房地產業(yè)形成到消亡接管外國人房地產，沒收官僚接管外國人房地產，沒收官僚資本，資本，對私有房屋進行社會主義改造，對私有房屋進行社會主義改造，19561956年前，國家對私有房年前，國家對私有房屋的買賣租賃進行監(jiān)管、屋的買賣租賃進行監(jiān)管、托管、經租（房主達到改托管、經租（房主達到改造起點的出租房屋交給國造起點的出租房屋交給國家統一管理、修繕、調配，家統一管理、修繕、調配，按月支付租息）按月支付租息）1956-581956-58年，對私有住房贖年，對私有住房贖買、公私合營，房地產業(yè)買、公私合營，房地產業(yè)作為獨立行業(yè)已經

7、不復存作為獨立行業(yè)已經不復存在在1.1. 19661966年，取消租息，城市年，取消租息，城市住房由國家或單位統建統住房由國家或單位統建統分統管，實行低租金福利分統管，實行低租金福利分配制度分配制度（一）（一）房地產業(yè)是個歷史的范疇，房地產業(yè)是個歷史的范疇， 是商品經濟發(fā)展的產物是商品經濟發(fā)展的產物 房地產業(yè)的形成與發(fā)展房地產業(yè)的形成與發(fā)展古古代代舊舊中中國國新新中中國國改改革革開開放放現代房地產業(yè)得到發(fā)現代房地產業(yè)得到發(fā)展展 城市土地使用制度城市土地使用制度改革改革 城市住房制度改革城市住房制度改革1.1.19901990年后，房地產年后，房地產業(yè)發(fā)展加快，成為業(yè)發(fā)展加快，成為國民經濟新的增

8、長國民經濟新的增長點，甚至是支柱產點，甚至是支柱產業(yè)業(yè)（一）（一）房地產業(yè)是個歷史的范疇，房地產業(yè)是個歷史的范疇， 是商品經濟發(fā)展的產物是商品經濟發(fā)展的產物 房地產業(yè)的形成與發(fā)展房地產業(yè)的形成與發(fā)展古古代代舊舊中中國國新新中中國國改改革革開開放放發(fā)展才是硬道理發(fā)展才是硬道理（二）是一個獨立于建筑業(yè)之外的產業(yè)部門（二）是一個獨立于建筑業(yè)之外的產業(yè)部門 房地產業(yè)的定位房地產業(yè)的定位標準行業(yè)分類標準行業(yè)分類1986年聯合國修訂年聯合國修訂全部經濟活動產業(yè)分類的國際標全部經濟活動產業(yè)分類的國際標準準，共共10類，建筑業(yè)類為第類，建筑業(yè)類為第5類，房地產業(yè)為類，房地產業(yè)為第第8 8類類（含（含4部分：出

9、租和經營房地產，土地功能分區(qū)和房地部分：出租和經營房地產，土地功能分區(qū)和房地產開發(fā)，不動產出租人，房地產代理人、經紀人和管理產開發(fā)，不動產出租人，房地產代理人、經紀人和管理者）者）我國我國國民經濟行業(yè)分類及代碼國民經濟行業(yè)分類及代碼，共，共1313門類，建筑業(yè)門類，建筑業(yè)第第4 4類，房地產業(yè)類，房地產業(yè)第第7 7類類產業(yè)分類產業(yè)分類1935年英國經濟學家年英國經濟學家A.B.Fisher提出劃分三次產業(yè)提出劃分三次產業(yè)2003年國家統計局頒布的年國家統計局頒布的三次產業(yè)劃分規(guī)定三次產業(yè)劃分規(guī)定，第一，第一產業(yè)農林牧漁，第二產業(yè)采礦、制造、電力、燃氣和水產業(yè)農林牧漁，第二產業(yè)采礦、制造、電力、

10、燃氣和水的生產和供應、建筑業(yè)；房地產業(yè)列入的生產和供應、建筑業(yè)；房地產業(yè)列入第三產業(yè)第三產業(yè)生產部類分類生產部類分類建筑業(yè)物質資料生產建筑業(yè)物質資料生產房地產業(yè)為生產生活房地產業(yè)為生產生活服務的產業(yè)服務的產業(yè)（三）經濟運行過程包括生產、流通和消費（三）經濟運行過程包括生產、流通和消費生產生產房地產投資、開發(fā)、建設過程，房地產投資、開發(fā)、建設過程，首要環(huán)節(jié)首要環(huán)節(jié)數額大、周期長、風險大數額大、周期長、風險大流通流通市場交易實現價值過程市場交易實現價值過程經營、交易、市場管理經營、交易、市場管理連接生產與消費的紐帶橋梁連接生產與消費的紐帶橋梁消費消費消費者實現使用價值過程消費者實現使用價值過程產權

11、產籍管理，物業(yè)服務和裝飾裝修是生產過程的延續(xù)產權產籍管理，物業(yè)服務和裝飾裝修是生產過程的延續(xù)創(chuàng)造新價值、提升延長使用壽命創(chuàng)造新價值、提升延長使用壽命最終目的，根本動力最終目的，根本動力固定、耐久、增值固定、耐久、增值（四）房地產經濟活動是中觀經濟活動（四）房地產經濟活動是中觀經濟活動與微觀經濟和宏觀經濟相協調與微觀經濟和宏觀經濟相協調微觀活動微觀活動市場交易實現市場交易實現產業(yè)內部比例關系、結構、產品結構產業(yè)內部比例關系、結構、產品結構行業(yè)管理行業(yè)管理宏觀經濟宏觀經濟在國民經濟總的比例協調、社會總產品才能實現在國民經濟總的比例協調、社會總產品才能實現社會總產品的各個組成部分價值得到補償，實用價

12、值得到替換，實社會總產品的各個組成部分價值得到補償，實用價值得到替換，實現良性循環(huán)現良性循環(huán)在宏觀經濟中的重要性不斷增強在宏觀經濟中的重要性不斷增強參考：發(fā)展經濟學家參考：發(fā)展經濟學家W.W.W.W.羅斯托的經濟起飛理論，在傳統羅斯托的經濟起飛理論，在傳統- -前提前提- -起飛起飛- -成熟成熟- -高消費高消費- -生活質量生活質量6 6個階段，按照產業(yè)對經個階段，按照產業(yè)對經濟發(fā)展的作用分為主導產業(yè)、新興產業(yè)、支撐產業(yè)、一般濟發(fā)展的作用分為主導產業(yè)、新興產業(yè)、支撐產業(yè)、一般產業(yè)產業(yè)二、房地產業(yè)具有自身特點二、房地產業(yè)具有自身特點產業(yè)指向的土地性產業(yè)指向的土地性區(qū)域差異大區(qū)域差異大高度綜合

13、性和高度綜合性和關聯性關聯性高投資、高收益、高投資、高收益、高風險高風險政策法律的政策法律的依賴性依賴性民生性：民生性： 關乎社會和政局穩(wěn)定，是衡量社會生關乎社會和政局穩(wěn)定，是衡量社會生活水平和社會保障狀況的重要標志活水平和社會保障狀況的重要標志區(qū)域差異大的行業(yè)區(qū)域差異大的行業(yè)級差收益明顯，級差收益明顯，產業(yè)布局結構、規(guī)模、速度差別顯著產業(yè)布局結構、規(guī)模、速度差別顯著位置不易移動，易受區(qū)域因素的影響；位置不易移動，易受區(qū)域因素的影響； 區(qū)位條件差異極大；區(qū)位條件差異極大；社會經濟發(fā)展水平參差不齊；社會經濟發(fā)展水平參差不齊；每一個區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展水平的差異和政策每一個區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展水平的差異和

14、政策及管理方式的差異。及管理方式的差異。房地產的關聯性房地產的關聯性and產業(yè)鏈產業(yè)鏈房地產業(yè)的關聯性強，影響到眾多上游產業(yè)和下游產業(yè)，通過前向聯系房地產業(yè)的關聯性強，影響到眾多上游產業(yè)和下游產業(yè)，通過前向聯系和后向聯系，產生回顧效應和前瞻效應。和后向聯系，產生回顧效應和前瞻效應。這些效應使之成為國民經濟的先導產業(yè)，通過投資效應系數和引致消費這些效應使之成為國民經濟的先導產業(yè)，通過投資效應系數和引致消費系數，直接和間接帶動相關產業(yè)發(fā)展；這兩種效應相當于乘數效應。據系數，直接和間接帶動相關產業(yè)發(fā)展；這兩種效應相當于乘數效應。據發(fā)達國家的統計，房地產的產值每增加發(fā)達國家的統計，房地產的產值每增加“

15、1”，帶動的相關產業(yè)的產值增，帶動的相關產業(yè)的產值增加加“152”；在我國，房地產業(yè)每增加一億元的投資，能帶動；在我國，房地產業(yè)每增加一億元的投資，能帶動23個相個相關行業(yè)投入關行業(yè)投入1479億元。億元。1.房地產業(yè)對建筑業(yè)的帶動作用（在傳統計劃經濟時代，幾乎沒有房地房地產業(yè)對建筑業(yè)的帶動作用（在傳統計劃經濟時代，幾乎沒有房地產業(yè)，建筑業(yè)的規(guī)模很小，行業(yè)生存都成問題，現在，建筑業(yè)成了增長產業(yè)，建筑業(yè)的規(guī)模很小，行業(yè)生存都成問題，現在，建筑業(yè)成了增長最建筑業(yè)成了增長最快的行業(yè)之一，因為建筑業(yè)為勞動密集型產業(yè)，吸最建筑業(yè)成了增長最快的行業(yè)之一，因為建筑業(yè)為勞動密集型產業(yè)，吸收了幾千萬的農村剩余勞

16、動力，為就業(yè)市場作出了重大貢獻）收了幾千萬的農村剩余勞動力，為就業(yè)市場作出了重大貢獻）2.房地產業(yè)對建材業(yè)、建筑機械設備業(yè)、冶金業(yè)、化工業(yè)、電子業(yè)、儀房地產業(yè)對建材業(yè)、建筑機械設備業(yè)、冶金業(yè)、化工業(yè)、電子業(yè)、儀表業(yè)等發(fā)展的促進作用表業(yè)等發(fā)展的促進作用3.房地產業(yè)對家用電器、家具等民用工業(yè)和運輸業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)等第房地產業(yè)對家用電器、家具等民用工業(yè)和運輸業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)等第三產業(yè)的促進作用三產業(yè)的促進作用4.房地產業(yè)對金融業(yè)的推動作用房地產業(yè)對金融業(yè)的推動作用高投資、高收益、高風險行業(yè)高投資、高收益、高風險行業(yè)無論是開發(fā)還是銷售都需要大量資金投入，無論是開發(fā)還是銷售都需要大量資金投入，少則幾百萬，多至幾十億；少則幾百萬，多至幾十億；一個項目少則一年，一般二至三年，多則四、一個項目少則一年，一般二至三年，多則四、五年，市場變化較大，供求波動，風險大五年，市場變化較大，供求波動，風險大在正常狀況下，每一個項目的單位利潤比較在正常狀況下，每一個項目的單位利潤比較可觀?？捎^。 易受政策法律制度影響易受政策法律制度影響房地產涉及利益關系和法律關系比較復雜，需要眾房地產涉及利益關系和法律關系比較復雜，需要眾多的政策、制度和法律來規(guī)范；多的政策、制度和法律來規(guī)范；房地產的不可移動性，長期耐用性和與周邊環(huán)境的房地