代建項目工程賬務管理計劃

1、'代建工程賬務處理代建工程同時符合以下條件的，可就收取的代建手續(xù)費按服務業(yè)-代理業(yè)”征收營業(yè)稅，如不同時符合下述條件，應按照國稅函1998554號的規(guī)定，受托方按 “銷售不動產(chǎn) ”征收營業(yè)稅。1、由委托方自行立項；2、不發(fā)生土地使用權或產(chǎn)權轉移；3、受托方不墊付資金，單獨收取代建手續(xù)費（或管理費）；4、事先與委托方訂有委托代建合同。5、施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開具給委托建房單位。關于代建項目的核算問題，由于代建項目不屬于 B 公司的資產(chǎn)而是代管項目， 核算也屬于代為核算性質， 因此核算方法應征求委托方的意見，按照委托方確認的方式核算。 同時在核算方式上必須滿足稅務上的要求，由于了 B

2、公司不墊付資金，而且發(fā)生的發(fā)票都應 A 公司的抬頭，那么在設立業(yè)務流程上，所有工程資金支出，應走委托方的帳；也可以受托方設立專戶，委托方的撥款?？顚Ｓ?，受托方不能體現(xiàn)墊資。受托方的會計核算上， 如果資金只是從委托方帳戶核算， 那么可以只設鋪助帳，正式帳只是對收取的代建費進行核算。如果受托方設專戶進行核算，受托戶應把代建工程整個流程體現(xiàn)出來，具體可參考以下內容。代建工程開發(fā)成本的核算、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程， 包括土地、房屋、 市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特 點和內容，在會計上也應根據(jù)各類代建工程成本核算的不

3、同特點和要 求，采用相應的費用歸集和成本核算方法。現(xiàn)行會計制度規(guī)定：企業(yè) 代委托單位開發(fā)的土地 （即建設場地）、各種房屋所發(fā)生的各項支出， 應分別通過 “開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 ”和“開發(fā)成本房屋開發(fā)成 本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對 象和成本項目歸集各項支出， 進行代建工程項目開發(fā)成本的明細分類 核算。除土地、 房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工 程等，其所發(fā)生的支出，則應通過 “開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 ”賬戶 進行核算。因此， 開發(fā)企業(yè)在 “開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 ”賬戶核算 的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的 其

4、他工程所發(fā)生的支出。 代建工程開發(fā)成本的核算對象， 應根據(jù)各項工程實際情況確定。成本項目一般可設置如下幾項：（I）土地征用及 拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程 費；（5）開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應根據(jù)代建工程支出內容 設置使用。二、代建工程開發(fā)成本的核算 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費 用，應記入 “開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “銀行存款 ”、應付賬款應付工程款 ”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發(fā)間接費用 ” 等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成

5、本明細分類賬的格式， 基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應將其實際開發(fā)成本自 “開 發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 ”賬戶的貸方轉入 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶的借方， 并在將代建工程移交委托代建單位， 辦妥工程價款結算手續(xù)后， 將代 建工程開發(fā)成本自 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶的貸方轉入 “經(jīng)營成本 ”賬戶的借 方。如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托， 代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊 一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費 300000 元，前 期工程費 160000 元，應付基礎設施工程款 540000 元，分配開發(fā)間接 費用 80000 元，在發(fā)生上列各項擴建工程開發(fā)支出

6、和分配開發(fā)間接費 用時，應作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 1080000 貸：銀行存款 460000 應付賬款應付工程款 540000 開發(fā)間接費用 80000 道路擴建工程完工并經(jīng)驗收， 結轉已完工程成本時， 應作如下分錄入 賬：借：開發(fā)產(chǎn)品代建工程 1080000 貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 1080000為滿足稅法的要求，在財務處理上，個人認為應在業(yè)務上有所突破，財務處理只能是按業(yè)務特點， 來滿足核算要求，代建的會計處理是很多年以前的流程， 由于稅務上不斷出現(xiàn)新的要求，老的核算思路已不能滿足業(yè)務上的要求， 希望網(wǎng)友提出寶貴意見，來解決不斷出現(xiàn)的新問題。代建工程開發(fā)成本的

7、會計稅務處理關于代建工程的核算， 規(guī)定不很明 確，新準則及新通則沒有說明，房地產(chǎn)會計教科書說的太籠統(tǒng)，值得 我們探討。這里只探討會計稅務處理，不探討籌劃。一、先看幾個稅務規(guī)定：A 、江蘇省地方稅務局關于營業(yè)稅若干征稅問題的補充通知（二）蘇地 稅發(fā) 1996074 號三、關業(yè)其他代理服務的征稅問題。其他代理服務 是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求， 以委托方的名義從事除代購代 銷貨物、代辦進出口、介紹服務以外的其他受托事項的經(jīng)營活動，并 與委托方實行全額結算 （原票轉交），只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務。納稅人提供上述其他代理服務， 可根據(jù)其實際取得的手續(xù)費， 按服務 業(yè)稅務依 5%的稅率計征營業(yè)稅。

8、否則，應一律按自營業(yè)務計征營業(yè) 稅。四、關于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題。 房屋開發(fā)公司承辦國 家機關、 企事業(yè)單位的統(tǒng)建房， 如委托建房的單位能提供土地使用權 證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司 （即受托方 ）不墊付資金，并同時符合本通知第三：條中 "其他代理服務"條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按"服務業(yè) " 稅目計征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設的各種房屋，均應 全額按"銷售不動產(chǎn) "計征營業(yè)稅。B、關于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程征收營業(yè)稅的批復寧地稅（流）發(fā)1998073 號 你局關

9、于進一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程計稅依據(jù)的請示 （銀地稅 （流）發(fā)1998008 號）收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事代 建工程業(yè)務的方式有二種：第一種是土地使用權歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 第二種是土地使用權歸建設單位。 以上二種方式， 工程所需全部建設 資金均由建設單位提供， 并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房 屋代建協(xié)議書。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只負責工程的組織協(xié)調工作， 并按代 建工程總投資的一定比例收取管理費 （代建費 ）或按代建工程的建筑 面積定額收取管理費 （代建費 ）。經(jīng)研究，現(xiàn)批復如下： 一、凡土地使用權歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的， 無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設 單位如何結算，其計稅營業(yè)額均

10、應包括工程價款及管理費 （代建費 ）和 價外費用，按 “銷售不動產(chǎn) ”稅目征收營業(yè)稅。二、凡土地使用權歸建設單位的， 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務， 其計稅營業(yè)額均應包括管理費 （代建費）和價外費用，按 “服務業(yè) ”稅目 征收營業(yè)稅。C 、關于 “代建 ”房屋行為應如何征收營業(yè)稅問題的批復國稅函1998554 號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （以下簡稱甲方 ）取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后 根據(jù)其他單位 （以下簡稱乙方 ）的要求進行施工，并按施工進度向乙方 預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權轉移等手續(xù)。甲方的上 述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應按 “銷售不動產(chǎn) ”稅目征收營業(yè)稅；如甲方 自備施工力量修建該

11、房屋，還應對甲方的自建行為，按 “建筑業(yè)”稅目 征收營業(yè)稅。D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關規(guī)定國稅發(fā)200631號七、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過 12 個月的，可按合同約 定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過 12 個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。 完工進 度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、 已經(jīng)完成 的合同工作量占合同預計總工作量的比例、 測量已完成合同工作量等 方法確定。應于二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料

12、、 報廢工程或產(chǎn)品的殘料等， 如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的， 實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。補充一下（一），一般是在竣工后一次結算辦法確認收入。補充一下二），出售時，繳納增值稅，按小規(guī)模工業(yè) 6%繳納增值稅。二、代建工程的必備條件：從上邊 4 個稅務規(guī)定可看出 1、委托方擁 有土地使用權。2、委托方取得了有關部門的批復，既委托方立項。 3、簽訂委托代建 合同，列明合理代建費。 4、受托方（房地產(chǎn)開發(fā)公司）不墊付資金。三、代建工程和定向開發(fā)及合作建房的區(qū)別。代建工程和定向開發(fā)、合作建房有本質區(qū)別。定向開發(fā)（先有了購房 人，你開發(fā)的房屋是專門賣給他們的。實際上是一種定向銷售方式， 其

13、他與正常開發(fā)過程沒區(qū)別的） 。合作建房（國稅函發(fā) 1995156 號國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知十七、合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的以物易物 ”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。）四、在實際處理過程中代建工程的兩種方式：第一種方式是受托方與委托方實行全額結算（原票轉交），只向委托方收取代建手續(xù)費的業(yè)務，就是說在建設過程中施工方、設計方、監(jiān)理等不與房屋開發(fā)公司 （受托方 ）簽訂合同

14、，而直接與委托方簽訂合同，受托方只收取一定代理費的房地產(chǎn)開發(fā)方式。房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建工程成本核算很簡單， 僅僅核算代建手續(xù)費即可。在工程結束時向委托方開具服務業(yè)的營業(yè)稅發(fā)票， 繳納按服務業(yè)的營業(yè)稅。委托方自用產(chǎn)權不發(fā)生轉移的不繳納營業(yè)稅、 土地增值稅、所得稅等稅種。 委托方產(chǎn)權發(fā)生轉移的則繳納稅金， 產(chǎn)權所有方的發(fā)票由委托方開具。第二種方式是受托方與委托方實行撥付結算， 就是說在建設過程中施工方、設計方、監(jiān)理等直接與房屋開發(fā)公司 （受托方 ）簽訂合同，不與委托方簽訂合同， 資金由委托方撥付給房地產(chǎn)開發(fā)公司， 房地產(chǎn)開發(fā)公司再撥付給施工方、設計方、監(jiān)理等。最后銷售或移交給委托方，并向委托方收取

15、代建手續(xù)費的業(yè)務。 這種方式也就是中國目前所有房地產(chǎn)教科書上所講述的， 代建工程開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的市政工程（如城市道 路、基礎設施、園林綠化、旅游風景）等所發(fā)生的各項費用支出。代 建的土地、房屋參照正常的開發(fā)成本設置。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費 用，應記入 “生產(chǎn)成本（開發(fā)成本） -代建工程開發(fā)成本 ”科目的借方 和“銀行存款”、“應付賬款-應付工程款 ”、“原材料”、“應付職工薪酬 ”、制造費用（開發(fā)間接費用） ”等科目的貸方。同時應按成本核算對象 和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。 代建

16、工程 開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相 同。完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程， 應將其實際開發(fā)成本自生產(chǎn)成本 - 代建工程開發(fā)成本 ”科目的貸方轉入 “庫存商品（開發(fā)產(chǎn) 品）”科目的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價 款結算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自 “庫存商品 ”科目的貸方轉入主營業(yè)務成本 ”科目的借方。房地產(chǎn)開發(fā)公司不僅核算代建工程成本， 還要核算代建手續(xù)費。 在工 程結束時的稅金繳納及發(fā)票開具同第一種方式。擴展閱讀：代建工程的稅務賬務處理 代建工程開發(fā)成本的會計稅務處理 關于代建工程的核算，規(guī)定不很明確，新準則及新通則沒有說明，房 地產(chǎn)會計教科

17、書說的太籠統(tǒng)，值得我們探討。一、先看 5 個稅務規(guī)定 及會計規(guī)定：A 、江蘇省地方稅務局關于營業(yè)稅若干征稅問題的補充通知（二）蘇地稅發(fā) 1996074 號三、關業(yè)其他代理服務的征稅問題。其他代理服務 是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求， 以委托方的名義從事除代購代 銷貨物、 * 進出口、介紹服務以外的其他受托事項的經(jīng)營活動，并與 委托方實行全額結算（原票轉交） ，只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務。納稅人提供上述其他代理服務， 可根據(jù)其實際取得的手續(xù)費， 按服務 業(yè)稅務依 5%的稅率計征營業(yè)稅。否則，應一律按自營業(yè)務計征營業(yè) 稅。四、關于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題。 房屋開發(fā)公司承辦國 家機關、

18、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房， 如委托建房的單位能提供土地使用權 證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司 （即受托方 ）不墊付資金，并同時符合本通知第三：條中 "其他代理 服務"條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按 "服務業(yè)" 稅目計征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設的各種房屋，均應 全額按"銷售不動產(chǎn)"計征營業(yè)稅。B、關于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工 程征收營業(yè)稅的批復寧地稅 （流）發(fā)1998073 號 你局關于進一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程計稅依據(jù)的請示 （銀 地稅（流）發(fā)1998008 號）收悉。經(jīng)了解，目前

19、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事代 建工程業(yè)務的方式有二種：第一種是土地使用權歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 第二種是土地使用權歸建設單位。 以上二種方式， 工程所需全部建設 資金均由建設單位提供， 并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房 屋代建協(xié)議書。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只負責工程的組織協(xié)調工作， 并按代 建工程總投資的一定比例收取管理費 （代建費 ）或按代建工程的建筑面積定額收取管理費 （代建費 ）。經(jīng)研究，現(xiàn)批復如下： 一、凡土地使用權歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的， 無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設 單位如何結算，其計稅營業(yè)額均應包括工程價款及管理費 （代建費 ）和 價外費用，按 “銷售不動產(chǎn) ”稅目征收營業(yè)稅。二、凡土地使用權歸建設

20、單位的， 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務， 其計稅營業(yè)額均應包括管理費 （代建費）和價外費用，按 “服務業(yè) ”稅目 征收營業(yè)稅。C 、關于 “代建 ”房屋行為應如何征收營業(yè)稅問題的批復國稅函1998554 號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （以下簡稱甲方 ）取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后 根據(jù)其他單位 （以下簡稱乙方 ）的要求進行施工，并按施工進度向乙方 預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權轉移等手續(xù)。甲方的上 述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應按 “銷售不動產(chǎn) ”稅目征收營業(yè)稅；如甲方 自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按 “建筑業(yè)”稅目 征收營業(yè)稅。D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關規(guī)定國稅發(fā)

21、200631號七、 關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過 12 個月的，可按合同約 定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過 12 個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。 完工進 度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、 已經(jīng)完成 的合同工作量占合同預計總工作量的比例、 測量已完成合同工作量等 方法確定。（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、 下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等， 如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有 的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)

22、。補充一下（一），一般是在竣工后一次結算辦法確認收入。補充一下二），出售時，繳納增值稅，按小規(guī)模 3%征收率繳納增值稅。E、注冊會計師教材稅法里關于土地增值稅的房地產(chǎn)代建房行為：這 種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)， 開發(fā)完成后向 客戶收取代建收入的行為。 對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言， 雖然取得了收 入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不 屬于土地增值稅的征稅范圍。 也就是不屬于土地增值稅暫行條例第二 條規(guī)定的情形。F、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定的通知（財基字199974 號）四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程， 不需辦理土地使用權過房過

23、登記手續(xù)。 在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù) 后，應按照委托方確認的結算價款，計入營業(yè)收入，并結轉代建工程 相關成本1、委二、代建工程的必備條件：從上邊稅務規(guī)定及會計規(guī)定可看出 托方擁有土地使用權。 2、委托方取得了有關部門的批復，既委托方 立項。 3、簽訂委托代建合同，列明合理代建費。 4、受托方（房地產(chǎn) 開發(fā)公司）不墊付資金。三、代建工程和定向開發(fā)及合作建房的區(qū)別。代建工程和定向開發(fā)、合作建房有本質區(qū)別。定向開發(fā)通常是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)定向客戶群 （團購客戶） 進行的有 針對性項目開發(fā)行為。 定向開發(fā)實際上是一種定向銷售方式， 與開發(fā) 企業(yè)自行開發(fā)過程沒實質的區(qū)別，收入、成本、稅金等會計核算也與

24、自行開發(fā)一致。合作建房 ,廣義的合作建房是包括以各類形式聯(lián)合開 發(fā)土地、建設房屋建筑等行為，且不限于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)主 體不一定是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而狹義的合作建房主要是指商業(yè)性開 發(fā)，即雙方 （或多方 ）當事人約定，由一方提供建設用地，另外一方提 供資金、勞務和技術等，合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，共擔風險、共享收益 的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式， 最為常見的是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體的聯(lián) 合開發(fā)。四、在實際處理過程中代建工程的兩種方式： 第一種方式是受托方與委托方實行全額結算（原票轉交） ，只向委托 方收取代建手續(xù)費的業(yè)務，就是說在建設過程中施工方、設計方、監(jiān) 理等不與房屋開發(fā)公司 （受托方 ）簽訂合同，而直接與委托方簽訂合 同，受托方只收取一定代理費的房地產(chǎn)開發(fā)方式。 房地產(chǎn)開發(fā)公司的 代建工程成本核算很簡單， 僅僅核算代建手續(xù)費即可。 在工程結束時 僅就代建手續(xù)費向委托方開具發(fā)票， 繳納按服務業(yè)的營業(yè)稅。 委托方 自用產(chǎn)權不發(fā)生轉移的不繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種。委托方產(chǎn)權發(fā)生轉移的（如委托代建的商品房、住宅房等）則不按代 建處理。委托方憑簽訂合同的施工方、設計方、監(jiān)理等提供的發(fā)票和 房地產(chǎn)公司開具的代建手續(xù)費發(fā)票計入固定資產(chǎn)。第二種方式是受托方與委托方