冠城前期策劃

1、冠城前期策劃在展開”冠城”（暫名）前期策劃建議探討之前，我想先談?wù)劇胺康禺a(chǎn)市場邊緣 化路線”和“主流市場路線”這個話題?！爸髁魇袌雎肪€”，從它的產(chǎn)品特征來理解就是在城市人文條件和區(qū)位條件都比較成熟的區(qū)域提供市場需求量較大的主流產(chǎn)品的產(chǎn)品策略，當(dāng)然市場供給量也大。“市場邊緣化路線”則是在特定的區(qū)位和環(huán)境條件下開發(fā)的，向特定的客戶群提供 個性化產(chǎn)品的產(chǎn)品策略，需求量不及“主流市場”但需求力特別強。做好“主流市場”講究的是“質(zhì)”，長周期的大投入、精雕細(xì)琢，然后希望客戶 在“百里挑一”中選中你，競爭激烈。做好“邊緣化路線”講究的是“形”，這“形”可能就是一種觀念，一種生活方 式的張揚表現(xiàn)，在于縱“情”

2、包裝。找準(zhǔn)客戶的心理需求后，啟動市場很容易，也 能形成有力的競爭壁壘。從利潤上看，兩者的單位利潤差不多，但“邊緣化路線”總利潤遠(yuǎn)不及“主流市 場”，因為“邊緣化路線”的量不能做得太大。“冠城”的區(qū)位和人文條件的優(yōu)劣暫且不論。我認(rèn)為以“主流市場”的“主流產(chǎn)品”來全盤考慮可能將面臨極大的市場導(dǎo)入困難，競爭壓力和和不容易形成有效客 戶群體。“冠城”這樣的開發(fā)量，利潤需要“中流砥柱”。“主流市場”的“主流產(chǎn)品”是要做的、要爭的，但一定要策略。任何營銷，任何策劃，均是建立在某種產(chǎn)品策略基礎(chǔ)上的，脫離了這個基礎(chǔ)的策 劃再精彩也只是冰雕藝術(shù)品，見不得陽光，經(jīng)不起市場的考驗。形成適合本項目的 產(chǎn)品策略是前期營

3、銷策劃的核心工作。前面談到對市場導(dǎo)入，壁壘競爭有種種好處 的“市場邊緣化路線”和有較豐厚利潤的“主流市場路線”的有機融合，形成有所 兼顧的產(chǎn)品策略，或許是本項目在產(chǎn)品規(guī)劃方面值得探索的方向。一 、 項目地域優(yōu)劣因素1. 存在的不利因素：1）不利的人文背景該地區(qū)，在重慶人的印象中是可以與渝中區(qū)的儲奇門，望龍門（俗稱下半城）相 提并論的貧民區(qū)，口碑很差。2）社區(qū)配套不足3）地形不便出行4）有很好的景觀，但視野中的瑕疵也不少。5）噪音 2. 具備的有利因素：1）交通方便2）區(qū)位優(yōu)勢3）景觀優(yōu)勢4）有投資價值3有利因素對不同市場（低、中低、中高、高端市場）的吸引力分析。如圖：（面積大表示吸引力強，小表

4、示弱）二、市場定位探討1、市場供需簡析1）中端客戶市場龐大，需求旺盛，但供應(yīng)量也大，競爭激烈。由于本項目自身條件的限制，不但不能放棄這個市場，而且應(yīng)該將中端市場作為我們的主要目標(biāo) 市場。目前，針對中端市場的主流產(chǎn)品可分為兩塊： 一是有一定知名度的開發(fā)商在大盤， 大社區(qū)，前景概念的區(qū)位優(yōu)勢等背景下提供的精品樓盤。另一塊是開發(fā)量在 15 萬方 以下的中小型樓盤，以較低的價格和實用的戶型來吸引區(qū)域性購房者。就市場份額 來講，應(yīng)該是平分秋色。中端市場供需特點：A有較好環(huán)境，配套設(shè)施的大盤多位居市郊。小區(qū)內(nèi)的居住條件是很好，但大環(huán)境還是很多不成熟的因素。購房者在權(quán)衡小環(huán)境與大環(huán)境（區(qū)位）的時候，往往面臨

5、魚和熊掌不可兼得的境地。B中小樓盤多集中于各區(qū)的開發(fā)熱點區(qū)域或交通便捷的位置上。他們主要針對的是區(qū)域性客戶。C樓盤形象同質(zhì)化還是比較嚴(yán)重。特色訴求多集中在環(huán)境綠化，景觀特色方面。D大盤在產(chǎn)品規(guī)劃方面都采用了高低兼顧的策略。從低總價的一室一廳到高檔別墅都有產(chǎn)品分布。E針對中端客戶群的戶型設(shè)計，都很注意在不降低使用效果的前提下，嚴(yán)格控制面積臃余。通風(fēng)采光，明廚明衛(wèi)，干濕動靜分區(qū)成了最基本的要求。2）高端產(chǎn)品供應(yīng)量增加迅速，但需求不象人們預(yù)想的那末旺盛。只有一些具有一定品牌效應(yīng)，舍得花力氣做細(xì)節(jié)功夫的樓盤獲得了成功。針對高端客戶市場的產(chǎn)品也可以分為兩塊， 一塊是以別墅為主， 輔以低密度住宅 的純粹高

6、檔產(chǎn)品。二是中檔產(chǎn)品的升級版。高端產(chǎn)品供需特點：A出現(xiàn)了個性突出，風(fēng)格張揚的別墅產(chǎn)品，個性化的東西主要表現(xiàn)在建筑風(fēng)格上。B個性表現(xiàn)還是比較粗放，沒有將個性化的東西滲透到產(chǎn)品的基本要素和細(xì)節(jié)中去。C中檔升級版產(chǎn)品供應(yīng)量較大，市場反應(yīng)也較激烈。大多中檔精品大盤都有供應(yīng)。D開發(fā)商投放中檔升級版產(chǎn)品，一般有兩個目的。一是獲取更高利潤的考慮,二是可以烘托樓盤品質(zhì)。E中檔升級版產(chǎn)品解決了這樣一群人的需求， 即中檔產(chǎn)品看不起，純粹高檔產(chǎn)品買不起，買別墅區(qū)里的低密度住宅又覺得尷尬，那末在品質(zhì)不錯的中檔精品樓盤里買棟別墅，還是有一定優(yōu)越感的。2 機會與威脅1）機會A隨著重慶交通環(huán)境的改善，渝中區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢在逐步

7、削弱， 但還是有絕對的優(yōu)勢存在。本項目位于城市主干道旁，基本上是等距輻射江北，南岸，九龍坡，沙坪壩等地區(qū)，對在購買決策時區(qū)位因素考慮較多的中端客戶群是有吸引力的。B中端客戶在購買決策時有明顯的二元性， 即實用性與投資性。他們既要求居住舒適，又要求在更新房屋后，原有房屋能夠賣個好價錢或租個好價錢。本項目具有投資優(yōu)勢現(xiàn)而易見。C本項目能夠形成相對封閉的小區(qū)。在居住舒適性方面有很大的打造余地。這在渝中區(qū)是少有的。D目前的中檔精品大盤和分布于周邊各區(qū)的中小樓盤， 在項目形象塑造方面都較平庸，如果本項目在個性形象方面敢于創(chuàng)新，將會形成有力的競爭優(yōu)勢。2）威脅A中端產(chǎn)品供應(yīng)量大，市場競爭激烈。B各樓盤在產(chǎn)

8、品的基本要素方面（如戶型，園林，景觀利用，物管等）均做得不錯少有破綻。這說明開發(fā)商在產(chǎn)品定位上都是下了功夫的。C中檔精品大盤的價格定位都比較保守， 普遍采用低開緩漲的策略，對個盤來說，到了銷售的中期會出現(xiàn)客戶追漲的局面，但對整個市場價格的影響是消極的。D以前認(rèn)為交通不便，生活配套設(shè)施不完善的遠(yuǎn)郊地區(qū)（如南濱路沿線，南坪經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)周邊，北濱路沿線，新牌坊及兩路周邊）都出現(xiàn)了單個體量龐大的中檔精品盤，而且很受市場追捧。這說明，重慶交通條件的改善，已經(jīng)打破了以前中端客戶群在區(qū)位選擇上主要偏好成熟社區(qū)或城市集核周邊的格 局，中端客戶群往城外走的趨勢明顯。3 目標(biāo)市場定位1） 第一目標(biāo)市場：中端客戶

9、市場客戶特點：A 首次或二次購房，總價承受能力在 25萬至 45 萬之間的B 對房屋的使用功能和投資性均有要求C 對區(qū)位條件比較敏感D 比較注重居住的舒適性E 購買行為理智2） 第二目標(biāo)市場：對中端升級版產(chǎn)品感興趣的客戶市場客戶特點：A 比中端客戶更注重居住的舒適和享受性B注重物業(yè)的附加價值C 購買行為帶有炫耀和尋求優(yōu)越感的色彩3）第三目標(biāo)市場：過度購房客戶市場客戶特點：A 對總價敏感B 關(guān)注物業(yè)的整體品質(zhì)和區(qū)位條件等保值，增值因素E 購買行為帶有個性化色彩但易于引導(dǎo)4) 目標(biāo)市場比例區(qū)間分析如圖：三、產(chǎn)品及營銷主題定位探討如今，一個樓盤銷售要成功，必須做到，一是要產(chǎn)品策劃正確，二是要營銷主題

10、 策劃獨異、新穎且滿足“切實的需求”。只做到產(chǎn)品規(guī)劃正確，房子是會賣掉的， 不過銷售周期會很長；只做到產(chǎn)品營銷主題立意新穎，項目的知曉度提升會很快， 但銷售業(yè)績不會令人滿意。目前，很多樓盤主題策劃存在問題， 其原因是在做產(chǎn)品時就沒有為主題提供支持， 導(dǎo)致主題策劃沒有演繹空間，只能將買點放大為主題來用。結(jié)果越往后買，越?jīng)]話 講，市場反映越遲鈍。鑒于“冠城”的開發(fā)量，區(qū)位和市場環(huán)境等因素，需要穩(wěn)健的產(chǎn)品組合策略贏得 目標(biāo)市場，更需要通過產(chǎn)品策略為營銷主題策劃埋下伏筆。1 產(chǎn)品策略：房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品策略有三種 : 一是“總成本領(lǐng)導(dǎo)策略”以低成本生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn) 品, 以低于競爭對手的定價獲得較大的市場份

11、額 , 獲取的是規(guī)模利潤；二是“差別策 略”以短時間無法超越的特色產(chǎn)品或讓產(chǎn)品在區(qū)域中心市場成為領(lǐng)導(dǎo)產(chǎn)品 , 并且可以 獲得更多的溢價收入；三是“路中間策略”基于第一、第二種策略的中間路線 , 可以 根據(jù)市場供需情況 , 競爭對手的多少 , 地塊情況,公司資源等進行取舍或有所偏重。根據(jù)項目的用地面積，地形特點，區(qū)位特點，市場供需等情況分析，我們認(rèn)為比較適用于“差別策略”。本項目的產(chǎn)品目標(biāo)則是：中端市場中的優(yōu)勢特色產(chǎn)品，渝中區(qū)小區(qū)住宅市場中的領(lǐng)導(dǎo)產(chǎn)品。也就是說，只要談到中檔特色精品盤，就一定會想到本項目；只要想在渝中區(qū)買小區(qū)住宅，本項目就是首要選擇對象。1)針對目標(biāo)市場構(gòu)架穩(wěn)健創(chuàng)新的產(chǎn)品組合我們

12、將項目的產(chǎn)品在市場運做中的作用分成兩類：A、引子產(chǎn)品” 塑造個性張揚的項目形象，吸引廣泛的市場關(guān)注、啟動市場、人氣造勢，是項目形象的主要支持者。B、“中堅產(chǎn)品”規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)利潤的主要產(chǎn)品，它需要“引子產(chǎn)品”對項目的形象支持。引子產(chǎn)品”是形神皆具的個性化住宅，品質(zhì)定位是高的，但它針對的客戶群卻廣泛的。我們對它的市場界定是“對居住有個性需求的客戶群”。因此“引子產(chǎn)品”應(yīng)有一定比例的低總價戶型。中堅產(chǎn)品”的客戶群最為復(fù)雜，涉及不同階層、年齡、不同的價值觀、審美趨向。但他們有兩個共同的特征，一是看重樓盤的品質(zhì)形象，二是對房屋的實用性要較高。因此，做均好的精品是“中堅產(chǎn)品”的首要要求，其次才是特色。產(chǎn)

13、品形式為：引子產(chǎn)品”多層住宅為主，戶型規(guī)劃特點為兩多一少，即：經(jīng)濟的小戶型多，舒適的大戶型多，中等面積的戶型少。中堅產(chǎn)品”高層住宅為主， 戶型規(guī)劃特點為針對中端客戶群的功能齊全的中等面積的戶型多，小戶型和大戶型少這兩類產(chǎn)品不以板塊形式獨立推出，他們之間要有契合，形成價值鏈接，觸動市場來跟進，因此，兩中產(chǎn)品之間是存在“交集”的，即典型“引子產(chǎn)品”介乎于“引子”與“中堅”之間的產(chǎn)品“中堅產(chǎn)品”。如果說“引子產(chǎn)品”講究“形”，那么“中堅產(chǎn)品”講究的就是“質(zhì)”。2) “形”是創(chuàng)新的、張揚的項目個性，是營銷項目主題的伏筆我們認(rèn)為在構(gòu)架項目差異化形象，應(yīng)該著眼于建筑物的形式和風(fēng)格的差異化特 色。建筑設(shè)計屬

14、于實用藝術(shù)創(chuàng)造，只要是藝術(shù)就能在欣賞它的人群中產(chǎn)生心理共鳴。就消費者需求來講，它滿足的是比基本需求更高層次的、個性化的心理需求。這也 是附加值的直接體現(xiàn)。A 建筑風(fēng)格的選擇我們的時代主流，乃是大工業(yè)時代為背景的主流，逐步向多元化、個性化方向發(fā) 展的階段。在大工業(yè)時代，氛圍是忙碌的、凝重的。住宅作為休憩、恢復(fù)工具，應(yīng) 是活潑的、輕松的，因此選擇明快、簡約的現(xiàn)代建筑風(fēng)格才是合符需求的?，F(xiàn)代建筑風(fēng)格流派很多，但大多適用于機構(gòu)型建筑，適用于集約住宅的很少，根 據(jù)本項目的地形和可觀瞻性強的特色，推介如下： 早期現(xiàn)代主義中的“玻璃盒子”是第一代現(xiàn)代建筑大師密斯 . 凡德羅早期開創(chuàng)的風(fēng)格流派，注重空間的流動

15、性，“視覺延展空間”是他的設(shè)計理念。特色是輕盈、通透。本項目有建筑密度高，地形落差大，南北朝向，要求充分利用景觀資源特點，該形式建筑均能彌補不足，彰顯優(yōu)勢。 新沉思幾何主義 該形式建筑設(shè)計理念是以簡約幾何體和豐富的色彩為基本構(gòu)件，講究質(zhì)感、空間層次、融合地形文脈。特色是活潑、視覺沖擊力強，且內(nèi)部空間利用率高，能夠充分展現(xiàn)本項目地形特色，觀瞻性強的特點。貝律銘的開山之作“美國國家大氣中心”就是這種風(fēng)格的早期版本，賴特的“流水別墅”也運用了這種設(shè)計理念。須要注意的是， 住宅建筑藝術(shù)是通俗藝術(shù)， 因此我們不必嚴(yán)格遵照這些風(fēng)格的設(shè) 計理念和要求來規(guī)劃產(chǎn)品，只要能提煉出吸引大眾關(guān)注的元素，跳出平庸、形成

16、個 性，取其一二、形似七分即可。否則會導(dǎo)致實施困難，最直接的影響就是成本增加。3) “質(zhì)”是穩(wěn)健的、均好的、人性化的做產(chǎn)品要素A房型合乎市場主流據(jù)一項調(diào)查顯示：在住宅類型選擇中，多層選擇占49.88%，小高層19.56 %,高層16.93%，復(fù)式12.77 %，別墅0.86 %;在戶型選擇上，三房兩廳房間近期需求很盛，但總面積在趨小，不少項目已把三房兩廳面積控制在110平方米以內(nèi)，避免面積過大形成高總價；另一方面這是因為城市新生代一族特定的生活需求所致，一 室一廳和小兩室一廳的房子需求也很旺盛，房型的均好和人性化可以表現(xiàn)為以下幾 方面:躍層、復(fù)式房小型化過去躍層和復(fù)式房每套至少 200平方米以

17、上，可對總面積進行控制，規(guī)劃一些150-180平方米的“微型躍層，復(fù)式房”以適應(yīng)中端市場的需求。重視儲藏室盡管儲藏室已被普遍采用，但以往大都是簡易的半封閉布局。可以把儲藏室做成一個全封閉獨立進入式的空間，如同一個正規(guī)小房間，甚至可以考慮儲藏室內(nèi)部的設(shè)計，使之更美觀實用；內(nèi)分隔墻面從來都是平的，如果將分隔墻做凹凸,購房者就可以嵌入一些家具或書柜。據(jù)調(diào)查表明，購房者對儲藏室的需求率高達(dá)42%,幾乎和對餐廳的需求一樣高，由此可見儲藏室的重要。衣帽間出現(xiàn)的頻率也很高，可以走進去挑選衣服或放一些雜物，非常方便。陽臺功能性與休閑性并重隨著城市居住條件的改善和現(xiàn)代家庭生活的多樣化，人們對于陽臺的觀念,已不再

18、停留在晾衣、曬物或能擺上幾盆花草上。陽臺，實際上是居住空間的一種延 伸，隨著陽臺功能的發(fā)展，已形成休閑陽臺和生活陽臺之分。休閑陽臺形成廳或主 臥的擴展，在采光、通風(fēng)和視野等方面有理想的效果。生活陽臺主要與廚房相連, 便于晾曬衣物及其他家務(wù)活動。陽臺的發(fā)展趨勢最明顯的是陽光室的出現(xiàn)。陽光室 與陽臺的不同就在于與廳（臥室）直接相連且多面采光：直接相連是指去掉了以往 房間與陽臺之間的分隔墻；多面采光是指陽光室凸出外墻，兩面甚至三面采光，人 可在窗前享受陽光、風(fēng)景。6）廚房、衛(wèi)生間功能性與舒適性并重現(xiàn)在比較流行的房型多把廚房和衛(wèi)生間（主要是公用衛(wèi)生間）放在相鄰設(shè)置，這種廚衛(wèi)一體的設(shè)計有利于合理布置管線

19、，比如廚衛(wèi)共用上下水管道，這樣可以提高 有效使用面積，也便于住戶安裝其他設(shè)備。廚房的位置最好接近戶門，否則進門要 繞一大圈才到廚房?，F(xiàn)代人的生活很忙碌，往往在星期天大采購，將一周的食品都 放入冰箱內(nèi)，因此廚房不僅要考慮冰箱等電器的位置，還要考慮容量、體積的大小, 不要為最后相差一點放不下而留下遺憾。面積較大的戶型，廚房除了烹飪區(qū)外還安 排家庭簡單用餐的區(qū)域（可稱之為早餐吧），很有生活品位。其實以一套住房而言, 從客廳內(nèi)省出三四平方米給廚衛(wèi)，對廳的使用質(zhì)量不會有影響，而廚衛(wèi)的使用質(zhì)量 卻提高了一個檔次，這筆加減賬購房者是很清楚的。衛(wèi)生間設(shè)計可以考慮“洗間” 與“廁間”分離的做法，衛(wèi)生間推門進去先

20、是“洗間”，里間才是“廁間”，“洗 間”除設(shè)洗面盆之外，還留出專門位置給洗衣機，并設(shè)排水地漏。B環(huán)境景觀設(shè)計特色與人性化設(shè)計并重環(huán)境景觀這個賣點，一直備受關(guān)注。環(huán)境問題已是購房者關(guān)注的首要問題。環(huán)境景觀究竟怎么做，做成什么樣為好？需要認(rèn)真地研究。沒有最好的景觀設(shè)計, 只有最貼切的景觀設(shè)計。環(huán)境景觀與建筑體要有共同語言。環(huán)境景觀不能過于藝術(shù)園林化，要關(guān)注人與景觀的互動關(guān)系。平面景觀設(shè)計與立體景觀設(shè)計并重。環(huán)境景觀設(shè)計要注重細(xì)節(jié)，從細(xì)節(jié)中彰顯出的魅力最能體現(xiàn)項目品質(zhì)，因此，小到一盞路燈、一個果皮都要與項目形象相匹配。環(huán)境景觀要有VI識別系統(tǒng)及主題性標(biāo)志 選擇對項目文化特色有深度認(rèn)識的景觀設(shè)計公司怎

21、樣把住宅社區(qū)的環(huán)境景觀做得更貼切， 讓景觀與建筑相統(tǒng)一， 讓景觀從建筑里生長出來，和諧共生，讓景觀更有文化的支撐力呢？我們認(rèn)為要去深入了解 兩個背景：一是，項目個性特色的文化背景；二是，時代背景對居住環(huán)境的要求。我們的房子是蓋給現(xiàn)代人住的， 我們的環(huán)境景觀是營造給現(xiàn)代人享用的。 這里要 再次強調(diào)，我們的時代仍是以大工業(yè)時代為主流背景的，逐步向多元化、個性化發(fā) 展的階段。因此，景觀設(shè)計，應(yīng)以現(xiàn)代的康體型景觀設(shè)計為主，同時關(guān)注人的歸宿 感和心身再生、人的參予性。如果草坪綠地只能看看那真沒什么意思，若能使人們 能行走其間，嬉戲其間，讓人們體會到綠地的親切。那才是價值體現(xiàn)。四、規(guī)劃建議1、整體規(guī)劃建議

22、1）以地形文脈的延伸作為項目整體布局依據(jù)，最大限度的利用景觀效果。2）使用個性張揚的現(xiàn)代派建筑風(fēng)格，形成時代感極強建筑群落。多層住宅選用 能體現(xiàn)地形特色的建筑風(fēng)格；高層建筑選用能體展現(xiàn)空間特色的建筑風(fēng)格；然后用 色彩和造型元素進行融合統(tǒng)一。3）內(nèi)部交通系統(tǒng)組織盡量細(xì)致周到，減少使用者爬坡上的感覺。交通動線要短，最好不要用景觀動線代替交通動線。4）盡量減少商用房面積，靠長江路以下可以規(guī)劃成帶花園的退臺式住宅。5） 靠長江路及以上的建筑是本項目的招牌建筑，因該精心規(guī)劃設(shè)計，讓它既充 分體現(xiàn)項目特色，又具有地標(biāo)性。6）面長江路方向的戶型防噪音措施，如：使用雙層隔音玻璃。7）運動是現(xiàn)代生活方式的重要體

23、現(xiàn)，建議結(jié)合地形規(guī)劃一些時尚的山地運動設(shè)施，如：山地跑道、山城自行車道，小型攀巖壁等。8）共享空間不要做成遍地都是的山水園林，建議用造型簡潔抽象極富視覺沖擊力的現(xiàn)代派雕塑群為主題來組織共享空間。2. 組團規(guī)劃建議1）多層住宅組團規(guī)劃建議A該組團的建筑風(fēng)格考慮用“新沉思幾何主義”風(fēng)格。B可以考慮高密度集約型規(guī)劃，但建議盡量采用得房率高的設(shè)計方案。C該組團主力戶型為面積16OM左右的四房多廳和65M左右的兩房兩廳。D戶型內(nèi)部空間設(shè)計多元化。錯層、躍層要占一定比例。實用新穎的異型布局也可以考慮。2）高層住宅組團規(guī)劃建議75m21 1 0m2。A該組團的建筑風(fēng)格考慮用“玻璃盒子”風(fēng)格。B、該組團房型面

24、積跨度可以大一些，但主力戶型面積要控制在C、該組團戶型設(shè)計要中規(guī)中矩，使用功能考慮要周全、功能房面積配比要精打細(xì)算，不能有一點面積臃腫。五、宣傳推廣創(chuàng)新探討宣傳推廣手法創(chuàng)新和公司形象塑造是宣傳推廣策劃中的重頭戲。 目前， 房地產(chǎn)常 用的宣傳推廣都較正統(tǒng)，一本正經(jīng)的談品質(zhì)，一本正經(jīng)的談優(yōu)勢；公司形象塑造方 面常用的手法是“展現(xiàn)實力”，缺乏與項目形象相匹配的個性特色。這里，我們談?wù)勱P(guān)于這兩個方面的“另類”設(shè)想。1、媚俗”的宣傳手法媚俗” 的目的是塑造廣泛的親和力。 相對于現(xiàn)在開發(fā)商一本正經(jīng)的談品論優(yōu)是另類”的。這里我們引用兩個與房地產(chǎn)不相關(guān)的例子來說明“媚俗”的有效性：一是在電影中常用“媚俗” 手

25、法來塑造高尚人物的個性形象。在電影“泰坦尼克”中有一段描寫能夠為真愛拋棄榮華的女主人公和男主人公在一起練習(xí)吐唾沫的鏡頭，吐唾沫夠俗吧，就是因為有了這段反差的安排，使女主人公形象更豐滿，夠真，實過目難忘。二是小說人物塑造中常用“媚俗” 手法來推動故事展開，滿足讀者期待。狄更司作品中的人物描寫給人的感覺是真實且有富有傳奇色彩。稍微留意一下，就會發(fā)現(xiàn)這些人物描寫多是這樣的模式“出生高貴，境遇低賤，重返高貴”在推廣宣傳的創(chuàng)新上， 我們將嘗試從重慶市井文化中， 提煉適合本項目宣傳使用的特色元素。2、公司形象塑造著眼于“親民”所謂“親民”也是塑造親和力。舉一個不是很妥帖的例子加以說明，例如：將公司領(lǐng)導(dǎo)班子

26、成員的肖像繪成漫畫，在需要的且適合的場合向社會公布。附：（供參考）2001年底重慶市市民住房消費的調(diào)查1、市民現(xiàn)住房的建筑面積：1）3070 平方米 30.4；（2）7190 平方米 39.1 ；（3）91110 平方米17.4；（4）111150 平方米 8.7 ；（5）150 平方米以上 4.3 。2、市民現(xiàn)住房不滿意之處（多選） ：1）小區(qū)規(guī)劃配套 56.5 ；（2）物業(yè)管理 39.1 ；（3）交通39.1 ；（ 4）戶型 34.8 ；（5）通風(fēng)、采光 30.4 ；（6）地段 26.1 ；（7）綠化、空氣質(zhì)量 21.7 ；8）朝向 21.7 ；（9）建筑質(zhì)量 17.4 ；（ 10）產(chǎn)權(quán)手

27、續(xù) 13.1 。3、您買房是因為（多選） ：1）首次購買，滿足居住需要： 60.9 ；（2）二次購房，改善居住條件： 56.5 ；3）為父母或子女購買： 30.4%;（4）投資： 4.3%。4、您買房較關(guān)注于（多選） ：1）環(huán)境 96.7 ；（ 2）價格 94.5 ；（3）質(zhì)量 87；（4）區(qū)位 82.6 ；（ 5）小區(qū)配套 78.3 ；（6）物業(yè)管理 69.6 ；（7）朝向 52.2 ；（8）開發(fā)商 43.5 ；（9） 升值 39.1 ；（10）戶型設(shè)計 30.4 。5、您選擇哪種規(guī)劃形態(tài)：1）多層 39.1 ；（ 2）小高層 30.2 ；（3）高層 13.3 ；（4）別墅 17.4 。6、需求面積：1）50 平方米以下 13.1；（2）5180 平方米 17.4；（3）81100 平方米34.8；（4）101120 平方米 17.4；（5）121150 平方米 13.1 ；（ 6）1