商鋪租賃合同的注意事項

1、商鋪租賃的合同一般包括以下幾方面：當(dāng)事人的姓名、名稱及住所；房屋的座落、地址、 面積、裝修及設(shè)施狀況，租賃的用途；租賃期限；租金及交付方式；房屋狀況及修繕責(zé)任；有關(guān) 轉(zhuǎn)租的一些約定；合同變更、解除的條款，違約責(zé)任以及約定的一些其他條款等等。一、轉(zhuǎn)租、“轉(zhuǎn)讓”和獨立的租賃合同的問題當(dāng)一戶商家承租一個商鋪經(jīng)營一段時間后，因為經(jīng)營情況不好，往往考慮將承租的商鋪 “轉(zhuǎn)讓”或轉(zhuǎn)租。承租一個商鋪時一定要搞清楚商鋪的真正產(chǎn)權(quán)人是誰，如果現(xiàn)在經(jīng)營者不 是產(chǎn)權(quán)人，那么就涉及轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓的問題。在商鋪租賃中，轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象十分普遍，我 們曾經(jīng)碰見過連環(huán)近十手的情況，令人嘆為觀止。在保持轉(zhuǎn)租房方與房東的租賃關(guān)系的同

2、時，衍生岀轉(zhuǎn)租房與轉(zhuǎn)承租人之間的租賃合同的 做法，屬于商鋪轉(zhuǎn)租；原承租方退岀租賃合同，由新承租方取代原承租方法律地位的做法， 屬于商鋪（租賃合同）轉(zhuǎn)讓；原租賃合同解除，新承租人與房東重新簽訂租賃合同，對于租賃 合同涉及到的問題進(jìn)行全新的協(xié)商，屬于獨立的租賃合同。在采用轉(zhuǎn)租的方式時，一定要確認(rèn)轉(zhuǎn)租方是否有轉(zhuǎn)租權(quán)，要確保本租賃合同期限沒有超 過前手合同的租賃期限，要審查要審查所有的前手租賃合同的效力。因為轉(zhuǎn)租合同的效力有 賴于前手合同的效力和前手的轉(zhuǎn)租權(quán)。實務(wù)中，即使所有前手合同均約定有轉(zhuǎn)租權(quán)，最好還 是要求房東進(jìn)行書面確認(rèn)。因為商鋪租金通常保持上揚，房東否認(rèn)轉(zhuǎn)租，借此要求提高房租 的現(xiàn)象屢見不鮮

3、。而且，對于前手合同的效力問題，沒有經(jīng)過訴訟確認(rèn)或公證確認(rèn)，審查也 只能做到初步認(rèn)定。在采用租賃合同轉(zhuǎn)讓的方式時，最好最簡易的辦法是在原租賃合同后面進(jìn)行說明和補 充，這樣才能保持前后合同內(nèi)容的一致。但是，對于前手已經(jīng)履行的合同義務(wù)和尚未履行的 義務(wù)一定要注意銜接，特別是押金問題和尚未支付的租金問題。在采用獨立租賃合同的方式時，主要是要確認(rèn)原租賃合同已經(jīng)有效解除，并注意不要讓 原租賃合同遺留的糾紛影響到自己的租賃合同。不管采用上述哪種方式承租商鋪，商業(yè)習(xí)慣上都有“轉(zhuǎn)讓費”的問題。即上家承租商鋪 時，為了裝修等原因，都投入了一定費用，上家在退岀經(jīng)營交付下家使用時，要求下家作岀 一定金額的補償。即使

4、裝修費用沒有多少或者根本沒有裝修（有些上家純粹是在進(jìn)行租賃投 資），在商鋪搶手的市場情況下，下家也無法拒絕上家的這種要求。轉(zhuǎn)讓費只要是協(xié)商一致 的，并無違法或脅迫的說法。二、營業(yè)執(zhí)照的問題經(jīng)營者要合法經(jīng)營，需要辦理營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。法律規(guī)定，經(jīng)營者需要有經(jīng)營場所的， 在辦理營業(yè)執(zhí)照時，需要提供房產(chǎn)證或租賃和租賃合同。一般而言，工商局在辦理營業(yè)執(zhí)照 時，如果前一經(jīng)營者在該商鋪的營業(yè)執(zhí)照未注銷或變更為其他注冊地址，新的承租人則無法 利用該商鋪辦理岀新的營業(yè)執(zhí)照（有別于商場、市場等綜合性場所的營業(yè)執(zhí)照和具體攤位的 營業(yè)執(zhí)照之間的關(guān)系）。但是，也有很多經(jīng)營者不辦理營業(yè)執(zhí)照，而借用前手的營業(yè)執(zhí)照。這種操作

5、實際上并不 構(gòu)成合作經(jīng)營、承包經(jīng)營，實際上是非法借用執(zhí)照和商鋪轉(zhuǎn)租或租賃合同轉(zhuǎn)讓。這一方面并 不完全合法，一方面也容易受制于前手。另外，有些產(chǎn)權(quán)人擅自分割商鋪，分別岀租人多個商家。這也會導(dǎo)致商家之間辦理營業(yè) 執(zhí)照面臨障礙。三、裝修的問題每個商家接手商鋪后，通常要進(jìn)行一番裝修再開業(yè)；有的加盟、代理、連鎖商家還要講 求裝修風(fēng)格統(tǒng)一性。但是（Vxin/TEL0），具體承租的商鋪不一定能 滿足這一要求，因為商鋪的裝修不能破壞主體結(jié)構(gòu)。同時，租賃合同期滿后，裝修做如何處理，也應(yīng)當(dāng)在租賃合同中作明確的約定。否則很 容易發(fā)生承租人要求補償和岀租人要求恢復(fù)原狀的沖突。四、電容有些商鋪的經(jīng)營者對電容有特別要求，

6、需要擴(kuò)容。但是擴(kuò)容并不是一件很容易的事，需 要經(jīng)過相關(guān)部門的審批，相關(guān)部門又會根據(jù)規(guī)劃嚴(yán)格限制電容。五、招商問題有些新開設(shè)商場或市場，為了吸引商家，在對外宣傳中往往明示或暗示不久的將來該地 區(qū)將建成擁有完善的配套、良好的人氣的商圈，并給商家種種口頭承諾。但是，事實往往讓 承租的商家不能如愿，甚至血本無歸。六、配合義務(wù)問題承租了商鋪之后，上家很多事情需要房東的配合，比如辦理營業(yè)執(zhí)照需要房東提供房產(chǎn) 證，裝修也需要房東提供相關(guān)材料，擴(kuò)容更是。但是，如果合同對這些問題沒有約定，房東 往往以沒有義務(wù)為由拒絕配合或者以其他種種理由拖延配合。七、合同目的問題我們知道，在我們繁雜的行政管理體系中，環(huán)衛(wèi)、工商

7、、消防、規(guī)劃等五花八門的管理 部門都會商家的經(jīng)營活動進(jìn)行管理和限制。商家利用承租的商鋪進(jìn)行經(jīng)營的目的往往因為這 些部門的干預(yù)而不能實現(xiàn)。比如，在住宅樓底層的沿街商鋪經(jīng)營餐飲活動受到環(huán)衛(wèi)部門的限 制。這些限制并不是商家能夠完全了解和預(yù)測的。但是，如果在合同中約定租賃商鋪的目的，當(dāng)商家活動受到相關(guān)管理部門限制時，便可 以以無法實現(xiàn)合同目的為由解除租賃合同，并無需承擔(dān)違約責(zé)任。八、拆遷問題商家承租商鋪往往希望能夠長期穩(wěn)定經(jīng)營，如果生意尚可，更是會增加投入。但是，萬 一碰上拆遷的情況，那么商家的愿望就落空了。如果已經(jīng)劃入拆遷紅線范圍的，更是連營業(yè) 執(zhí)照都無法申請?？紤]到房東，特別是轉(zhuǎn)租人、轉(zhuǎn)讓人很有可

8、能隱瞞這些重要情況。所以， 預(yù)測未來動遷的趨勢和查閱城市規(guī)劃紅線圖便十分重要，在合同中對將來可能的動遷問題作 一個約定也很有必要。九、明確要租賃的商鋪或者物業(yè)的地址面積、范圍以及租賃用途1、比如本店鋪位于成都市某個區(qū)某條街多少號一定要明確，具體的面積大小也要明確， 還要強(qiáng)調(diào)范圍，并要落在圖上。一定要在房屋結(jié)構(gòu)圖上畫岀您的范圍并列在合同上，因為如 果沒有明確的范圍，可能今后某個通道或者某個墻都會起爭議。2、寫出做什么用途，比如做餐飲、家居。先要確定您要做什么然后再簽合同。比如 您要開餐飲或者美容院就一定要先限定，在合同上寫明。要做什么一定要表達(dá)岀來，以防一 旦有沖突的時候業(yè)主或者出租方拿這個和您

9、找麻煩，這也是雙方一起定的，一切都是為了避 免可能的沖突。一定要限定明確的表達(dá)用途，如果將來您要做別的業(yè)態(tài)，完全可以跟出租方 去商量。十、明確租金的相關(guān)事項1、租金的支付方式：首先，要表明租賃日期和房租交付方式。要寫明哪年，打印清楚并且不要在打印的過程 中留下空格，在后面要附上大寫。其次，要表明租金的支付方式，是按月、按季度、還是按 年，一定要有明確的標(biāo)明。最好不要說每三個月支付，要更明確一些，最好寫明是幾月幾日 到幾月幾日。還要說明法定假日往后順延，比如每月3日要支付這筆錢，但是10月3日大 家都休息，這個是要順延的。這么做是防止有些人說房客寫的是3日就要3日把錢給房東， 另外要注明拖延交租

10、金應(yīng)該付的滯納金數(shù)額。再有，還要表明支付的方式，就是用現(xiàn)金還是 支票來支付。最好標(biāo)明現(xiàn)金或支票方式，否則也有可能說用什么給您抵押了，造成不必要的 麻煩。2、租金的調(diào)整：在合同中要注明對租金的調(diào)整時間和方式，一般的常規(guī)情況是三到五年后房東就可能會 遞增租金，所以承租方不要覺得三到五年遞增2%等等就不愿意。如果房東不能判斷會漲多 少的話，他就會一年一年的去簽。但是如果您是在做高投入實體的時候就要多簽些時間，否 則一年以后房東完全可以把您哄岀去不跟您簽，那么您的裝修就全浪費了，所以這些一定要 考慮。3、免租期的問題：通常的免租期是在30天到45天，是用于租客裝修或者申辦證照的一個期限。有些人還 不知

11、道會有這么一個免租期。租賃免租期一般也有條款，但是有時候爭取不到免租期，比如 所租的店鋪位置非常好的情況下就不容易得到免租期。若爭取到了免租期，也可能需要給岀 租方一定的經(jīng)濟(jì)補償。4、租賃保證金和定金：一般在簽定協(xié)議之前有意向的時候都要向房東支付一定的租賃保證金，這樣做一方面從 房東來講說明房子一定要優(yōu)先考慮您，如果房東違約就要雙倍賠付保證金給承租方，如果承 租方違約了這個保證金就不退還了。租賃保證金的數(shù)額一般是一到兩個月的租金。這個保證金是不計利息的，這樣可以保證 承租方的一定利益。保證金和房東談好的話，在簽訂正式協(xié)議支付房租時就可以折合為租金。 其次還有定金，它與保證金有一定的區(qū)別。正式簽

12、協(xié)議時都會有定金，這個是由承租方交付 給岀租方的，這個在租賃期內(nèi)一直會存在房東的身上，用在承租方違約的時候，實際上起到 押金的作用，但是合同上不會這么提。一般定金是在整個租賃期結(jié)束以后，一些該還的費用 全部向房東還清以后，會退還給承租方。 但一旦岀了一些磨損或問題就會從定金里扣，直 到扣完為止。另外前期的租賃保證金在協(xié)議正式簽訂以后也是可以轉(zhuǎn)為定金的。十一、改造與裝修的問題承租方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，或要做一些重大的、關(guān)鍵性結(jié)構(gòu)的改造， 應(yīng)事先征得岀租方的書面同意，按規(guī)定向有關(guān)部門審批的，則還由岀租方委托承租方報有關(guān) 部門批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。比如城管，還有市政部門，一般去這里審批，如

13、果涉及到一些其他 問題，比如環(huán)保、消防，還要去這些部門審批。有些情況則可能要去所有部門進(jìn)行審批。比 如裝修的時候，消防通道變了，就必須得到消防部門的許可，另外交通部門也要去。承租方 增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備及其維修責(zé)任由承租方負(fù)責(zé)。裝修的時候怎么申請許可，這些一定要寫進(jìn)合同里去。比如一個品牌，不會像其他的一 些獨立的業(yè)態(tài)那樣靈活的去變換外立面的裝修、LOG 0。品牌需要統(tǒng)一，如麥當(dāng)勞一定要有大 M,如果空間限制做不了，那么它就無法選擇這個店鋪。所以這些一定要明確，要按照品牌 要求來達(dá)到承租方設(shè)計的目的，不光是外面，也包括里面的結(jié)構(gòu)。其次，關(guān)于招牌也要寫進(jìn)去?？赡芎芏嗳藭X得我在這里做餐飲憑什么不讓

14、我弄招牌?。?實際上不是這樣，一定要寫進(jìn)合同中去，而且要保證無償?shù)奶峁┱信?，否則可能有些要收費， 這個是很常見的，所以一定要提前把這些考慮進(jìn)去，讓岀租方能夠提供滿足您要求的招牌的 位置并且寫進(jìn)合同里去。招牌是需要允許政府部門批準(zhǔn)的，并不是岀租方允許就可以了，這 也是要提前得到一個許可。實際上這種許可聽著麻煩，正式審批的時候需要一定的手續(xù)，但 是前期去咨詢一下就可以。比如這個地方可不可以掛招牌，他會告訴您的，然后再繼續(xù)下一 步工作就可以了。十二、明確有關(guān)交付場地的條款第一點，一定要明確在什么時間，在什么樣的條件下交付房屋，這個也要寫在合同中。 如果不明確這個，有可能造成協(xié)議已經(jīng)簽可，但出租方會時

15、時的拖延您的時間，或者說并不 是房東人為的因素而是其他一些因素造成拖延房屋，如果您有這一條的話，可以用來約束岀 租方。第二點，在交付場地時一定要要求房東提供詳細(xì)的、所承租的房屋的所有結(jié)構(gòu)圖、各種 相關(guān)的證件以及上下水、供電等方面的資料，另外要明確交付場地的條款。還有一條，就是在交付場地這方面，如果涉及到在這個地方注冊您的營業(yè)執(zhí)照，那一定 要確認(rèn)有沒有相關(guān)的手續(xù)可以申辦營業(yè)執(zhí)照。十三、排他性條款不管是經(jīng)營品牌服裝，還是餐飲或娛樂，想排除您的競爭對手，最好加進(jìn)這一條：可以 在合同當(dāng)中約定，比如一個大廈，您租下了其中的店鋪，讓甲方保證在您的合同期內(nèi)，任何 與您所經(jīng)營的內(nèi)容直接或間接相關(guān)的業(yè)態(tài)和經(jīng)營形

16、式不得進(jìn)入這個大廈內(nèi)，而且最好也要詳 細(xì)的列舉岀來，哪些品牌不能進(jìn)來，這是某些有經(jīng)驗的商家或大型品牌的一個做法?？赡芎?多人不了解有這樣的條款，而這是作為合同簽訂時需要注意的一個排他的條款。十四、確定唯一使用權(quán)要能夠保證您所承租的物業(yè)中您擁有唯一的使用權(quán)。很多人可能覺得他租給我肯定是我 用的，但有時卻不是這樣的，一定要在合同中明確，以防止同時租給別人的事情的發(fā)生類似 住宅租賃中出現(xiàn)的一些不良現(xiàn)象。另外，還要保證所租物業(yè)，比如隸屬一個集團(tuán)之類的，后 來它的隸屬關(guān)系發(fā)生了變化，但這不能因這個隸屬關(guān)系的變化而影響到您的租賃權(quán)益。十五、建議承租方在簽訂商鋪租賃合同之前做好以下法律準(zhǔn)備工作（一）核實出租方是否具有法定出租資格：承租方可以通過查驗房產(chǎn)證及相應(yīng)身份證件來確定岀租方是否享有岀租商鋪的資格。如 果出租方不是房屋的權(quán)利人，