房地產(chǎn)集團(tuán)公司地施工組織管理方案計(jì)劃目標(biāo)章程制度規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)(編輯版)

1、第一部分投資管理第二章項(xiàng)目建議書(shū)編制指引9第三章項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引11第四章項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引19第二部分規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第一章項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度21第二章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程25第三章建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程26第四章景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程27第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)28第六章規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制要點(diǎn)33第七章項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審指引36第八章建筑單體方案評(píng)審指引38第九章景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制要點(diǎn)41第十章施工圖審查基本要求44附:項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表46施工圖審查意見(jiàn)表49第三部分工程管理第一章工程管理組織511.1管理組織機(jī)構(gòu)511.2項(xiàng)目經(jīng)理部的組織管理52第一章項(xiàng)目投資管理制度6第二章 經(jīng)

2、濟(jì)合同管理552.1經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定552.2工程類(lèi)合同編制要點(diǎn)592.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn)612.4對(duì)外合同及付款簽批的意見(jiàn)632.5合同付款管理程序66附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬(wàn)元以上） 168經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬(wàn)元以下）69經(jīng)濟(jì)合同付款審批表70合同管理臺(tái)帳71第三章采購(gòu)與招標(biāo)管理723.1招標(biāo)管理規(guī)定723.2材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定783.3甲供材料設(shè)備采購(gòu)操作要點(diǎn)813.4乙供采購(gòu)指定品牌及限價(jià)操作指引83附:招標(biāo)文件審批表85中標(biāo)通知書(shū)86投標(biāo)承諾函87履約保證金保函88材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃表89零星（緊急）采購(gòu)審批單90限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表91乙供材料設(shè)備審定表92第四章

3、工程進(jìn)度管理934.1工程進(jìn)度管理規(guī)定934.2施工進(jìn)度控制流程954.3施工進(jìn)度控制指引974.4進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn)99第五章工程質(zhì)量與施工管理1005.1項(xiàng)目施工管理規(guī)定1005.2施工組織設(shè)計(jì)制度1045.3技術(shù)交底及施工圖會(huì)審制度1085.4樣板指路制度1105.5工程質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)檢查內(nèi)容與要求1135.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定1155.7材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收指引1175.8質(zhì)量保證資料檢查要求1195.9分部（項(xiàng)）專(zhuān)業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求1215.10項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn)1225.11項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn)1245.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求1265.13工程竣工總結(jié)編制指引1325.1

4、4工程管理獎(jiǎng)罰制度135附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表136材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表137材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收單138甲供材料設(shè)備臺(tái)帳139第六章工程造價(jià)管理1406.1成本管理制度1406.2工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定1436.3現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)定1476.4項(xiàng)目成本核算與分析指引 1496.5工程結(jié)算控制指引1516.6工程造價(jià)管理獎(jiǎng)罰制度154附：設(shè)計(jì)變更審批表155設(shè)計(jì)變更通知單156現(xiàn)場(chǎng)變更簽證通知單157現(xiàn)場(chǎng)變更簽證費(fèi)用審核單158成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表159現(xiàn)場(chǎng)簽證統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳161設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳162合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳163第七章 安全文明生產(chǎn)管理1647.1安全文明生產(chǎn)管理制度1647.2施工現(xiàn)場(chǎng)安全

5、風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識(shí)別指引1687.3施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查指引1707.4施工現(xiàn)場(chǎng)文明生產(chǎn)管理要點(diǎn)1727.5工程事故處理指引173第四部分營(yíng)銷(xiāo)管理第一章組織架構(gòu)與編制175第二章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策劃管理1762.1總則1762.2總體策劃1772.3階段策劃及實(shí)施1782.4市場(chǎng)調(diào)查與前期策劃1792.5營(yíng)銷(xiāo)策劃工作規(guī)范一一房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn)182第三章現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工作管理1923.1銷(xiāo)售準(zhǔn)備.1923.2現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售過(guò)程.19.3.第四章現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工作規(guī)范1954.1銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作1954.2銷(xiāo)售價(jià)格管理要點(diǎn)1994.3銷(xiāo)售合同范圍與草擬注意事項(xiàng)2014.4銷(xiāo)售面積確定操作要點(diǎn)2024.5銷(xiāo)售工程設(shè)計(jì)裝修注意事項(xiàng)2044

6、.6廣告方案與實(shí)施操作2064.7銷(xiāo)售過(guò)程管理要點(diǎn)2094.8房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引2114.9銷(xiāo)售收款指引214第五章客戶(hù)服務(wù)工作規(guī)范2175.1客戶(hù)服務(wù)部職責(zé)2175.2客戶(hù)資料管理指引2185.3退換房辦理指引2205.4更名辦理指引2225.5客戶(hù)按揭代辦指引224第六章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用制度226第一部分投資管理第一章項(xiàng)目投資管理制度1總則 1.1為有效規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益和效率，公司所有擬開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目必須經(jīng)過(guò)科學(xué)論證和決策。1.2公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于市場(chǎng)需求、國(guó)家政策法規(guī)規(guī)定，以及 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃為 依據(jù)，符合集

7、團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)投資效益最 大化為目標(biāo)。2項(xiàng)目投資建議 2.1計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng) 目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、 當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)基 本信息等。2.2計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門(mén)對(duì)相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測(cè)算，經(jīng)初步判 斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書(shū)。項(xiàng)目建議書(shū)的編制應(yīng)符合 項(xiàng)目建議書(shū)編 制指引的規(guī)定。2.3項(xiàng)目建議書(shū)經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工 作。3項(xiàng)目投資論證 3.1項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行， 計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段 的工作計(jì)劃。3.2項(xiàng)目論證

8、階段的工作內(nèi)容包括，但不限于:1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析;2)專(zhuān)項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析;3)項(xiàng)目初步定位;4)資金來(lái)源計(jì)劃及融資方案;5)投資估算;6)經(jīng)營(yíng)效益分析等。3.3項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后， 報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審 查。3.4計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)的審查意見(jiàn)進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂 完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備。3.5項(xiàng)目可行性研究報(bào)告由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、工程造 價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門(mén)有責(zé)任予以積極配合。4項(xiàng)目投資

9、決策 4.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，首先必須通過(guò)總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審。4.2總經(jīng)理辦公會(huì)收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定 召開(kāi)評(píng)審會(huì)議?？偨?jīng)理辦公會(huì)做出的評(píng)審決定包括三種:1) 同意立項(xiàng);2) 不同意立項(xiàng);4.33) 推遲立項(xiàng)?？偨?jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證,并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。4.4總經(jīng)理辦公會(huì)同意立項(xiàng)后，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交投資決策委員會(huì)審4.5批。投資決策委員會(huì)同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。5項(xiàng)目并購(gòu)及合資合作5.1項(xiàng)目并購(gòu)及合資合作必須按上述第 2、3、4條的規(guī)定執(zhí)

10、行項(xiàng)目建議、論證、 決策程序。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售等方面無(wú)控制權(quán)的, 原則上不參與。5.2計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)項(xiàng)目兼并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案, 明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時(shí)間進(jìn)度和責(zé)任。項(xiàng)目運(yùn)作策 劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。5.3在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，所有涉及對(duì)簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。6項(xiàng)目變更與調(diào)整 6.1項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或 滾動(dòng)使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策 委員會(huì)通過(guò)。6.2投資項(xiàng)目變更時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)

11、人以書(shū)面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦 公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖*審議通過(guò)后，項(xiàng)目立項(xiàng)第二章項(xiàng)目建議書(shū)編制指弓1城市規(guī)劃及發(fā)展簡(jiǎn)述 2項(xiàng)目決策背景及摘要 2.1外部環(huán)境1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī) 劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等;2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位;3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住 宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。2.2內(nèi)部因素1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義 （

12、一般3至5年），在公司發(fā)展 中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升 品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用;3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。3項(xiàng)目概況 3.1宗地位置 3.2宗地現(xiàn)狀四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性,地質(zhì)情況。3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境3.5大市政配套3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑 面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7 土地價(jià)格 3.8 土地升值潛力初步評(píng)估 3.9立即

13、開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。4法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府 文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土 地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。5市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）、區(qū)域市 場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)； 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的 集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、 產(chǎn)品 供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、 市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。6主要經(jīng)營(yíng)

14、指標(biāo)分析開(kāi)發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購(gòu)置土地的資金來(lái)源計(jì)劃分析；營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃分析；成 本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。7結(jié)論和建議第四章項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指弓1項(xiàng)目決策背景及分析 1.1外部環(huán)境1 ）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī) 劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等;2 ）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位;3 ）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住 宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.2內(nèi)部因素1 ）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義 （一般3至5年），在公司發(fā)展 中的地位（是否

15、核心項(xiàng)目）；2 ）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升 品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用;3 ）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。2項(xiàng)目概況 2.1宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位 置。（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、 建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現(xiàn)狀1）四至范圍;2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較;3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積;4）地面現(xiàn)有居民

16、情況，包括具體居住人數(shù)、戶(hù)數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響;5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建 筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建;6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、 江河湖泊等因素分割土地;7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗 地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、 電纜、光纜等。） 2.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的交

17、通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購(gòu)物 中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施、公園、銀行、由E局等設(shè)施狀 況。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4項(xiàng)目周邊環(huán)境治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水 情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī) 院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。2.5大市政配套周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施 工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規(guī)劃控制要點(diǎn)1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積;2）住宅

18、建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性 公建的面積;3）綜合容積率、住宅容積率;4）建筑密度;5）控高;6）綠化率等。2.7 土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總 地價(jià)、樓面地價(jià)。2.8 土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市 未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。2.9立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。3法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 3.1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 3.1.1項(xiàng)目用地現(xiàn)狀土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府 文件。3.1.2計(jì)

19、劃手續(xù)項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立 項(xiàng)的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。3.1.4 土地手續(xù)征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得 土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、 取得土地使用 權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地 性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：政府資源利用的評(píng)估、政策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響。3.2合作方式及風(fēng)險(xiǎn)

20、評(píng)估合作方基本情況：合作方名稱(chēng)，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。3.3總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如:簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮； 部分或全部條款存在的不確定性因 素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。4市場(chǎng)分析 4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）、區(qū)域市 場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來(lái)2-

21、3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、 本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶(hù)、市場(chǎng)定位。4.4整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。4.5產(chǎn)品定位及建議戶(hù)型類(lèi)型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類(lèi)型產(chǎn)品的比例。5規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。6工程及銷(xiāo)售計(jì)劃1）截至項(xiàng)目施工、取得銷(xiāo)售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。2）工程計(jì)劃：開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻?市市

22、場(chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。3）銷(xiāo)售計(jì)劃：各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有率, 銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。7投資收益分析 7.1成本預(yù)測(cè)說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類(lèi)型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住 宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。7.2稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經(jīng)濟(jì)效益分析1）項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)。3）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的 變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷(xiāo)售率。7.4項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析

23、。8綜合分析與建議 8.1優(yōu)勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.2劣勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.3機(jī)會(huì)從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性?xún)?yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。8.4結(jié)論和建議附表1開(kāi)發(fā)成本測(cè)算項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）單位成本（兀/m）一、土地價(jià)款支出二、前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi)五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六、智能化系統(tǒng)費(fèi)七、園林環(huán)

24、境工程費(fèi)八、配套設(shè)施費(fèi)九、其它建設(shè)工程支出十、管理費(fèi)用十一、銷(xiāo)售費(fèi)用十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用十三、各項(xiàng)稅金十四、預(yù)備費(fèi)十五、總計(jì)在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算分別列示。附表2投資收益分析項(xiàng)目名稱(chēng)：制表人：編制單位：編制日期：項(xiàng)目序 號(hào)總金額（萬(wàn)元）可售面積（Mf）單位金額2 （元 /M ）備注一、銷(xiāo)售總收入11多層住宅收入22高層住宅收入33小高層住宅收入44公建收入55車(chē)庫(kù)收入66其他收入7二、各項(xiàng)支出總額81 建造成本91.1土地價(jià)款支出101.2前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)111.3主體建筑工程費(fèi)121.4主體安裝工程費(fèi)131.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)141.6智能化系統(tǒng)151.7園林環(huán)境工程

25、費(fèi)161.8配套設(shè)施費(fèi)171.9其他建設(shè)工程支出182.0預(yù)備費(fèi)192銷(xiāo)售費(fèi)用203管理費(fèi)用214財(cái)務(wù)費(fèi)用225營(yíng)業(yè)稅金及附加23四、禾U潤(rùn)總額24減：所得稅25五、凈利潤(rùn)26六、項(xiàng)目投資總額27七、收益率281毛利率292銷(xiāo)售利潤(rùn)率303成本利潤(rùn)率314成本凈利率325投資利潤(rùn)率336投資凈利率34附表3開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年年年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2單位利潤(rùn)（元/m2）利潤(rùn)（萬(wàn)元）第五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指弓1項(xiàng)目可行性評(píng)審方式和要求1.1項(xiàng)目立項(xiàng)的評(píng)審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審和投資決策委員會(huì)的評(píng)審。1.2總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審采用資料審查方式進(jìn)行

26、，各評(píng)審委員對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提出書(shū)面評(píng)審意見(jiàn)，交由計(jì)劃配套部修訂完善 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。1.3投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審的最終決定。2評(píng)審內(nèi)容要點(diǎn)2.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查1)所用背景資料的可靠性;2)可行性論證分析的內(nèi)容是否完整;3)分析方法是否可行;4)是否存在先入為主的“假設(shè)”。2.2擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性1)所在地域選擇;2)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的選擇;3)項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性;4)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模;5)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檔次;6)目標(biāo)客戶(hù)選擇。2.3投資收益及風(fēng)險(xiǎn)1)風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分;2)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行;3)潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)策略的影響;4)投資收益測(cè)算

27、的可信程度;5)投資收益是否滿足要求。2.4項(xiàng)目策劃的評(píng)價(jià)1) 項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性;2) 規(guī)劃概念的創(chuàng)新;3) 工程計(jì)劃及銷(xiāo)售計(jì)劃是否可行。2.5資源能力評(píng)價(jià)1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)近期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的影響;2)資金來(lái)源的可行性;3)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理能力;4)專(zhuān)業(yè)資源及解決途徑的可行性。3項(xiàng)目可行性評(píng)審決策會(huì)議 3.1評(píng)審會(huì)計(jì)劃應(yīng)至少提前3天通知各與會(huì)人員，并隨附項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 及相關(guān)資料。與會(huì)人員必須提前審查項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)資料。3.2評(píng)審人員可先行與報(bào)告編寫(xiě)相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評(píng)審會(huì)上提出評(píng)審意 見(jiàn)。評(píng)審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間，以便問(wèn)題的澄清和認(rèn)可各位評(píng)審提出的問(wèn)題、 意 見(jiàn)和建議。

28、3.3評(píng)審人員在會(huì)議最后做出書(shū)面的綜合評(píng)估意見(jiàn)、開(kāi)發(fā)建議和評(píng)審結(jié)論。3.4計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見(jiàn)和評(píng)審結(jié)論，形成公司決策會(huì)議紀(jì) 要，報(bào)投資決策委員會(huì)簽發(fā)。4評(píng)審決策結(jié)論評(píng)審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對(duì)立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。第二部分規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第一章項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度1總則 1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī) 劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)(初步設(shè)計(jì))、景觀設(shè)計(jì)等。1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過(guò) 程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷(xiāo)售、控制 成本的重要途徑。2項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程的一般規(guī)定

29、2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容 2.1.1總工辦負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，但不限于:1)編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū);2)選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位;3)配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì);4)參與設(shè)計(jì)過(guò)程(或事后檢查)重要階段的評(píng)審;5)組織技術(shù)專(zhuān)家評(píng)審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果;6)組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào);7)8)項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié)、資料備案。明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行;2.1.2各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān) 管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過(guò)程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。2.1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中與設(shè)計(jì)單位或其

30、他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在 委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書(shū)面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資 料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。2.2設(shè)計(jì)要求2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開(kāi)始前以書(shū)面文件 形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。2.2.2所有應(yīng)由開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì) 任務(wù)書(shū)的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。223為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定, 總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。2.3設(shè)計(jì)過(guò)程跟進(jìn) 2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行連

31、續(xù)監(jiān) 督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。2.3.2設(shè)計(jì)過(guò)程中，所有對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見(jiàn)均必須形成書(shū) 面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。2.3.3設(shè)計(jì)過(guò)程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見(jiàn)和要求均必須形成書(shū)面文件，并 存檔備案。2.4設(shè)計(jì)成果 2.4.1與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對(duì)設(shè)計(jì)成果 提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。2.4.2根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專(zhuān)家對(duì)設(shè)計(jì)單位 提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。2.4.3各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì) 須進(jìn)行成本估算或

32、概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制 范圍內(nèi)。2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，總工辦必須以書(shū)面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì) 單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。3規(guī)劃、建筑、景觀方案設(shè)計(jì) 3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指引必須按照規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)進(jìn)行編制，作為編制規(guī)劃 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的主要依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)由總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須執(zhí)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程及規(guī)劃方案評(píng)審指引 的規(guī)定，形成的設(shè)計(jì)成果由總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.3建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制完成后應(yīng)報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.4建筑方案設(shè)計(jì)必須執(zhí)行建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程及建筑方案評(píng)審指引 的規(guī)定，形成成果后報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.5景觀環(huán)

33、境方案設(shè)計(jì)（概念方案及深入方案）3.5.1項(xiàng)目景觀環(huán)境工程各階段成本控制目標(biāo)確定前，總工辦就景觀環(huán)境工程的 估算或概預(yù)算報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審查。3.5.2項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審定后，由總工辦組織編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì) 劃及景觀環(huán)境概念方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及各階段方案設(shè)計(jì)任 務(wù)書(shū)必須報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審查核準(zhǔn)。3.5.3各階段方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位選擇須按照“招標(biāo)管理制度”進(jìn)行。3.5.4設(shè)計(jì)單位提交的各階段方案必須按景觀環(huán)境方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程的規(guī)定 進(jìn)行方案評(píng)審；方案評(píng)審會(huì)由總工辦組織進(jìn)行，評(píng)審委員會(huì)人員由總經(jīng)理、工程 副總、工程造價(jià)部、工程技術(shù)部及總工辦相關(guān)人員組成，最終實(shí)施方案報(bào)總經(jīng)理

34、 辦公會(huì)審批。3.5.5各階段方案審定后方可進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)。4修建性詳規(guī)、修建性設(shè)計(jì)（總圖）、建筑初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 4.1修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)由工 程副總審批，設(shè)計(jì)成果報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。4.2修建設(shè)計(jì)（總圖）、施工圖設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 由工程副總審批。4.3景觀環(huán)境深入方案審定后，由總工辦編制施工圖設(shè)計(jì)計(jì)劃及組織景觀施工圖 招標(biāo)委托設(shè)計(jì)。4.4出正式施工圖前，總工辦應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行施工圖審查，并按施工 圖審查基本要求的規(guī)定執(zhí)行。4.5景觀環(huán)境施工圖應(yīng)報(bào)工程副總審批。4.6修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、修建性設(shè)計(jì)（總圖）、初步設(shè)計(jì)

35、、施工圖設(shè)計(jì)等的圖紙資料及竣工圖（非景觀環(huán)境類(lèi)），景觀環(huán)境施工圖及竣工圖均應(yīng)及時(shí)備案。4.7工程技術(shù)部應(yīng)及時(shí)掌握景觀環(huán)境施工進(jìn)度及安排，并定期進(jìn)行景觀環(huán)境現(xiàn)場(chǎng) 施工檢查。5其它設(shè)計(jì) 5.1其它設(shè)計(jì)包括小區(qū)總體配套（建筑、景觀、裝修）設(shè)計(jì)，部分施工圖設(shè)計(jì)完善工作等，由總工辦負(fù)責(zé)組織完成，并必須執(zhí)行前述“一般規(guī)定”。5.2賣(mài)場(chǎng)（包括與所有銷(xiāo)售展示相關(guān)的建筑、景觀、裝修等）方案由市場(chǎng)部負(fù)責(zé) 委托設(shè)計(jì)，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)及樣板房的設(shè)計(jì)應(yīng)注意規(guī)避法律與市 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。6設(shè)計(jì)更改 6.1所有變更申請(qǐng)及變更方案的審查，均必須包括該變更可能對(duì)質(zhì)量、工期、成 本的影響。6.2在施工圖設(shè)計(jì)及施工過(guò)程中，所有

36、涉及規(guī)劃、建筑單體方案的原則性變更（調(diào) 整），應(yīng)事先告知有關(guān)的工程、造價(jià)和營(yíng)銷(xiāo)管理部門(mén)，并且報(bào)工程副總審批。6.3在景觀環(huán)境概念方案或深入方案確定后，由于特殊原因需進(jìn)行的局部設(shè)計(jì)調(diào) 整或更改，統(tǒng)一由總工辦組織提出設(shè)計(jì)申請(qǐng)，并注明修改原因及擬修改方向, 并報(bào)工程副總審批。6.4除上述規(guī)定外的施工圖變更外，其余變更由項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定進(jìn)行處理，包括:1）識(shí)別變更需要，并予以評(píng)審;2）形成設(shè)計(jì)變更書(shū)面文件;3）審查設(shè)計(jì)變更文件;4）發(fā)布、執(zhí)行變更文件。6.5最終批準(zhǔn)的施工圖變更文件，總工辦必須于施工圖變更文件生效7日以?xún)?nèi), 復(fù)制變更文件，通知有關(guān)的現(xiàn)場(chǎng)施工、工程造價(jià)和營(yíng)銷(xiāo)管理部門(mén)，并

37、做好變更文 件的講解工作。第二章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程+計(jì)劃配套部進(jìn)行規(guī)劃報(bào)批第三章建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程第四章景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)1設(shè)計(jì)意向部分 1.1總體開(kāi)發(fā)設(shè)想 1.1.1項(xiàng)目定位和開(kāi)發(fā)計(jì)劃表達(dá)要求:道路系統(tǒng)與分期開(kāi)發(fā)的關(guān)系、結(jié)合項(xiàng)目地塊價(jià)值分析的容積率分配計(jì)劃、 關(guān) 注點(diǎn)設(shè)計(jì)（自然環(huán)境利用等）的開(kāi)發(fā)思路及成本測(cè)算、交通組織的設(shè)想等。1.1.2銷(xiāo)售策略與開(kāi)發(fā)步驟的契合性要求 1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)則 1.2.1總體規(guī)劃構(gòu)思表達(dá)要求:結(jié)合項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)想、 規(guī)劃要點(diǎn)、土地評(píng)估（根據(jù)自 然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍） 1.2.2道路系統(tǒng)規(guī)

38、劃表達(dá)要求:路網(wǎng)形式、人車(chē)流組織、道路分級(jí)布置、靜態(tài)交通布置，以及關(guān)鍵技術(shù)要求, 如：出入口與交通樞紐、消防車(chē)道設(shè)計(jì)等。1.2.2.1車(chē)行系統(tǒng)與停車(chē)規(guī)劃表達(dá)要求:停車(chē)量及停車(chē)方式（設(shè)計(jì)車(chē)位測(cè)算、各種停車(chē)組織方式的分配比例）。1.2.2.2步行系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求:純步行系統(tǒng)分布（是否考慮絕對(duì)禁止機(jī)動(dòng)車(chē)穿行的地段，該地段應(yīng)具備的區(qū) 域特點(diǎn)）、無(wú)障礙步行系統(tǒng)（是否考慮針對(duì)殘疾人、老人的無(wú)障礙環(huán)境設(shè)計(jì)及步 行系統(tǒng)到達(dá)范圍的要求）。123綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求:自然條件、用地條件分析、景觀系統(tǒng)最大化利用分析。124配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求:配套項(xiàng)目與公共設(shè)施規(guī)劃（對(duì)配套與公共設(shè)施的配置種類(lèi)、

39、數(shù)量及分布的要 求，以及經(jīng)營(yíng)的利好）。125豎向規(guī)劃 126市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃 127生態(tài)與節(jié)能設(shè)計(jì)表達(dá)要求:對(duì)生態(tài)環(huán)境的利用與保護(hù)的要求，根據(jù)各地區(qū)差異對(duì)雨水、太陽(yáng)能及其他自 然資源的利用設(shè)想。1.3建筑設(shè)計(jì)細(xì)則表達(dá)要求:以城市背景與項(xiàng)目用地的分析報(bào)告為基礎(chǔ)資料，對(duì)檔次定位、主體風(fēng)格、主 力戶(hù)型、環(huán)保節(jié)能和智能系統(tǒng)的實(shí)施加以說(shuō)明， 對(duì)建筑材料、部件產(chǎn)品的使用設(shè) 想。建筑造型、間距、朝向、群體空間。1.4項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)、規(guī)劃方向及問(wèn)題剖析表達(dá)要求:對(duì)項(xiàng)目的各地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值、開(kāi)發(fā)內(nèi)容安排計(jì)劃、規(guī)劃風(fēng)格進(jìn)行總體分析、提 出項(xiàng)目需要處理的重要問(wèn)題及操作難點(diǎn)。2客觀資料部分（說(shuō)明：本部分為設(shè)計(jì)工作提供客

40、觀理性的背景資料。） 2.1城市背景分析（說(shuō)明：節(jié)錄項(xiàng)目可行性研究報(bào)告之相關(guān)內(nèi)容。）2.1.1城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2.1.2主要銷(xiāo)售對(duì)象與需求人群分析2.1.3市場(chǎng)潛力與隱性商機(jī)分析2.1.4當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析2.1.5市民居住模式和出行方式分析表達(dá)方式:分析方式以形成不同生活層次和生活習(xí)慣的內(nèi)在因素為主， 搞清楚當(dāng)?shù)鼐用?的日常生活模式，避免設(shè)計(jì)師想當(dāng)然。2.1.6建筑文脈分析 2.2項(xiàng)目用地狀況分析 2.2.1自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告2.2.1.1當(dāng)?shù)貧夂蛱卣鞅磉_(dá)要求:資料來(lái)源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和氣象局網(wǎng)絡(luò)資料。風(fēng)向、氣溫、降水、云霧和日照、空氣濕度、氣壓等。2.2.1.2空氣質(zhì)量表達(dá)要求:

41、資料來(lái)源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和環(huán)保局?jǐn)?shù)據(jù)資料，實(shí)地踏勘的上風(fēng)空氣 污染情況。2.2.1.3噪聲水平表達(dá)要求:噪聲模擬測(cè)試分析報(bào)告，內(nèi)容不少于：測(cè)試分析報(bào)告、模擬樣本、測(cè)點(diǎn)定位 圖。2.2.1.4水文情況表達(dá)要求:資料來(lái)源于地質(zhì)資料報(bào)告和相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的水文、地質(zhì)資料。1）地下水位（關(guān)系到地下、半地下建筑、下沉廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)）2）地?zé)豳Y源（關(guān)系到會(huì)所能夠配備的服務(wù)項(xiàng)目，小區(qū)采暖熱源等問(wèn)題）3）用地內(nèi)以及用地毗鄰河流、泄洪溝、湖泊等水系的水量變化規(guī)律、水質(zhì) 資料（關(guān)系到小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、防澇設(shè)施，對(duì)水系資源的利用方式）4）城市給排水管網(wǎng)與城市管網(wǎng)連接點(diǎn)管徑、坐標(biāo)、標(biāo)高、材料、壓力等 221.5地形地貌分

42、析表達(dá)要求:資料來(lái)源于規(guī)劃國(guó)土部門(mén)提供的地形圖與控規(guī)圖紙資料及現(xiàn)場(chǎng)踏勘。1）等高（等深）線地形圖、土壤土質(zhì)2）保護(hù)保留植被、樹(shù)木明細(xì)與定位圖3）保留保護(hù)古跡、建筑明細(xì)與定位圖4）地質(zhì)構(gòu)造及地層、地層穩(wěn)定性和地震烈度等級(jí)2.2.1.6基地內(nèi)市政設(shè)施表達(dá)要求:資料來(lái)源于相關(guān)規(guī)劃文件，需現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。1）空中高壓走廊、微波通道確認(rèn)2）地下光纖通訊、電信電纜確認(rèn)3）泄洪溝、涵洞等城市資料確認(rèn)4）市政“三通”、“七通”情況2.2.1.7其他2.2.2項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析（說(shuō)明：重點(diǎn)為居民出行可達(dá)性分析。） 2.2.2.1項(xiàng)目所處地段等級(jí)表達(dá)要求:資料來(lái)源于規(guī)劃國(guó)土部門(mén)的城市規(guī)劃發(fā)展圖則。2.2.2.2出

43、行可達(dá)性分析表達(dá)要求:1）基地與城市節(jié)點(diǎn)的出行便利性2）經(jīng)過(guò)本地塊的城市捷運(yùn)系統(tǒng)的服務(wù)強(qiáng)度3）地塊周邊市政道路等級(jí)、高峰時(shí)間交通流向流量與擁擠分析4）用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查 222.3 周邊土地與建筑表達(dá)要求:1）周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來(lái)規(guī)劃遠(yuǎn)景圖則確認(rèn)（確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交 橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的建設(shè)情況。）2）周邊建筑調(diào)研（確認(rèn)建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認(rèn)周邊建筑物對(duì)本地塊的影響，包括:遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面。）3）周邊樓盤(pán)概況 2.2.3可利用資源分

44、析表達(dá)要求:（重點(diǎn)為交通、配套資源分析）1）可以方便享有的資源：步行5分鐘，半徑400米范圍內(nèi)2）居民可以利用的資源：步行5-10分鐘，半徑400-800米之間范圍內(nèi)2.2.3.1交通資源表達(dá)要求:在可達(dá)距離范圍內(nèi)的交通方式、站點(diǎn)、服務(wù)時(shí)間、連接區(qū)域、與重要城市節(jié)點(diǎn)的交通時(shí)間。2.2.3.2城市配套服務(wù)資源表達(dá)要求:在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類(lèi)、 規(guī)模、服務(wù)能力，以及 缺欠配套項(xiàng)目明細(xì)。2.2.3.3景觀與生態(tài)資源表達(dá)要求:在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市公共綠地、 自然景觀、河流山坡等，視覺(jué)可達(dá)的自 然景觀，以及利用方式。2.2.4用地原有構(gòu)筑物、建筑物狀況第六章規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制要點(diǎn)

45、1城市背景分析(詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)指引)1)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2)主要銷(xiāo)售對(duì)象與需求人群分析3)市場(chǎng)潛力與隱性商機(jī)分析4)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析5)市民居住模式和出行方式分析6)建筑文脈分析2項(xiàng)目用地概況(詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)指引)1)自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告空氣質(zhì)量噪聲水平水文情況地形地貌分析基地內(nèi)市政設(shè)施2)項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析項(xiàng)目所處地段等級(jí)出行可達(dá)性分析周邊土地與建筑3)可利用資源分析交通資源城市配套服務(wù)景觀與生態(tài)資源4)用地原有構(gòu)筑物、建筑物情況3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)要求 3.1開(kāi)發(fā)目標(biāo)（如：項(xiàng)目初步定位、風(fēng)格主題、項(xiàng)目類(lèi)型等）1）客戶(hù)主流及檔次定位2）產(chǎn)品構(gòu)成（高、中、低層比例）3）戶(hù)型配置4）分期開(kāi)

46、發(fā)的安排3.2經(jīng)營(yíng)要求（如：功能區(qū)域配置及劃分） 4規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則及要求4.1指導(dǎo)原則1）符合城市規(guī)劃原則2）符合項(xiàng)目初步定位原則3）生態(tài)與可持續(xù)發(fā)展原則4）整體規(guī)劃原則（與項(xiàng)目周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)和融合）5）尊重和利用當(dāng)?shù)厝宋摹v史、地理的原則6）經(jīng)濟(jì)性原則7）有利于物業(yè)管理的原則4.2具體要求（分概念規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃） 4.2.1規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求 4.2.2住宅用地規(guī)劃要求1）整個(gè)小區(qū)空間形態(tài)順應(yīng)主導(dǎo)風(fēng)向，充分考慮住宅群體通風(fēng)與防風(fēng)措施。2）住宅組團(tuán)的組織范圍，組團(tuán)空間的層次要求。3）多層與小高層日照、間距滿足規(guī)范要求。4.2.3公建配套用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1）關(guān)于公建的配套設(shè)計(jì)和功能分配是整個(gè)

47、規(guī)劃的核心與關(guān)鍵，商業(yè)街的規(guī) 模與尺度應(yīng)體現(xiàn)出與眾不同，創(chuàng)造性的特色。公建配套發(fā)展應(yīng)與住宅建設(shè)同步進(jìn) 行。2) 公建配套的分類(lèi)、面積指標(biāo)、設(shè)置位置。424道路用地與停車(chē)設(shè)施規(guī)劃要求1)路網(wǎng)形式及出入口規(guī)劃2)人車(chē)方式3)停車(chē)位、各種停車(chē)方式的分配比例4)步行系統(tǒng)規(guī)劃要求4.2.5景觀與環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1) 對(duì)現(xiàn)有自然資源的保護(hù)與利用2) 與總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一3) 主要景觀與次要景觀的合理劃分4.2.6成本控制要求5設(shè)計(jì)依據(jù)由甲方提供或政府政策文件。6成果要求成果類(lèi)型及規(guī)格。7成果提交時(shí)間、地點(diǎn)及聯(lián)系方式。第七章項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審指弓1適用范圍適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)審。1

48、) 評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的需要;2) 初步選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。2評(píng)審方式及要求2.1項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審采用會(huì)議評(píng)審的方式進(jìn)行，總工辦負(fù)責(zé)制定評(píng)審會(huì)議的計(jì) 劃，明確評(píng)審會(huì)召開(kāi)時(shí)間、參加人員、地點(diǎn)及議程安排。2.2評(píng)審會(huì)一般由總工程師負(fù)責(zé)主持，并指定專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行記錄，總經(jīng)理辦公會(huì) 成員至少三分之二以上人員參加， 以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價(jià)部相關(guān)人 員及邀請(qǐng)的有關(guān)專(zhuān)家。2.3規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)議計(jì)劃應(yīng)至少提前一周通知參加人員，會(huì)議評(píng)審資料應(yīng)至少 提前一天發(fā)放給參加評(píng)審會(huì)議的人員。2.4評(píng)審會(huì)議所需資料由總工辦負(fù)責(zé)準(zhǔn)備，包括:1)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)3)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告4)規(guī)

49、劃設(shè)計(jì)指引5)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(至少三家設(shè)計(jì)單位提供)6)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)文件7)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)8)地形模塊(需要時(shí))9)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的材料設(shè)備資料，以及本項(xiàng)目的材料設(shè)備計(jì)劃10)其它資料3評(píng)審議程及結(jié)論 3.1由總工辦對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指引進(jìn)行講解，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目背景、公司對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃方案的方向性設(shè)想、存在的問(wèn)題及項(xiàng)目操作難點(diǎn)等內(nèi)容。（此時(shí)投標(biāo)單位 應(yīng)不在會(huì)場(chǎng)）3.2由各投標(biāo)單位分別介紹方案，并留出20分鐘左右的提問(wèn)時(shí)間。3.3與會(huì)者就投標(biāo)方案發(fā)表意見(jiàn)，主持人應(yīng)注意控制討論范圍集中于項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表中所列的條款，以便形成具有傾向性的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。3.4方案評(píng)定采用與會(huì)人員記名投票打分的方式進(jìn)行，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表 中每一單項(xiàng)滿分為10分，由投票人分別就每一方案給出各項(xiàng)得分。4評(píng)審紀(jì)要 4.1評(píng)審會(huì)結(jié)束后三天內(nèi)，總工辦應(yīng)做好規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)紀(jì)要，總結(jié)分