某計劃項目招商策劃書

1、'物聯(lián)天下“創(chuàng)智谷”項目健康牛態(tài)園項目管理計劃書第一部分本項目招商的目的與目標(biāo)一、本項目招商的目的根據(jù)項目的市場定位及營銷要求，項目的招商主要是針對 項目商業(yè)營業(yè)房使用展開，主要是要達(dá)到以下目的:1、通過主動導(dǎo)向式招商完成項目格調(diào)文化休閑的主題定 位;2、通過招商的品牌導(dǎo)入策略提升項目的投資價值;3、通過招商形成項目的商流，最終增強投資者的投資信心;4、通過招商的實施逐步建立和完善項目的經(jīng)營運作體系;5、通過招商推動項目的銷售。以上目的主要構(gòu)架形式為:項目市場定位及營銷要求主題性商家吸引投資者 完成銷售建立、完善項目 的經(jīng)營運作體系為后期經(jīng) 營獲利提 供保障二、本項目招商的目標(biāo)針對項目

2、規(guī)劃設(shè)計和營銷、經(jīng)營的要求，本項目在招商過 程中分為兩個階段展開。（一）、銷售期中的招商目標(biāo)在本項目的銷售期中招商最主要的目的在于促進(jìn)項目的銷 售，為項目經(jīng)營期主題化風(fēng)格的形成打下基礎(chǔ)，主要目標(biāo)有:1、在銷售前引入23家國際性連鎖品牌休閑主力店，主要 集中在咖啡吧、酒吧、西式風(fēng)格餐廳、休閑俱樂部幾種形式上;2、引入10家左右成都本地有一定影響力的酒吧、 俱樂部、KTV量販以連鎖店的形式入駐;3、實現(xiàn)40%面積營業(yè)用房的出租。（二）、經(jīng)營期開始前的招商目標(biāo)在項目的經(jīng)營期中項目招商的最主要目的是通過招商形成 項目完整的主題化形象，實現(xiàn)項目總體的品牌化塑造，最終建 立起項目的系統(tǒng)經(jīng)營體系，展開項目的

3、全面經(jīng)營。這一階段的 主要目標(biāo)為:1、實現(xiàn)項目商業(yè)營業(yè)用房95%出租;2、引入2030家多種主題化的休閑吧，45家有特色的異 國風(fēng)味餐廳;3、引入56家小型生活配套經(jīng)營商家，完善項目配套經(jīng)營;4、完成項目的形象認(rèn)知度的提升。第二部分本項目招商人員要求一、項目招商的機構(gòu)建設(shè)本項目的招商應(yīng)由專門的部門負(fù)責(zé)組織實施，主要的機構(gòu) 建立建議考慮米用二種形式:1、由營銷公司在負(fù)責(zé)項目銷售的同時， 獨立成立專門的招 商部門，配合項目的銷售展開招商工作;2、引入知名的商業(yè)經(jīng)營管理公司，由他們負(fù)責(zé)組建專門的 招商部門，在項目銷售過程中展開全面的招商工作;3、引入國際性品牌經(jīng)營管理公司作為顧問， 成立專門的經(jīng) 營

4、管理公司，由經(jīng)營管理公司直接展開全面的招商工作。在成立的招商部門中建議設(shè)立以下職位:二、項目招商部門的人員職責(zé)及要求1、項目招商部經(jīng)理要求：對商業(yè)性招商有實際操作能力，熟悉招商運作的流 程和各環(huán)節(jié)，具有較強的統(tǒng)籌和管理能力，具有出色的談判技 巧和交際能力，對餐飲娛樂行業(yè)有一定的了解。職責(zé)：負(fù)責(zé)項目招商工作目標(biāo)的分解，制定招商執(zhí)行方案 和工作計劃，根據(jù)計劃下達(dá)招商工作任務(wù)，并在必要條件下協(xié) 調(diào)各招商部門與客戶以及各招商部門之間的關(guān)系；負(fù)責(zé)招商部 與項目運作中其他部門之間的聯(lián)系，協(xié)調(diào)與其他各部門之間的 關(guān)系，在一定范圍內(nèi)對招商政策及規(guī)則提出修改建議，行使招 商中的優(yōu)惠權(quán)。招商部經(jīng)理由項目今后的經(jīng)營

5、管理公司經(jīng)理直 接領(lǐng)導(dǎo)。2、招商主管要求：對商業(yè)物業(yè)招商有實際運作經(jīng)驗，對行業(yè)有一定的 了解，具有一定的統(tǒng)籌和計劃能力，具有較強的談判和交際能 力，具有一定的組織能力。職責(zé)：根據(jù)招商工作計劃和工作任務(wù)統(tǒng)籌安排招商執(zhí)行工 作，具體處理在招商過程中出現(xiàn)的問題，與大客戶進(jìn)行具體的 談判，妥善處理客戶與招商人員之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)各招商人員 之間的關(guān)系，根據(jù)客戶的具體情況和具體要求安排營業(yè)房的使 用。及時向經(jīng)理反映招商過程中存在的問題。由招商部經(jīng)理直 接領(lǐng)導(dǎo)。3、招商商務(wù)助理要求：對項目的情況和招商規(guī)則比較熟悉，深刻地理解項 目的招商相關(guān)政策，熟悉項目經(jīng)營運作過程，對餐飲休閑行業(yè) 有一定的了解，具有一定的

6、談判能力和溝通能力，個人具有親 和力，具有一定的財務(wù)分析能力。職責(zé)：執(zhí)行項目招商的具體工作，負(fù)責(zé)日常與客戶的直接 洽談，解釋有關(guān)招商政策，負(fù)責(zé)與客戶進(jìn)行聯(lián)系及收集客戶檔 案資料，負(fù)責(zé)解釋客戶在經(jīng)營中所需了解的各方面情況，及時 向主管反映招商過程中存在的問題。負(fù)責(zé)與客戶簽定承租合同。由招商主管直接領(lǐng)導(dǎo)。4、招商內(nèi)業(yè)要求：具有一定的行政管理能力和統(tǒng)計分析能力。能夠從 事商務(wù)及行政公文的處理工作，有檔案管理的經(jīng)驗，對項目招 商比較熟悉。職責(zé)：負(fù)責(zé)項目招商客戶檔案的保存與管理，協(xié)助經(jīng)理進(jìn) 行招商部日常的行政管理工作，負(fù)責(zé)審核招商相關(guān)的合同及協(xié) 議。負(fù)責(zé)統(tǒng)計招商過程中的相關(guān)數(shù)據(jù)，向招商經(jīng)理提供數(shù)據(jù)以 供

7、進(jìn)行參考和分析。直接由招商部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)工作。三、項目招商培訓(xùn)本項目的招商部在組建成后要根據(jù)本項目的具體招商要求 對各部門人員進(jìn)行針對性的培訓(xùn)，主要培訓(xùn)內(nèi)容為:1、項目的規(guī)劃、建筑及功能分布詳細(xì)的情況;2、項目的市場定位及功能定位;3、項目周國商業(yè)環(huán)境及社區(qū)具體特征;4、項目目標(biāo)消費群體習(xí)性及心理特征;5、項目招商政策及招商流程，項目招商的法律文本及具體內(nèi)容;6、項目招商的商源分析及業(yè)態(tài)特征;7、項目招商相關(guān)策略及技巧運用;項目招商部的工作規(guī)范及工作流程;9、有關(guān)工商、稅務(wù)、衛(wèi)生等職能部門與項目招商相關(guān)的法 規(guī)、規(guī)定及相關(guān)費用的學(xué)習(xí);10、項目招商與項目銷售、工程等部門接洽的流程及相關(guān) 事宜;11

8、、本項目的相關(guān)投資分析、財務(wù)評測。根據(jù)以上培訓(xùn)內(nèi)容在項目具體情況明確后，依據(jù)招商策略 書制定出具體的招商培訓(xùn)手冊，并以此對招商人員展開全面的 培訓(xùn)。整個培訓(xùn)周期約為七天，培訓(xùn)的方式主要以模擬式情景培 訓(xùn)結(jié)合理論教學(xué)的方式，在整個培訓(xùn)期中被培訓(xùn)人員除了進(jìn)行 正常的集中培訓(xùn)外，還將由各部門組織針對性的討論活動，在 培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行統(tǒng)一的測試。第三部分本項目的招商原則一、本項目招商原則制定的基礎(chǔ)本項目的招商原則的確定主要是考慮到以下條件的要求: 1、項目自身市場定位及經(jīng)營定位的要求;2、項目銷售推廣的策略及可能的市場態(tài)勢;3、項目自身品牌建設(shè)的要求;4、成都市餐飲休閑行業(yè)的現(xiàn)狀要求;5、成都市餐飲休閑

9、娛樂消費群的消費習(xí)性及消費趨勢;6、未來商源可能的商業(yè)要求。針對這些要求和實際情況，在此提出了本項目招商的具體原則，以此作為展開銷售策略的參照標(biāo)準(zhǔn)。二、本項目招商的具體實施基本原則（一）、關(guān)于招商機構(gòu)的建立原貝y本項目的招商機構(gòu)應(yīng)與將來項目經(jīng)營管理相結(jié)合，人員能夠在完成項目招商后轉(zhuǎn)入項目經(jīng)營管理公司，這樣一方面能夠保障項目招商工作與今后的經(jīng)營管理工作緊密地結(jié)合；另一方面能夠有效地利用人力資源。就招商機構(gòu)的建立具體應(yīng)遵循的原則為:1、招商人員應(yīng)具有獨立工作的能力，在業(yè)務(wù)上應(yīng)具有談判、財務(wù)分析、市場判斷多方面的經(jīng)驗和能力;2、招商部的人員編制應(yīng)精簡，招商主管應(yīng)同時從事具體的 招商執(zhí)行工作;3、整個

10、招商部的人員應(yīng)具有較好的教育背景， 能夠代表公 司的經(jīng)營管理形象。（二八 關(guān)于商源的選擇原則由于本項目的商源是形成本項目經(jīng)營特色，保障項目投資 者投資回報的最直接因素，故此在商源的選擇上要考慮到項目 定位的要求和對項目銷售的促進(jìn)，對投資者投資信心的支持, 為了達(dá)到以上目的，在此提出以下選擇原則:1、商源的選擇要注重品牌化和主題化， 品牌要以國際性連 鎖品牌和地區(qū)知名品牌為主；主題要以格調(diào)化，異域風(fēng)情的吧 文化店為主;2、商源的選擇要以文化氛圍較濃的休閑娛樂吧為主，而購 物和其它服務(wù)性質(zhì)的項目商家為輔;3、在商家的選擇上要以本地有一定知名度的商家為主， 但 也要引入成都尚沒有的外地品牌商家。三、

11、項目招商策略原則本項目由于自身銷售要求的一些特殊性，以及項目自身定 位的具體要求，使得項目在招商過程中要遵循一些自身所必要 的原則。1、品牌導(dǎo)入和品牌帶動的原則在項目招商過程中一定要引入在行業(yè)內(nèi)具有一定影響力, 能夠提升本項目經(jīng)營檔次的品牌經(jīng)營者，提升項目的投資價值 和經(jīng)營價值。在此基礎(chǔ)上利用品牌經(jīng)營商的影響力來進(jìn)行進(jìn) 步的招商，這樣可以增強招商的有效性，擴大招商的影響力， 對于項目的銷售以及招商的持續(xù)開展都有極大的促進(jìn)作用。2、招商與銷售互動的原則在招商的過程中要與銷售緊密配合，招商在銷售各階段利 用不同的招商方向和力度來配合銷售；同時又要利用銷售的勢 頭來促進(jìn)招商的持續(xù)進(jìn)行。利用這種互動的

12、關(guān)系來實現(xiàn)招商與 銷售的全面推進(jìn)。3、招商的進(jìn)度要適中在整個招商過程中招商介入的時機要得當(dāng)，整個招商的進(jìn) 程要適中。招商的籌備和意向性商家的接洽應(yīng)該在銷售正式開 始前就逐步展開，但主要限于品牌主力店或旗艦店的引入，在 項目銷售前期招商主要以人員外出與較有影響力的代表性商家 接洽，在招商進(jìn)度上較緩，在項目旺銷期及持續(xù)期則主要依靠 現(xiàn)場的自發(fā)性的招商為主，由客戶自行上門咨詢；在進(jìn)入尾盤期時，則展開大規(guī)模的招商宣傳，加快招商的進(jìn)度。這樣控制 進(jìn)度的目的在于利用招商與銷售互動的關(guān)系有效地推動招商的 進(jìn)行，同時也可以使招商資金的使用更為有效。4、招商中要采用普遍撒網(wǎng)，重點突破的原則在招商過程中由于項目實

13、際的口岸尚不是成熟的口岸，故 此對大多數(shù)商家而言均存在著一定的風(fēng)險，因此談判成功的幾 率相對較小，根據(jù)這一實際情況，本項目在招商期中應(yīng)當(dāng)通過 直郵、廣告宣傳等形式廣泛地宣傳項目的招商信息，而在實際 人員招商中則應(yīng)從各類商源中選取有代表性、可能性較強的商 家進(jìn)行重點談判和突破。5、招商應(yīng)采用“先易后難”的原則正是因為項目的口岸存在著以上的特征，故此為了保障招 商的順利進(jìn)行，也為了使招商對銷售有促進(jìn)作用，在招商前期 應(yīng)選擇要求不高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后 利用他們來進(jìn)行宣傳，一方面加強投資者的投資信心，另一方 面對招商起到一定的促進(jìn)作用。6、在招商過程中要采用政策不均衡的原則為了吸

14、引有一定實力的商家入駐，在項目的優(yōu)惠政策上應(yīng) 有一定的偏向性，應(yīng)對有較強品牌的商家提供更多、更廣泛的 優(yōu)惠，而對一般的商家則提供較少的優(yōu)惠，這樣一方面可以使 品牌的商家感覺到享受到了更多的優(yōu)惠，從而更有吸引力；另 一方面也可以降低由于優(yōu)惠過多而減少項目自身的利潤值。同時政策不均衡的原則也可以很好地被銷售宣傳用來作為有效地 促銷策略之一。以上在招商過程中各個環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的原則在實際運作過程 中應(yīng)根據(jù)實際的情況進(jìn)行調(diào)整和完善，其根本目的在于保證招 商工作的順利開展，招商策略的有效實施，最終達(dá)到預(yù)期的招 商目的。第四部分本項目的招商流程第五部分 本項目的主要招商策略一、本項目招商實施的總體策略本項目招

15、商是在項目具有明確定位的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，其目 標(biāo)商源也具有一定的目標(biāo)性，故此在總體的招商過程中要明確 針對目標(biāo)商源的經(jīng)營特點，經(jīng)營要求，經(jīng)營預(yù)期結(jié)合項目自身 特性制定也具有針對性的招商策略。通過分析，我們提出了以下招商策略:明確項目的市場經(jīng)營主題定位后，通過現(xiàn)場包裝、資料介 紹、廣告宣傳、經(jīng)營分析等多種形式來強化項目的經(jīng)營賣點, 然后制定出一系列的針對不同層次經(jīng)營者的優(yōu)惠措施，利用經(jīng) 營賣點和優(yōu)惠措施配合項目周邊未來的發(fā)展趨勢及現(xiàn)有的特性 來分階段性地采用“品牌先行，招商與銷售互動”的策略來逐 步地完成招商，最后通過項目的經(jīng)營運轉(zhuǎn)來進(jìn)一步完善項目的 主題定位，提升項目的經(jīng)營品牌。二、項目招商策略

16、實施的步驟本項目的招商策略為實施要充分準(zhǔn)備，穩(wěn)步實施，計劃周 密，具體來說招商策略的實施可分以下步驟進(jìn)行。1、明確項目的形象風(fēng)格定位，在此基礎(chǔ)上做好項目的口岸 分布規(guī)劃和經(jīng)營規(guī)劃;2、制定好完備的招商說明書及相關(guān)的招商法律文本;3、在此同時對現(xiàn)場進(jìn)行精心地包裝， 并在銷售現(xiàn)場營造出 熱列的氣氛，裝飾出濃郁的異國風(fēng)情;4、整理出第一批招商的商源名單，主要是成都、北京、上 海、深圳和廣州的國際性連鎖品牌休閑餐飲店，做出詳細(xì)的招 商工作計劃;5、在正式銷售開始前先由專門的招商部門按照招商工作計 劃的要求與這些商家進(jìn)行接觸洽談，爭取23家品牌店的進(jìn)入, 最好爭取國際連鎖店在成都設(shè)立主力店或旗艦店;6、

17、在銷售開始后利用品牌店進(jìn)行宣傳， 一方面利用現(xiàn)場咨 詢客戶展開現(xiàn)場招商、招租；另一方面利用先期入駐的品牌店 作為鋪墊進(jìn)一步外出洽談新的品牌店;7、在銷售進(jìn)入尾盤期后，再在媒體上展開規(guī)模的宣傳活動, 利用前兩階段積累的客戶進(jìn)行引導(dǎo)性宣傳，最終通過強勢的招 商完成項目經(jīng)營體系的構(gòu)建，實現(xiàn)招商的目標(biāo)要求;&在招商完成后啟動項目的經(jīng)營規(guī)劃體系和物業(yè)服務(wù)體 系，一方面給予商家必要的宣傳支持和優(yōu)惠配套支持，以帶動 其經(jīng)營的開展；另一方面通過各類主題公關(guān)活動來提升項目在 成都消費者中的認(rèn)知度和美譽度，最終建立起項目自身強力的 品牌。三、項目招商策略實施中的相關(guān)具體措施（一）、項目的經(jīng)營規(guī)劃原則項目的

18、經(jīng)營規(guī)劃主要是根據(jù)要引入的商家類型而決定的, 我們建議根據(jù)項目的總體市場定位，主要是引入具有異域風(fēng)格 和有定文化背景的主題性休閑消費商家。根據(jù)項目的要求主要 有四大類:1、主題風(fēng)格調(diào)飲吧2、異域品牌餐吧3、時尚風(fēng)情購物店4、特色配套服務(wù)店在將這些店進(jìn)行經(jīng)營規(guī)劃時要將一些具有品牌，需要較大 人流量的店放在項目一層較顯著的位置，利用他們來提升項目 的總體品質(zhì)，同時也易于利用這一點與他們進(jìn)行談判。對于一些需要有層次空間的商家如 KTV、酒吧等則放到二 樓。對于通過宣傳來吸引客戶消費的異國風(fēng)情的餐吧則可以安 排在小區(qū)公寓的主入口和離主入口較近的二樓。對于需要較多人流量支撐而又需顯著位置的時尚風(fēng)情購物

19、區(qū)則放到離商業(yè)街主入口較近的區(qū)域，最好臨近二環(huán)路。而一些配套服務(wù)店則根據(jù)其經(jīng)營的要求放在一些口岸較差 的地方，主要作為項目的服務(wù)性配套，為項目未來的業(yè)主和經(jīng) 營商家服務(wù)。具體化經(jīng)營規(guī)劃見經(jīng)營管理方案書。（二）、項目招商優(yōu)惠措施針對項目欲引入的商家提出以下一些優(yōu)惠措施:1、租金優(yōu)惠1）、對于具有國際品牌的國際性連鎖商家實行免三年租金的優(yōu)惠;對于全國性的知名品牌連鎖商家實行免兩年租金的優(yōu)惠;對于成都市的知名口牌商家實行免一年租金的優(yōu)惠;對上免租金的優(yōu)惠可以加上與項目簽定承租協(xié)議的時間和 順序限制這一條件。4）、對于先入駐的其他前二十名商家實行免半年租金的優(yōu) 惠;5）、對于先入駐的其他前四十名商家實

20、行免三個月租金的 優(yōu)惠。2、關(guān)于辦理手續(xù)及稅費的優(yōu)惠1）、爭取與當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T聯(lián)系，以招商引資的形式爭 取對本項目經(jīng)營商家的一部分相關(guān)稅費的減免;2）、與主管工商管理部門聯(lián)系，爭取本項目的經(jīng)營商家辦 理手續(xù)的簡化，同時代經(jīng)營商家辦理相登記手續(xù);3）、設(shè)立專門的機構(gòu)作為平時商家與工商及稅務(wù)的聯(lián)系單位，以解除商家的后顧之憂。3、關(guān)于對商家經(jīng)營配套的優(yōu)惠1）、對于部分非常有影響的國際性品牌商家可以從招商費 用中撥出專門的款項作為商家的部分裝飾款;2）、針對提升入駐一定數(shù)量的商家采取免除一定時期內(nèi)的 物業(yè)管理費。（二）、項目招商中的后期經(jīng)營支持為了使經(jīng)營商家免去因為口岸不好而產(chǎn)生的風(fēng)險顧慮，在 招商

21、期中還要規(guī)劃進(jìn)入經(jīng)營期后的經(jīng)營支持保障。主要的保障 有:1、為經(jīng)營商家開發(fā)消費會員，主要先發(fā)展項目未來的業(yè)主;2、在經(jīng)營期中定期為經(jīng)營作主題性宣傳廣告;3、在經(jīng)營前期圍繞項目的風(fēng)格和經(jīng)營主題定位開展一系列 的主題性公關(guān)活動，并力爭形成一種固定的模式期舉行一次, 這樣可以樹立起自身的經(jīng)營品牌;4、在條件允許的情況下可以與麥德性協(xié)商安排本項目消費 者免費在步行街停車;5、在相關(guān)時尚雜志和餐飲專欄中發(fā)布項目經(jīng)營的流行主 題，定期吸引消費者前來消費。第六部分項目招商準(zhǔn)備本項目的招商準(zhǔn)備主要從以下幾方面著手。一、項目招商文件的準(zhǔn)備主要準(zhǔn)備的招商文件有:1、項目的相關(guān)開發(fā)法律文件;2、項目招商手冊和說明書

22、;3、項目經(jīng)營規(guī)劃說明書;4、項目經(jīng)營相關(guān)保障的承諾書;5、項目相關(guān)優(yōu)惠政策的說明書;6、項目經(jīng)營協(xié)議書和簽定的流程;7、項目經(jīng)營辦理的相關(guān)費用的說明;&項目經(jīng)營的財務(wù)分析報告。二、項目招商計劃的制定項目招商計劃主要包括以下幾種:1、項目總體招商安排及實施步驟;2、項目前期招商計劃書;3、項目銷售期招商計劃書;4、項目銷售后期招商計劃書;5、項目經(jīng)營期招商計劃書。三、項目招商機構(gòu)的建立和培訓(xùn)該部分在前面已經(jīng)進(jìn)行過闡述，在此不再重復(fù)。四、項目招商硬件設(shè)施的完善本項目在未進(jìn)入經(jīng)營期前，所有的經(jīng)營環(huán)境和特色的展示 就只能通過現(xiàn)場的銷售來完成了。在招商展開必須對現(xiàn)場的環(huán) 境進(jìn)行包裝，該部分內(nèi)容

23、在主報告中已經(jīng)詳述，不再重復(fù)。五、與相關(guān)政府及經(jīng)營主管部門協(xié)商項目 經(jīng)營掩耳盜鈴環(huán)境改善的相關(guān)事宜在正式展開招商之前應(yīng)與青羊區(qū)政府相關(guān)部門商議以下相 關(guān)事宜:1、關(guān)于項目內(nèi)經(jīng)營戶經(jīng)營手續(xù)辦理簡化的明確;2、關(guān)于項目經(jīng)營戶，尤其是國際性連鎖企業(yè)相關(guān)稅費減免 的協(xié)商;3、關(guān)于在項目期中租用步行街停車場的相關(guān)事宜;4、關(guān)于在項目在臨二環(huán)路處開口與相關(guān)部門協(xié)商;5、關(guān)于取得沃爾馬及家樂福入駐項目附近的確認(rèn)資料。以上這些事宜的協(xié)商最終以書面文件或文書的形式確定, 以便在招商時使用。六、項目招商宣傳資料的設(shè)計及制作項目主要設(shè)計和制作的宣傳資料有:1、項目招商宣傳DM單;2、項目招商手冊;3、項目招商相關(guān)V

24、I應(yīng)用系統(tǒng)，如手提袋、工作牌、公文 紙等;4、項目招商經(jīng)營財務(wù)分析書樣本;5、項目經(jīng)營規(guī)劃書。七、確定項目目標(biāo)商源并進(jìn)行安排在項目招商正式開始前要選定好在銷售期前進(jìn)行談判的商家的名單，并以此進(jìn)行認(rèn)真的分析和篩選，以便最終確定談判 的順序和談判的策略。八、輔助招商單位的確定由于本項目可能涉及異地招商工作的開展，故此項目招商在必要的條件下還應(yīng)與招商所在地的房地產(chǎn)咨詢顧問公司或物 業(yè)經(jīng)營公司進(jìn)行密切的合作，由他們輔助展開異地的招商工作, 故此在正式招商名單確認(rèn)后還應(yīng)確認(rèn)本項目的輔助招商單位。第七部分本項目招商的初步工作計劃本項目招商工作初步計劃安排如下:1、招商準(zhǔn)備期序1=r 號工作內(nèi)容完成周期負(fù)責(zé)

25、部門協(xié)助部門招商機構(gòu)的建立在招商策略和 招商方案明確 后項目經(jīng)營管 理公司項目銷售部 及策劃部門招商相關(guān)文件的 準(zhǔn)備兩周項目招商部項目經(jīng)營管 理公司、銷 售部、行政 部項目招商流程及 協(xié)議簽定流程確 定一周項目招商部項目相關(guān)外部協(xié) 調(diào)與談判兩周項目招商部項目行政部項目有關(guān)招商政 策的確定及經(jīng)營 規(guī)劃、支援系統(tǒng)的 確定一周項目招商部項目經(jīng)營管 理公司、項 目策劃部門項目招商計劃的 制定一周項目招商部項目經(jīng)營管 理公司、項 目策劃部項目現(xiàn)場的修建 與布置一個月項目工程部項目策劃 部、項目招 商部項目招商宣傳資 料的設(shè)計及制作一個月廣告設(shè)計公 司項目招商 部、項目策 劃部項目招商人員培 訓(xùn)兩周項目招

26、商部項目經(jīng)營管 理公司、項 目策劃部輔助招商公司的 確定兩周項目招商部項目經(jīng)營管 理公司2345678910本階段工作從現(xiàn)現(xiàn)場報建完成，總體營銷策略及招商策略確定后即展開在正式開始銷售前一個月完成。2、第一階段招商號工作內(nèi)容完成周期負(fù)責(zé)部門協(xié)助部門本地有特色酒吧及 其他特色吧招商資 料的發(fā)放一周招商部現(xiàn)場 招商組項目經(jīng)營管 理公司、項 目銷售部、 項目行政部本地有意向商源的 接觸與洽談兩周招商部現(xiàn)場 招商組項目經(jīng)營管 理公司、項 目銷售部、 項目行政部外埠品牌連鎖公司 的招商初步接洽一周招商部外聯(lián) 招商組項目經(jīng)營管 理公司、項 目銷售部、 項目行政部外埠商家的談判兩周招商部現(xiàn)場 招商組項目經(jīng)營

27、管 理公司、項 目銷售部、 項目行政部首批品牌經(jīng)營商的 確定及經(jīng)營位置的 劃分一周招商部項目經(jīng)營管 理公司、項 目行政部本階段的工作應(yīng)是在篩選后有重點的進(jìn)行，不能廣泛地展開，采用寧精勿濫的原則。目標(biāo)為引入 23家較大型的有影響力的品牌商家簽定經(jīng)營意向性協(xié)議。3、銷售期招商的展開號工作內(nèi)容完成周期負(fù)責(zé)部門協(xié)助部門現(xiàn)場招商的展整個銷售組招商部現(xiàn)場招司'項目經(jīng)營管理 項目銷售部外埠招商的持整個銷售組招商部外聯(lián)招司'項目經(jīng)營管理 項目銷售部本階段的工作主要是以被動式接待為主，通過銷售宣傳和促銷帶來的客戶進(jìn)行持續(xù)的招商工作，目標(biāo)為積累2030家有意向的中、小型的有特色的經(jīng)營商家，通過洽談

28、能夠確定5-10家簽定經(jīng)營意向性協(xié)議。4、銷售尾盤期招商的展開這一階段的招商主要是在項目進(jìn)入經(jīng)營期之前完成項目95%以上商鋪的招商工作，同時簽定承租及經(jīng)營合同。號工作內(nèi)容完成周期負(fù)責(zé)部門協(xié)助部門通過廣告宣傳展開 大規(guī)模招商一至兩個月招商部現(xiàn)場 招商組項目經(jīng)營管 理公司在現(xiàn)場招商的同時 通過人員直接拜訪 洽談與上工作同 期招商部外聯(lián) 招商組項目經(jīng)營管 理公司所有商家簽定正式 承租合同和經(jīng)營協(xié) 議正式進(jìn)場前10天招商部、經(jīng) 營管理公司項目行政部第八部分項目招商成本估算本項目的招商成本約為279萬元，為項目商鋪按全部出租 半年的租金總額。項目的招商費用主要是從商鋪包租三年返還 租金中節(jié)余部分支出，由

29、于該部分租金已計入商鋪銷售房價, 故此不用再由開發(fā)公司或經(jīng)營管理公司從開發(fā)費用中另行支 出，也不用計入開發(fā)固定成本。本項目的招商費用主要用于以下開支:項目費用形式弓1入外埠品牌經(jīng)營1、 商家所支付費用 2、3、外出人員成本輔助招商公司的傭金 支付部分經(jīng)營商家的部分裝修款項目招商促進(jìn)開支1、2、3、4、5、項目的招商廣告宣傳費用項目招商中的招商說明會等費用 項目招商相關(guān)公關(guān)活動及促銷活動 的費用項目經(jīng)營期中廣告宣傳費用項目經(jīng)營前期主題性公關(guān)活動費用項目招商傭金1、2、3、項目招商人員的提成其他招商協(xié)作單位傭金項目經(jīng)營管理公司的招商代理費用項目經(jīng)營運行啟動1、 費用2、3、項目經(jīng)營商家的消費者免費

30、停車的 停車費為經(jīng)營商豕代理辦理各種手續(xù)所支 付的相關(guān)開支在爭取稅費減免過程中與政府協(xié)商 時的相關(guān)費用項目招商中的不可 預(yù)見費用以上費用的具體使用額度待具體招商計劃及相關(guān)工作進(jìn)行 時才能具體進(jìn)行核算。第九部分本項目招商尚存在的問題及解決建議一、本項目目前已展開的工作狀況針對我們所提出的項目市場及主題風(fēng)格定位，我們已同以F商家及相當(dāng)單位進(jìn)行了初步接觸和洽談。1、相關(guān)行業(yè)協(xié)會1）、中國連鎖經(jīng)營協(xié)會;2）、廣東省連鎖經(jīng)營協(xié)會;3）、二一世紀(jì)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)2、相關(guān)商家1）、星巴克咖啡上海公司;臺灣真鍋咖啡浦東店;3）、陽光午后咖啡地帶;翼式咖啡館;5）、臺灣“上島”咖啡館;上海阿根廷烤肉餐廳;7）、上海意大利PIZZA西式餐廳