濟南市普通住宅物業(yè)管理單位服務等級規(guī)范標準

1、濟南市普通住宅物業(yè)服務等級標準務標準兩部分。公共性物業(yè)服務標準按照物業(yè)服務質(zhì)量分為一星級、 三星級、四星級、五星級， 越高，物業(yè)服務標準越高。準。本服務等級標準分為公共性物業(yè)服務標準和特種設施設備維護運行服 星級、 其中一星級為最低等級，五星級為最咼等級，等級 特種設施設備維護運行服務不分等級，為統(tǒng)一標公共性物業(yè)服務標準基本要求一、服務機構（四） 服務流程、 服務項目、（五）應在住宅小區(qū)內(nèi)設置相適應的物業(yè)服務機構，并符合以下要求： 具有符合物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法要求的資質(zhì)； 有委托方提供的服務場所； 配備滿足服務需要的設施設備； 服務窗口應公示物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或復印件、物業(yè)服務項目、 收

2、費依據(jù)、收費標準、投訴渠道等，提供特約服務的，應公示特約 服務流程及收費標準等；有客戶服務人員為業(yè)主或物業(yè)使用人提供咨詢、繳費、報修、受理 投訴等服務。二、人員物業(yè)服務人員應符合以下要求：（一）具有良好的職業(yè)道德；（二）管理人員、專業(yè)技術操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè) 資格證書或崗位證書；（三）進駐物業(yè)服務區(qū)域后，物業(yè)服務企業(yè)應針對實際情況對所有上崗人 員進行崗前培訓，合格后上崗；（四）統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔；服務主動熱情，窗口服 務人員宜使用普通話；（五）定期參加專業(yè)技能、法律法規(guī)、安全等相應的培訓。三、規(guī)章制度物業(yè)服務企業(yè)應建立完善的規(guī)章制度，主要包括：（一）物業(yè)服

3、務方案；（二）崗位職責、工作流程及服務規(guī)范；（三）內(nèi)部管理制度，如財務管理制度、節(jié)能管理制度等。四、財務管理（一）物業(yè)服務費和其它費用收支應符合物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī) 定、山東省物業(yè)管理條例、山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法、濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法等相關要求；（二）對于合同約定的收費項目及標準應按合同要求執(zhí)行；（三）為業(yè)主或物業(yè)使用人提供的特約服務應按雙方約定收費并單獨結 算;（四）規(guī)范操作，賬目清晰；實行酬金制物業(yè)服務收費方式的物業(yè)服務企 業(yè)每年至少公布1次服務資金的收支情況。五、檔案管理（一）基本要求物業(yè)服務企業(yè)應建立和完善檔案管理制度，做到檔案、記錄等內(nèi)容完整、 準確，及時對文

4、件資料和記錄進行歸檔保存。（二）技術檔案1. 工程竣工驗收檔案；2. 項目竣工綜合驗收檔案；3. 物業(yè)承接查驗檔案；4. 其它相關資料。（三）日常檔案1. 設施設備管理檔案；2. 裝飾裝修管理檔案；3. 業(yè)主或物業(yè)使用人檔案；4. 物業(yè)服務日常管理文件、記錄；5. 公共秩序維護與管理檔案；6. 應急事件處理檔案；7. 處理投訴檔案；8. 其它相關資料。六、消防管理協(xié)助公安機關消防機構、公安派出所做好消防安全工作。（一）消防安全職責1. 制定消防安全管理制度，明確消防安全責任，確定物業(yè)服務企業(yè)消防安 全責任人、消防安全管理人，明確專人管理維護消防設施和器材；2. 制定符合本小區(qū)實際情況的滅火疏散

5、預案，每年組織業(yè)主進行以撲救初 起火災、逃生自救為內(nèi)容的消防演練；應利用消防宣傳設施普及消防安全知 識；3. 工作人員應參加消防培訓，具備檢查消除火災隱患、組織撲救初起火 災、組織人員疏散逃生和消防宣傳教育培訓的能力；4. 建立消防檔案，存檔備查；5. 其他依法履行的消防安全職責。（二）消防安全防范服務應對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務， 并符合以下要求：1. 與建設單位交接時，確保消防技術資料齊全，消防設施運行正常，消防 器材、消防宣傳設施、消防設施警示標識配備符合要求且完好有效；2. 保持疏散通道、安全出口、消防通道暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象， 常閉式防火門處

6、于常閉狀態(tài)，在消防車道設置禁止占用的明顯標志；3. 定期進行防火巡查、防火檢查，每周至少進行 1次防火巡查，每季度進 行1次防火檢查，及時消除火災隱患；巡查、檢查應做記錄，由檢查人及主管人員簽字，存檔備查；應對住宅小區(qū)中的商業(yè)服務區(qū)域加強管理，增加巡查頻 次，業(yè)主或物業(yè)使用人應配合物業(yè)服務企業(yè)的管理工作；4. 水泵房、風機房、配電室等消防安全重點部位由專人每日巡查；5. 確保管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設施運行正常，器材完好有效，如有故障、 損壞及時維修更換；消防泵每月啟動一次并做記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運 行正常；消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每半年檢查一 次消防龍帶、閥桿處加注

7、潤滑油并做一次放水檢查；每月檢查一次滅火器，如 失效立即更新或充壓；不得擅自停用自動消防設施；6. 發(fā)現(xiàn)違法行為應及時糾正，當事人拒不糾正的應立即報告當?shù)毓才沙?所。一星級一、綜合管理服務（一）物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊；（二）承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收 手續(xù)齊全；電話；（四）（五）客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，設置并公示24小時服務報修服務按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄； 每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 50%每年至少1次征詢業(yè)主對物 業(yè)服務的意見，滿意率達70%上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不 滿意事項回訪率達70%處理率

8、達80%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護服務（一）制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾 裝修管理辦法等規(guī)章制度；（二）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃；（三）業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務企業(yè)應與其簽訂裝修協(xié)議，告 知裝修須知，并監(jiān)督裝修過程；對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安 全及拆改共用管線等損害公共利益的情況，應及時勸阻、制止，拒不改正的， 報告業(yè)主委員會和相關行政主管部門；（四）對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告 業(yè)主委員會和相關行政主管部門；（五）發(fā)現(xiàn)房屋結構損壞時，應及時告知相關業(yè)主、業(yè)主委員會及有關部 門，并按照雙方約定及相關

9、要求安排專項維修；（六）發(fā)現(xiàn)道路、路面、側石、窨井蓋損壞時，應及時告知相關業(yè)主、業(yè) 主委員會及有關部門并安排專項維修；（七）對危險隱患部位設置安全防范警示標志。三、共用設施設備運行、維修、保養(yǎng)服務（一）路燈、樓道燈完好率不低于 80%院落照明燈按時開啟，滿足使用 要求；（二）適時清理、清掏樓外雨、污水管道及化糞池，并保持暢通無堵塞；（三）每年對避雷裝置進行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復， 保證其性能符合國家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維護服務（一）人員要求1. 公共秩序維護人員應身體健康，有較強的責任心，能協(xié)助有關部門維持 小區(qū)正常生活秩序；2. 對小區(qū)日常護衛(wèi)事項保持高度警惕，并做出正確反

10、應。（二）門崗1. 建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位， 責任到位；2. 值班電話暢通，接聽及時；3. 主出入口有專人24小時值勤，按照服務合同要求進行出入車輛管理、訪 客登記；4. 對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實；5. 對裝修及其它臨時施工人員的出入進行登記并加強詢問，阻止小商小 販、可疑人員隨意進入；6. 保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。（三）巡邏1. 每6小時在小區(qū)內(nèi)巡查1次；2. 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采取必要措施。（四）車輛管理1. 小區(qū)內(nèi)應設置簡易的交通標志；2. 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中

11、禁止停 放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正；3. 非機動車應定點停放。（五）緊急事故防范1. 對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等 突發(fā)事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人；事發(fā)時及時報告有關部門，并協(xié)助采取相應措施；2. 對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關部門，并協(xié)助 其實施維修；3. 每年至少組織1次應急預案演習。五、保潔服務（一）樓內(nèi)保潔1. 樓層通道和電梯前廳每周清潔 2次，每周濕拖1次；樓梯臺階每周清潔 1次，每兩月濕拖1次；2. 樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔1次；3. 樓內(nèi)共用門窗玻

12、璃，每季度擦拭1次。（二）外圍保潔1. 道路每日保潔1次，雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行；2. 綠化帶及草坪上的垃圾每周保潔1次；3. 天臺、明溝、上人屋面每半年清掃 1次；4. 路燈、樓道燈每半年清潔1次；5. 設有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次，保持通風，無雜物。（三）垃圾收集與處理1. 應設置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾;2. 垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。六、綠化服務1. 對草坪、花卉、樹籬定期進行修剪、養(yǎng)護；2. 定期清除綠地雜草、雜物；3. 無大面積病蟲害。二星級一、綜合管理服務（一）物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊；（二）承接項目時，對物業(yè)共用部位、

13、共用設施設備進行認真查驗，驗收 手續(xù)齊全；（三）客戶服務接待場所工作時間不少于 8小時，其它時間設置值班人 員；設置并公示24小時服務電話；（四）24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修；急修 30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理， 一般修理3日內(nèi)完成（預約除外）；（五）對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在 3日內(nèi)答復處理；（六）每年開展1次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動；（七）每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 60%每年至少1次征詢業(yè)主對物 業(yè)服務的意見，滿意率達75%上；對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不 滿意事項回訪率達80%處理率達85%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護服務（一）制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、

14、房屋裝飾 裝修管理辦法等規(guī)章制度；（二）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃；（三）業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務企業(yè)應與其簽訂裝修協(xié)議，告 知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知，并監(jiān)督裝修過程；對違規(guī)裝修，影響房屋外 觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應及時勸阻、 制止，拒不改正的，報告業(yè)主委員會和相關行政主管部門；（四）對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告 業(yè)主委員會和相關行政主管部門；（五）每年對房屋結構、涉及使用安全的部位進行 1次檢查并有記錄，發(fā) 現(xiàn)損壞及時告知相關業(yè)主、業(yè)主委員會及有關部門并安排專項維修；（六）每季對公共門窗進行1次巡視，保持玻璃

15、、門窗配件完好，開閉正 常；（七）每季對路面、側石、窨井蓋等設施進行1次巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關業(yè)主、業(yè)主委員會及有關部門并安排專項維修，要求窨井不漫溢，井蓋 不缺損，能正常使用。三、共用設施設備運行、維修、保養(yǎng)服務（一）對存在危險隱患的共用設施、設備維護部位設置安全防范警示標志;路燈、樓道燈完好率不低于 85%院落照明燈按時開啟，滿足使用要求;（四）適時清理、清掏樓外雨、污水管道及化糞池，并保持暢通無堵塞； 每年對避雷裝置進行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復， 保證其性能符合國家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維護服務（一）人員要求1. 有專職公共秩序維護人員，身體健康，有較強的責任心，能協(xié)助

16、有關部 門維持小區(qū)正常生活秩序；2. 對小區(qū)日常護衛(wèi)事項保持高度警惕，并做出正確反應。（二）門崗1. 建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位， 責任到位；2. 值班電話暢通，接聽及時；3. 主出入口有專人24小時值勤，按照服務合同要求進行出入車輛管理、訪 客登記；4. 對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實；5. 對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商 小販、可疑人員隨意進入；6. 保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。（三）巡邏1. 制定巡查方案，每6小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次；2. 每天不定時巡查樓梯間等樓內(nèi)公共區(qū)域，保持樓道暢通，無擅自

17、占用、 亂堆亂放現(xiàn)象；3. 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采取必要措施。（四）車輛管理1. 小區(qū)內(nèi)設置簡易的交通標志，設有地面停車點；2. 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停 放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正；3. 非機動車應定點停放。（五）緊急事故防范1. 對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等 突發(fā)事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人；事發(fā)時及時報告有關部門，并協(xié)助采取相應措施；2. 對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關部門，并協(xié)助 其實施維修；3. 每年組織1次以上應急預案

18、演習。五、保潔服務（一）樓內(nèi)保潔1. 樓層通道和電梯前廳，每兩日清潔 1次，每周濕拖2次；樓梯臺階每周 清潔1次，每月濕拖1次，干凈整潔；2. 樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每月清潔2次，欄桿每月清潔1次；3. 樓內(nèi)共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。（二）外圍保潔1. 道路每日保潔1次，雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行；2 次;2 次;2. 休閑、娛樂、健身設施每周清潔3. 綠化帶及草坪上的垃圾每周保潔4. 門衛(wèi)、崗亭每周清掃2次；1次;5. 天臺、明溝、上人屋面每季清掃6. 路燈、樓道燈每季清潔1次；7. 設有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。（

19、三）垃圾收集與處理1. 垃圾桶布局合理，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾；2. 建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運；3. 垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。（四）衛(wèi)生消殺針對滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃，開展衛(wèi)生 消殺。六、綠化服務1. 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；2. 定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%3. 對草坪、花卉、綠籬、樹木等適時補植更新，存活率達到70%4. 適時進行防凍保暖；預防病蟲害；5. 樹木側枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮 擦。三星級一、綜合管理服務（一）物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊；（二）承接

20、項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收 手續(xù)齊全；（三）客戶服務接待場所工作時間不少于 8小時，其它時間設置值班人 員，設置并公示24小時服務電話；（四）24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修，急修 30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理, 一般修理2日內(nèi)完成（預約除外）；（五）（六） 息咨詢等;（七）（八）對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在 2日內(nèi)答復處理；能提供3種以上便民（無償）服務，如配置手推車、郵件收發(fā)、信 每年開展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動；每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 75%每年至少2次征詢業(yè)主對物 業(yè)服務的意見，滿意率達85%上，對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不 滿意事項回訪率達80%

21、處理率達90%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護服務（一）房屋管理1. 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝 飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規(guī)定等規(guī)章制度；2. 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃；3. 小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單 元（門）、戶門標號標志明顯；4. 房屋外觀完好、整潔，對外墻面磚、涂料等裝飾材料進行定期巡視，發(fā) 現(xiàn)脫落、有污跡的及時編制維修計劃，適時組織維修；5. 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部位及設施牢固、無裂縫、無 破損，使用安全；6. 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安 全隱患或

22、破損；7. 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主 委員會和相關行政主管部門。（二）維修養(yǎng)護1.物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)實際建設情況，做好下列房屋維護巡查工作并 做好記錄：（1）每年1次觀測房屋結構，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位 進行檢測評定；每年檢查每年檢查每年檢查每年檢查每年檢查1次墻體、墻面；1次頂棚；1次樓梯、扶手；1次屋面保溫隔熱層、防水層;1次散水坡、雨檐臺、連廊；每年全面檢查1次樓板、地面磚；每季巡查1次小區(qū)各標識；每月全面檢查1次公共門窗；每月巡查每月巡查每月巡查1次路面、側石、窨井蓋等；1次圍墻；1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設施、兒童

23、樂（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）（12）園等。2. 在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理；依照合同約定，屬于物業(yè) 服務費用中支出的維修項目應在 3日內(nèi)組織修復；需要動用住宅專項維修資金 的，應及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并于3日內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。（三）裝飾裝修管理1. 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝 飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注 意事項；2. 裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或 違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋

24、結構安全及拆改共用管線等損害公共利益 現(xiàn)象的，應及時勸阻、制止，拒不改正的，報告業(yè)主委員會和相關行政主管部 門；3. 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反裝飾裝修管理服務協(xié)議的按照約定處 理；4. 裝修產(chǎn)生的建筑垃圾應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施， 在35日內(nèi)清運。三、共用設備設施運行、維修、保養(yǎng)服務(一) 公共照明1. 院落、樓道照明每月巡查1次，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡；2. 保持公共照明燈具清潔，亮燈率 90%上；院落照明燈按時開啟，滿足 使用要求；3. 公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常,無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形；完好率 90%以上。(二

25、) 雨污水排放1. 公共污水管道每年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通；2. 雨水管道、化糞池等部位每半年檢查 1次，視情況進行清通，排水暢 通，無堵塞；3. 污水提升泵每年檢查保養(yǎng)1次，定期對化糞池進行清挖、清抽，集水坑 定期清理；4. 雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖；5. 不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋 及時更換。(三) 安全防范設施物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)安全防范設施配備的實際情況，做好下列維護保 養(yǎng)工作：1. 監(jiān)控系統(tǒng)：設備設施24小時運轉正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊(1) 全、清晰；按設備使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備

26、進行檢修保系統(tǒng)發(fā)生故障，應及時進行修復，需動用住宅專項維修資金的應及時 編制維修方案，并采取相應防范措施。(2) 養(yǎng)；(3)2. 門禁系統(tǒng)：(1) 每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；(2) 門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季 1次；(3) 系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障2小時內(nèi)修復；較為復雜的故障2日內(nèi)修 復；需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。3. 周界防范系統(tǒng)：(1) 主機除塵，壓線端子牢固，每年對射探頭牢固性檢查1次；(2) 報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或 故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；(3) 系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復，較為

27、復雜的故障24小時 內(nèi)修復；需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。(四) 防雷接地系統(tǒng)1. 每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復；2. 高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維護服務(一) 人員要求1. 專職公共秩序維護人員以中青年為骨干，身體健康，有較強的責任心， 能協(xié)助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序；2. 有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設備；3. 配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。(二) 門崗1. 建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位， 責任到位；2. 值班電話

28、暢通，接聽及時；3. 各出入口 24小時值班，主出入口雙人值勤，7:009:00、17:0019:00設立崗，按要求進行出入車輛管理、訪客登記；4. 對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實；5. 對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商 小販、可疑人員隨意入內(nèi)；6. 保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。(三) 巡邏1. 制定詳細的巡查方案，小區(qū)院落每 3小時巡查1次，重點部位增加巡查 頻次；2. 每天定時巡查樓梯間等樓內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、 亂堆亂放現(xiàn)象；3. 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采取必要措施。（四）車輛管理1. 按車輛行駛要求

29、設立標識牌和標線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標識 規(guī)范；2. 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停 放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正；3. 非機動車應定點停放。（五）監(jiān)控1. 設有監(jiān)控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實；2. 監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行 處理；3. 監(jiān)控的錄像資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關規(guī)定或行業(yè)標準 執(zhí)行。（六）緊急事故防范1. 對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等 突發(fā)事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人；事發(fā)時及時報告有關部門，

30、并協(xié)助采取相應措施；2. 對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關部門，并協(xié)助 其實施維修；3. 每年組織1次以上應急預案演習。五、保潔服務（一）樓內(nèi)保潔1. 樓層通道和電梯前廳，每日清潔1次，每兩日濕拖一次；保持干凈整 潔，樓梯臺階每周清潔1次，每兩周濕拖1次，干凈整潔；2. 樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次，欄桿每月清潔1次；3. 天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔 1次；4. 樓內(nèi)共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。（二）外圍保潔1. 道路每日保潔1次，雨雪天氣及時清掃主要道路，方便出行；2. 綠化帶每2日保潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)

31、，目視 無雜物；3. 水景開放期內(nèi)，定期清潔，水面無明顯漂浮物；4. 休閑娛樂、健身設施每2日擦拭1次，設施表面干凈；5.3米以下庭院燈、草坪燈每月清潔1次，目視干凈；6. 標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每月清潔 1次，目視干凈；7. 天臺、明溝、上人屋面每2月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢；8. 設有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。（三）垃圾收集與處理1. 垃圾桶布局合理，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾；2. 建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運；3. 垃圾桶、果皮箱每周清潔1次，每周消殺1次。（四）衛(wèi)生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次，其它根據(jù)季節(jié)和當

32、地情況制定具體 計劃；滅鼠每半年進行1次，無明顯鼠跡。六、綠化服務（一）對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果；（二）定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于 10%（三）對草坪、花卉、綠籬、樹木等適時補植更新，存活率達到90% 土地無明顯裸露；（四）適時進行防凍保暖；定期噴灑藥物，預防病蟲害；（五）樹木側枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無 刮擦。四星級一、綜合管理服務（一）物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊；（二）承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收 手續(xù)齊全；（三）客戶服務接待場所工作時間不少于 8小時，其它時間設置值班人 員；設置并

33、公示24小時服務電話；（四）24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修；急修 20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理， 一般修理1天內(nèi)完成（預約除外）；（五）對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在 2天內(nèi)答復處理；（六）住宅小區(qū)項目經(jīng)理應具有物業(yè)管理師資格，并有 2年以上住宅小區(qū) 項目經(jīng)理任職經(jīng)歷；（七）能提供5種以上便民（無償）服務，如配備雨具、配置手推車、短 時間內(nèi)物品存放、郵件收發(fā)、信息咨詢等；（八）置；（九）務的意見，每年開展3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題環(huán)境布 每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 85%每年2次征詢業(yè)主對物業(yè)服 滿意率達90%上，對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意 事項回訪率達90%處理率達9

34、0鳩上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護服務（一）房屋管理1. 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝 飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規(guī)定等規(guī)章制度；2. 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃；3. 小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單 元（門）、戶門標號標志明顯；4. 房屋外觀完好、整潔；對外墻面磚、涂料等裝飾材料進行定期巡視，發(fā) 現(xiàn)脫落、有污跡的及時編制維修計劃，適時組織維修；5. 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部位及設施牢固、無裂縫、無 破損、使用安全；6. 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱 患或破損；7. 封閉

35、陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；8. 對擅自安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬的行為及時勸阻并報告 業(yè)主委員會和有關部門；9. 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主 委員會和相關行政主管部門。（二）維修養(yǎng)護1. 物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)實際建設情況，做好下列房屋維護巡查工作并 做好記錄，包括：（1）每年1次觀測房屋結構，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位 進行檢測評定；1次墻體、墻面；2次頂棚；2次樓梯、扶手；2次屋面保溫隔熱層、防水層;(2)(3)(4)(5)每季檢查每年檢查每年檢查每年檢查每年檢查2次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng); 每年檢查2次散水坡、雨檐臺、連

36、廊; 每年全面檢查2次樓板、地面磚； 每年檢查2次通風口；每月巡查1次小區(qū)各標識；每2周全面檢查1次公共門窗；每2周巡查每2周巡查每2周巡查（6）（7）（8）（9）（10）（11）1次路面、側石、窨井蓋等；1次圍墻；1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設施、兒童（12）（13）（14）樂園等；2. 在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理；依照合同約定，屬于物業(yè) 服務費用中支出的維修項目應在 2日內(nèi)組織修復；需要動用住宅專項維修資金 的，應及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并于2日內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。（三）裝飾裝修管理1. 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝

37、修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝 飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注 意事項；2. 裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或 違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益 現(xiàn)象的，應及時勸阻、制止；拒不改正的，報告業(yè)主委員會和相關行政主管部 門；3. 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反裝飾裝修管理服務協(xié)議的按照約定處 理；4. 裝修產(chǎn)生的建筑垃圾應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施， 在23日內(nèi)清運。三、共用設備設施運行、維修、保養(yǎng)服務（一）公共照明1. 院落、樓道照明每2周巡查1次，并及時修復損壞的開關、燈口

38、、燈 泡；2. 保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時開啟，亮燈率95鳩上，滿足 使用要求；3. 公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常；燈具無損壞、無變形、完好率 95%（二）雨污水排放1. 公共污水管道每年檢查2次，視情況進行清通，排水暢通；2. 雨水管道、化糞池等部位每季檢查 1次，每年清理兩次，保證排水暢 通，無堵塞；3. 污水提升泵每半年檢查保養(yǎng)1次，定期對化糞池進行清挖、清抽，集水 坑定期清理；4. 雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖；5. 不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋 及時更換。（三）安全防范設施物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小

39、區(qū)安全防范設施配備的實際情況，做好下列維護保 養(yǎng)工作：1. 監(jiān)控系統(tǒng)：設備設施24小時運轉正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊（1） 全、清晰；按設備使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保（2） 養(yǎng)；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，應及時進行修復，需動用住宅專項維修資金的應及時 編制維修方案，并采取相應防范措施。2.門禁系統(tǒng)：（1）每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；（2）門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季 1次；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障2小時內(nèi)修復；較為復雜的故障2日內(nèi)修 復；需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。3.周界防范系統(tǒng)：（1） 主機除塵，壓線端子牢固，每年

40、對射探頭牢固性檢查1次；（2）報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或 故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復，較為復雜的故障24小時 內(nèi)修復；需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。（四）防雷接地系統(tǒng)1. 每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復；2. 高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。（五）景觀配套附屬設施設備1. 按時開啟；2. 每2月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，需動用住宅專項維修資金的應及 時編制維修方案。3. 重大節(jié)日前對景觀附屬設施設備進行安全功能檢修

41、，保證各項設施運行 正常。四、協(xié)助公共秩序維護服務（一）人員要求1. 專職公共秩序維護人員以中青年為骨干，身體健康，有較強的責任心， 并定期接受專業(yè)培訓；2. 能處理和應對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、安防器械 和設備；3. 配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械；（二）門崗1. 建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位， 責任到位；2. 值班電話暢通，接聽及時；3. 各出入口 24小時值班，主出入口雙人值勤，7:009:00、17:0019:00設立崗，按要求進行出入車輛管理、訪客登記；4. 對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實；5. 對裝修及其它臨時施工人員實行

42、出入證管理，加強出入詢問，阻止小商 小販、可疑人員隨意進入；6. 保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。（三）巡邏1. 制定詳細的巡查方案，小區(qū)院落每 3小時巡查1次；重點部位增加巡查 頻次，記錄規(guī)范、詳實；2. 每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、 亂堆亂放現(xiàn)象；3. 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨 時準備啟動相應的應急預案。（四）車輛管理1. 按車輛行駛要求設立標識牌和標線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放 區(qū)域，地上車位標識規(guī)范；2. 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停 放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)

43、定停車的行為進行勸阻、糾正；3. 非機動車應定點停放。（五）監(jiān)控1. 設有監(jiān)控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實；2. 監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應在 15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行 處理；3. 監(jiān)控的錄像資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關規(guī)定或行業(yè)標準 執(zhí)行。（六）緊急事故防范1. 對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等 突發(fā)事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人；事發(fā)時及時報告有關部門，并協(xié)助采取相應措施；2. 對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關部門，協(xié)助其 實施維修；3. 每年組織1次以上應急預案演習。五、保潔服務（一）樓內(nèi)

44、保潔1. 樓層通道和電梯前廳，每日清潔1次，每日濕拖1次，保持干凈整潔； 樓梯臺階每周清潔2次，每周濕拖1次，干凈整潔；2. 樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每周清潔2次，欄桿每月清潔2次；3. 天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每 2月清潔1次；4. 樓內(nèi)共用門窗玻璃，每月擦拭1次，玻璃明亮，目視干凈。（二）外圍保潔1. 道路每日保潔2次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行；目視無2. 綠化帶每日保潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加保潔次數(shù)， 雜物；花壇表面潔凈無污跡；水面3. 水景開放期內(nèi)，定期清潔，定期對水體投放藥劑或進行其它處理， 無漂浮物，水體無異味；設施表面4. 休閑娛樂、健

45、身設施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次， 干凈；5.3米以下庭院燈、草坪燈每2周清潔1次，目視干凈；6. 標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每 2周清潔1次，目視干凈；7. 天臺、明溝、上人屋面每2月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放；8. 設有公共衛(wèi)生間的，每日清潔 2次；每周1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。（三）垃圾收集與處理1. 垃圾桶布局合理，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、 無污水、無明顯異味；2. 建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運；3. 垃圾桶、果皮箱每兩日清潔1次，每周消殺1次。（四）衛(wèi)生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺 2次，其它根據(jù)季節(jié)和當?shù)厍闆r制定具體 計劃；滅

46、鼠每季進行1次，無明顯鼠跡。六、綠化服務（一）綠化養(yǎng)護有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實施綠化養(yǎng)護管理，并做到：1. 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；2. 定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于 5%3. 對草坪、花卉、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率小于5%存活率不小于95%行道樹缺株率小于5% 土地無明顯裸露；4. 適時進行防凍保暖；定期噴灑藥物，預防病蟲害；5. 對樹木每年至少修剪1次，樹冠整齊，側枝分布均勻，根干部無萌枝， 不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。（二）環(huán)境布置1. 綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當、層次豐富，視覺效果良 好，滿足居住環(huán)境需要，無侵占現(xiàn)象；2.

47、綠地設施及硬質(zhì)景觀保持常年完好，無人為破壞現(xiàn)象；3. 加強綠化宣傳，對古樹名木保護措施到位，使其生長正常；對稀有樹木 進行掛牌標識，注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長習性等。五星級一、綜合管理服務（一）物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊；（二）承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收 手續(xù)齊全；（三）客戶服務接待場所工作時間不少于 12小時，其它時間設置值班人 員；設置并公示24小時服務電話；（四） 時內(nèi)修復;（五）（六）24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修；急修 15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，6小 一般修理1日內(nèi)完成（預約除外）；對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在 24小時內(nèi)答復處理；住宅小區(qū)項目經(jīng)

48、理應具有注冊物業(yè)管理師資格，有3年以上住宅小區(qū)項目經(jīng)理任職經(jīng)歷；（七） 置手推車、（八） 置；（九）能提供6種以上便民（無償）服務，如代收郵件、電瓶車接送、配 短時間內(nèi)物品存放、配備雨具、信息咨詢等；每年的溝通面達到小區(qū)住戶的 100%每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)95%每年開展4次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題環(huán)境布服務的意見，并定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，滿意率達 以上，對物業(yè)服務不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達 95%處理率達95%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護服務（一）房屋管理1. 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝 飾裝

49、修管理辦法、戶外設置物管理規(guī)定等規(guī)章制度；2. 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃；3. 小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單 元（門）、戶門標號標志明顯；4. 房屋外觀完好、整潔；對外墻面磚、涂料等裝飾材料進行定期巡視，發(fā) 現(xiàn)脫落、有污跡的及時編制維修計劃，適時組織維修；5. 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部位及設施牢固、無裂縫、無 破損，使用安全；6. 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持統(tǒng)一、美觀，無安全隱患 或破損；7. 封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；8. 對擅自安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬的行為及時勸阻，并報 告業(yè)主委員會和有

50、關部門；9. 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；10. 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主 委員會和相關行政主管部門。（二）維修養(yǎng)護1.物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)實際建設情況，做好下列房屋維護巡查工作并 做好記錄，包括：（1）每年1次觀測房屋結構，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位 進行檢測評定；每季檢查每季檢查每季檢查每季檢查每季檢查每季檢查1次墻體、墻面；1次頂棚；1次樓梯、扶手；1次屋面保溫隔熱層、防水層;1次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)；1次散水坡、雨檐臺、連廊；每季全面檢查1次樓板、地面磚；每季檢查1次通風口；每半月巡查1次小區(qū)各標識； 每周全面檢查1次公共門窗；

51、 每周巡查 每周巡查 每周巡查1次路面、側石、窨井蓋等；1次圍墻；1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設施、兒童樂（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）（12）（13）（14）園等。2. 在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)損壞的應及時安排專項修理；依照合同約定，屬于物 業(yè)服務費用中支出的維修項目應在 24小時內(nèi)組織維修；需要動用住宅專項維修 資金的，應及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并在24小時內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修；（三）裝飾裝修管理1. 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝 飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知

52、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注 意事項；2. 裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或 違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益 現(xiàn)象的，應及時勸阻、制止，拒不改正的，報告業(yè)主委員會和相關行政主管部 門；3. 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反裝飾裝修管理服務協(xié)議的按照約定處理；4. 裝修產(chǎn)生的建筑垃圾應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施， 在2日內(nèi)清運。三、共用設備設施運行、維修、保養(yǎng)服務（一）公共照明1. 院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時修復損壞的開關、燈 口、燈泡；2. 保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時開啟，亮燈率100%

53、滿足使用 要求；3. 公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常；燈具無損壞、無變形、完好率100%（二）雨污水排放1. 公共污水管道每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通；2. 雨水管道、化糞池等部位每季檢查 1次，每年清理兩次，保證排水暢 通，無堵塞；3. 污水提升泵每半年檢查保養(yǎng)1次，定期對化糞池進行清挖、清抽，集水 坑定期清理；4. 雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖；5. 不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋 及時更換。（三）安全防范設施物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)安全防范設施配備的實際情況，做好下列維護保 養(yǎng)工作：1. 監(jiān)控系統(tǒng)：設備

54、設施24小時運轉正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊（1） 全、清晰；按設備使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保系統(tǒng)發(fā)生故障，能及時修復；需動用住宅專項維修資金的應及時編制 并采取相應防范措施。（2） 養(yǎng)；（3） 維修方案，2. 門禁系統(tǒng)：（1）每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；（2）門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障2小時內(nèi)修復；較為復雜的故障2日內(nèi)修 復；需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。3. 周界防范系統(tǒng)：（1）主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次；（2）報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能

55、準確顯示報警或 故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復；較為復雜的故障24小時 內(nèi)修復；需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。（四）防雷接地系統(tǒng)1. 每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復；2. 高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。（五）景觀配套附屬設施設備1. 按時開啟；2. 每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，需動用住宅專項維修資金的應及時 編制維修方案；3. 重大節(jié)日前對景觀附屬設施設備進行安全功能檢修，保證各項設施運行 正常。四、協(xié)助公共秩序維護服務（一）人員要求1. 專職公共秩序維護人員以中青年為主，應身體健康，有較強的責任心， 并定期接受專業(yè)培訓；2. 能處理和應對小區(qū)公