營改增后房地產(chǎn)企業(yè)會計處理

1、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)會計處理、開發(fā)階段，歸集開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費1、購置土地、支付拆遷補償費、市政配套費契稅等借：開發(fā)成本（按 XX 項目、成本對象進(jìn)行明細(xì)核算）貸：銀行存款等科目2、發(fā)生開發(fā)成本借：開發(fā)成本（XX項目、成本對象）前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施 借款費用 （或列開發(fā)間接費用，借款費用不能抵進(jìn)項）借：開發(fā)間接費用借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅金）貸：銀行存款等科目說明：如能分清成本對象則直接計入該成本對象的開發(fā)成本。借：開發(fā)成本一XX項目（對象）XX貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）不能分清成本對象的， 其支出應(yīng)先歸集至開發(fā)間接費用， 再在各成本對象之間按一定標(biāo)

2、 準(zhǔn)分配。成本分配的一般方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。其中土地成本按占地面積法【國稅發(fā)【2009】31 號】建議：建筑面積。二、預(yù)售階段，取得預(yù)售收入1、未完工收到預(yù)收款借：銀行存款等貸：預(yù)收賬款一XX項目2、次月預(yù)交增值稅【預(yù)售收入 /（1+11%） X3% 預(yù)繳】，次月繳納時：借：應(yīng)交稅費未交增值稅貸：銀行存款3、次月按預(yù)繳的增值稅，預(yù)繳城建稅、教育費附加、地方教育費附加及繳納土地增值稅等 稅費借：應(yīng)交稅費城、教、土增稅等貸：銀行存款三、完工銷售階段，確認(rèn)收入、成本1、完工分配開發(fā)間接費用借：開發(fā)成本各項目、成本對象貸：開發(fā)間接費用2、完工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品各

3、項目 借：固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)作出租或自用）貸：開發(fā)成本各明細(xì)3、交房并符合確認(rèn)收入條件借：預(yù)收賬款等貸：主營業(yè)務(wù)收入XX項目（房號）貸： 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）備注：主營業(yè)務(wù)收入為不含稅的全部價款和價外費用，按11%稅率計算銷項稅金。4、同時，結(jié)轉(zhuǎn)交房部分所對應(yīng)的成本：借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品各項目（房號或附房號明細(xì)） 5、扣減收入對應(yīng)的土地價款當(dāng)期允許扣除的土地價款 （當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積十房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面 積）X支付的土地價款營改增抵減的銷項稅額 =按上述公式計算的當(dāng)期可以扣減的土地價款/（ 1+11%） *11%借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（營改增抵減的銷項稅

4、額）貸：主營業(yè)務(wù)成本XX項目月末，計算尚未繳納的增值稅=（全部銷項稅額 -營改增抵減的銷項稅額） - 全部進(jìn)項稅額=a借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）貸：應(yīng)交稅費未交增值稅 a次月，申報繳納增值稅：借：應(yīng)交稅費未交增值稅 a貸：銀行存款 a 結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期已售面積所對應(yīng)的稅金及附加：借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費 - 城、教、土增稅等項目工程的前期工程費是指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建和“三通一平”費等前期費用，具體包括:勘探費。包括地質(zhì)勘探、地下文物勘探;設(shè)計費。包括 總體規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、環(huán)境設(shè)計費、售樓中心設(shè)計費地形圖測繪費四、開發(fā)項目可行

5、性編制費五、開發(fā)土地平整開發(fā)土地垃圾清運費七、回填土費用八、定位放線費九、三通一平 包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路十、開發(fā)場地圍墻工程一、地基檢測費、臨時辦公室建設(shè)費 十二、人防異地建設(shè)費 十三、城市基礎(chǔ)配套費和綠化費 十四、墻改專項費 十五、招標(biāo)代理費、服務(wù)費、公證費六、質(zhì)量監(jiān)督費 十七、合同鑒證費 十八、公共消防費、地震檢測費、工程監(jiān)理費用 十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程 工程項目前期費都包括費用內(nèi)容如下：(1) 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金 (或墻改專項基金 ) 、教師住宅基金 ( 或 中小學(xué)

6、教師住宅補貼費 ) 、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。(2) 規(guī)劃設(shè)計費： 項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、 單體設(shè)計費、 管線設(shè)計費、 改造設(shè)計費、 可行性研究費 (含支付社會中介服務(wù)機構(gòu)的市場調(diào)研費 ) ，制圖、曬圖費， 規(guī)劃設(shè)計模型制作 費，方案評審費。(3) 勘測丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘 樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(4) “三通一平” 費：接通紅線外施工用臨時給排水 ( 含地下排水管、 溝開挖鋪設(shè)費用 )、 供電、道路 (含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、 道路挖掘費 )等設(shè)施的設(shè)計、建造、 裝飾和進(jìn)行場地平 整發(fā)生的費用 (包括開工前垃

7、圾清運費 ) 等。(5) 臨時設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室， 臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿 紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如 空調(diào)、電視機，家具等不屬于臨時設(shè)施費。(6) 預(yù)算編、審費：支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。(7) 其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費主要包括大市政、四源工程及小區(qū)建設(shè)的配套等。其中四源是指：自來水、煤氣、供熱和污 水處理等（當(dāng)然如果在北方的項目，依據(jù)國家規(guī)定還會涉及采暖設(shè)施的費用）。說白了，實 際上是完善房屋可達(dá)使用 （包括安全） 狀態(tài)， 除

8、形成房屋結(jié)構(gòu)實體以外的一些主要是有形的 開支項目（大市政配套費及水電煤等的增容費雖無形但除外）。主要包括：1、大市政配套費：按一定建筑總面積，以 元 / 平方米向政府有關(guān)部門交納的費用。2、上下水（上水指自來水、飲用水系統(tǒng)，下水指雨污水及環(huán)衛(wèi)工程）、電、煤、電話、 有線、防雷、智能化系統(tǒng)、園林景觀（綠化購置及種植、建筑小品、廣場等）、道路、圍墻 （永久性圍墻）、門衛(wèi)門樓、照明系統(tǒng)等，上述所及水電煤等含增容費及工程費。具體核算時要考慮和結(jié)合以下不同情況，靈活處理：1）、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程，若由專業(yè)單位或公司（配套施工單位）配套到小區(qū)紅線接口 為止，紅線內(nèi)部鋪設(shè)由開發(fā)商自選安排的情形。那么這部份基礎(chǔ)

9、設(shè)施費可分為紅線內(nèi)和紅線外分別核算： 接口處至各單體或門幢的鋪設(shè)費用為紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費；接口處至源頭的引入點的費用為紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費；應(yīng)當(dāng)在建安工程成本中歸結(jié)構(gòu)單體內(nèi)的水電上下水等鋪設(shè)到各單體外墻或門幢的費用， 集。2）、有的地方一般由專業(yè)單位或公司（配套施工單位）從規(guī)劃設(shè)計、鋪設(shè)施工、驗收 開通一桿子做到底， 直接接到各單體或各幢的外墻的， 決算過程中也一時難分清紅線內(nèi)外費 用的界限， 那么，核算時也不是硬要開發(fā)商必須分清楚的。當(dāng)然開發(fā)商能按一定的合理、系 統(tǒng)的方式進(jìn)行分拆歸類和核算，那是更令人滿意的了。要注意啊， 單體建筑內(nèi)的管線鋪設(shè)施工， 不能去混在基礎(chǔ)設(shè)施費里的， 它應(yīng)該是在 “建 筑

10、安裝工程費”內(nèi)歸集。附件一、 建筑安裝工程費用項目組成 （按費用構(gòu)成要素劃分）建筑安裝工程費按照費用構(gòu)成要素劃分：由人工費、材料（包含工程設(shè)備，下同）費、施工 機具使用費、 企業(yè)管理費、 利潤、規(guī)費和稅金組成。 其中人工費、 材料費、 施工機具使用費、 企業(yè)管理費和利潤包含在分部分項工程費、措施項目費、其他項目費中（見附表）。一）人工費： 是指按工資總額構(gòu)成規(guī)定， 支付給從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人和附屬 生產(chǎn)單位工人的各項費用。內(nèi)容包括： 1. 計時工資或計件工資： 是指按計時工資標(biāo)準(zhǔn)和工作時間或?qū)σ炎龉ぷ靼从嫾蝺r支付給個 人的勞動報酬。2. 獎金：是指對超額勞動和增收節(jié)支支付給個人的勞

11、動報酬。如節(jié)約獎、勞動競賽獎等。3. 津貼補貼：是指為了補償職工特殊或額外的勞動消耗和因其他特殊原因支付給個人的津貼，以及為了保證職工工資水平不受物價影響支付給個人的物價補貼。如流動施工津貼、 特殊地區(qū)施工津貼、高溫（寒）作業(yè)臨時津貼、高空津貼等。4. 加班加點工資： 是指按規(guī)定支付的在法定節(jié)假日工作的加班工資和在法定日工作時間外延時工作的加點工資。5. 特殊情況下支付的工資：是指根據(jù)國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，因病、工傷、產(chǎn)假、計劃生育假、婚喪假、事假、探親假、定期休假、停工學(xué)習(xí)、執(zhí)行國家或社會義務(wù)等原因按計時工資標(biāo)準(zhǔn)或計時工資標(biāo)準(zhǔn)的一定比例支付的工資。二）材料費：是指施工過程中耗費的原材料、

12、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品或成品、工程設(shè)備的費用。內(nèi)容包括：1. 材料原價：是指材料、工程設(shè)備的出廠價格或商家供應(yīng)價格。2. 運雜費：是指材料、工程設(shè)備自來源地運至工地倉庫或指定堆放地點所發(fā)生的全部費用。3. 運輸損耗費：是指材料在運輸裝卸過程中不可避免的損耗。4. 采購及保管費： 是指為組織采購、 供應(yīng)和保管材料、 工程設(shè)備的過程中所需要的各項費用。包括采購費、倉儲費、工地保管費、倉儲損耗。工程設(shè)備是指構(gòu)成或計劃構(gòu)成永久工程一部分的機電設(shè)備、金屬結(jié)構(gòu)設(shè)備、 儀器裝置及其他類似的設(shè)備和裝置。三）施工機具使用費：是指施工作業(yè)所發(fā)生的施工機械、儀器儀表使用費或其租賃費。1. 施工機械使用費：

13、以施工機械臺班耗用量乘以施工機械臺班單價表示，施工機械臺班單價應(yīng)由下列七項費用組成：1）折舊費：指施工機械在規(guī)定的使用年限內(nèi)，陸續(xù)收回其原值的費用。（2）大修理費：指施工機械按規(guī)定的大修理間隔臺班進(jìn)行必要的大修理，以恢復(fù)其正常功 能所需的費用。3）經(jīng)常修理費：指施工機械除大修理以外的各級保養(yǎng)和臨時故障排除所需的費用。包括為保障機械正常運轉(zhuǎn)所需替換設(shè)備與隨機配備工具附具的攤銷和維護費用，機械運轉(zhuǎn)中日常保養(yǎng)所需潤滑與擦拭的材料費用及機械停滯期間的維護和保養(yǎng)費用等。4）安拆費及場外運費：安拆費指施工機械（大型機械除外）在現(xiàn)場進(jìn)行安裝與拆卸所需的人工、材料、機械和試運轉(zhuǎn)費用以及機械輔助設(shè)施的折舊、搭設(shè)

14、、拆除等費用；場外運費指施工機械整體或分體自停放地點運至施工現(xiàn)場或由一施工地點運至另一施工地點的運輸、裝卸、輔助材料及架線等費用。人工費：指機上司機（司爐）和其他操作人員的人工費。6）燃料動力費：指施工機械在運轉(zhuǎn)作業(yè)中所消耗的各種燃料及水、電等。7）稅費：指施工機械按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的車船使用稅、保險費及年檢費等。2. 儀器儀表使用費：是指工程施工所需使用的儀器儀表的攤銷及維修費用。（四） 企業(yè)管理費：是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需的費用。內(nèi)容包括：1.管理人員工資 : 是指按規(guī)定支付給管理人員的計時工資、獎金、津貼補貼、加班加點工資及特殊情況下支付的工資等。2. 辦公費：是指企業(yè)

15、管理辦公用的文具、紙張、帳表、印刷、郵電、書報、辦公軟件、現(xiàn)場監(jiān)控、會議、水電、燒水和集體取暖降溫（包括現(xiàn)場臨時宿舍取暖降溫）等費用。3. 差旅交通費： 是指職工因公出差、 調(diào)動工作的差旅費、 住勤補助費， 市內(nèi)交通費和誤餐補助費，職工探親路費，勞動力招募費，職工退休、退職一次性路費，工傷人員就醫(yī)路費，工地轉(zhuǎn)移費以及管理部門使用的交通工具的油料、燃料等費用。4. 固定資產(chǎn)使用費： 是指管理和試驗部門及附屬生產(chǎn)單位使用的屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊、大修、維修或租賃費。5. 工具用具使用費：是指企業(yè)施工生產(chǎn)和管理使用的不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具、家具、交通工具和檢驗、試驗、測繪、消防用

16、具等的購置、維修和攤銷費。6. 勞動保險和職工福利費：是指由企業(yè)支付的職工退職金、按規(guī)定支付給離休干部的經(jīng)費，集體福利費、夏季防暑降溫、冬季取暖補貼、上下班交通補貼等。7. 勞動保護費： 是企業(yè)按規(guī)定發(fā)放的勞動保護用品的支出。如工作服、手套、 防暑降溫飲料以及在有礙身體健康的環(huán)境中施工的保健費用等。8. 檢驗試驗費： 是指施工企業(yè)按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定， 對建筑以及材料、 構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行般鑒定、 檢查所發(fā)生的費用， 包括自設(shè)試驗室進(jìn)行試驗所耗用的材料等費用。不包括新結(jié)構(gòu)、新材料的試驗費， 對構(gòu)件做破壞性試驗及其他特殊要求檢驗試驗的費用和建設(shè)單位委托檢測機構(gòu)進(jìn)行檢測的費用， 對此類檢測發(fā)生的費用

17、， 由建設(shè)單位在工程建設(shè)其他費用中列支。但對施工企業(yè)提供的具有合格證明的材料進(jìn)行檢測不合格的，該檢測費用由施工企業(yè)支付。9. 工會經(jīng)費：是指企業(yè)按工會法規(guī)定的全部職工工資總額比例計提的工會經(jīng)費。10. 職工教育經(jīng)費：是指按職工工資總額的規(guī)定比例計提，企業(yè)為職工進(jìn)行專業(yè)技術(shù)和職業(yè)技能培訓(xùn)， 專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育、 職工職業(yè)技能鑒定、 職業(yè)資格認(rèn)定以及根據(jù)需要對職工 進(jìn)行各類文化教育所發(fā)生的費用。11. 財產(chǎn)保險費：是指施工管理用財產(chǎn)、車輛等的保險費用。12. 財務(wù)費：是指企業(yè)為施工生產(chǎn)籌集資金或提供預(yù)付款擔(dān)保、履約擔(dān)保、職工工資支付擔(dān) 保等所發(fā)生的各種費用。13. 稅金：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的房產(chǎn)

18、稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。14. 其他：包括技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、投標(biāo)費、業(yè)務(wù)招待費、綠化費、廣告費、公證費、 法律顧問費、審計費、咨詢費、保險費等。五）利潤：是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利。六） 規(guī)費：是指按國家法律、 法規(guī)規(guī)定，由省級政府和省級有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納或 計取的費用。包括：1. 社會保險費1）養(yǎng)老保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本養(yǎng)老保險費。失業(yè)保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的失業(yè)保險費。醫(yī)療保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本醫(yī)療保險費。生育保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的生育保險費。工傷保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為

19、職工繳納的工傷保險費。2. 住房公積金：是指企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的住房公積金。3、工程排污費：是指按規(guī)定繳納的施工現(xiàn)場工程排污費。其他應(yīng)列而未列入的規(guī)費，按實際發(fā)生計取。七）稅金：是指國家稅法規(guī)定的應(yīng)計入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、 教育費附加以及地方教育附加。附件二、建筑安裝工程費用項目組成（按造價形成劃分）建筑安裝工程費按照工程造價形成由分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費、稅金組成， 分部分項工程費、 措施項目費、 其他項目費包含人工費、 材料費、 施工機具使用費、企業(yè)管理費和利潤（見附表）。一）分部分項工程費：是指各專業(yè)工程的分部分項工程應(yīng)予列支的各項費用。

20、1. 專業(yè)工程： 是指按現(xiàn)行國家計量規(guī)范劃分的房屋建筑與裝飾工程、仿古建筑工程、 通用安裝工程、市政工程、園林綠化工程、礦山工程、構(gòu)筑物工程、城市軌道交通工程、爆破工程等各類工程。2. 分部分項工程： 指按現(xiàn)行國家計量規(guī)范對各專業(yè)工程劃分的項目。如房屋建筑與裝飾工程劃分的土石方工程、地基處理與樁基工程、砌筑工程、鋼筋及鋼筋混凝土工程等。各類專業(yè)工程的分部分項工程劃分見現(xiàn)行國家或行業(yè)計量規(guī)范。措施項目費：是指為完成建設(shè)工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中的技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護等方面的費用。內(nèi)容包括：1. 安全文明施工費環(huán)境保護費：是指施工現(xiàn)場為達(dá)到環(huán)保部門要求所需要的各項費用。文明施工

21、費：是指施工現(xiàn)場文明施工所需要的各項費用。安全施工費：是指施工現(xiàn)場安全施工所需要的各項費用。臨時設(shè)施費：是指施工企業(yè)為進(jìn)行建設(shè)工程施工所必須搭設(shè)的生活和生產(chǎn)用的臨時建筑 物、構(gòu)筑物和其他臨時設(shè)施費用。包括臨時設(shè)施的搭設(shè)、維修、拆除、清理費或攤銷費等。2夜間施工增加費：是指因夜間施工所發(fā)生的夜班補助費、夜間施工降效、夜間施工照明 設(shè)備攤銷及照明用電等費用。3二次搬運費：是指因施工場地條件限制而發(fā)生的材料、構(gòu)配件、半成品等一次運輸不能 到達(dá)堆放地點，必須進(jìn)行二次或多次搬運所發(fā)生的費用。4冬雨季施工增加費：是指在冬季或雨季施工需增加的臨時設(shè)施、防滑、排除雨雪，人工 及施工機械效率降低等費用。5已完工程及設(shè)備保護費：是指竣工驗收前，對已完工程及設(shè)備采取的必要保護措施所發(fā) 生的費用。6工程定位復(fù)測費：是指工程施工過程中進(jìn)行全部施工測量放線和復(fù)測工作的費用。7特殊地區(qū)施工增加費：是指工程在沙漠或其邊緣地區(qū)、高海拔、高