國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)課件

1、國(guó)務(wù)院國(guó)資委評(píng)估報(bào)告國(guó)務(wù)院國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題審核中的常見(jiàn)問(wèn)題中和資產(chǎn)評(píng)估有限公司鄭鋒2014年4月26日國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)前言 一、本課件所有內(nèi)容均為個(gè)人觀點(diǎn)，并非國(guó)資委官方觀點(diǎn)。二、國(guó)資委目前對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的審核不僅包括評(píng)估報(bào)告，還包括對(duì)經(jīng)濟(jì)行為本身、企業(yè)、法律、審計(jì)及礦權(quán)等方面的審核。由于時(shí)間關(guān)系，本課件主要針對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方面的問(wèn)題進(jìn)行探討。三、評(píng)估報(bào)告審核中出現(xiàn)的問(wèn)題非常的多，本課件不可能涵蓋所有方面，只能針對(duì)其中一些常見(jiàn)的問(wèn)題做些歸納總結(jié)。四、評(píng)估準(zhǔn)則、方法、技術(shù)不斷在發(fā)展，本課件內(nèi)容具有很強(qiáng)的時(shí)效性。國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)目錄 一、國(guó)務(wù)院國(guó)資委備案流程及程序二、報(bào)告

2、審核中的常見(jiàn)問(wèn)題國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)一、國(guó)務(wù)院國(guó)資委備案流程及程序（一）國(guó)務(wù)院國(guó)資委主要批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)行為1、采用協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)不分級(jí)次，集團(tuán)內(nèi)部除外。2、股份有限公司國(guó)有股權(quán)設(shè)置、轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)一、國(guó)務(wù)院國(guó)資委備案流程及程序（續(xù)） （二）國(guó)務(wù)院國(guó)資委評(píng)估備案流程企業(yè)提出備案申請(qǐng)初審審核報(bào)告并提出反饋意見(jiàn)企業(yè)答復(fù)出具復(fù)審表副處長(zhǎng)審核處長(zhǎng)審核副局長(zhǎng)審核局長(zhǎng)批準(zhǔn)備案審核意見(jiàn)未涉及的問(wèn)題不允許評(píng)估機(jī)構(gòu)自行修改，若要修改需明確說(shuō)明。國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)一、國(guó)務(wù)院國(guó)資委備案流程及程序（三）專(zhuān)家評(píng)審會(huì)程序國(guó)資委有核準(zhǔn)、備案評(píng)估報(bào)告的職責(zé)，但沒(méi)有要求注冊(cè)評(píng)估師改變?cè)u(píng)估報(bào)

3、告的權(quán)利企業(yè)、機(jī)構(gòu)匯報(bào)專(zhuān)家審核質(zhì)詢(xún)宣讀意見(jiàn)國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（一）評(píng)估報(bào)告1、未按照企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南要求撰寫(xiě)2、只采用一種評(píng)估方法3、評(píng)估目的的描述不明確4、經(jīng)濟(jì)行為批復(fù)的評(píng)估范圍與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估范圍不一致國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（一）評(píng)估報(bào)告（續(xù)）5、基準(zhǔn)日選擇不合理 國(guó)有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法 （令第十九號(hào)）第三十六條：國(guó)有股東所持上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)充分考慮對(duì)上市公司的影響，并按照本辦法有關(guān)國(guó)有股東協(xié)議轉(zhuǎn)讓上市公司股份價(jià)格的確定原則合理確定其所持上市公司股份價(jià)格，上市公司股份價(jià)格確定的基準(zhǔn)日應(yīng)與國(guó)有股東

4、資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日一致。國(guó)有股東資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日與國(guó)有股東產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)該國(guó)有股東產(chǎn)權(quán)變動(dòng)決議的日期相差不得超過(guò)一個(gè)月。 國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）（一）評(píng)估報(bào)告（續(xù)）6、評(píng)估依據(jù)中出現(xiàn)了未使用或已失效的依據(jù)。7、評(píng)估假設(shè)不合理，審核中特別關(guān)注有限年期的假設(shè)。8、評(píng)估結(jié)論： 評(píng)估結(jié)論選擇理由模板化 同一報(bào)告下同類(lèi)型公司評(píng)估結(jié)論選擇理由互相矛盾 涉及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)評(píng)估結(jié)論選擇低值國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）（一）評(píng)估報(bào)告（續(xù)）9、股權(quán)收益法評(píng)估中主要參數(shù)與礦業(yè)權(quán)評(píng)估中主要參數(shù)不一致10、對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日大量期后事項(xiàng)，甚至一些重大事項(xiàng)不做披露

5、或調(diào)整11、報(bào)告附件附件中相關(guān)文件簽署日期在評(píng)估報(bào)告出具日之后需要簽字的部分未手簽而是使用簽名章國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）（二）評(píng)估技術(shù) 評(píng)估方法的合理性 參數(shù)的選擇 邏輯錯(cuò)誤 公式錯(cuò)誤 描述太過(guò)簡(jiǎn)單缺少必要的說(shuō)明及披露 低級(jí)錯(cuò)誤注意：審核時(shí)，對(duì)結(jié)果的關(guān)注大于對(duì)過(guò)程的關(guān)注國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）成本法1、往來(lái)款 預(yù)付賬款中部分費(fèi)用性質(zhì)款項(xiàng)基準(zhǔn)日前已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，評(píng)估值仍按賬面值確認(rèn) 對(duì)職工、關(guān)聯(lián)方的往來(lái)款考慮風(fēng)險(xiǎn)損失 預(yù)提基準(zhǔn)日后的費(fèi)用評(píng)估值按賬面值確認(rèn) 預(yù)付款評(píng)估中的特殊項(xiàng)目按賬面值確認(rèn)，例如預(yù)付造船款國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、

6、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）2、存貨 原材料中的大宗商品按賬面值確認(rèn) 在產(chǎn)品評(píng)估值簡(jiǎn)單按賬面值確認(rèn) 在用低值易耗品評(píng)估值按賬面值確認(rèn) 產(chǎn)成品評(píng)估參數(shù)的選擇不合理國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）3、長(zhǎng)期股權(quán)投資 只采用一種評(píng)估的方法 評(píng)估結(jié)論的選擇 母公司說(shuō)明中缺少對(duì)長(zhǎng)投評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)論選取等事項(xiàng)的介紹國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）4、機(jī)器設(shè)備 企業(yè)不是增值稅一般納稅人卻按不含稅價(jià)評(píng)估 合理工期與房屋合理工期的關(guān)系 增減值原因描述模板化 低級(jí)錯(cuò)誤國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）5、房屋建筑物 前期費(fèi)用的取值不區(qū)分是否經(jīng)過(guò)報(bào)

7、建 房屋經(jīng)濟(jì)壽命的確定與大多數(shù)機(jī)構(gòu)不一致 合理工期與設(shè)備合理工期的關(guān)系 勘察成新率與理論成新率差異較大，勘察成新率各部分比重與造價(jià)中各部分比重不一致 增減值原因描述模板化 房地合一的房產(chǎn)采用收益法評(píng)估 低級(jí)錯(cuò)誤國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）6、在建工程 評(píng)估值按賬面值確認(rèn)或在賬面值的基礎(chǔ)上考慮資金成本，而未考慮在建工程開(kāi)工日期距離評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí)間造成的人工、材料、機(jī)械價(jià)格的變化。7、土地 基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日距評(píng)估基準(zhǔn)日超過(guò)3年 期日修正系數(shù)缺少計(jì)算過(guò)程 開(kāi)發(fā)程度進(jìn)行了剩余使用年期修 未進(jìn)行區(qū)域因素及個(gè)別因素修正，或與成本法土地評(píng)估中相應(yīng)修正系數(shù)不一致國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注

8、要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）7、土地（續(xù)） 成本法評(píng)估中投資利潤(rùn)、土地增值收益率取值的合理性 市場(chǎng)法評(píng)估中，修正因素描述模糊，修正系數(shù)的合理性 可比案例修正后價(jià)格差異比修正前還大 不同方法評(píng)估結(jié)果差異較大 土地評(píng)估結(jié)論的確定缺少合理的理由國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）8、其他無(wú)形資產(chǎn) 通用類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)按攤余后賬面值確定 衰減率確定的邏輯問(wèn)題 成本法評(píng)估專(zhuān)利時(shí)未考慮利潤(rùn)9、專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款（其他非流動(dòng)負(fù)債） 是否為企業(yè)實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）收益法 收入、成本預(yù)測(cè)缺少依據(jù) 評(píng)估基準(zhǔn)日出現(xiàn)大拐點(diǎn) 收入預(yù)測(cè)趨勢(shì)與利潤(rùn)預(yù)測(cè)趨勢(shì)相

9、反 管理費(fèi)用按收入比例進(jìn)行預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè)了不合理的利息收入 所得稅預(yù)測(cè)中未考慮歷史年度虧損的彌補(bǔ)國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）收益法（續(xù)） 從預(yù)測(cè)期開(kāi)始，資本性支出就等于折舊攤銷(xiāo) 基準(zhǔn)日的營(yíng)運(yùn)資金和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)計(jì)算出現(xiàn)重項(xiàng)或漏項(xiàng) 在計(jì)算CAPM及WACC時(shí)采用的DE比必須一致 部分非流動(dòng)資產(chǎn)考慮了折舊攤銷(xiāo)，又作為非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)加回國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）市場(chǎng)法 可比公司選擇的合理性 價(jià)值比率選擇的合理性 比較調(diào)整因素的合理性國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)二、報(bào)告審核中的常見(jiàn)問(wèn)題（續(xù)）在國(guó)資委審核中的常見(jiàn)案例：A公司評(píng)估基準(zhǔn)日擁有房地合一的辦公樓4萬(wàn)平方米，A公司自身正常經(jīng)營(yíng)使用其中的4000平米，剩余房屋均出租，租期不長(zhǎng)。本次收益法評(píng)估中，將溢余的房屋在其他業(yè)務(wù)收入中考慮了租賃收入。收益法評(píng)估對(duì)溢余房屋的這種處理方式是否合理。國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)結(jié)束語(yǔ) 國(guó)資委對(duì)評(píng)估報(bào)告的審核并不會(huì)過(guò)多糾