我國房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀研究

1、特區(qū)經(jīng)濟Special Zone Economy 2011年1月項目資金來源小計國內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金來源金額(萬元與上年比增長率金額(萬元與上年比增長率金額(萬元與上年比增長率金額(萬元與上年比增長率金額(萬元與上年比增長率2006年271355516535697954001541859708531278133272007年3747796100.3811701563550.309664104250.60201177253160.36941804875140.41212008年3961936020.0571760569250.084172821720.13601531209880.3

2、007159733517-0.1150摘要:房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集、投資龐大、需要有大量資金支持的產(chǎn)業(yè),而且其投資回收期較長,因此對投入資金的來源,取得資金的成本,以及資金的盡快回籠都有較高的要求。本文將對我國房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀進行研究,并將房地產(chǎn)業(yè)融通渠道劃分為房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道和個人融資渠道,分別進行分析,指出了我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行融資渠道的不足,最后提出了發(fā)展和完善房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的建議與對策。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道;個人融資渠道Abstract :The real estate industry is a industry tha t needs a huge investme

3、nt of funds,a large amount of money to tsupport,and its investment recoupment peri -od is too long ,so we hanve much higher request on the sources of funds,the cost of capital and hope that we can withdraw the funds as soon as possible.This paper will study the current situation of Chinas real estat

4、e financing and divide into the real estate financing channels for enterprises and individuals;then analysis them and pointe out the existing financing channels for Chinese real estate industry that is not appropriate;finally,give some suggestions and solutions.for the development and improvement of

5、 the real estate financ -ing channels.Keywords :real estate industry;financing channels o f real estate enterprise;personal financing channels房地產(chǎn)業(yè)在我們國家經(jīng)濟生活中占據(jù)著重要的色彩,根據(jù)20062008年數(shù)據(jù)資料做了如下整理,列表如下:表1房地產(chǎn)開發(fā)投資與全社會固定資產(chǎn)投資關(guān)系比較數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫。由表1可以看出,我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資每年在23%左右,這一比重在如此之高,但其如何獲得巨額資金,也即在保證融資成本與融資風險

6、較低的情況下,通過哪些渠道進行融資,為我們所關(guān)注。目前大多數(shù)人對房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道研究,主要注重房地產(chǎn)企業(yè)前期如何獲取資金,用于買地或者建設(shè)開發(fā)上,而沒有把房產(chǎn)開發(fā)完成后,個人融通資金購買房產(chǎn),作為一種融資渠道看待。房地產(chǎn)業(yè)融資應(yīng)該包括兩方面的融資:一是房地產(chǎn)企業(yè)融資,即通過各種融資渠道獲得資金用于買地以及前期的開發(fā)與建設(shè)上;二是個人融資,也可以稱為私人融資,即房地產(chǎn)開發(fā)成功以后,如何快速出售房地產(chǎn),使得資金快速回籠,降低資金成本,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注,但我們站在買房者的角度來講,如果個人能夠更容易融到資金,用于購買房產(chǎn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以回籠資金,從而使其資金周轉(zhuǎn)期縮短,擁有的現(xiàn)金流量增加

7、。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析2010年以來,央行已經(jīng)連續(xù)三次提高銀行存款準備金率,使這一比率上升至17%,同時伴隨著“新國十一條”和“國十條”的下發(fā),更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資窘境。根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒20062008年的統(tǒng)計數(shù)據(jù),對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源進行了分析,并列示如下表:決策參考數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計年鑒。由上述可以看出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源總額處于不斷增長的狀態(tài)。2007年,資金來源總額增長了38.11%,2008年該值增長速度放緩,僅增長了5.71%。其中直接的國內(nèi)貸款總額增長速度明顯放緩,2007年國內(nèi)貸款總額增長了30.96%,但2008年該值只增長了8.41%;利用外資水平在

8、不斷提高,2007年外資利用我國房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀研究韓彥峰蘇瑞項目2006年2007年2008年全社會固定資產(chǎn)投資(億元109998.2137323.938172828.4其中:房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資(億元24524.3832438.903440441.8228房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資所占比重0.22300.23620.2340表2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位資金來源分析272總額增長了60.2%,2008年該值增長了13.6%;自籌資金處于相對穩(wěn)定的增長狀態(tài),而其他資金來源處于下降趨勢,其中2008年其他資金來源總額比2007年下降了11.5%。1.國內(nèi)貸款我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營,在現(xiàn)階段仍高度依賴商業(yè)銀行貸款

9、,但受國家一系列宏觀調(diào)控政策的影響,同前幾年相比,增長速度有所下降。尤其是隨著政府對金融調(diào)控愈加頻繁,銀行信貸被逐步收緊,房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。近年來,國家貨幣政策在不斷調(diào)整,并影響著銀行的信貸政策,進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資。2007年,央行10次上調(diào)銀行存款準備金率,使得其值由年初的9%增至年末的14.5%;2008年,央行又10次調(diào)整這一比率,使其值在年末調(diào)至15.5%;2010年以來,央行3次提高大型金融機構(gòu)的銀行存款準備金率,使得目前的銀行存款準備金率的值上升到17%。從近幾年來看,銀行存款準備金率處于上升趨勢,間接提高了銀行貸款利率,使房地產(chǎn)企業(yè)負擔的利息加重,增加了融

10、資成本。由表2可以看出,直接的國內(nèi)貸款額增加速度明顯放緩。由于調(diào)控政策的影響,2007年國內(nèi)貸款額增加了30.96%,2008年該值只增加了8.41%,具有明顯的差異。這說明銀行銀根的抽緊,銀行貸款成本的增加,加大了房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取資金的難度。對大型房地產(chǎn)企業(yè)而言,銀行貸款成本太高,可以轉(zhuǎn)向上市發(fā)行股票或者債券融資,但是由于中小房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款具有很強的依賴性,而通過其他渠道融資,門檻太高又不夠資格,因此,在融資方面打擊應(yīng)該是最大的。2.上市融資房地產(chǎn)企業(yè)進行上市融資是其進行融資的一個較好渠道,不僅可以化解金融風險,又可以降低融資成本。但是上市融資,門檻較高,審查較為嚴格,一般只有一些

11、綜合實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)可以上市,對于中小企業(yè)而言,仍是可望而不可及。同時,由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重比較大,一旦發(fā)生波動,將會影響整個國民經(jīng)濟的發(fā)展,因此國家對此一直持審慎的態(tài)度。2001年資本市場解除了長達8年的房地產(chǎn)企業(yè)上市的禁令,但發(fā)展到今天,房地產(chǎn)企業(yè)若想上市,仍然不是一件容易的事,尤其是對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言。根據(jù)2006年5月17號發(fā)布的首次公開發(fā)行股票并上市管理方法,發(fā)行人必須滿足:最近3個會計年度凈利潤均為正數(shù)且累計超過人民幣3000萬元,凈利潤以扣除非經(jīng)常性損益前后較低者為計算依據(jù);最近3個會計年度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額累計超過人民幣5000萬元;或者最近3個會計年

12、度營業(yè)收入累計超過人民幣3億元;發(fā)行前股本總額不少于人民幣3000萬元;最近一期末無形資產(chǎn)(扣除土地使用權(quán)、水面養(yǎng)殖權(quán)和采礦權(quán)等后占凈資產(chǎn)的比例不高于20%。由此可以看出,中小型房地產(chǎn)企業(yè)上市的可能性是很小的。3.房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托投資是基于商業(yè)信托組織形式,聚集多個投資者的資金,收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進行融資的一種投資方式。從長遠發(fā)展來看,信托資金對房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求是一個很好的補充。尤其是近年來,銀行的銀根不斷抽緊,而我國房地產(chǎn)業(yè)資金又嚴重依賴于銀行貸款的現(xiàn)實情況下,房地產(chǎn)信托成為房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問題的新寵。中國銀監(jiān)會目前已經(jīng)頒布了信托公司管理辦法和信托公司集合資金信托計劃管理

13、辦法等文件來規(guī)范信托融資。2010年2月21號,國家又下發(fā)了關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知,該通知要求開發(fā)商具備二級資質(zhì),并且房地產(chǎn)開發(fā)項目“四證齊全”,項目資本金達到國家最低比例,不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。這些要求,無疑又使房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的門檻提高了。4.房地產(chǎn)債券融資目前,房地產(chǎn)企業(yè)進行債券融資,還是比較少,且只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責任公司才有發(fā)行資格.2009年房地產(chǎn)上市公司發(fā)行公司債券總額最多的是金融街,其3年期債券發(fā)行總額是22.4億元,五年期債券發(fā)行總額是33.6億元,除此之外,至少有14家企業(yè)發(fā)行公司債券進行融資。目前銀

14、行銀根收緊,上市門檻較高,導致房地產(chǎn)公司向債券融資轉(zhuǎn)移,但是只有少數(shù)上市公司可以發(fā)行債券,進行融資。5.利用外資我國房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的規(guī)模始終比較低,但卻是處于增長狀態(tài)。根據(jù)表3可知,2007年利用外資金額與2006年相比,增加了60.2%,2008年,該增長比為13.6%。從目前來看,由于人民幣升值,帶來外資的大量涌入,這一資金投入房地產(chǎn)業(yè)的比重還將有上升的趨勢。利用外資,能夠很好的解決我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金瓶頸問題。海外資金的涌入,如果控制好風險,對我國房地產(chǎn)的發(fā)展是有益的:一方面,可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的過度依賴,有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展;另一方面,融資方式的多樣化,也可以起

15、到分散金融系統(tǒng)風險的作用。二、個人融資渠道分析1.銀行信貸2010年以來,我國出臺了一系列房地產(chǎn)業(yè)的政策,來規(guī)范和引導房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。2010年1月17號,國家下達了“新國十一條”的通知,提出了要合理引導住房消費,抑制投資性投機性購房需求,并規(guī)定已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價;4月17號,又頒發(fā)了“國十條”,為了打擊投機客,規(guī)定了“實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同,貸款首付款比例不得低于

16、30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1. 1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高,具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定”。根據(jù)上述條款,由于個人購房首付比例的增加,使得個人貸款所要承擔的利息成本增加,房產(chǎn)銷售量下降。以商品住房的銷2732011年1月Special Zone Economy特區(qū)經(jīng)濟售量為例,根據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)資料分析,列示如下:表32010年25月商品住宅銷售面積分析由表3看出,2010年25月份商品住房的銷售面積增長率不斷下降。3月份增長率達到了115.49%,但“國十條”下達以

17、后,4月份這一比率為52.29%,而5月份這一比率只有28.96%?？梢娿y行信貸政策對商品房銷售影響很大,一方面,反映了個人購房資金嚴重依賴銀行信貸資金,銀行信貸資金是個人融資的重要渠道;另一方面,這也間接反映了房地產(chǎn)企業(yè)資金的快速回籠,嚴重依賴銀行信貸資金,銀行信貸政策一旦變化,房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠就會受到重要影響。2.購房者融資改革開放30年以來,我國的經(jīng)濟發(fā)展取得了巨大的進步,與此同時,人們對住房的需求也不斷地提高。人們購買房產(chǎn),不僅是單純地滿足于居住需要,同時還有投資需要和投機需要,從這一點來看,其推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,使房地產(chǎn)開發(fā)出來之后可以快速變現(xiàn),回籠資金,降低資金成本。另外,根

18、據(jù)已有的統(tǒng)計數(shù)據(jù),我國的人均年末儲蓄額已從2006年的12293元增長至2008年的16407元,這也說明居民擁有的資金越來越多,購買力不斷增強,自然對房產(chǎn)的需求就會更強,會有更多的資金流入房市,有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金的回籠。三、我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行融資渠道的不足1.現(xiàn)行融資渠道較為單一,主要以銀行信貸為主目前房地產(chǎn)業(yè)資金來源當中,上市融資、債券融資、利用外資等均受現(xiàn)行金融政策極大約束,而國內(nèi)貸款相對來說門檻較低。直接的國內(nèi)貸款資金來源所占比重大概為20%左右,若考慮建筑安裝企業(yè)的墊資、土地儲備以及個人房貸等諸因素,這一比重可能達到更高的水平。資金來源過度集中于銀行信貸,會導致融資風險高度集中,銀行

19、風險增大。若一旦風險爆發(fā),不僅會危及金融業(yè),甚至會危及整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。2.融資渠道受國家調(diào)控政策影響較大,缺乏靈活性在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道當中,銀行信貸、上市融資、債券融資以及房地產(chǎn)信托融資和利用外資一直是開發(fā)商獲得資金的渠道。在國家宏觀調(diào)控政策密集出臺的情況下,這些融資渠道不是那么暢通。政府為了防止房價的過快上漲,出臺了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場的政策。例如,2010年出臺的“新國十一條”和“國十條”,使銀行信貸收緊,房地產(chǎn)市場交易量明顯下降,嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)資金的快速回籠,增加了資金成本。這也說明房地產(chǎn)業(yè)資金來源渠道,對國家政策具有很大的敏感性,同時房地產(chǎn)業(yè)資金來源太單一,缺乏靈活性。

20、四、發(fā)展和完善房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的對策與建議1.多種融資方式相結(jié)合目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式相對比較單一,還是以銀行信貸為代表的間接融資為主,其表現(xiàn)形式為:自有資金+銀行貸款。但近來,國家縮緊了銀根,銀行貸款的門檻提高很多,許多開發(fā)商倍感資金壓力,因此開發(fā)商應(yīng)積極拓展融資渠道。比如將直接融資方式和間接融資方式相結(jié)合,又或者將信托計劃及股權(quán)融資與銀行信貸融資相結(jié)合的方式等。多種融資方式相結(jié)合,一方面,可以減少對銀行貸款的依賴,緩解資金壓力;另一方面,可以降低資金成本,減少企業(yè)的融資風險。2.將房地產(chǎn)企業(yè)融資與個人融資結(jié)合起來房地產(chǎn)企業(yè)需要通過各種渠道籌集資金,以降低籌資成本和籌資風險,同時最大限度的滿足企業(yè)日常的生產(chǎn)建設(shè)需要,以免企業(yè)的資金鏈斷裂;同時,購房者也需要通過一定渠道籌集資金,購買房產(chǎn),使得房地產(chǎn)企業(yè)盡快回籠資金,縮短資金周轉(zhuǎn)期,降低籌資風險。3.國家適當放寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過于狹窄,主要集中于銀行信貸,因此國家為了調(diào)節(jié)房價,一方面,提高銀行存款準備金率,從總體