房地產(chǎn)糾紛案件“同案異判”之原因與規(guī)制

1、房地產(chǎn)糾紛案件“同案異判”之原因與規(guī)制房地產(chǎn)糾紛案件“同案異判”之原因與規(guī)制廣東誠(chéng)公律師事務(wù)所/顏宇丹“同案異判”也稱“同案不同判”， 是指上下級(jí)法院之間、不同法院之間、同一法院不同庭室之 間乃至不同法官之間，對(duì)一些相同或者相似的案件，作出大 相徑庭的判決結(jié)果。在這眾聲喧嘩的時(shí)代，“同案異判”似乎 成了備受社會(huì)輿論和普羅大眾所詬病的司法問題。在房地產(chǎn) 糾紛案件中，同案異判現(xiàn)象屢見不鮮，對(duì)司法公信力產(chǎn)生了 很大的負(fù)面影響。世界上沒有完全相同的兩片樹葉，同樣，司法訴訟中也不存 在案情完全相同的案件，任何一個(gè)案件作為一定時(shí)間地點(diǎn)中 的事件都是唯一的和不可重復(fù)的。業(yè)界時(shí)下流行的看法是， 在案例指導(dǎo)制度

2、中，“同案”是將一個(gè)待決案件的案件事實(shí)與 一個(gè)先決案件或案例的案件事實(shí)做對(duì)比的結(jié)果。由于世界上 不存在絕對(duì)相同的兩個(gè)事物，司法裁判中也不存在案件事實(shí) 絕對(duì)相同的兩個(gè)案件。因此，“同案”的確切表述應(yīng)當(dāng)是“同類 案件”或“類似案件”，而非“同樣案件”或“相同案件”。所謂“同 判”，是指“同樣的判決”，具體到指導(dǎo)性案例的意義或價(jià)值來 說就是：如果一個(gè)待決案件的案件事實(shí)與一個(gè)指導(dǎo)性案例的 案件事實(shí)被認(rèn)為是相同或同樣，那么就應(yīng)該采取與指導(dǎo)性案 例相同的判決。就“異判”的內(nèi)涵而言，是指同類案件作出了不同的判決?！巴?案異判”具體表現(xiàn)為如下幾種情況： 1、同一法院不同法官對(duì) 同類案件的生效判決不同（其中包括

3、同一審判庭法官同案異 判和不同審判庭間法官同案異判） ；2 、同一審級(jí)不同法院的 法官對(duì)同類案件的生效判決不同； 3 、不同審級(jí)法院間的法 官對(duì)同類案件的生效判決不同。 “人們不能在這一訴訟人之間 以這種方式?jīng)Q定案件，而在另一個(gè)類似案件的另一對(duì)訴訟人 之間又以相反的方式做出決定?！蓖竿械幕疽笫恰跋?同情況相同對(duì)待，類似情況類似對(duì)待?！币?、“同案異判”的具 體案例：【案例一】深圳市法院在審理商品房預(yù)售合同糾紛 案件中，對(duì)深圳市房地產(chǎn)買賣合同 （預(yù)售 ）示范文本 （2010 版）第六條“叁、按揭方式付款”中規(guī)定：“簽訂本合同之日起 X 日內(nèi)辦理銀行貸款并向出賣人支付剩余價(jià)款”的理解認(rèn)識(shí) 上

4、容易產(chǎn)生歧義和糾紛。出賣人往往主張買受人應(yīng)當(dāng)在此約 定的期限內(nèi)辦妥銀行按揭貸款，并將所貸款項(xiàng)實(shí)際發(fā)放到雙 方指定的賬戶內(nèi)；而買受人則往往主張此約定期限僅指向相 關(guān)銀行提供辦理按揭貸款手續(xù)的期限，并非一定能夠或在此 期限內(nèi)貸到款并發(fā)放到出賣人指定賬戶內(nèi)。 2008 年 7 月 31 日，原深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)交流平臺(tái)回復(fù) 了相關(guān)業(yè)主對(duì)此條爭(zhēng)議的提問時(shí)回復(fù)認(rèn)為：“第六條約定的其余價(jià)款自簽訂本合同之日起X日內(nèi)向銀行貸款支付是指 在X日內(nèi)向銀行辦理貸款支付手續(xù)，具體的期限由交易雙方 自行協(xié)商。 ”故此，建議此處需要進(jìn)一步明確所指日期是提交 辦理按揭貸款證件資料的期限，還是包括提交貸款證件

5、資料、 相關(guān)按揭貸款銀行審核決定是否準(zhǔn)予提供按揭貸款，以及所 貸款項(xiàng)是否需實(shí)際發(fā)放到出賣人指定賬戶等的期限?！巴府惻小钡陌咐涸谝簧唐贩款A(yù)售合同糾紛案件中，房產(chǎn) 買賣合同中約定買方采取按揭方式付款，于簽訂本合同之日 起1 日內(nèi)首期支付本房地產(chǎn)總價(jià)款的 20% ，其余價(jià)款自簽訂 本合同之日起 7 日內(nèi)向銀行貸款支付。買方在合同簽訂當(dāng)日 已在銀行提供的個(gè)人購房借款合同上簽字，但銀行實(shí)際 未在房產(chǎn)買賣合同簽訂之日起 7 日內(nèi)將買方所貸款項(xiàng)發(fā)放給 賣方，在此情況下買方是否構(gòu)成違約，深圳中院審理認(rèn)為， 按揭貸款銀行是作為開發(fā)商的賣方所聯(lián)系并指定，其發(fā)放的 置業(yè)計(jì)劃書中也明確指出購房者申請(qǐng)貸款的資格最終

6、由經(jīng) 辦銀行審核確定，故買賣雙方顯然均清楚買方辦理貸款申請(qǐng) 手續(xù)后還需要經(jīng)過按揭貸款銀行的審核，亦明知銀行何時(shí)審 核通過貸款申請(qǐng)、何時(shí)發(fā)放貸款均不屬買方所能預(yù)見或控制 的事項(xiàng)。因此，按照常理推斷，同時(shí)基于合同法規(guī)定的公平 原則，應(yīng)認(rèn)為雙方簽約時(shí)的真實(shí)意思表示是要求買方在買賣 合同簽訂之日起 7 日內(nèi)完成按揭借款申請(qǐng)手續(xù)，而非要求買 方承諾銀行貸款在 7 日內(nèi)發(fā)放給賣方。買方在與賣方簽訂買 賣合同的當(dāng)日就已辦妥貸款申請(qǐng)手續(xù)，本案中也無證據(jù)證明 買方存在導(dǎo)致銀行審批或發(fā)放貸款遲延的過錯(cuò)行為，故賣方 主張買方逾期付款構(gòu)成違約的依據(jù)不足，不予支持。 而在另一起商品房預(yù)售合同糾紛案件中，房產(chǎn)買賣合同中約

7、 定買方應(yīng)自合同簽訂之日起 1 日內(nèi)首期支付涉案房產(chǎn)總價(jià)款 的 20% ，其余房款自簽訂本合同之日起 1 日內(nèi)向銀行貸款支 付。深圳中院審理認(rèn)為，涉案合同是當(dāng)事人真實(shí)意思表示， 買方在簽約時(shí)已選擇在合同約定期限內(nèi)支付購房款，現(xiàn)又以 約定在 1 日內(nèi)辦理完畢銀行按揭支付購房款顯失公平為由提 出免責(zé)抗辯，有悖誠(chéng)信原則，法院不予支持。 【案例二】在某房屋買賣合同糾紛案中，一審認(rèn)為，買賣合 同的主體是原告與被告曾某，被告張某非合同主體，根據(jù)合 同相對(duì)性原則，應(yīng)由曾某向原告退還房款。上訴審法院則認(rèn) 為，該債務(wù)屬于夫妻共同債務(wù)， 直接判決由兩被告共同退還。 本案改判的原因是一審認(rèn)為在平常的商事合同活動(dòng)中，

8、應(yīng)根 據(jù)合同相對(duì)性原則，由合同當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任，不能直接要求 非合同當(dāng)事人的夫妻另一方承擔(dān)責(zé)任。 上訴審則擊破“合同相 對(duì)性”原則，認(rèn)為在合同糾紛中應(yīng)直接審查該債務(wù)是否屬于夫 妻共同債務(wù)，如屬夫妻共同債務(wù)的，債權(quán)人可在合同糾紛中 直接要求離婚后夫妻對(duì)夫妻關(guān)系存續(xù)期間的共同債務(wù)承擔(dān) 連帶清償責(zé)任?！景咐恳?qū)χЦ斗课葑饨鸹蚍课菡加惺褂觅M(fèi)截止時(shí)間上 存在不同認(rèn)識(shí)而改判。上訴審法院認(rèn)為，原審原告請(qǐng)求將房 屋占有使用費(fèi)計(jì)算至原審被告實(shí)際搬離日， 鑒于“實(shí)際搬離日 為超出本判決認(rèn)定的事實(shí)之期限，處于尚不確定的狀態(tài)，故 此，將原審判決“支付至實(shí)際搬離日止”改判為支付至“本判決 確定的騰退之日（注：指判決生

9、效之日起 3 日內(nèi)）止”。但同 一上訴審法院卻存在“同案異判”問題，在另一生效判決主文 的第三項(xiàng)表述為：“ 陳某于本判決生效之日起3 日內(nèi)向葉 某支付非法占用房屋賠償金， 從 2010 年 4 月 16 日起按每月 400 元計(jì)算至陳某實(shí)際搬離日止。 ”在上述被改判案件中原審 承辦人正是參照該終審判決的表述方式， 即占用費(fèi)計(jì)算至“實(shí) 際搬離日止”，卻被同一合議庭就此表述方式予以改判。 從某 種意義上講，且不論中院是否存在“同案異判”的情況，單就 涉案情形而論，原審判決支付非法占用房屋的賠償金（或占 有使用費(fèi)）至“實(shí)際搬離日止”，更符合實(shí)際，也利于敦促當(dāng) 事人自動(dòng)履行，上訴審判決“至本判決確定的

10、騰退之日止”的 占有使用費(fèi)，不利于當(dāng)事人自動(dòng)履行判決所確定的騰退房屋 之義務(wù)，且實(shí)務(wù)中不排除存在判決生產(chǎn)前就騰退或判決確定 的騰退期滿后仍拒絕騰退的情形，這兩種情形之下中院判決 的執(zhí)行都不無問題。 二、“同案異判”的成因（一）制定法本 身較強(qiáng)的模糊性和不確定性容易導(dǎo)致“同案異判”。一是受語 言表達(dá)能力的限制，彈性語言表達(dá)法規(guī)法條容易引起歧義， 這一弊端在法律實(shí)踐中無法回避，司法裁量不得不借助于法 官對(duì)這種不確定和模糊之處進(jìn)行解釋；二是制定法的抽象性 導(dǎo)致原則條款大量適用，法官在運(yùn)用法律規(guī)則審判時(shí)，不可避免的要對(duì)法律規(guī)則進(jìn)行解釋和推理，當(dāng)法官以法律原則為 理解法律和進(jìn)行法律推理的基點(diǎn)時(shí)，不同的法

11、院可能作出不 同的解釋和推理，而不同的法官也會(huì)因?yàn)橹R(shí)、性格、經(jīng)驗(yàn) 的不同對(duì)同樣的案件作出不同的理解和推理而導(dǎo)致不同的 判決；三是制定法本身的遲鈍和滯后性， 正如梅因所說：“社 會(huì)的需要和社會(huì)的意見常常是或多或少的走在法律的前面”。 這使得法院陷入了這樣一個(gè)困境：一方面，法院不能以沒有 法律依據(jù)為由而拒絕審判 ;另一方面， 如果受理卻又確實(shí)面臨 無“法”可依的困境。在此情況下，法官的自由裁量權(quán)無可避 免。（二）司法裁量權(quán)上的地方化、 區(qū)域化程度不同地造成“同 案異判”。在法律法規(guī)沒有明確規(guī)定或者法律不夠完善的情況 下，具有審判監(jiān)督指導(dǎo)職能的省地市級(jí)人民法院針對(duì)審判實(shí) 踐中出現(xiàn)的某一類突出問題往

12、往出臺(tái)“規(guī)范性”或“標(biāo)準(zhǔn)化”辦 案指導(dǎo)意見，以指導(dǎo)本地司法審判工作，力求“同案同判”。 但這些指導(dǎo)意見又常常具有滯后性，且不同區(qū)域法院之間的 指導(dǎo)意見又存在不一致，進(jìn)而不可避免地導(dǎo)致“同案異判”。 （三）不同法律規(guī)范之間存在沖突也是造成“同案異判”的原 因之一。由于我國(guó)法律同位法之間存在“不一致”和異位法之 間存在“相抵觸”，再加上諸多地方立法標(biāo)準(zhǔn)存在差異，不同 法律規(guī)范之間難免存在沖突。法官選擇適用的法律法規(guī)不同， 或者法官審判思路不同，會(huì)出現(xiàn)不同的結(jié)果。i （四）不同 法官對(duì)法律的理解認(rèn)知水平和適用不統(tǒng)一，對(duì)定案證據(jù)審查 采信的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致“同案異判”（五）為準(zhǔn)確適用法律， 切實(shí)維護(hù)當(dāng)

13、事人各方的合法權(quán)益和社會(huì)公共利益，特定情形 下出現(xiàn)的“同案異判”，更符合程序正義和實(shí)體公正。正如有 法官所言：“限制同案不同判的初衷是好的，但是實(shí)際上卻是 以犧牲部分當(dāng)事人的合法利益、犧牲法律的公平換取法院判 決的公信力。某些情形下的同案不同判正是法律特性和 程序正義的體現(xiàn)?！比?、“同案異判”現(xiàn)象的規(guī)制美國(guó)著名法 官、法學(xué)理論家本杰明卡多佐曾經(jīng)指出：“如果有一組案件 所涉及的要點(diǎn)相同，那么各方當(dāng)事人就會(huì)期望有同樣的決定。 如果依據(jù)相互對(duì)立的原則交替決定這些案件，那么這就是一 種很大的不公。如果在昨天的一個(gè)案件中，判決不利于作為 被告的我，那么如果今天我是原告，我就會(huì)期待對(duì)本案的判 決相同。如果

14、不同，我的胸中就會(huì)升起一種憤怒和不公的感 覺。” “同等情況同等對(duì)待”是古老的法律格言，也是現(xiàn)代法治 的基本原則。“同案同判”既是自然正義的要求，也是憲法法 制統(tǒng)一原則的要求。“同案異判”容易導(dǎo)致法律面前人人平等 的根基動(dòng)搖、讓法律的權(quán)威和尊嚴(yán)蒙羞、極大傷害社會(huì)大眾 的感情，使民意受挫，嚴(yán)重影響司法的公信力，破壞社會(huì)法 制建設(shè)。筆者顏宇丹律師不揣淺陋，就如何規(guī)制“同案異判” 問題，提出如下幾點(diǎn)建議：（一）轉(zhuǎn)變“宜粗不宜細(xì)”的立法理 念，切實(shí)提升立法技術(shù)的同時(shí)，對(duì)已有制定法模糊、籠統(tǒng)的 原則性條款，立法機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)社會(huì)需要適時(shí)修正、完善，增 強(qiáng)條款的可操作性。法律解釋機(jī)關(guān)對(duì)法律適用中的漏洞應(yīng)及 時(shí)

15、予以填補(bǔ)或?qū)扔蟹蓷l款作出與時(shí)俱進(jìn)的細(xì)則性解釋， 使司法者真正有“法”可依，壓縮法官的自由裁量權(quán)，從源頭 上統(tǒng)一立法。（二）司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)切實(shí)提高法官法學(xué)理論素 養(yǎng)和司法實(shí)踐能力，以期法官能夠準(zhǔn)確適用和解釋法律，變 自由裁量為科學(xué)裁量，達(dá)到統(tǒng)一司法。 （三）建立法律適用 協(xié)調(diào)機(jī)制，統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。法官的主觀認(rèn)知和個(gè)體差異以及 不同地域的實(shí)際情況，都會(huì)對(duì)司法的結(jié)果產(chǎn)生影響。法律適 用協(xié)調(diào)機(jī)制的缺失，容易造成不同區(qū)域法院之間、不同審級(jí) 法院之間甚至同一法院不同合議庭之間各行其是的情況，這 是產(chǎn)生“同案異判”的主要原因之一。（四）進(jìn)一步構(gòu)建案例指 導(dǎo)制度。 雷德林克指出： “每個(gè)先例對(duì)未來的同類或類似

16、性質(zhì) 的案件都具有某種指導(dǎo)力量。 ”案例指導(dǎo)制度在一定程度上可 以彌補(bǔ)制定法規(guī)范的不足，避免“同案異判”。要統(tǒng)一法律適 用，規(guī)范自由裁量權(quán)和量刑幅度，把握推進(jìn)裁判文書上網(wǎng)的 有利契機(jī)，進(jìn)一步發(fā)揮司法解釋和案例指導(dǎo)制度的作用，確 保類似案件的法律適用基本統(tǒng)一，努力消除“同案不同判”現(xiàn) 象。 ii 近年來，社會(huì)各界吁請(qǐng)規(guī)范裁判標(biāo)準(zhǔn)、力避“同案異判”的呼 聲居高不下。 但毋庸置疑的是， 在一個(gè)地域遼闊、 民族眾多、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡的泱泱大國(guó)出現(xiàn)“同案異判”的現(xiàn)象并 不驚奇，甚至可以說在一定程度上或許恰恰確保了實(shí)質(zhì)公平。然而，如果任由“同案異判”發(fā)展下去，必然會(huì)動(dòng)搖到我國(guó)司 法大廈的根基。我們還應(yīng)看到，無論區(qū)分是否“同案”，還是 完善立法、創(chuàng)立法律觀點(diǎn)協(xié)調(diào)溝通機(jī)制和案例指導(dǎo)制度，都 需要以法官基本的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德作為載體和保障。如 果法官不能高度樹立同案同判的思想意識(shí)、不能運(yùn)用