舟山市物業(yè)服務收費管理實施辦法舟山市物業(yè)服務收費

1、（五）物業(yè)的檔案資料管理;舟山市物業(yè)服務收費管理實施辦法第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，促進舟 山市物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國價格法、國家發(fā)改委、建設部物業(yè)服務收費管理辦法和浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）舟山市物業(yè)管理辦法等有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法。第二條凡舟山市行政區(qū)域范圍內(nèi)的各級價格主管部門、物業(yè)主管部門和從事物業(yè) 服務并收費的物業(yè)服務企業(yè)均應遵守本實施辦法。第三條本實施辦法所稱的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的 約定，為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi) 的環(huán)境衛(wèi)生和

2、秩序等服務，向業(yè)主收取的費用。第四條 舟山市各級價格主管部門、物業(yè)主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務收費的 管理和監(jiān)督檢查工作。第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質(zhì)量相適應的原 則。第六條本實施辦法所指的物業(yè)服務應當包括以下內(nèi)容:房屋共用部位、共用設施、設備的使用管理和維護保養(yǎng);物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護管理;（四）公共秩序維護、協(xié)助做好服務區(qū)域內(nèi)的安全防范工作 以及車輛停放管理;接受委托的其他公共性服務內(nèi)容。第七條 物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務的不同階段、提供服務的性質(zhì)、 特點等不同情況，分

3、別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主委員會成立前，普通住宅小區(qū)（不包括別墅等高標準住宅，下同）物業(yè)服務收 費、屬全體業(yè)主所有的共用部位的車輛停泊收費和車位服務收費實行政府指導價；非住 宅物業(yè)、別墅等高標準住宅、業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費、屬 全體業(yè)主所有的共用部位的車輛停泊收費和停車服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。第八條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費實行分等級定價。省物價局、省建設廳印 發(fā)的浙江省普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級考評目錄，結(jié)合舟山市的實際情況，制 定舟山市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級評分標準（見附表）。同級價格主管部門 根據(jù)小區(qū)配套設施設備、物業(yè)服務成本、物業(yè)服務質(zhì)量、補

4、償成本和合理盈利原則等因 素考評確定物業(yè)服務收費等級和標準。 考評得分 90分且附加分 5 分及以上的為一級物業(yè) 服務收費小區(qū)；考評得分 8089 分且附加分 2 分及以上的為二級物業(yè)服務收費小區(qū)；考 評得分 7079 分的為三級物業(yè)服務收費小區(qū)；考評得分 69分以下的為四級物業(yè)服務收 費小區(qū)。第九條 普通住宅小區(qū)物業(yè)服務成本構(gòu)成一般包括以下部分：服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費、培訓費等； 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業(yè)服務區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用；四）辦公費用；五）稅金；物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務必備的固定資產(chǎn)折舊；七）物業(yè)共用部位、共用設施設備

5、及公眾責任保險費用；經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用。第十條 普通住宅小區(qū)交付使用前，由前期物業(yè)服務企業(yè)（或開發(fā)建設單位）按照 物業(yè)服務合同、所在地物業(yè)服務收費等級評分和收費標準，擬定本小區(qū)物業(yè)服務收費等 級標準后向同級價格主管部門申報。價格主管部門對其進行考評后確定其物業(yè)服務收費 等級和標準。物業(yè)服務企業(yè)在申報物業(yè)服務收費標準時，需提供下列資料：要求核準該小區(qū)物業(yè)服務收費標準的報告； 前期物業(yè)服務合同；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；四）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；五）物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營狀況簡介；小區(qū)物業(yè)服務實施方案； 小區(qū)設施設備的配置情況； 年度物業(yè)服務費用收支測算； 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審表； 小區(qū)工作人員的執(zhí)業(yè)資格

6、證書；十一）舟山市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級評分標準自評表等資料。第十一條 普通住宅小區(qū)內(nèi)住宅以經(jīng)濟適用住房、拆遷安置住房等保障性住房或農(nóng) 轉(zhuǎn)居公寓為主的，其前期物業(yè)服務收費不得高于三級收費標準。第十二條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按 時交給物業(yè)買受人的物業(yè) （含車位 ），物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。第十三條 電梯、機械停車場及由物業(yè)服務企業(yè)管理的增壓水泵等設施運行所需電費可按實另行分攤。第十四條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當通過專項 維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。第十五條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，供水、供電

7、、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應 當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，不得向 業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第十六條 住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設施的物業(yè)服務收費，按不 超過所在小區(qū)相應住宅物業(yè)服務收費標準的原則，在物業(yè)服務合同中約定。第十七條 物業(yè)服務費可以預收， 具體按照合約所約定的時限向業(yè)主、 使用人收?。?未作約定的，預收期不得超過 12 個月。物業(yè)服務費自購房合同約定并公告交付使用的次月起計收。第十八條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反 物業(yè)服務合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)應當督促其限期交納

8、；逾 期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。第十九條 對住宅小區(qū)實施物業(yè)服務過程中涉及的代辦服務和其他特約服務等收費 按政府部門相關規(guī)定執(zhí)行，政府部門未作規(guī)定的，由委托雙方協(xié)商確定。第二十條 物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主（使用人）和裝修單位（裝修人）收取樓道維 護費、裝修保證金。第二十一條 對持有民政部門簽發(fā)的 最低生活保障金領取證 、總工會核發(fā)的 特 困職工證等受救助的低收入家庭，經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務費可適當減免。第二十二條 為及時跟蹤物業(yè)服務質(zhì)量，各級價格主管部門會同有關物業(yè)主管部門 不定期對普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務與收費等級標準是否相符進行考評，考評合格的按現(xiàn) 行收費等級和標準執(zhí)行，考評不

9、合格的下降到相應收費等級和標準執(zhí)行。物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合并如實提供各種臺帳和資料，不得弄虛作假。具體考評辦法另行制訂。第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)可實行酬金制收費和包干制收費兩種收費方式。實行酬金制收費方式的，預收的物業(yè)服務費屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。物業(yè)服務企業(yè)應當每年不少 于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。實行包干制收費方式的，應當定期公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地 經(jīng)營所得的收支情況。第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行 物業(yè)服務合同，為業(yè)

10、主提供質(zhì)價相符的服務。第二十五條 物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的 顯著位置，將收費項目、服務內(nèi)容、收費標準、收費依據(jù)、收費對象和價格舉報電話等 進行公示。第二十六條 違反本辦法規(guī)定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照中華人民共和國價格法、價格違法行為行政處罰規(guī)定、關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定等法律、法規(guī)、規(guī)章予以查處。第二十七條本辦法由舟山市物價局、舟山市城建委負責解釋。第二十八條岱山、嵊泗縣的物業(yè)服務收費管理，可結(jié)合當?shù)氐膶嶋H，制定實施細則和收費標準。第二十九條本辦法自 2009年 11月 10日起執(zhí)行。原舟山市物價局、舟山市城建委關于印發(fā)舟山市物業(yè)服務收

11、費管理實施辦法（試行）的通知 （舟價 2005176號）同時廢止。附表：舟山市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級評分標準物業(yè)服務企業(yè):內(nèi)容與標準規(guī)定分值評分細則自評分考評分1、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合 同，雙方權利義務關系明確。1符合1分，不符合02、小區(qū)實行全封閉物業(yè)管理，配置不少于總 建筑面積7%0的物業(yè)用房（2分），具有樓宇可 視對講（2分）、監(jiān)控系統(tǒng)（2分）、電子巡更 系統(tǒng)（2分）等安全防范設施并保持正常運行。8符合8分，基本符合2-6分，不符合03、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用 設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。1符合1分，不符合04、管理人員和專業(yè)人員按照國家有關規(guī)

12、定取 得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書，持證 率90%以上（2分）。管理人員和專業(yè)人員按 照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書 或者崗位證書，持證率80%以上 （ 1分）。2符合2分，基本符合1分，不符合05、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務 管理、檔案管理等制度健全。1符合1分，基本符合0.5分，不符合0小區(qū):項目()基本要求28分年 月 日6、物業(yè)管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志， 行為規(guī)范，服務主動、熱情。1符合1分，基本符合0.5分，不符合07、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。 急修半小時內(nèi)、其他保修按雙方約定時間到達 現(xiàn)場，有完整的保修、維修和回訪記錄（3分）。 公示1

13、6小時服務電話。急修1小時內(nèi)、其他 保修按合同約定時間到達現(xiàn)場，有保修、維修 和回訪記錄（2分）。公示8小時服務電話。 報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有保修、維修 記錄（1分）。3符合3分，基本符合1-2分，不符合0&根據(jù)業(yè)主的需求，提供物業(yè)服務合同之外 的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收 費價目。1符合1分，不符合09、按有關規(guī)定和合同約定公布相關收支情況。1符合1分，不符合010、按合同約定規(guī)范使用物業(yè)專項維修資金。1符合1分，不符合011、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意 見，滿意率80%以上（3分）。滿意率75%以 上（ 2分）。滿意率70%以上（1分）。3符合3分，基本

14、符合1-2分，不符合012、物業(yè)服務企業(yè)達到質(zhì)量管理、環(huán)境管理、 職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系認證其中一項。2符合2分，基本符合1分，不符合013、小區(qū)具備健身等體育運動設施及場地。2符合2分，基本符合1分，不符合014、物業(yè)企業(yè)為小區(qū)住戶提供多項便民服務 （3 項以上）（2分。物業(yè)企業(yè)為住戶提供多項便 民服務（2項以上）（1分）。1符合1,基本符合0.5分，不符合01、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護， 檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2符合2分，基本符合1分，不符合02、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共 用部位的使用狀況。需要維修，及時編制維修 計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大 會或者業(yè)主

15、委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主 大會的決定，組織維修。2符合2分，基本符合1分，不符合0()房屋管理12分3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護（2分）。每2日巡查1符合2分，基本次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部符合1分，不符位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護（1分）。4、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主管理規(guī)約（業(yè)主臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。按裝修過程的各個階段跟蹤巡查施工現(xiàn)場，及時做符合2分，基本好記錄。隱蔽工程每日2次，木匠、漆

16、匠每3符合1分，不符日一次，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門（2分）。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途符合2分，基本的行為及時勸阻，并報告有關主管部門。小區(qū)符合1分，不符內(nèi)無違章裝修、無亂搭建。6、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要符合2分，基本路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和符合1分，不符公共配套設施、場地有明顯標志。1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護， 制度健全。設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人 明確。1符合1分，不符合02、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施 設備的運行、檢查、維修、保

17、養(yǎng)等記錄齊全。2符合2分，基本符合1分，不符合03、操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程 及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。1符合1分，不符合04、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查 記錄。需要維修及更新改造的，及時編制維修、 更新改造計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃， 向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根 據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。2符合2分，基本符合1分，不符合05、載人電梯24小時正常運行。2符合2分，基本符合1分，不符合06、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通 道暢通。1符合1分，不符合07、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、 漏和鼠害現(xiàn)象。1符合1分，不符合0()共

18、用設施設備維修養(yǎng)護14分&小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標 志齊全、規(guī)范。1符合1分，不符合09、路燈、樓道燈完好率不低于95%（ 2分）。路燈、樓道燈完好率不低于90%（ 1分）。2符合2分，基本符合1分，不符合010、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示 標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備 故障有應急方案。1符合1分，不符合01、小區(qū)主出入口 24小時站崗值勤（5分）。12小時站崗值勤（4分）。8小時站崗值勤（3 分）。24小時值勤（2分）。5符合5分，基本符合1-4分，不符合02、對重點區(qū)域、重點部位每 2小時至少巡查 1次；配有安全監(jiān)控設施的，實施 24小時監(jiān) 控（4

19、分）。對重點區(qū)域、重點部位每 3小時 至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設施的，實施 24小時監(jiān)控（3分）。對重點區(qū)域、重點部位 每4小時至少巡杳1次（2分）。4符合4分，基本符合1-3分，不符合03、對進出小區(qū)的機動車輛實施證、卡管理， 引導車輛有序通仃、停放，無亂停亂放機動車、 非機動車現(xiàn)象。2符合2分，基本符合1分，不符合0（四)協(xié)助維護公共秩序15分4、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。5、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時報告有關部門，并協(xié)助采取相應措施。I、合理設置果殼箱或者垃圾桶。高層按層、多層按樓梯設置垃圾桶，日產(chǎn)日清。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異

20、味（4分）。按樓梯設置垃圾桶，日產(chǎn)日清（2分）。符合2分，基本符合1分，不符符合2分，基本符合1分，不符符合4分，基本符合1-3分，不符合0（五保潔服務17分2、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等巡環(huán)保潔；保持清潔及時清除道路積水、積雪（3分）3、電梯廳、樓道每日拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。（3分）電梯廳、樓道每日清掃1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季清潔1次。（2分）小區(qū)公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每2日清掃1次，共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。（1分）符合3分，基本符合1-2分，不符合0符合3分，基本符合1-2分，不符合04、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏（3分）。區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季檢查1次，并視檢查情況及時清掏;化糞池每2個月檢查1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏（2分）。區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏（1分）。5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合