房地產(chǎn)公司的部門設(shè)置與運(yùn)作流程

1、房地產(chǎn)公司的部門設(shè)置與運(yùn)作流程工程部管理制度及措施一、 工程部的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置(一 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則:1、 精干高效的原則2、 靈活彈性的原則(二 工程部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置1、 工程部的編制根據(jù)公司的總體要求和工程部目前的工作任務(wù)量,在目前僅有一個(gè)工程項(xiàng)目的情況下,工程部的編制為4人。隨著工程任務(wù)量的增加和其他工程項(xiàng)目的開展,工程部的編制會(huì)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)開展項(xiàng)目的情況每個(gè) 項(xiàng)目增加 4人。2、 工程部的崗位設(shè)置目前運(yùn)做一個(gè)項(xiàng)目情況下工程部設(shè)置為工程部經(jīng)理兼項(xiàng)目經(jīng)理崗位1個(gè);土建裝修工程、綠化工程管理兼 土建裝修工程、綠化工程預(yù)算員、資料管理員崗位1個(gè);電氣工程、電氣相關(guān)市政工程管理兼電氣工程、

2、 相關(guān)市政工程預(yù)算員資料管理員崗位1個(gè);員崗位1個(gè)。以后每增加一個(gè)項(xiàng)目相應(yīng)增加四個(gè)崗位:項(xiàng)目經(jīng)理一個(gè),各專業(yè)管理人員各一個(gè)(同上 。項(xiàng)目竣工移交后工程部項(xiàng)目管理崗位隨之撤消,根據(jù)工程部實(shí)際情況和項(xiàng)目人員的表現(xiàn)情況進(jìn)行工程部崗 位重新調(diào)整安排。(三 工程部組織機(jī)構(gòu)圖二、 工程部部門及崗位職責(zé)(一工程部部門職責(zé) :1、 配合研發(fā)中心、開發(fā)部、銷售部等部門進(jìn)行項(xiàng)目前期運(yùn)作。2、 工程部全面負(fù)責(zé)工程開工前的準(zhǔn)備及審查工作。3、 負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目和監(jiān)理單位招投標(biāo)工作。4、 協(xié)調(diào)承包商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及相關(guān)單位之間的關(guān)系。5、 負(fù)責(zé)對(duì)承包商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位的管理工作。6、 負(fù)責(zé)工程施工過程中質(zhì)量、進(jìn)度、現(xiàn)場(chǎng)及投資

3、的控制管理。7、 負(fù)責(zé)工程竣工驗(yàn)收及移交工作。8、 對(duì)工程管理過程中的文件、資料進(jìn)行管理。(二工程部經(jīng)理崗位職責(zé):1、 負(fù)責(zé)工程部的日常管理工作。2、 配合研發(fā)中心、開發(fā)部、銷售部等部門進(jìn)行項(xiàng)目前期運(yùn)作,提出合理化建議。3、 負(fù)責(zé)組織工程的招投標(biāo)工作。(1 對(duì)承包商、監(jiān)理單位進(jìn)行考察、評(píng)價(jià)。(2 組織編制招投標(biāo)文件,選擇投標(biāo)單位或進(jìn)行邀標(biāo)。(3 組織投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑。(4 組織評(píng)標(biāo)和開標(biāo)工作,確定中標(biāo)單位。(5 參與合同談判與合同的簽定。4、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理。(1 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的人員管理。包括人員的調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲等方面的管理。(2 項(xiàng)目的目標(biāo)管理:對(duì)項(xiàng)目的整體目標(biāo)進(jìn)行明確下達(dá),并將目標(biāo)進(jìn)

4、行分解,做到責(zé)任到位,并對(duì)目標(biāo) 完成情況進(jìn)行監(jiān)督檢查和調(diào)整。(3 對(duì)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備、施工進(jìn)度、質(zhì)量、現(xiàn)場(chǎng)管理、投資控制進(jìn)行審核、監(jiān)督檢查。(4 對(duì)施工過程中出現(xiàn)的重大問題進(jìn)行決策和處理。(5 負(fù)責(zé)審核施工材料的選用和對(duì)材料供應(yīng)商的評(píng)價(jià)。(6 負(fù)責(zé)組織工程中新材料、新工藝、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)的技術(shù)論證、審核。(7 對(duì)施工組織設(shè)計(jì) /方案重大技術(shù)措施和經(jīng)濟(jì)方案的初步審查意見審核。(8 對(duì)工程中出現(xiàn)的不合格處理方案進(jìn)行審批,并對(duì)結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。(9 組織竣工驗(yàn)收及移交。(10 監(jiān)督檢查工程和項(xiàng)目文件資料的管理。(11 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目之間的資源調(diào)配,與工程管理相關(guān)各部門、單位進(jìn)行溝通平衡。5、 負(fù)責(zé)工程監(jiān)理的管理

5、。(1 對(duì)監(jiān)理單位提交的項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃進(jìn)行審核。(2 根據(jù)監(jiān)理聘用合同對(duì)監(jiān)理單位的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和考核。(3 對(duì)監(jiān)理單位提出的工程實(shí)施與工程管理過程中的重要問題給予及時(shí)解決。協(xié)調(diào)其與相關(guān)單位之間的 關(guān)系。(4 負(fù)責(zé)監(jiān)理費(fèi)用控制與結(jié)算。6、 負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)(1 參與設(shè)計(jì)單位的選擇。(2 參與設(shè)計(jì)方案的選擇工作。(3 組織工程技術(shù)人員進(jìn)行圖紙預(yù)審。(4 委托監(jiān)理單位組織圖紙會(huì)審,對(duì)會(huì)審中提出的共性問題和技術(shù)難題協(xié)調(diào)擬訂解決辦法。(5 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與相關(guān)單位之間的關(guān)系。(6 對(duì)施工中各方提出的變更要求進(jìn)行審查控制。(7 對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行控制。7、 負(fù)責(zé)整個(gè)施工過程中各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)。(三項(xiàng)目經(jīng)理崗

6、位職責(zé)1、 配合工程部經(jīng)理做好工程前期運(yùn)作及招投標(biāo)工作。2、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體運(yùn)作和管理(1 項(xiàng)目開工準(zhǔn)備階段,負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目開工監(jiān)督管理計(jì)劃,并報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。(2 負(fù)責(zé)向各承包單位正式發(fā)出工程施工管理配合要求。(3 開工準(zhǔn)備階段應(yīng)對(duì)開工必須具備的文件和資料進(jìn)行核實(shí)。(4 組織設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底工作,對(duì)設(shè)計(jì)交底工作的過程及結(jié)果進(jìn)行檢查。(5 組織專業(yè)工程師對(duì)監(jiān)理單位及施工單位施工監(jiān)理規(guī)劃、施工組織設(shè)計(jì) /方案進(jìn)行審查。(6 組織專業(yè)工程師及相關(guān)部門對(duì)施工組織設(shè)計(jì) /方案中重大技術(shù)措施和經(jīng)濟(jì)方案進(jìn)行初步審查,提 出審查意見。(7 對(duì)施工組織設(shè)計(jì) /方案中的新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用,以及可

7、能導(dǎo)致工期、造價(jià)等變動(dòng)的 因兀 岷霞嗬淼壞納 ?br />研發(fā)部、 設(shè)計(jì)部或研發(fā)中心, 小的房地產(chǎn)公司是不設(shè)置的, 一般都是比較大的房地產(chǎn)公司才設(shè)置這個(gè)部門。崗位職責(zé)a 組織進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目可行性分析,組織編制市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和土地儲(chǔ)備報(bào)告;b 組織編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告 , 組織召開各類評(píng)審會(huì)議;c 組織制定項(xiàng)目管理規(guī)劃,聽取各部門意見,合理安排項(xiàng)目進(jìn)度和分包商的選擇;d 組織確定設(shè)計(jì)要求,審核設(shè)計(jì)任務(wù)書,組織項(xiàng)目前期方案、施工圖及項(xiàng)目環(huán)境配套設(shè)計(jì),組織設(shè)計(jì) 評(píng)審會(huì)議,并做好與其他部門所負(fù)責(zé)配套的配合、協(xié)調(diào);e 全面負(fù)責(zé)部門內(nèi)部管理。a 制訂市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃, 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各開發(fā)項(xiàng)目

8、進(jìn)行市場(chǎng)普查和追蹤調(diào)查, 包括:地理區(qū)位、 規(guī)模、 環(huán)境、 配套及智能化等;b 對(duì)調(diào)查個(gè)案進(jìn)行項(xiàng)目分析,形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告;c 搜集、整理國(guó)家相關(guān)行業(yè)政策及資料,搜集可開發(fā)土地信息。a 了解國(guó)家及地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策,了解天津市土地發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃和相應(yīng)地塊控規(guī)情況;b 尋找可開發(fā)土地,建立土地儲(chǔ)備檔案;c 提出地塊開發(fā)建議,編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告,記錄相關(guān)評(píng)審記錄,從專業(yè)角度出發(fā), 提出項(xiàng)目開發(fā)構(gòu)想,并組織各部門做好評(píng)審;d 編制項(xiàng)目管理規(guī)劃,合理安排工程進(jìn)度和分包商的選擇。a 項(xiàng)目立項(xiàng)后, 會(huì)同公司相關(guān)部門通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)定位、 開發(fā)成本的估算和規(guī)劃用地范圍圖及規(guī)劃要點(diǎn)提 出對(duì)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)思路

9、,提出項(xiàng)目配套標(biāo)準(zhǔn)和使用新型建材及設(shè)備的建議;b 會(huì)同公司各相關(guān)部門的設(shè)計(jì)意見,編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書;c 委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)至擴(kuò)初階段,對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、控制,對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收;d 組織設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議,綜合公司相關(guān)部門意見,及時(shí)通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行相應(yīng)設(shè)計(jì)調(diào)整,并確保項(xiàng)目通過項(xiàng) 目報(bào)批報(bào)建;e 做好設(shè)計(jì)方案的技術(shù)交底,并綜合各相關(guān)部門意見委托施工圖設(shè)計(jì);f 與工程部、開發(fā)部及銷售部組織確定房型(精裝修、面積、外立面等相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn);g 做好對(duì)施工圖進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督和驗(yàn)收,負(fù)責(zé)與施工、監(jiān)理單位進(jìn)行技術(shù)交底。h 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更,及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出變更要求,并監(jiān)督執(zhí)行。a 根據(jù)項(xiàng)目前期方案和項(xiàng)目

10、配套標(biāo)準(zhǔn)要求, 會(huì)同公司相關(guān)部門提出的設(shè)計(jì)建議, 編制 項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書 ;b 評(píng)價(jià)、選擇設(shè)計(jì)單位,進(jìn)行方案及施工圖設(shè)計(jì),對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、控制,對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn) 收;c 組織設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議,綜合公司相關(guān)部門意見,及時(shí)通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行相應(yīng)設(shè)計(jì)調(diào)整,保證環(huán)境項(xiàng)目的順 利實(shí)施;d 做好設(shè)計(jì)交底,配合工程部做好現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)督。e 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更,及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出變更要求,并監(jiān)督執(zhí)行。a 宣傳公司形象,制定公司品牌發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃;b 公司 VIS 視覺識(shí)別系統(tǒng)完善、規(guī)范與檢核,對(duì)外樹立公司形象;c 做好媒體整合,與媒體保持良好溝通;d 組織公司對(duì)外宣傳活動(dòng),推動(dòng)、完善公司文化理念;e 協(xié)助綜合管理部制

11、訂員工行為規(guī)范,做好員工企業(yè)文化理念的培訓(xùn)。a 收集、整理相關(guān)文件資料,組織落實(shí)會(huì)務(wù)安排;b 負(fù)責(zé)質(zhì)量記錄的管理、移交;c 本部門內(nèi)部事務(wù)管理?，F(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡(jiǎn)要說明如下。一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工 , 大致可以分以下三大部分。第一部分,房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng) 目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書 , 應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖,并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分,行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段:1選址定點(diǎn); 2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃

12、設(shè)計(jì)條件; 3初步設(shè)計(jì)及施工圖審查; 4規(guī)劃報(bào)建圖審查; 5施工報(bào)建; 6建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng):1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書(表。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、

13、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相 關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審,核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查,此階段辦理以下一般事項(xiàng):1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù),并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策

14、性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見,核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告,發(fā)放建設(shè)工程 施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后,核發(fā)建設(shè) 工程規(guī)劃許可證(副本。五、施工報(bào)建階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包,確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確

15、定施工隊(duì)伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā) 包。3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查,核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件及資料:1、以下證明材料:(1已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上,并已經(jīng)確定 施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書;3、工程施工合同;4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付 使