峨眉山七里坪考察報(bào)告

1、峨眉山、花水灣旅游度假項(xiàng)目考察報(bào)告第一部分 考察項(xiàng)目基本情況凌利 2010-9-13第9頁、藍(lán)光峨秀湖國際度假區(qū)項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于世界聞名的自然文化雙遺產(chǎn)、佛教旅游名山、溫泉療養(yǎng)圣地的峨眉山，距天下名山山門1.5 公里，峨眉山主城區(qū) 7 公里。項(xiàng)目占地 8 平方公里（約 12000 畝），總投資 100 億元，總建 筑面積超過 500 萬平方米，是藍(lán)光集團(tuán)峨眉山藍(lán)光文化旅游置業(yè)有限公司 2010 年傾力打造的一個(gè) 以國際小球運(yùn)動(dòng)公園、超五星級(jí)度假酒店群、文化演藝中心及會(huì)議會(huì)展中心、主題風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)、 世界級(jí)的溫泉養(yǎng)生集群等五大核心主題，以高端商務(wù)休閑度假為核心，體驗(yàn)式文化旅游為特色，形 成吃

2、、住、行、會(huì)、娛、購一條龍休閑度假體系的高端旅游度假項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)周期 5-8 年，一期 占地 571 畝，其中住宅占地 280 畝，安娜塔納酒店區(qū) 160 畝，中國院子商業(yè)區(qū) 131 畝。合作伙伴：戰(zhàn)略規(guī)劃：王志綱工作室旅游規(guī)劃：美國MCM集團(tuán)總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)：加拿大蔡德勒建筑師事務(wù)所、法國夏邦杰建筑師事務(wù)所景觀設(shè)計(jì)：深圳巖濤景觀設(shè)計(jì)有限公司示范區(qū)售樓中心、樣板房裝飾設(shè)計(jì)：高文安設(shè)宀二計(jì)有限公司酒店運(yùn)營：MINOR國際酒店集團(tuán)酒店品牌：Anantara安娜塔拉溫泉SPA酒店項(xiàng)目業(yè)態(tài)：項(xiàng)目包括度假物業(yè)（獨(dú)立別墅、四合院、八孖屋、聯(lián)排別墅、花園洋房及精裝酒店式公寓），五星級(jí)酒店不少于3個(gè),容納

3、1500人的大劇院1個(gè),容納不少于6000人的會(huì)展中心1個(gè)，主題樂園及商業(yè)街項(xiàng)目1個(gè),溫泉主題公園項(xiàng)目1個(gè)，體育用h J7 *湖國際度假區(qū)總平圖J|i|”5項(xiàng)目情況:運(yùn)動(dòng)公園1個(gè)（18洞高爾夫球場），游客中心1個(gè)，以及雙語幼兒園、雙語小學(xué)、老年康療中心、 社區(qū)廣場等公共市政配套設(shè)施。加W年8月8日全球?qū)ν獍l(fā)售項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)韋地前只有大K戰(zhàn)略規(guī)劃mog年年底 皇地項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)2口年2月8日 開工典禮加5年7月日 項(xiàng)目亮相2010年 7 月 24示范區(qū)、售樓中心，樣板區(qū)對(duì)外開放度假物業(yè)情況建筑形態(tài)：一期項(xiàng)目住宅產(chǎn)品以別墅為主，分別為獨(dú)立別墅、四合院、八孖屋、聯(lián)排別墅、花園洋房（6層帶電梯）及酒店

4、式公寓（7層帶電梯）。度假物業(yè)面積區(qū)間：酒店式公寓面積為40-50山2,花園洋房面積約80-90山2,八孖屋、聯(lián)排別墅面積約90-120 m,獨(dú)立別墅、四合院面積約 180-200 m建筑風(fēng)格：新中式風(fēng)格及新亞洲風(fēng)格。裝修程度：酒店公寓及花園洋房全裝修，別墅為清水房。其中酒店公寓為全裝全配，裝修標(biāo)準(zhǔn)1500-1800 元/m,花園洋房為全裝，不帶家電，裝修標(biāo)準(zhǔn)1800元/譏戶型特點(diǎn):大量的采用落地窗、大露臺(tái)，在戶型布局上力求增大建筑空間與大自然的接觸面。開盤時(shí)間:一期一批次于2010年8月8日開盤，推出162套房源（其中58套洋房，104套酒店公寓）銷售價(jià)格:酒店公寓均價(jià)7100元/m,花園洋

5、房均價(jià)6800元/m付款方式及優(yōu)惠比例：一次性優(yōu)惠 3%，按揭優(yōu)惠1%，分期優(yōu)惠0.5（ 6個(gè)月3次付清）銷售情況：一期一批次已基本售完。客戶群：以樂山、峨眉山、成都等投資、度假客戶為主。3、峨勇湖國賦度假區(qū)首期項(xiàng)目假日半島總平圖亠”F f Lf r w.-y嚴(yán) - * IrI4召L *J現(xiàn)場照片:瞅秀制囲際度阻區(qū)接待中呑贖片BSwifeOibM4叭p.靂KU -mufemPs5.n坯嚴(yán) iswa辜爐考_ :皺4*t A:丁 W iAPR-二二 ,飛.占醸秀湖國陥度I駆戶外大牌廣吿:.*鰻秀孵際度駆圍墻廣告8庶茫手必八Kzt:;n* J- E強(qiáng)唁凌利 2010-9-13第11頁項(xiàng)目小結(jié)：1、項(xiàng)

6、目依托峨眉山的自然資源、佛教文化資源、溫泉療養(yǎng)、以及氣候條件，將 12000 畝的土地打造成為世界級(jí)的度假中心，集會(huì)議、文化、養(yǎng)生為一體，其核心定位、功能定位明確。2、項(xiàng)目交通可達(dá)性較好，從成都出發(fā)只需 2 小時(shí)車程，其路況較好。同時(shí)，政府已規(guī)劃項(xiàng)目直接連接成樂高速公路的高速路段，以及已在建的成綿樂高鐵的終點(diǎn)站（只需40 分鐘），大大縮短了對(duì)外交3、通及心理距離，為度假物業(yè)的銷售奠定了基礎(chǔ)。從戰(zhàn)略規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、售樓中心設(shè)計(jì)、樣板房裝飾設(shè)計(jì)、酒店運(yùn)營等合作機(jī)構(gòu)均與國凌利 2010-9-13第25頁際知名團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合作，體現(xiàn)出項(xiàng)目國際性、專業(yè)性。4、銷售策略采用快速開發(fā)，快速回籠資金的手

7、法，從拿地到開盤僅用了8 個(gè)月的時(shí)間，簡直可用神速在 3000 m沖勺會(huì)所（接待中5、兩字來形容，在酒店、球場、溫泉尚未呈現(xiàn)的情況下，僅靠總體規(guī)劃， 心）、花園洋房和酒店式公寓示范單位的映襯下，立即銷售。項(xiàng)目宣傳過程中，運(yùn)用 ANANTARA 國際酒店的品牌進(jìn)行概念炒作，核心區(qū)以“蓮花造型”進(jìn)行規(guī) 劃，以豪華會(huì)所的裝修風(fēng)格體現(xiàn)項(xiàng)目新中式的整體風(fēng)格。項(xiàng)目同時(shí)挖掘了當(dāng)?shù)胤饘W(xué)文化，使前往峨眉山金頂?shù)挠稳?，以?xiàng)目為起點(diǎn)，形成整體朝拜路線，從 壁畫到景觀小品的氛圍營造，體現(xiàn)出項(xiàng)目特色。銷售現(xiàn)場的銷售物料準(zhǔn)備齊全，采用了先進(jìn)的科技產(chǎn)品，如電子樓書、三維模型、互動(dòng)沙盤、視頻 播放廳等，多個(gè)角度詮釋項(xiàng)目形象及

8、功能定位。項(xiàng)目不足之處：由于前期準(zhǔn)確時(shí)間倉促，前往項(xiàng)目現(xiàn)場及售樓中心的導(dǎo)視系統(tǒng)不夠完善，整體裝修 不夠精致，廣告制作略顯粗糙。二、峨眉半山-七里坪項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于世界自然與文化雙遺產(chǎn)地，中國四大佛教名山及 5A 級(jí)風(fēng)景區(qū)峨眉山中山段，距成都 180公里，約 3 小時(shí)，距峨眉山門 30 公里，約 50 分鐘，距離峨眉山金頂 26 公里 ,峨眉山零公里僅 3.5公里。項(xiàng)目占地 15000 畝，約 10 平方公里，整個(gè)項(xiàng)目呈太師椅狀，背靠峨眉山，面向四川盆地，為罕見的高山臺(tái)地。項(xiàng)目總建筑面積約150 萬平方米，由四川金杯集團(tuán)投資、四川洪雅半山旅游合作伙伴：開發(fā)有限公司共同開發(fā)集半山風(fēng)情小鎮(zhèn)、星級(jí)

9、酒店為一體的高品質(zhì)旅游度假物業(yè)。總戶數(shù) 1400 余戶。山地高爾夫運(yùn)動(dòng)場、溫泉運(yùn)動(dòng)會(huì)所、山地戶外中心、超五項(xiàng)目開發(fā)周期 6-8 年，一期占地 1200 畝，容積率 0.18,建筑設(shè)計(jì)：美國 HZS 豪張思建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司聯(lián)合四川省建筑設(shè)計(jì)院共同設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)：英國羅賓訊景觀設(shè)計(jì)公司球場設(shè)計(jì)：美國羅杰先生擔(dān)綱的“半山第二板塊身文化度假區(qū)。項(xiàng)目業(yè)態(tài)：項(xiàng)目包括度假物業(yè)（多層洋房、湖景洋房、疊拼別墅、DIY定制別墅、山地獨(dú)棟洋房、企業(yè)會(huì)所）、3 個(gè) 18洞高爾夫球場、1個(gè)練習(xí)場、3個(gè)風(fēng)情小鎮(zhèn)、1個(gè)國際會(huì)議中心、2個(gè)會(huì)所（運(yùn)tt啟半（11 一十曲仇半圖*沙ms；尹護(hù)5!% 11 _r .-h板塊規(guī)劃：

10、項(xiàng)目劃分了三個(gè)板塊，第一板塊是以溫泉會(huì)所、山地運(yùn)動(dòng)、度假村落及商業(yè)小鎮(zhèn)為核心風(fēng)情小鎮(zhèn)”板塊。集“避暑休閑、度假居住、溫泉養(yǎng)生、美食購物、戶外運(yùn)動(dòng)”為一體;是以咼爾夫?yàn)楹诵牡?“半山咼爾夫”板塊。由咼爾夫球場及會(huì)所、超五星級(jí)山地主題夫度假別墅、會(huì)議中心等組成的山地高尚商務(wù)度假區(qū)；第三板塊山脊以北為藝術(shù)家村落為主題的養(yǎng)動(dòng)會(huì)所、溫泉會(huì)所）、2個(gè)超五星級(jí)酒店（溫泉酒店、主題酒店） 、1 個(gè)戶外運(yùn)動(dòng)中心、游人服務(wù)中心等設(shè)施。項(xiàng)目情況：1、商業(yè)情況一期風(fēng)情小鎮(zhèn)已呈現(xiàn)1萬多山2,由17幢3-4層600-700平米獨(dú)立商業(yè)組成。外力面以灰白為主色調(diào),風(fēng)格頗具川西民居風(fēng)格，其功能包括餐飲、酒吧（娛樂） 、高端畫

11、廊、茶吧、文化購物，力圖打造出云南麗 江的味道。在招商方面，采用三年免租金的優(yōu)惠政策，目前已吸引了部分商家進(jìn)場裝修。2、球場建設(shè)情況2009 年被國土資源部檢查后， 球場一直未動(dòng)， 預(yù)計(jì)在今年年底修建高爾夫練習(xí)場， 具體情況暫不明確。3、度假物業(yè)情況建筑形態(tài)：一期項(xiàng)目住宅產(chǎn)品以 4 層度假洋房為主，配少量疊拼別墅、雙拼別墅。度假物業(yè)面積區(qū)間：多層洋房面積為 40-130山2,疊拼別墅90-120 裝修程度：清水房。戶型特點(diǎn)：戶型大量采用庭院、陽臺(tái)、露臺(tái)、退臺(tái)等形式，使產(chǎn)品層次更豐富，與景觀相融合，別墅產(chǎn)品均采用溫泉入戶開盤時(shí)間:2009年6月6日、2010峨眉半山.七里坷期可售物業(yè)平面圖年5月

12、30、2010年7月5日銷售價(jià)格：4層度假洋房一批次價(jià)格3800-5600元/,二批次均價(jià)6200，三批次均價(jià) 8000 元/、l|ILitf,疊拼別墅價(jià)格13000-18000在售的云觥團(tuán)付款方式及優(yōu)惠比例：一次性優(yōu)惠 3%、伏季購房優(yōu)惠3% （截止8月 底）、老帶新客戶優(yōu)惠1%50%左右，余幾套115銷售情況：一二批次已售完，目前銷售三批次云湖組團(tuán)，多層洋房已售客戶群：以樂山、眉山、成都、德陽、重慶、浙江等地投資、度假客戶為主注：4層度假洋房中，有200套（位于一期最南端，面積40山2米、戶型為套一，含小客廳、大陽臺(tái)、廚房）作為鄉(xiāng)村度假酒店，采用固定投資模式，按售價(jià)（含裝修）與客戶簽 8

13、年租約，每年 7的投資回報(bào)，目前已對(duì)外進(jìn)行經(jīng)營，房間價(jià)格 400 元晚。其它物業(yè)采取分時(shí)度假、代租的模式，購房者不住的時(shí)候，可交與管理公司為業(yè)主提供代租服務(wù)，收入按比例分成（物管公司與業(yè)主三七分成）4、現(xiàn)場照片峨眉半山.七里坪頂 一期現(xiàn)場照片他y夕L關(guān)W*-亠*、件沁誦卜掙rr呻尸 alI -B-+ 11 :交一 一 _ R -F -. 疔4吟.4*產(chǎn)丘Wit先工瀟矗FRX A 弋 K 一缺 淨(jìng)咽工一獅祐H蟲I乜. - :- 上 t 心h 他ESlT1宀蕨專予嚴(yán):麗弊遍項(xiàng)目小結(jié)：1、項(xiàng)目依托峨眉山的自然資源和氣候條件將 15000 畝的土地打造成為世界級(jí)避暑度假區(qū)。2、項(xiàng)目通達(dá)性不佳， 離成都

14、約 3 小時(shí)車程，特別是從峨眉山景區(qū)大門到項(xiàng)目 30 公里，車程約 50 分鐘 ,系盤山公路彎道較多，駕駛安全及舒適感不佳。3、項(xiàng)目整體開發(fā)沒有層次，整體景觀檔次不夠，現(xiàn)房與期房間無明顯標(biāo)識(shí)隔斷，施工現(xiàn)場和看房通道也混亂不堪，沒能把半山的自然景觀有效結(jié)合。4、銷售采用“低開高走”的策略，開盤以3800元/ m沖勺低價(jià)入市，吸引投資客戶，隨著一期物業(yè)的呈現(xiàn)和宣傳推廣的深入， 價(jià)格開始上漲， 目前多層洋房（清水）的均價(jià) 8000 元/ m ，疊拼別墅（清水）價(jià)格 1.3-.1.8 萬 / m。5、由于項(xiàng)目體量較大，市場容量有限，除了常規(guī)營銷外，還增加了成都、樂山售樓部，并在重慶、溫州、德陽以及其它

15、城市舉行產(chǎn)品推薦會(huì)，以吸引更多的外地客戶，為項(xiàng)目銷售奠定了基礎(chǔ)。6、項(xiàng)目不足之處：廣告投放比例失衡，大部分投入到市區(qū)及高速的戶外和道旗上，嚴(yán)重忽略了現(xiàn)場的整體包裝。售樓中心面積較小，形象、檔次欠佳；小區(qū)指示系統(tǒng)、樣板示范區(qū)制作和包裝均不到位。89公三、花水灣度假小鎮(zhèn)4平方公里、外圍保項(xiàng)目概況：花水灣度假小鎮(zhèn)位于成都市大邑縣，是川西黃金線的中心點(diǎn)，距離成都市中心（天府廣場）里，車程約90分鐘，是大成都范圍內(nèi)唯一短途可及的溫泉區(qū)。小鎮(zhèn)總規(guī)劃范圍護(hù)范圍10平方公里，是由政府主導(dǎo)、中國中鐵二局集團(tuán)整體打造的成都首個(gè)純4E抵巴Min堿李 HfifWIffiK1翩X電走術(shù) a a賈ares會(huì)斌+巾 * D

16、r度假性質(zhì)小鎮(zhèn)。該項(xiàng)目包括五星級(jí)酒店、溫泉、高爾夫、房地產(chǎn)、商業(yè)、基礎(chǔ)市政設(shè)施等，總投資30億元，整體開發(fā)周拆山+4aww敲機(jī)-r4 國 花 水 灣 總規(guī)劃圖凌利 2010-9-13第27頁期5-6年。其中房地產(chǎn)開發(fā)占地1008 畝，分五期開發(fā)，一期占地80畝，總建 筑面積22206平方米，總戶數(shù)191戶, 容積率0.42。項(xiàng)目業(yè)態(tài)：度假物業(yè)（MINI別墅、類獨(dú)棟別墅、獨(dú)棟別墅、定制莊園）、五星級(jí)名人度假酒店、國際會(huì)議中心、五星級(jí)溫泉水會(huì)、 4 個(gè)不同主題的風(fēng)情商業(yè)街、生態(tài)趣味高爾夫（約 2000 畝，正在與政府談）、山 地運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)（如徒步探險(xiǎn)登山道、戶外露營區(qū)、戶外燒烤區(qū)、山地自行車俱樂部、

17、越野車俱樂部、森林瑜伽區(qū)等）。項(xiàng)目情況：1、商業(yè)情況商業(yè)規(guī)劃：西嶺一品（特色餐飲一條街）商業(yè)內(nèi)街寬 10 米 長約 400 米。建筑形態(tài)：2-3 層內(nèi)廊式商業(yè)建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格商鋪設(shè)計(jì)：開間5-8米 進(jìn)深8-10米，層高3米，面積50-80山業(yè)態(tài)組合：本地特色餐飲，小超市，泳裝店，電信移動(dòng)服務(wù)所，銀行等銷售方式：只租不售經(jīng)營方式：經(jīng)營者以本地特色餐飲為主，規(guī)模較小，檔次較低商業(yè)包裝：商業(yè)街內(nèi)運(yùn)用雕塑及植物小品來美化商業(yè)環(huán)境，街道兩旁運(yùn)用歐洲各國旗幟，突出歐洲商業(yè)街氛圍。I IIIL2、可售物業(yè)情況建筑形態(tài)：一期項(xiàng)目產(chǎn)品為 MINI聯(lián)排別墅、雙拼別墅、類獨(dú)棟別墅度假物業(yè)面積區(qū)間：MINI聯(lián)排別墅

18、90-138itf、雙拼別墅100-131irf、類獨(dú)棟別墅170-180裝修程度：清水房、可提供菜單式裝修 戶型特點(diǎn)：戶型大量采用庭院、陽臺(tái)、露臺(tái)，雙面大開窗等方式，整體空間有浪漫度假的元素和氛圍, 每戶帶私家花園和獨(dú)立車位；除聯(lián)排別墅外，其它產(chǎn)品均采用溫泉入戶開盤時(shí)間： 2010 年月 4 日 銷售價(jià)格：mini聯(lián)排別墅均價(jià)7500元/ m,雙拼別墅價(jià)格8000元/ m,類獨(dú)棟別墅價(jià)格9000元/ m項(xiàng)目小結(jié)：左右 付款方式及優(yōu)惠比例：一次性優(yōu)惠 11% 、按揭優(yōu)惠 10% 銷售情況：整體情況不理想，從 4 月份開盤以來，目前銷售情況約 20% 左右 客戶群：以成都、大邑等地投資、度假客戶為主凌利 2010-9-13第29頁1、項(xiàng)目依托花水灣的溫泉資源，將康體、水療、商務(wù)、運(yùn)動(dòng)、休閑、旅居、家庭度假等多種旅游元素有機(jī)2、結(jié)合，并打造成“雪山下、溫泉上、高爾夫旁、純度假”的高檔次生態(tài)度假為主題的旅游度假小鎮(zhèn)。該項(xiàng)目的交通可達(dá)性較好，從成都出發(fā)僅