林業(yè)資源評(píng)估案例

1、林業(yè)資源評(píng)估案例作者:日期:XX省XX集團(tuán)、xx林場(chǎng)擬轉(zhuǎn)讓林木及一年林地使用（中國(guó)）權(quán)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要：本案例描述了中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受荷蘭歐洲紙業(yè) 有限公司（以下簡(jiǎn)稱歐洲紙業(yè)）和XX林 漿紙業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱XX集團(tuán)）的委托，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)XX集團(tuán)、XX省國(guó)營(yíng)XX林場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱XX林場(chǎng)）所屬的面積為3,614.8公頃的桉樹為優(yōu)勢(shì)樹種林木資產(chǎn)及10,30 2 . 6公頃林地一年期使用權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)估工作。本案例是 對(duì)委估資產(chǎn)在二零零八年七月一日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值做 出了公允反映。關(guān)鍵字：資產(chǎn)評(píng)估、案例研究背景：該評(píng)估案例中的 荷蘭歐洲紙業(yè)（中國(guó)）有限公司 是隸屬世界50 0

2、強(qiáng)的歐洲紙業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)總部設(shè)在荷蘭，2 006年開始在中國(guó)考察建立林漿紙一體 化生產(chǎn)基地,2 0 07年3月在XX省考察,并最終與XX省發(fā)改委等部門商 談確定將年 產(chǎn)120萬噸漿、1 2 0萬噸紙基 地建在XX省 XX市。作為對(duì) XX省最大 招商引資項(xiàng) 目的支持，經(jīng)省政府工作會(huì)議 決定,由XX省南部十大國(guó)有林場(chǎng)向荷蘭歐洲紙業(yè)（中國(guó)）有限公司分期轉(zhuǎn)讓林木、林地資產(chǎn)共計(jì)1 80萬畝，作為未來林漿紙一體化基地的配套原料林基地。該評(píng)估是以上180萬畝林地轉(zhuǎn)讓工作的第二批1 0 0萬畝部分，主要涉及XX省南部五個(gè)國(guó)有林場(chǎng)。評(píng)估價(jià)值類型：根據(jù)評(píng)估目的及資產(chǎn)狀況，確定資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類 型為：市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估基

3、準(zhǔn)日：本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為二零零八年七月一日1.資產(chǎn)清查核實(shí)要對(duì)評(píng)估對(duì)象的真實(shí)性、合法性和其他具體情況進(jìn)行查證。1.1 調(diào)查的過程和方法制定資源資產(chǎn)核查技術(shù)方案；現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察、測(cè)量；出具森林資源核查報(bào)告。1.2調(diào)查結(jié)果經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地核查，委托方提供的森林資源資產(chǎn)清單，整體合格率為93 . 9%,超過本次評(píng)估要求小班調(diào)查合格率9 0.0 %勺要求，該資產(chǎn)清單可以作為森林資源資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)2 .評(píng)估方法的選擇及評(píng)估思路2. 1 評(píng)估方法該評(píng)估的目的 是為歐洲紙 業(yè)和XX集團(tuán)商談和簽署林木 所有權(quán)和 林 地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同提供價(jià)值參考依據(jù)，考慮評(píng)估對(duì)象現(xiàn)有的具體情況, 本次評(píng)估林木采用了重置成本法、收獲

4、現(xiàn)值法、市場(chǎng)價(jià)倒算法，林地采 用了林地現(xiàn)行市價(jià)法;(1)重置成本法對(duì)幼齡林及未成林造林地采用重置成本法。即按現(xiàn)時(shí)的工價(jià)及生產(chǎn)水平重新營(yíng)造一塊與被評(píng)估森林資源資產(chǎn)相 類似的資產(chǎn)所需的成本費(fèi)用，作為被評(píng)估森林資源資產(chǎn)的評(píng)估值。其計(jì) 算公式為:E n評(píng)估值;K調(diào)整系數(shù),含蓄積、胸徑等系數(shù)構(gòu)成Ci 第i年的以現(xiàn)行工價(jià)及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)成本(含地租)， 具體包括定植成本、撫育成本、管護(hù)費(fèi)、地租等項(xiàng);P折現(xiàn)率;n林分年齡。根據(jù)當(dāng)?shù)卣莆盏膶?shí)際情況，幼齡林的生產(chǎn)成本主要包括定植成本、撫育成本、管護(hù)費(fèi)、地租等項(xiàng)，其中：? 定植成本為定植當(dāng)年一次性投入;? 撫育成本為定植當(dāng)年起三年的撫育期內(nèi)，每年投入相同成本

5、，主要 指施肥及人工費(fèi)等；? 管護(hù)費(fèi)為每年所進(jìn)行的必要防火、病蟲害防治等項(xiàng)管理費(fèi)用；? 地租為每年均支付，根據(jù)核查所提供的立地條件、地利條件不同，取不同的地租價(jià)；? 其他成本；（2）收獲現(xiàn)值法對(duì)中齡林采用收獲現(xiàn)值法。即預(yù)測(cè)林分生長(zhǎng)到主伐時(shí)可生產(chǎn)的木材的數(shù)量，并利用木材市場(chǎng)倒 算法測(cè)算出其立木的價(jià)值并將其折成現(xiàn)值，然后再扣除評(píng)估基準(zhǔn)日到主 伐前預(yù)計(jì)要進(jìn)行各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)措施成本的折現(xiàn)值，將其剩余部分作為被評(píng)估 林木的評(píng)估值。.九+瓜(1+卩)+|)叭+ X lh_h *(1+p)吐LBu 評(píng)估值;A u 參照林分U年主伐時(shí)的純收入（指木材銷售收入扣除采運(yùn)成 本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)和木

6、材經(jīng)營(yíng)的合理利潤(rùn) 后的部分）；D a,Db 參照林分第a、b年的間伐單位純收入（n >a,b時(shí),Da, D bp折現(xiàn)率；Ci 第i年?duì)I林生產(chǎn)成本 （含地租）;u林木主伐年齡；n評(píng)估基準(zhǔn)日林木年齡注：考慮到間伐收入與支出基本相抵，故本次評(píng)估中對(duì)間伐純收入 忽略不計(jì)。（3）市場(chǎng)價(jià)倒算法對(duì)近、成、過熟林采用市場(chǎng)價(jià)倒算法。即將被評(píng)估森林資源資產(chǎn)皆伐后所得木材的總銷售收入，扣除木材 經(jīng)營(yíng)所消耗的成本（含稅、費(fèi)等）及應(yīng)得的利潤(rùn)后，剩余的部分作為林 木資產(chǎn)評(píng)估值。其計(jì)算公式為Bu林地評(píng)估值；K1立地質(zhì)量綜合調(diào)整系數(shù)K2地利等級(jí)綜合調(diào)整系數(shù)K 3物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù);K4其他綜合調(diào)整系數(shù);G參照地類單位面積

7、交易價(jià)格;S-被評(píng)估林地面積?？紤]上述林地評(píng)估資產(chǎn)目的和范圍的特點(diǎn)，故評(píng)估計(jì)算中不考慮以上公式中物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)（即K3= 1) 0同時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果的科學(xué)、合理，我們?cè)趯?duì)林地基準(zhǔn)地價(jià)（即 參照地類單位面積交易價(jià)格）的確定中，采用了林地期望價(jià)法進(jìn)行評(píng)估 映證，即以實(shí)行永續(xù)皆伐為前提，從無林地造林開始計(jì)算，將無窮多個(gè)式為:輪伐期的純收益全部折為現(xiàn)值累加求和，作為林地的評(píng)估值，其計(jì)算公九+皿1+卩沖+氐(1+卩川+-亡C (I I' P)網(wǎng)I V(1IF7Bu林地評(píng)估值;Ci 第i年投入的營(yíng)林生產(chǎn)直接費(fèi)用（包括整地、栽植、撫育等費(fèi)用）；Au現(xiàn)實(shí)林分U年主伐時(shí)的純收入（指木材銷售收入扣除

8、采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)和木材經(jīng)營(yíng)的合理利潤(rùn)后的 部分）；Da,Db 參照林分第 a、b年的間伐單位純收入（n > a，b時(shí),D a，D b=0 )；U經(jīng)營(yíng)周期;V年均營(yíng)林生產(chǎn)間接費(fèi)用（包括森林保護(hù)費(fèi)、營(yíng)林設(shè)施費(fèi)、良種實(shí)驗(yàn)費(fèi)、調(diào)查設(shè)計(jì)費(fèi)、基層生產(chǎn)單位管理費(fèi)、場(chǎng)部管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）；P折現(xiàn)率。（4）林地現(xiàn)行市價(jià)法對(duì)林地使用權(quán)評(píng)估主要使用了林地現(xiàn)行市價(jià)法。2.2取價(jià)方法（1）原木（規(guī)格材）的取價(jià)源于對(duì)當(dāng)?shù)亓謭?chǎng)、林木市場(chǎng)等多方的調(diào)查,屬委估資產(chǎn)產(chǎn)地價(jià)（即分場(chǎng)駐地價(jià)），而非目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)（由于目標(biāo)市 場(chǎng)隨意性強(qiáng)，很難確定）,故僅考慮集材點(diǎn)到分場(chǎng)駐地的相關(guān)運(yùn)費(fèi)，未考 慮產(chǎn)地到

9、目標(biāo)市場(chǎng)的相關(guān)運(yùn)費(fèi)問題。 桉類按徑階大小，價(jià)格依次在270 元 /m36 30元/ m3范圍內(nèi)。 松類按徑階大小，價(jià)格依次在30 0 元 /m 373 0元/ m3范圍內(nèi)。 杉類按徑階大小，價(jià)格依次在0元/ m3900元/ m3范圍內(nèi)。 火力楠按徑階大小，價(jià)格依次在2m 36 5 0元/ m3范圍內(nèi)。 相思類按徑階大小，價(jià)格依次在250 元/m 3 5 0 0元/ m 3范圍內(nèi)。 其他類按徑階大小,價(jià)格依次在250 元 / m35 5 0元/ m3范圍內(nèi)?？紤]本次評(píng)估數(shù)量較大，且徑階分布范圍較廣，故對(duì)以上價(jià)格按徑 階進(jìn)行了細(xì)分。特別說明，此處的價(jià)格均指木材采伐后，帶皮截成規(guī)定長(zhǎng)度尺寸原木木材的

10、價(jià)格，非板材或刨切材價(jià)格。（2）纖維材（非規(guī)格材）的取價(jià)源自委估資產(chǎn)產(chǎn)地價(jià),而非目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)，故未考慮產(chǎn)地到目標(biāo)市場(chǎng)的相關(guān)運(yùn)費(fèi)問題。桉類纖維材2 70元/ m3，松類纖維材 300元/m 3，杉類纖維材330元/ m3，火力楠纖維材27 0元/ m3，相思纖維材25 0元/ m 3 ,其他闊葉類纖維材250元/（3 ）出材率取自XX速豐桉數(shù)表、XX杉木、馬尾松經(jīng)濟(jì)材出材率表、XX細(xì)葉云南松、櫟類經(jīng)濟(jì) 材出材率表、XX闊 葉雜木、桉樹經(jīng)濟(jì) 材出材率表等；考慮本次評(píng)估數(shù)量較大，且徑階分布范圍較廣，故對(duì)以上出材率按 徑階進(jìn)行了細(xì)分。2 . 3 收入確認(rèn)方法(1 )收獲現(xiàn)值法對(duì)速豐桉類主要依據(jù)XX速豐桉

11、數(shù)表中的生長(zhǎng)模型,建立標(biāo)準(zhǔn)林木生長(zhǎng)模型，對(duì)非 速豐桉類 主要是在XX省林業(yè)勘察 設(shè)計(jì)院 的大力支持下，評(píng)估人員通過外業(yè)核查和市場(chǎng)調(diào)查,并調(diào)用最近一次二類調(diào)查數(shù)據(jù),建立標(biāo)準(zhǔn)林木主伐期對(duì)應(yīng)的單位面積蓄積量、胸徑、樹高的回歸曲線模 型。通過對(duì)林木現(xiàn)有林林況因子與標(biāo)準(zhǔn)量的比較，測(cè)算出該林木成熟后 主伐期皆伐狀態(tài)下的林分狀況，從而測(cè)算出未來收入。(2)市場(chǎng)價(jià)倒算法評(píng)估人員在外業(yè)核查和市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際采伐情況,確定木材銷售價(jià)格，計(jì)算出主伐時(shí)實(shí)際收入。2. 4成本費(fèi)用、利潤(rùn)率確認(rèn)方法(1 )重置成本法: 定植成本主要包括苗木費(fèi)、林地清理、煉山、基肥、人工等項(xiàng)費(fèi)用,為造林當(dāng)年一次性投入,其中:速豐

12、桉類：定植成本為441 . 07 元 / 畝;松類、杉類：定植成本為360385元/畝;相思類：定植成本為35 0元/畝；火力楠、荷木及其他闊葉類:定植成本為221432元/畝; 撫育成本撫育期為3年,主要包括施肥、人工費(fèi)等，為每年均勻投入其中：J /、 丨速豐桉類：每年撫育成本為126元/畝;松類、杉類：每年撫育成本30元/畝;相思類：每年撫育成本為 115元/畝;其他闊葉類：每年撫育成本2 0元/畝； 管護(hù)費(fèi)主要指每年進(jìn)行的防火、病蟲害防治、林道的維護(hù)等項(xiàng)費(fèi)用桉類：每年管護(hù)費(fèi)用為30元/畝;其他樹種：每年管護(hù)費(fèi)用為10元/畝; 林地租金參考當(dāng)?shù)亟诮灰椎陌咐?，結(jié)合評(píng)估項(xiàng)目組的市場(chǎng)調(diào)研,其中

13、：J /、 丨各項(xiàng)因素綜合分析后，確定當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)年付情況下可種植桉樹基準(zhǔn)地價(jià)格在5 0 8 5元/畝的范圍內(nèi)；通過使用林地期望價(jià)法的測(cè)算，以速豐桉中巨尾桉為 目標(biāo)樹種，按XX速豐 桉數(shù)表中的標(biāo)準(zhǔn)樹種生長(zhǎng)模 型，一個(gè)輪伐期作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期 ,林地期望價(jià)為524.1 3元，以8 %的折現(xiàn)率計(jì)算，在年付情況下，年林地租金為82. 7 3元。素后，確定不同類林地交易地價(jià)在407 3元/畝，然后依據(jù)各地塊的立故經(jīng)過我公司評(píng)估人員綜合市場(chǎng)交易、林地內(nèi)部收益等各項(xiàng)綜合因地等級(jí)（主要通過土壤、地形地貌等多個(gè)自然因素確定）、地利等級(jí)（主要通過可即度、運(yùn)距等多個(gè)經(jīng)營(yíng)因素確定），綜合分析調(diào)整后，確定各林地租金為207

14、3元/畝;根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況 ，決定從林木株高、成活率、健康狀況等三項(xiàng)因子對(duì)評(píng)估值進(jìn)行調(diào)整，以使實(shí)際林分與參照林分聯(lián)系起來，使評(píng)估值與實(shí)際價(jià)值更加接近，依次建立了三個(gè)調(diào)整系數(shù)，關(guān)系如下：K =K1（株高調(diào)整系數(shù)）XK 2（成活率調(diào)整系數(shù)）XK 3 （健康狀況 調(diào) 整系數(shù)）其他參數(shù)的確定各樹種齡組分布及主伐期表取自XX省森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查技術(shù)方法第二章“技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)” 的2.5項(xiàng)“齡級(jí)、齡組、生產(chǎn)期與竹 度”;取自XX省“十一五”期間年森 林采伐限額 編制實(shí)施 細(xì)則釋 義 和說明的第5項(xiàng)“有關(guān)編限技術(shù)參數(shù)的確定和其它有關(guān)規(guī)定” 投資收益率的確定投資收益率=無風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)利率=8%無風(fēng)險(xiǎn)利率參考三年

15、期國(guó)債利率,確定為4 .0 %4.5% ;風(fēng)險(xiǎn)利率則考慮森林資源經(jīng)營(yíng)中存在的造林失敗、火災(zāi)、人為破壞、病蟲害及其他自然災(zāi)害等各項(xiàng)因素后,確定為3 .5%4.0%。 折現(xiàn)年限的確定定植當(dāng)年到林分年齡為折現(xiàn)年限。(2)收獲現(xiàn)值法 育林基金標(biāo)準(zhǔn)按XX省林業(yè)廳X林辦計(jì)字2 007 2 2號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于公布2006年全國(guó)政府性基金項(xiàng)目目錄的通知,速生豐產(chǎn)林按售價(jià)10%征收,其他按售價(jià)20%征收; 采、造、集、裝、運(yùn)成本采、造、集、裝成本指進(jìn)行林道延伸、采伐,集材,裝車等項(xiàng)費(fèi)用的合計(jì)，針葉樹每立方米商品材平均分?jǐn)?8兀，闊葉樹每立方米商品材平均分?jǐn)?3元;運(yùn)費(fèi)主要指從各集材點(diǎn)運(yùn)到分場(chǎng)駐地的費(fèi)用，規(guī)格材為

16、每立方米商品材每公里平均分?jǐn)?.2元,非規(guī)格材為每立方米商品材每公里平均分?jǐn)?元; 其他費(fèi)用指檢疫費(fèi)、防治費(fèi)、檢尺費(fèi)、辦理木材運(yùn)輸證費(fèi)用等四項(xiàng)費(fèi)用,共計(jì)4元 / m 3; 伐區(qū)設(shè)計(jì)費(fèi)每立方米商品材平均分?jǐn)?修路費(fèi)用為將可及、不可及的修路費(fèi),每公里開新路費(fèi)用11800.00元;總計(jì)為當(dāng)期銷售收入額的5%;管護(hù)費(fèi)(同上)的 16%;行業(yè)利潤(rùn)率考慮林業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)和營(yíng)林投資平均水平，確定為投資成本根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在對(duì)現(xiàn)有中齡林到未來主伐期時(shí)林分因子的測(cè) 算中，決定從林木蓄積、林木胸徑、林木健康狀況三項(xiàng)對(duì)評(píng)估值進(jìn)行調(diào) 整，以使實(shí)際林分與標(biāo)準(zhǔn)林分聯(lián)系起來，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有林主伐期時(shí)的林況 預(yù)測(cè)更加科學(xué)、合理,從

17、而使評(píng)估值與實(shí)際價(jià)值更加接近，故建立了林 木蓄積、林木胸徑、林木健康狀況三個(gè)調(diào)整系數(shù)。林地租金（同上）、折現(xiàn)率（同上）折現(xiàn)年限確定：評(píng)估基準(zhǔn)日到主伐期的生長(zhǎng)年數(shù)為折現(xiàn)年限（3 ）市場(chǎng)倒算法: 育林基金（同上） 采、造、集、裝、運(yùn)成本（同上） 其他費(fèi)用（同上） 伐區(qū)設(shè)計(jì)費(fèi)（同上） 修路費(fèi)用（同上） 銷售、管理費(fèi)（同上）管護(hù)費(fèi)（同上）行業(yè)利潤(rùn)率（同上）3.評(píng)估各參數(shù)的選擇參考依據(jù)（1 ） XX省國(guó)營(yíng)XX林場(chǎng)出具的山林權(quán)證復(fù)印件;（2）委托方提供的森林資源資產(chǎn)清單（3）國(guó)家林業(yè)局XX調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)院于200 8年5月出具的XX省XX林場(chǎng)擬流轉(zhuǎn)國(guó)有森林資源資產(chǎn)核查報(bào)告（4）評(píng)估人員收集的有關(guān)市場(chǎng)詢價(jià)、參

18、數(shù)資料記錄。4.評(píng)估結(jié)論在實(shí)施了上述資產(chǎn)評(píng)估程序和方法后,委托方指定的資產(chǎn)在二零零八年七月一日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值反映如下:資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果： 10,536.7577 萬元 。具體資產(chǎn)評(píng)估匯總表如下:XX集團(tuán)XX林場(chǎng)森林資源資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表評(píng)估基準(zhǔn)日：2008年7月1日林場(chǎng)分場(chǎng)工區(qū)林班 號(hào)桉類面積 （公頃）林地面積（公 頃）林木評(píng)估值（元）林地評(píng)估值（元）林木畝評(píng)估值 （元/畝）林地畝評(píng)估 值（元/ 畝）備注XX東方八嶂印10.002.900.002,175.0050.00XX東方八嶂印40.004.200.004,047.0064.24XX東方八嶂印50.2012.305,109.3412,899.681,703.1169.92XX東方八嶂印60.009.400.0010,174.6772.16XX東方八嶂印70.001.900.001,425.0050.00XX東方根竹10.003.300.002,475.0050.00XX東方根竹20.0021.800.0016,275.0049.77XX東方根竹60.000.100.0056.2537.50XX東方谷王嶂121.7027.60477,826.9329,532.001,467.9871.33XX東方谷王嶂20.602.3020,273.301,932.002,252.5956.