我國房地產市場結構報告

1、01案 例02市場結構測度 結 論03穗六條滿周年 廣州樓市成交量萎縮三成 2014-11-18 來源：新快報 “穗六條”落地一年,統(tǒng)計數據顯示,一年來廣州全市成交量同比萎縮了三成,然而價格反而上漲了11.6%。去年11月18日,“穗六條”出臺,宣布提高二套房首付至七成,同時,廣州戶籍外人士購房需提供連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明,大大提高了在廣州置業(yè)的門檻。 據某網站監(jiān)控陽光家緣數據,2013.11.18-2014.11.16,廣州一手住宅網簽量為67452套,同比(96854套)大跌了三成,外圍五區(qū)萎縮程度比市區(qū)更明顯數據顯示,2013年12月,全市僅網簽一手住宅64

2、88套,同比2012年12月份過萬套的水平大幅下挫了近四成。由于受到信貸政策收緊的持續(xù)影響,市場降溫的態(tài)勢一直延續(xù)到今年。截至今年9月,每月全市的成交量普遍維持在五六千套的水平,僅3月份突破了6000套。余英:保利地產連續(xù)5年蟬聯(lián)廣州房地產銷售冠軍2014-11-18 來源: 觀點地產網 11月17日晚間，保利地產廣東公司董事長余英發(fā)布微博表示，保利地產廣東區(qū)域銷售突破400億元，廣州突破200億元。在今年初保利地產的業(yè)績會上，總經理朱銘新曾表示，今年廣東區(qū)銷售目標應在400億以上。由此看來，廣東保利已經提前完成任務。據悉，在限貸松綁的政策利好，以及各種優(yōu)惠促銷的刺激下，保利地產廣東地區(qū)“十一

3、”黃金周攬金16億元，五城16盤包攬黃金周銷售榜的第二、第三名。另有統(tǒng)計數數據顯示，保利地產居廣州三季度銷售金額榜首位，超出第二名房企12億元。而在保利地產全國銷售方面，11月9日晚間，保利地產披露，截至2014年10月底止十個月，公司累計簽約面積831.69萬平方米，同比減少6.05%；實現簽約金額1068.80億元，同比增長6.11%。同一個市場，為何會出現冰火兩重天的現象呢？abc房地產業(yè)的市場結構測度2013年廣州住宅市場全年銷售金額為1397億元,而排名前十位的房企就占了617億元,份額約為44.17%,而這一比例在2012年為42.56%,在2011年則為41.78%。銷售金額市場

4、總成交為92644套,銷售套數排名前十的開發(fā)商總成交套數為39103套,占比為42.2%。銷售套數*數據來自陽光家緣網站（單位：億元）保利地產 121.14080303越秀地產 83.85380982碧桂園 81.16370157敏捷集團 68.40617510雅居樂 59.51290738中海地產 54.54377387萬科 51.88216427新世界集團 43.73001379時代地產 29.98652281祈福集團 23.02152612Top 10作為決定市場結構的最重要因素之一，市場集中度的衡量指標主要有行業(yè)集中度指數、赫芬達爾 - 赫希曼指數、洛倫茲曲線。現在，我們對市場集中度指

5、數（CRn）的研究采取上海排名前 10 位和前 20 位的企業(yè)的商品房銷售面積作檢驗。從上表可以看出，上海房地產市場的集中程度逐漸上升，2010 年的 CR10 和 CR20 的指數有大幅提升，分別為 0.51 和 0.61。通過比較各年度的 CR10 與 CR20 的指數可以看出，兩者數值差異較小，表明領先的前 10 家房地產企業(yè)的銷售量占整個行業(yè)的銷售量比重較大 , 其他房地產企業(yè)對CRn 指數的貢獻則較小。由此可以得出結論，上海房地產市場呈現出區(qū)域性壟斷競爭的特征。 到了2011年，市場集中的態(tài)勢也非常明顯，上圖為50強企業(yè)銷售業(yè)績累計百分比。 可以看出，在市場調整與整合的過程中，50強

6、企業(yè)的市場地位進一步鞏固，從銷售面積、銷售金額的分布情況看，前4位企業(yè)的銷售面積和銷售金額分別占到了50強企業(yè)的48%和43%。AB土地位置的固定性決定了房產具有異質性的特點。產品異質性越強則壟斷的可能性就越大，生產者對價格的操縱能力就越強。產品的異質性C不可復制性地理位置具有天然的差異性房地產產品是多種因素的綜合體，如地理位置和空間、配套設施、開發(fā)商資質等，這使得房地產具有不可復制性，形成其自然壟斷性。房產地理位置的差異的天然的，購房者的選擇區(qū)域也是有限的，因而在人口密集的城區(qū)，購房者的談判能力受到了極大的限制，單靠市場機制，購房者難以取得對等的議價能力。11土地所有權制度我國是通過頒發(fā)國有

7、土地使用權證的形式來規(guī)范房地產開發(fā)的，而許可證本身就是政府設置的進入壁壘，開發(fā)商只有經過政府許可才能進行開發(fā)活動。 雖然目前地方政府通過“招拍掛”的方式來有償出讓土地使用權，但能成功受讓土地使用權往往要達成政府設置的隱形條件。這種這種方式使一些具有政府背景或善于“尋租”的開發(fā)商圈占大量土地并成為土地批發(fā)商。土地使用權出讓制度01資產負債率高02國家信貸縮減房地產業(yè)投資所需資金量非常大，開發(fā)周期長，風險大。房地產開發(fā)企業(yè)每年的資產負債率都在 70%以上，主要開發(fā)資金來源于銀行借款。據統(tǒng)計，2011年上海市房地產開發(fā)投資資金總計3206.93 億元，其中國內貸款為 741.18 億元，利用外資 4

8、3.55 億元，自籌資金為 1192.87 億元，僅占總資金投入的三分之一。但由于近些年來房價上漲、 房地產市場出現一系列問題，國家對信貸等提出了更高要求，例如央行上調準備金率，開發(fā)商貸款縮減，導致中小型房地產開發(fā)企業(yè)紛紛倒閉，房地產企業(yè)并購頻發(fā)，房地產業(yè)資金壁壘真正起到了一定的作用。我國房地產行業(yè)屬壟斷競爭市場結構。廣州住宅市場產品異質性 地理差異性上海房地產市場資本壁壘政策壁壘結論：壟斷競爭市場下的價格競爭的形式：1. 壟斷定價。 企業(yè)要進行壟斷定價， 必須具有一定的市場勢力。 在我國房地產業(yè)壟斷競爭的市場結構中， 房地產企業(yè)不僅具有市場勢力， 而且市場勢力還相當強。 在此市場結構中， 企

9、業(yè)不再是市場價格的接受者， 而是價格的制定者， 并且， 企業(yè)能夠把價格定在高于邊際成本之上， 這也就意味著企業(yè)就具有市場勢力， 企業(yè)具備了壟斷定價的能力。2 . 價格歧視。 對同一商品制定不同的價格， 即根據購買數量、 購買者特征，或者各種商品銷售條款確定相應價格的定 價 行 為 被 稱 為 價 格 歧 視?，F實經濟中的房地產企業(yè)的價格歧視行為屬于二級價格歧視和三級價格歧視。 在價格歧視定價行為下， 房地產價格會由于產品質量、 空間格局、 銷售時間、銷售方式以及消費者收入情況的不同而有所不同。3. 價格合謀。即企業(yè)之間通過正式或非正式的途徑在定價決策中采取一致性行動， 以提高市場勢力， 使所有參與企業(yè)均達到最優(yōu)房地產企業(yè)的價格串謀行為則是處于同一市場區(qū)域中的房地產企業(yè)之間通過正式談判或其他方式， 在房地產產品定價決策方面保持協(xié)調和一致， 以使各方都獲取更多的壟斷利潤。 我國房地產業(yè)市場結構是壟斷競爭市場， 這些壟斷者之間為了獲取壟斷利潤，很容易達成價格合謀。結果，市場價格由壟斷廠商掌控，最大限度地獲取壟斷利潤是所有寡頭企業(yè)的行為目標危害了消費者的福利，降低了市場效率。03