酒店行業(yè)分析報告

1、酒店行業(yè)分析報告一、酒店的定義酒店（ HOTE）L 一詞來源于法語，當(dāng)時的意思是貴族在鄉(xiāng)間招 待貴賓的不墅，在港澳地區(qū)及東南亞地區(qū)被稱為“酒店”，在臺 灣被稱為“酒店”， 在中國大陸被稱為“酒店”、 “飯店”、 “賓 館”、“旅店”、“旅館”的。我們從酒店的稱謂與功能，能夠找到對酒店的定義。然而， 時至今日，對酒店的定義也是五花八門，眾講紛紜的。一個具有 國際水準(zhǔn)的酒店首先，要有舒適安全并能吸引客人居住的客房， 具有能提供有地點風(fēng)味特色的美味佳肴的各式餐廳，還要有商業(yè) 會議廳，貿(mào)易洽談時所需的現(xiàn)代化會議設(shè)備和辦公通訊系統(tǒng)，旅 游者所需要的康樂中心。游泳池、健身房、商品部、禮品部，以 及綜合服務(wù)

2、部，如銀行、郵局、電傳室、書店、花房、美容廳等 等。同時，各單位要有素養(yǎng)良好的服務(wù)員，向客人提供一流水平 的服務(wù)。今日的國際酒店業(yè)被稱為“旅游工業(yè)”。所謂工業(yè)，它 該表達(dá)式大量的、科學(xué)的、專業(yè)以及有效率的事業(yè)。歸納起來， 現(xiàn)代所謂的酒店，應(yīng)具備下列差不多條件：1. 它是一座設(shè)備完善的眾所周知且經(jīng)政府核準(zhǔn)的建筑。2. 它必須提供旅客的住宿與餐飲。3. 他要由為旅客以及顧客提供娛樂的設(shè)施。4. 還要提供住宿、餐飲、娛樂上的理想服務(wù)。5. 它是營利的，要求取得合理的利潤。、研究背景當(dāng)下國際金融環(huán)境并不樂觀，歐美債務(wù)危機(jī)問題不斷。國內(nèi) 經(jīng)濟(jì)形勢十分低迷，在房地產(chǎn)調(diào)控政策下經(jīng)濟(jì)增長緩慢，物價上 漲過快，

3、各方面矛盾凸現(xiàn)出來。前兩天蕪湖地點政府對房地產(chǎn)的 救市政策剛推出 3 天就被叫停，講明國家調(diào)控的決心大的方向不 動搖。在國家房產(chǎn)等相關(guān)部門及政策對高房價的打壓下，曾經(jīng)如火 如荼的傳統(tǒng)住宅市場成交表現(xiàn)黯淡，一系列政策專門大力度上的 壓縮了住宅市場的投資空間，同時也限制了投資客的投資和投機(jī) 性需求。在此形勢下，旅游地產(chǎn)成為投資客們的青睞，成為萬眾 矚目的房產(chǎn)新寵。旅游地產(chǎn)的崛起，不僅來自房產(chǎn)新政的導(dǎo)向作用，國民經(jīng)濟(jì) 的進(jìn)展更是其內(nèi)在的動力。據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究，當(dāng)人均GDP達(dá)到一定程度時，以家庭為單位的消費結(jié)構(gòu)就會發(fā)生變化，休閑支出比 例會明顯上升。目前的中國就正處在這一時期，國民經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在 推動，以度

4、假休閑為代表的第三產(chǎn)業(yè)正迅速崛起。隨之而來的， 便是旅游地產(chǎn)的蓬勃進(jìn)展。三、旅游地產(chǎn)中的產(chǎn)權(quán)式酒店定義產(chǎn)權(quán)式酒店確實是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開 發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資 者。每一套客房都各擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者如購買商品房一樣 投資置業(yè)，將客房托付給酒店治理公司分取投資回報及獵取該物 業(yè)的增值，同時還獲得酒店治理公司贈送的一定期限的免費入住 權(quán)。事實上質(zhì)確實是迎合一般老百姓的不動產(chǎn)投資理財需求。產(chǎn) 權(quán)酒店商業(yè)模式和國外的權(quán)益性房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)有限合 伙企業(yè)較類似，差不多上為了關(guān)心大眾投資者共同參與大型經(jīng)營 型住宿業(yè)房地產(chǎn)的投資行為， 目的是獲得

5、房地產(chǎn)增值和經(jīng)營收益。歷史背景20世紀(jì) 60年代的歐洲， 度假風(fēng)氣興盛， 法國地中海沿岸開發(fā) 了大量海濱不墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃 至世界的休閑度假中心。由于房產(chǎn)價格高昂，多數(shù)家庭無力單獨 購買度假不墅，而部分有能力購買不墅的用戶，每年的使用時刻 特不有限，最多只有幾周，空置率專門高，因此出現(xiàn)了親朋好友 聯(lián)合購買一幢度假不墅供大伙兒不同時刻分不使用的情況，最早 的分時度假概念由此產(chǎn)生。據(jù)此，聰慧的開發(fā)商發(fā)明了以分時銷 售客房使用權(quán)的模式來招攬客戶，取得了專門好的效果，分時度 假市場由此形成。產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游房產(chǎn)的重要一類，事實上質(zhì)確實是“分時 度假 +房產(chǎn)投資”。它將酒店的

6、每一單位分不售給投資人，同時投 資人托付酒店治理公司經(jīng)營或分時度假網(wǎng)絡(luò)治理，獲得一定的投 資回報。由于客房年度利潤分紅足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入， 大約1520年后取得產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營有方的酒店通常還可帶來物業(yè)的 增值效應(yīng)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時刻段的免 費居住權(quán)，能夠作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位 的度假基地。四、產(chǎn)權(quán)式酒店利在何處（前景）？產(chǎn)權(quán)式酒店作為投資類物業(yè)的重要形式之一，近年來越來越 受到寬敞投資人士的青睞也是受客觀環(huán)境阻礙。首先國內(nèi)房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降。經(jīng)濟(jì)過熱時期，我國各 地建起大批房地產(chǎn)項目

7、，經(jīng)濟(jì)回落，許多盲目開發(fā)的房地產(chǎn)由于 價格高、市場定位不準(zhǔn)等因素出現(xiàn)了嚴(yán)峻的積壓。據(jù)國家統(tǒng)計局 城調(diào)總隊對全國 35 個大中都市的調(diào)查結(jié)果表明， 目前這些都市還 有 6000 多萬平方米的商品房空置，商品房嚴(yán)峻積壓。這些積壓的 房地產(chǎn)中，有相當(dāng)大一部分位于度假地和旅游都市。其次休閑觀念逐步成熟。隨著旅游消費的不斷增長和旅游者的日漸成熟，通過初期單純以觀光為目的的進(jìn)展時期之后，休閑度假旅游需求差不多產(chǎn)生，并形成了一定的市場規(guī)模。因此，我國在3八 5 年內(nèi)， 可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場。 這一市場的形成 和擴(kuò)大，將為產(chǎn)權(quán)式酒店制造出旺盛的需求。產(chǎn)權(quán)式酒店提供給業(yè)主每年的免費自住房額，一般情

8、況下業(yè) 主都不能用完，那么在不同地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主就能夠?qū)⒆?己的免費自住房額拿出來與不人交換，以達(dá)成度假交換的目的。第三可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對充足。由于在工業(yè)技術(shù)方面 與發(fā)達(dá)國家存在較大的差距，加上面臨加入世界貿(mào)易組織后開放 市場的威脅，在工業(yè)領(lǐng)域的投資需求不旺。以家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)的 農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)雖存在較大的資金需求，但由于經(jīng)營單位分散，無法 吸納大額資金。資金需求較旺的第三產(chǎn)業(yè)中，投入產(chǎn)出效益好的 產(chǎn)業(yè)也不多。因此，在總體資金短缺的背景下，對資金的有效需 求卻嚴(yán)峻不足。因此，除了與股市的低迷，人們對基金、信托等投資渠道的 不甚了解，銀行負(fù)利率等客觀因素有關(guān)外，與產(chǎn)品本身的優(yōu)勢也 是分

9、不開的。北京經(jīng)緯時代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理蘇文認(rèn) 為，產(chǎn)權(quán)式酒店之因此受到人們的追捧，無外乎以下兩個緣故其一，托付經(jīng)營，省去苦惱。產(chǎn)權(quán)式酒店投資的差不多形式為，業(yè)主擁有一套星級酒店客 房的產(chǎn)權(quán)之后，再托付開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、打理， 自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。如此，關(guān)于業(yè)主來講， 省去了許多治理苦惱。其二，提供包租，收益穩(wěn)定。 許多產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主 固定百分比的回報率，包租年限有 3年、5 年，甚至 10年不等。 業(yè)界普遍認(rèn)為， 產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報相關(guān)于其他類型物業(yè)而言， 是比較穩(wěn)定的，同時風(fēng)險相對也小一些。另外，專門多產(chǎn)權(quán)式酒 店的

10、開發(fā)商每年都會提供給業(yè)主一定時刻的免費入住權(quán)，1030天不等，關(guān)于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)具有吸引力。五、產(chǎn)權(quán)式酒店定價依據(jù)及成本分析1、定價依據(jù)：以 40 平方米的戶型（其中包括公攤面積 20平 方米左右）為例，采取反推法定價，依照市場情況，按照三星級 標(biāo)準(zhǔn)可能房價和開房率， 算出平均一間客房的年毛收入 計算公式 為：一間客房的年毛收入 二房價X開房率X每年天數(shù)（365），治 理公司毛收益和業(yè)主回報按照 7： 3 分?jǐn)偅▍⒄债a(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)規(guī) 律得出的結(jié)論） 計算公式為：治理公司毛收益 =一間客房的年收 益X 0.7，業(yè)主回報金額二一間客房的年收益X 0.3，業(yè)主回報部 分按照投資總額的

11、8%的回報率， 推算出銷售價格 計算公式為： 單 位銷售價格=每年可回報業(yè)主金額* （0.08 X 40）。例如：假設(shè)房間折后價為 180 元/ 天，住房率為 60%；則平均每一間 40 的客房年收入為180X 0.6 X 365=39420元；按照7: 3分?jǐn)?，酒店治理公司毛收益為?9420X 0.7=27594元，可回報給業(yè)主的金額為39420X 0.3=11826元；按照投資總額固定回報率8%+算，則該客房的銷售總額為：11826-0.08=147825 元單位銷售價格為：147825 一 40=3696元。酒店經(jīng)營狀況與定價分析表建筑 面積收益收益分?jǐn)偪射N售價格計算 方式（經(jīng) 營狀

12、況）房間 牌價折扣（折后價）住房 率毛收、人 益治理 公司 毛收、人益（占 70%）回報 業(yè)主（占30%總額單位 售價40 m2（按 50%分 攤計 算）差不 多狀態(tài)2500.8(200)65%474503321514235177937.54448.4450%3650025550109501368753421.88中間 狀態(tài)2500.7(180)60%394202759411826147825369652%34133.3323893.33102401280003200保守 狀態(tài)2500.65(160)60%350402452810512131400328535%20761.2145336228

13、778501946.25上述六種狀態(tài)的平均單位銷售價格為： 3333元/ ；按160 元/天、開房率60%算，則平均銷售單價為：3285元/ ；按180 元/天，開房率52%計算，則平均銷售單價為：3200元/ 。依照周邊市場價格以及本項目實際情況，保守可能銷售均價可定位在3100元/ m2, 即卩28403340元/ 之間（6層起價2840元/ ，每 高一層加20元/ m：包括裝修費用）。我們選擇參照160元/天、 開房率 60%、售價 3100 元/ m 、回報金額 10540 元/年（即回報率 為 8.5%）為基準(zhǔn)計算 （以下所有的計算亦同） 。如此對目標(biāo)客戶有 相當(dāng)大的吸引力（具體分析見投資收益例表） 。2、成本與收益分析：1 ）面積：每層 800 m， 630 層共計 20000 m2 ）成本可能：建安成本：1500元/