學(xué)校物業(yè)管理方案X(共27頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上長(zhǎng)沙民政學(xué)院物業(yè)服務(wù)方案目錄（一）、學(xué)校物業(yè)的概況（二）、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（三）、物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置和人力資源配備（四）、保安及車(chē)輛管理（五）、環(huán)境衛(wèi)生管理（六）、綠化管理（七）、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)（八）、必須具備的物質(zhì)裝備計(jì)劃（九）、費(fèi)用測(cè)算（十）、可提供的便民利民的服務(wù)一、 學(xué)校物業(yè)的概況（何亞玲主筆，鄭芬秀，孫艷超調(diào)查） 校園的物業(yè)服務(wù)區(qū)域較大，并且分散不集中，不方便管理。校園內(nèi)已配備的設(shè)備設(shè)施有攝像頭，道路，消防器材，各寢室內(nèi)部配備的飲水機(jī)等，井蓋，反光鏡，標(biāo)語(yǔ)及造型樹(shù)等而我公司的服務(wù)對(duì)象是廣大師生及相關(guān)的工作人員，相信我公司一定可以克

2、服困難，為廣大師生提供便利二 、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（何亞玲主筆） （1）各管理層的管理人員全部配備到位，并且精通專業(yè)知識(shí)，可為廣大師生提供免費(fèi)咨詢及其他服務(wù) （2）確保校園內(nèi)師生的財(cái)產(chǎn)安全，保安人員和巡查人員24小時(shí)輪流值班 （3）學(xué)校宿舍和校園大門(mén)需憑卡出入 （4）力爭(zhēng)把民院建設(shè)成一個(gè)美麗，干凈，安全的校園 （5）履行公司原則，精細(xì)管理，精微服務(wù)，業(yè)主至上的原則 （6）將重大管理事故發(fā)生率為0;將一般管理事故發(fā)生率0.1%以下;讓客戶滿意率97%。1 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) （1）配備專業(yè)的房屋維修技術(shù)人員 （2）入住初期，組織勘察小組對(duì)所有破損的住房及相關(guān)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行建檔管

3、理，并定期對(duì)其進(jìn)行檢查和維修，保障廣大師生的人身安全 （3）基本的維修物料配備齊全2 公用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)，無(wú)事故隱患（1） 供電系統(tǒng) 保證電路暢通，杜絕師生的電線上曬衣服（2）消防系統(tǒng) 定期檢查消防器材，確保其能正常使用，并做好向廣大師生宣傳消防器材使用方法及注意事項(xiàng) （3）供排水系統(tǒng)3.加強(qiáng)對(duì)水管的保護(hù)，并提高其的抗寒抗壓能力，定期檢查排水系統(tǒng)，機(jī)房應(yīng)配備24小時(shí)的監(jiān)管人員4.共用設(shè)施管理，共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路等樓道公共照明完好，道路暢通，路面平坦 （1）定期對(duì)共用設(shè)備設(shè)施的管理和及時(shí)解決報(bào)修內(nèi)容三、物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置和人力資源配備（鄭芬秀主筆）企

4、業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時(shí)，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級(jí)：企業(yè)總部和各機(jī)構(gòu)。在企業(yè)總部可以設(shè)置若干職能部門(mén)，分管各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的不同業(yè)務(wù)；項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)操作。一般情況下，企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容：（一）總經(jīng)理室總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”（總會(huì)計(jì)師、總、總工程師等），部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對(duì)企業(yè)的重大問(wèn)題作出決策（二）人力資源部人力資源部的主要職責(zé)包括：制訂企業(yè)各項(xiàng)制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作（三）行政管

5、理部行政管理部的主要職責(zé)包括：編制實(shí)施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對(duì)外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作（四）財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅(jiān)持原則，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財(cái)務(wù)規(guī)章制度；編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，做好財(cái)務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)管理等工作；督促檢查各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運(yùn)作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報(bào)財(cái)務(wù)收支情況（五）品質(zhì)管理部品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意

6、度評(píng)價(jià)及監(jiān)督，管理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評(píng)價(jià)等（六）市場(chǎng)拓展部市場(chǎng)拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查研究，物業(yè)管理市場(chǎng)拓展，物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析，制作標(biāo)書(shū)，投標(biāo)管理，新接管物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問(wèn)項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)等（七）經(jīng)營(yíng)管理部（五）品質(zhì)管理部品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)督，管理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系

7、管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評(píng)價(jià)等（六）市場(chǎng)拓展部市場(chǎng)拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查研究，物業(yè)管理市場(chǎng)拓展，物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析，制作標(biāo)書(shū)，投標(biāo)管理，新接管物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問(wèn)項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)等（七）經(jīng)營(yíng)管理部經(jīng)營(yíng)管理部的主要職責(zé)包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，制訂物業(yè)項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核等（八）工程管理部工程管理部的主要職責(zé)包括：工程維修和運(yùn)行保障，合格工程維修分包商評(píng)審；各項(xiàng)維修保養(yǎng)工程和工程改造項(xiàng)目招投標(biāo)、預(yù)算及審價(jià)、合同評(píng)審工作，為各物業(yè)項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運(yùn)行和維修評(píng)審，支持新項(xiàng)目做好新接管物業(yè)的移交

8、、驗(yàn)收和工程管理，負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等（九）安全管理部安全管理部的主要職責(zé)包括：各物業(yè)項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評(píng)審、新項(xiàng)目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書(shū)安全管理文件的編制等；具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計(jì)劃的制訂與實(shí)施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)月的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項(xiàng)目對(duì)重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理（十）環(huán)境管理部環(huán)境管理部的主要職責(zé)包括：負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實(shí)施企業(yè)對(duì)清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)

9、對(duì)承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃四、物業(yè)管理公司人力資源的配備（孫艷超） 物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)的設(shè)置根據(jù)管理的需要而定，管理及專業(yè)技術(shù)人員的配備以建筑面積10萬(wàn)平方米計(jì)算，大致為：多層房屋配6人，高層大樓配8人，不足建筑面積10萬(wàn)平方米的不少于5人。 一、學(xué)院多層住宅以及實(shí)訓(xùn)樓物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn) 學(xué)院多層住宅以及實(shí)訓(xùn)樓物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算1萬(wàn)平方米配置3.6人左右（不包括車(chē)輛管理人員），各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下： 1、管理人員：主任，總建筑面積10萬(wàn)平方米以下設(shè)1人，1020萬(wàn)平方米，設(shè)一正一

10、副，25萬(wàn)以上，設(shè)一正二副；助理，總建筑面積10萬(wàn)以下設(shè)1人，在10萬(wàn)平方米以上每增加5萬(wàn)平方米增加1人；校園文化設(shè)一人，活動(dòng)中心、場(chǎng)所的值班人員另計(jì)；管理處財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，一般設(shè)出納、會(huì)計(jì)各一人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉(cāng)庫(kù)管理員可根據(jù)物業(yè)的大小和工作需要來(lái)設(shè)置2、維修員：建筑面積每4萬(wàn)平方米設(shè)置1人 3、綠化員：綠化面積每4000平方米左右設(shè)1人 4、保潔員：每一棟樓設(shè)2人5、保安員：每個(gè)區(qū)域設(shè)1人6、車(chē)管員：根據(jù)道口或崗?fù)ぴO(shè)置，車(chē)輛流量大的每班設(shè)2人，流量小的每班設(shè)置1人，一日3班 二、高層住宅以及教學(xué)樓物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn) 高層住宅以及教學(xué)樓物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按

11、建筑面積計(jì)算1萬(wàn)平方米配置7.57.8人左右（不包括車(chē)輛管理人員），各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下： 1、管理人員：建筑面積小于5萬(wàn)平方米設(shè)主任1名，每增加5萬(wàn)平方米增設(shè)副主任1名；助理每350戶設(shè)1人；學(xué)院文化設(shè)1人，活動(dòng)中心、場(chǎng)所值班人員另計(jì)；會(huì)計(jì)、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)工作需要設(shè)置 2、機(jī)電人員：高層住宅樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施一般都有電梯、消防、供水、供電設(shè)施，要相應(yīng)配備工程技術(shù)人員，建筑面積在3萬(wàn)平方米以上的樓宇每1萬(wàn)平方米配1.5人 3、保潔、綠化人員：建筑面積每7000平方米左右配1人；公共場(chǎng)所或商業(yè)場(chǎng)所可適當(dāng)調(diào)整人員4、保安人員：建筑面積3000平方米左右配1人 5、車(chē)輛管理人員：依據(jù)

12、崗?fù)せ虻揽谠O(shè)置，車(chē)輛流量大的每班每崗設(shè)2人，流量小的每班設(shè)1人，一日3班您的朋友 Seven/LY 為這封郵件插入了背景音樂(lè) - 下載播放器加載中.正在發(fā)送.此郵件已成功發(fā)送。五、保安及車(chē)輛管理（何亞玲主筆）（一）保安管理1.基本內(nèi)容學(xué)校大門(mén)口安排門(mén)衛(wèi)，保安員負(fù)責(zé)查驗(yàn)出入人員的證件，凡不是本校的師生，都要辦理登記手續(xù)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入對(duì)出入校園的可疑人員，車(chē)輛及其攜帶或裝運(yùn)的物品進(jìn)行檢驗(yàn)，防止學(xué)校財(cái)物流失及違禁物品流入保安員要嚴(yán)格遵守交接班制度，按規(guī)定的時(shí)間交接班，不能執(zhí)勤的，必須提前辦理請(qǐng)假手續(xù)保安員遇到緊急情況和重大問(wèn)題時(shí)要及時(shí)、具體、準(zhǔn)確的向?qū)W校領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)請(qǐng)示、報(bào)告，對(duì)學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)

13、部門(mén)處置緊急情況的工作指導(dǎo)，要立即堅(jiān)決執(zhí)行，執(zhí)行結(jié)果要及時(shí)反饋，并做詳細(xì)記錄保安員通過(guò)對(duì)特定區(qū)域、地段和目標(biāo)進(jìn)行巡視檢查、警戒，保護(hù)全校師生安全檢查、發(fā)現(xiàn)、報(bào)告并及時(shí)消除各種安全隱患，防止火災(zāi)，爆炸等事故或搶劫、盜竊等不法侵害（二）車(chē)輛管理1.基本內(nèi)容保安員嚴(yán)格遵守崗位操作規(guī)程，做好車(chē)輛出入的檢查，指揮及巡查工本校車(chē)輛，按規(guī)定停放在校方指定的位置，非本校車(chē)輛（含非機(jī)動(dòng)車(chē)輛），保安員給予正確指引，規(guī)定停放位置，禁止車(chē)輛亂停亂放。凡屬于出入校區(qū)內(nèi)的外來(lái)車(chē)輛必須憑出入卡進(jìn)出，并做好出入卡編號(hào)及車(chē)牌號(hào)的登記進(jìn)入校區(qū)車(chē)輛要求嚴(yán)格按照道路設(shè)置的禁令牌、指示牌、標(biāo)線等安全行駛，時(shí)速不得超過(guò)20公里，不準(zhǔn)按喇

14、叭，不準(zhǔn)大聲播放音樂(lè)。如因違規(guī)而造成事故，駕駛員須承擔(dān)全部責(zé)任對(duì)裝有易燃易爆、腐蝕性等危險(xiǎn)物品的車(chē)輛需經(jīng)過(guò)校方相關(guān)部門(mén)允許后方可進(jìn)入校區(qū)并嚴(yán)格管理保安員不定期對(duì)校區(qū)內(nèi)車(chē)輛停放情況進(jìn)行巡查，遇到異常情況需在保安巡邏記錄本上詳細(xì)記錄清楚，并及時(shí)上報(bào)領(lǐng)班，當(dāng)值的領(lǐng)班將情況記錄于保安隊(duì)工作記事本2.具體要求安排工作人員每天24小時(shí)對(duì)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行全天候監(jiān)控管理負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出車(chē)輛的引導(dǎo)、停放秩序、安全監(jiān)控工作停車(chē)場(chǎng)實(shí)行汽車(chē)、摩托車(chē)分類停放的管理辦法，對(duì)車(chē)場(chǎng)要畫(huà)出標(biāo)準(zhǔn)的停車(chē)位，在停車(chē)場(chǎng)夜間時(shí)開(kāi)放照明設(shè)備。在每個(gè)停車(chē)位后方安裝防撞桿，防止汽車(chē)后撞。車(chē)場(chǎng)要安裝停車(chē)標(biāo)志和一些提醒車(chē)主注意的指示牌，設(shè)置車(chē)場(chǎng)車(chē)輛出入，

15、行駛指向及其它警示標(biāo)志六、環(huán)境衛(wèi)生管理（鄭芬秀）1、基本內(nèi)容對(duì)學(xué)校的樓宇、建筑物以及教學(xué)樓定期進(jìn)行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開(kāi)門(mén)窗的破壞性行為，禁止學(xué)生隨意毀壞房屋結(jié)構(gòu)定時(shí)對(duì)學(xué)校公共場(chǎng)所進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，并對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔消毒，堅(jiān)持早上清掃樓梯，走廊通道等。收倒各樓層垃圾，清洗衛(wèi)生用具，保持大樓清潔衛(wèi)生學(xué)校保潔員要負(fù)責(zé)師生住宅區(qū)內(nèi)樓道樓梯、道路、草地、平臺(tái)、公共場(chǎng)地的清掃清潔。負(fù)責(zé)樓道扶手、門(mén)窗、電表箱、信件箱、樓道開(kāi)關(guān)、燈具的清潔負(fù)責(zé)垃圾池、垃圾箱內(nèi)垃圾的清運(yùn)，并按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清洗，負(fù)責(zé)將各責(zé)任區(qū)生活垃圾的收集與清運(yùn)工作，清潔辦公區(qū)域?qū)π@內(nèi)所出現(xiàn)影響環(huán)境衛(wèi)生的現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和制止2、環(huán)

16、境衛(wèi)生的具體操作教學(xué)樓、住宅區(qū)、實(shí)驗(yàn)樓以及圖書(shū)館大堂的清潔工作：每天早上用拖把把大堂門(mén)口拖洗干凈，下雨天門(mén)口要放置防滑告示牌并增加拖洗次數(shù)，下班前應(yīng)把垃圾清倒干凈，每周對(duì)墻面除塵一次，每天晚上用拖把將地板拖洗一次，干后用清潔蠟對(duì)地板進(jìn)行清潔和拋光。每月兩次對(duì)大堂進(jìn)行消毒工作樓間通道的清潔工作：每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺(tái)階并拖洗干凈，將垃圾收集，運(yùn)到垃圾房。用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門(mén)，消防栓柜，玻璃窗，燈具，樓梯扶手，護(hù)欄，墻面，墻根部分踢腳線，指示牌等公共設(shè)施，應(yīng)保證每周循環(huán)保潔一次電梯的清潔工作：保持電梯轎廂的清潔，每天用吸塵機(jī)吸塵，對(duì)電梯門(mén)、轎廂的不銹鋼、鏡面裝飾物進(jìn)行循環(huán)清潔

17、室內(nèi)車(chē)庫(kù)和地下室的清潔工作：每周打開(kāi)一次地下室，車(chē)庫(kù)的集水坑和排水溝蓋板，應(yīng)徹底疏通，沖刷一次。每月用清潔劑、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、指示燈、車(chē)位檔等公共設(shè)施，每月清掃一次地下室的管線。地下室、車(chē)庫(kù)的消毒工作應(yīng)每月進(jìn)行兩次道路的清潔工作：每天對(duì)校區(qū)的道路定時(shí)清掃兩邊。每次清掃工作必須在當(dāng)天8:30-16:30前完畢。對(duì)主干路段除定時(shí)清掃外，應(yīng)安排固定人員巡回保潔；下雨天應(yīng)及時(shí)清掃路面，確保路面無(wú)積水；發(fā)現(xiàn)路面有油污應(yīng)即時(shí)用清潔劑清潔；用鏟刀清除站在地面上的香口膠等雜物足球場(chǎng)、廣場(chǎng)以及湖面的清潔工作：清掃足球場(chǎng)、廣場(chǎng)里的浮塵、果皮、樹(shù)葉以及紙屑等垃圾；發(fā)現(xiàn)湖面有垃圾應(yīng)馬上撈起綠化帶的清潔工作

18、：用掃把仔細(xì)清掃草地，綠化帶上的果皮、紙屑、石塊、樹(shù)葉等垃圾。每天清潔綠化帶兩次，秋冬季節(jié)或落葉較多時(shí)應(yīng)增加清潔次數(shù)。底下管井的疏通工作：地下管井應(yīng)每月清理一次，操作流程如下：用鐵鉤打開(kāi)井蓋用撈篩撈起井內(nèi)的懸浮物清除井內(nèi)的沉沙、用鐵鏟把粘在井內(nèi)壁上的雜物清理干凈清理完畢蓋好井蓋用水清洗地面六、綠化管理(何亞玲主筆)1、對(duì)花草樹(shù)木進(jìn)行定期培土、施肥、除雜草和病除害，并修枝剪葉，補(bǔ)苗、澆水2、保持綠化帶的清潔，保證不留雜物，不缺水，不死苗，花木生長(zhǎng)茂盛3、每月檢查、記錄、報(bào)告綠地、樹(shù)木情況，及時(shí)勸阻和處理違反有關(guān)綠化管理規(guī)定的行為4、養(yǎng)護(hù)管理人員負(fù)責(zé)管理、養(yǎng)護(hù)和培育物業(yè)區(qū)域的綠地、花草和樹(shù)木。5、

19、綠化要選擇適宜學(xué)校環(huán)境的植物、花草樹(shù)木，因地制宜6、要定時(shí)對(duì)學(xué)校的綠化帶進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，包括澆水、施肥、整形、修剪、除草、松土、防治病蟲(chóng)害、圍護(hù)等您的朋友 Seven/LY 為這封郵件插入了背景音樂(lè) - 下載播放器加載中.正在發(fā)送.此郵件已成功發(fā)送。 下一封未讀：Seven/LY 亞玲，這是物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置和人力資源配備七、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)（何亞玲主筆）11 管理處設(shè)置1（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處0.2（2）辦公場(chǎng)所整潔有序（3）配置一般的辦公用品（如辦公家具、電話等）2管理人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理持證上崗，有三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔3服務(wù)時(shí)間周一至周日在

20、管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)4日常管理與服務(wù)（1）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求（2）24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）。（3）對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在三天內(nèi)答復(fù)處理（4）制定小區(qū)房屋裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告（5）建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰（6）建立小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案（含業(yè)主房屋裝修檔案）等（7）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)（8）可采取走訪

21、、懇談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%（9）建立管理處內(nèi)部管理制度和考核制度（10）服務(wù)窗口應(yīng)公開(kāi)辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)（11）能提供二種以上特約服務(wù)（有償）和二種以上便民（無(wú)償）服務(wù)（12）綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（13）對(duì)違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門(mén)處理每日清掃一次，其中門(mén)廳每日清掃二次，每天拖洗一次，地面清潔每周擦抹二次，保持基本無(wú)灰塵每周擦抹一次，外表基本無(wú)灰塵、無(wú)污漬每季除塵一次，目視基本無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)每月擦拭一次，其中門(mén)廳玻璃每月二次，目視明亮無(wú)污跡保持

22、清潔、無(wú)垃圾住宿按幢設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，收集點(diǎn)每日清理二次，收集點(diǎn)周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾，無(wú)污跡，無(wú)明顯異味道路地面、綠地每日清掃二次，目視地面、綠地清潔無(wú)雜物；明溝每周清掃二次，明溝無(wú)雜物、無(wú)積水每周擦抹一次，表面無(wú)污跡有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日沖洗二次，垃圾廂（房）及其周?chē)菊麧?、無(wú)污漬、無(wú)積水、無(wú)明顯異味，滅害措施完善合理設(shè)置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）無(wú)滿溢、無(wú)異味、無(wú)污跡每季對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次。喬、灌木修剪每年二遍以上，無(wú)二級(jí)枯枝；蘺、球超過(guò)齊平線10cm應(yīng)修剪，每年不少于四遍，做到表面圓整，基本無(wú)脫

23、節(jié)；地被、攀援植物適時(shí)修剪，每年不少于二次。3中耕除草、松土每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松施肥按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件適當(dāng)施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。病蟲(chóng)害防治有針對(duì)性及時(shí)滅治，主要病蟲(chóng)害發(fā)生低于10扶正加固有倒伏傾向，及時(shí)扶正、加固1（1）專職保安人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。0.27（2）有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備（3）上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對(duì)講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。2（1）小區(qū)出入口24小時(shí)值班看守，并有交接班記錄和外來(lái)車(chē)輛的登記記錄（2）封閉管理小區(qū)對(duì)外來(lái)人員或送

24、貨人員進(jìn)行記錄，阻止未經(jīng)許可的外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)（3）保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄3（1）白天每二小時(shí)巡邏一次，夜間每三小時(shí)巡邏一次，重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄（2）在遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí)，采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)報(bào)告管理處和相關(guān)部門(mén)4（1）學(xué)校應(yīng)具備錄像監(jiān)控等技防設(shè)施，24小時(shí)開(kāi)通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息（2）監(jiān)控中心收到報(bào)警信號(hào)后，保安人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，同時(shí)應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問(wèn)5（1）地面、墻面草坪修剪每年普修四遍以上，草面基本平整清雜草每年普除雜草五遍以上，雜草面積不大于6%灌、排水及時(shí)灌溉，保證有效

25、供水，有積水及時(shí)排除施肥每年普施有機(jī)肥一遍病蟲(chóng)害防治發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害及時(shí)滅殺3、綠地保存率100%（包括經(jīng)過(guò)規(guī)定手續(xù)變更）。喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持長(zhǎng)年基本完好樹(shù)木修剪喬、灌木修剪每年二遍以上，無(wú)二級(jí)枯枝；蘺、球超過(guò)齊平線10cm應(yīng)修剪，每年不少于四遍，做到表面圓整，基本無(wú)脫節(jié)；地被、攀援植物適時(shí)修剪，每年不少于二次?；▔ň巢贾靡荒曛杏幸淮我陨匣ɑ懿贾?。灌、排水保持有效供水，無(wú)積水。補(bǔ)種缺枝倒伏不超過(guò)十處。修剪、施肥保持花卉生長(zhǎng)良好。病蟲(chóng)害防治及時(shí)做好病蟲(chóng)害防治。按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車(chē)輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)（2）及時(shí)處理車(chē)輛停放不規(guī)范

26、的現(xiàn)象窗每天巡視樓內(nèi)公共部位門(mén)窗，保持玻璃、門(mén)窗配件完好，門(mén)、窗開(kāi)閉靈活并無(wú)異常聲響樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無(wú)剝落，面磚、地磚平整不起殼、無(wú)缺損管道、排水溝、每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)修理屋頂圍墻每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無(wú)銹蝕，保持圍墻完好道路、場(chǎng)地等每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面平整、無(wú)破損、無(wú)積水，側(cè)石平直無(wú)缺損休閑椅、涼亭、每日一次對(duì)休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)

27、損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用雕塑、景觀小品公共部位室外健身設(shè)施、每日進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損害立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用安全標(biāo)志，兒童樂(lè)園等對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常八、必須具備的物質(zhì)裝備計(jì)劃（孫艷超主筆） 、學(xué)生宿舍：每個(gè)宿舍必備的飲水機(jī)、日光燈、櫥柜、清潔工作所需的工具，電力維修工具，各收集點(diǎn)的垃圾桶教學(xué)區(qū)域：各收集點(diǎn)的垃圾桶及其清潔工具器械：綠化養(yǎng)護(hù)所需的鏟子、剪刀、噴灑的器材，化學(xué)藥劑治安裝備：保安部配備一定數(shù)量的巡查摩托，保安服裝及相關(guān)物品九、費(fèi)用測(cè)算（鄭芬秀主筆）大?。?

28、3K|備注：編輯取消標(biāo)記：已將此郵件標(biāo)記為星標(biāo)郵件。一、物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算方法 一般而言，學(xué)校物業(yè)的公共服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成主要包括：管理、服務(wù)人員的工資及福利費(fèi)；公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅收等。各項(xiàng)具體費(fèi)用的測(cè)算方法如下： 1、 工資及福利費(fèi)測(cè)算 工資及福利費(fèi)用主要由物業(yè)管理公司人員的基本工資以及按規(guī)定提取的職工福利費(fèi)、加班費(fèi)、服裝費(fèi)（不含獎(jiǎng)金）等構(gòu)成。 （1） 基本工資（元/月） 基本工資標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓べY水平以及企業(yè)性質(zhì)、效益、工作崗位等因素確定。 （2） 福利費(fèi)（元/月） 福利費(fèi)包括： 福利基金按職工工資總額的14%計(jì)算 工會(huì)經(jīng)

29、費(fèi)按職工工資總額的2%計(jì)算 教育經(jīng)費(fèi)按職工工資總額的1.5%計(jì)算 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待（失）業(yè)保險(xiǎn)、住房基金等。其中待（失）業(yè)保險(xiǎn)按工資總額的1%計(jì)算，其他各項(xiàng)按地方規(guī)定由物業(yè)管理公司自行確定 （3）加班費(fèi)（元/月） 通常按人均月加班2天，乘以日平均工資（月平均工資除以22天），每月按22個(gè)工作日計(jì)算 （4）服裝費(fèi)（元/月） 按每人每年2套測(cè)算，將年服裝費(fèi)總額除以12個(gè)月，測(cè)算出每月服裝費(fèi)。根據(jù)以上測(cè)算，求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費(fèi) 每平方米建筑面積工資及福利費(fèi) 2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)是指住宅區(qū)域和教學(xué)區(qū)

30、域的公共部位如過(guò)道、門(mén)廳、樓梯及區(qū)間道路等土建零修費(fèi)，以及室外上下水管道、電氣、燃?xì)獠糠值娜粘＿\(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)，樓宇公共照明費(fèi)等。該項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算，既可以根據(jù)公司從事物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)確定，也可以按以下方法測(cè)算 普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折舊費(fèi)按25年計(jì)算，公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。測(cè)算步驟為： （1） 測(cè)算公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本 公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本房屋每平方米建筑成本15% （2）測(cè)算公共設(shè)施、設(shè)備的月折舊費(fèi) （3）測(cè)算公共設(shè)施、維修保養(yǎng)費(fèi)月折舊費(fèi)40% 除了以上方法外，一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)，還可以分別列項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算，然后加總求和。一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的構(gòu)成如下： （1）公共照明系統(tǒng)費(fèi)用 = 電費(fèi) + 維修費(fèi)，其中： 電費(fèi) = 照明電器的總功率每日開(kāi)啟時(shí)間30天電費(fèi)單價(jià) 維修費(fèi)：通常根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)估算得出 （2）給排水費(fèi)用 = 電費(fèi) + 維修費(fèi)，其中： 電費(fèi) = 給排水設(shè)備用電總功率每日開(kāi)啟時(shí)間30天電費(fèi)單價(jià) 維修費(fèi)：通常根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)估算得出 （3）供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi) （4）消防系統(tǒng)維修費(fèi) （5）公共建筑道路維修費(fèi) 將上述（1）-（5）項(xiàng)費(fèi)用加總，除以所管物業(yè)總面積，即為每平方米公共設(shè)施